Namų kontrolinio sąrašo pirkimas pirmą kartą pirkėjui

Jūs flirtavote su namų nuosavybės idėja. Galbūt „Zillow“ tapo viena iš dažniausiai lankomų svetainių arba atsitiktinai patekote į kai kurias atidarė namų IRL, vykdė finansinius scenarijus hipotekos skaičiuoklėje ir atrado džiaugsmą naršydami plyteles pavyzdžiai. Bet dabar jums įdomu, kaip pereiti nuo „aš norėčiau vieną dieną turėti savo namą“, kad iš tikrųjų imtų hipoteką, nusipirktų būstą ir sumontuotų tas metro plyteles.

Be abejo, būsto įsigijimas yra didžiulis finansinis sprendimas - tikriausiai didžiausias jūsų gyvenime. Nuo žinojimo apie svarbų skirtumą tarp išankstinės kvalifikacijos ir išankstinio patvirtinimo iki supratimo, pvz., Nenumatytų atvejų ir deponavimo, procesas gali atrodyti bauginantis. Prie to pridėkite emocinius kalnelius, kurie suranda jūsų svajonių namus ir laukia jūsų pasiūlymo.

Tačiau suskirstant būsto pirkimo procesą į etapus, jis tampa daug lengviau valdomas. Čia yra žingsnis po žingsnio, ekspertų remiamas vadovas, kaip įsigyti būstą.

1. Sutvarkykite savo finansus

Šiame ankstyvame etape įsitvirtinkite kaip stiprus, kvalifikuotas pirkėjas, sutaupydami už pradinę įmoką ir gaudami kreditą.

Kiekvieno pirkėjo finansinė padėtis bus unikali. Taip, 740 ar didesnis kredito balas apdovanoja jus geriausiomis palūkanų normomis ir sumažina 20 procentų ar daugiau mokėjimas į namus sutaupys jus nuo privataus hipotekos draudimo mokėjimo, arba PMI. (PMI paprastai kainuoja nuo 0,5 iki 1 proc. Visos paskolos sumos kasmet, nors dažniausiai ji mokama kaip mėnesinė įmoka. PMI teikia privačios draudimo bendrovės, tačiau jas pasirūpina jūsų skolintojas.) Tačiau atsikvėpkite: vis tiek galite įsigyti būstą, kurio kredito balas yra daug mažesnis ir kur kas mažesnė pradinė įmoka. Tiesiog vienas pavyzdys - nes yra daugybė paskolų variantų [PASTABA: NUORODA Į KITĄ PAKETŲ PASKIRTIES] - jūsų kredito balas gali būti iki 500 FHA paskola (vyriausybės remiama hipoteka, apdrausta Federalinės būsto administracijos) tol, kol sumažinsite 10 proc., arba gali būti 580, jei sumažinsite 3,5 proc. Ignacio Rodriguezas su „Westside Estate Agency“ Malibu, Kalifornijoje. Turėdami įprastas paskolas, turėsite siekti bent 620 kredito balų.

Idėja čia? Neleisk, kad tobulas būtų gėrio priešas! Rinkos augimas gali jus pranokti, jei laukiate metų, kad sukauptumėte pakankamai 20 procentų įmokos į savo taupomąją sąskaitą arba kad jūsų kredito balas pakiltų į išskirtinę kategoriją.

Taupoma pradinei įmokai

Nesvarbu, ar jūsų pradinė įmoka yra 3,5 proc., Ar 20 proc., Norėsite kuo greičiau pradėti taupyti pinigus. „Idealiu atveju tai yra sąskaitoje, kuri uždirba palūkanas“, - sako „New York City Broker“ Lindsay Barton Barrett iš Douglaso Ellimano.

Apsvarstykite galimybę pasikalbėti su finansų patarėju apie savo strategiją, kaip sumokėti paskolas su didelėmis palūkanomis ir tuo pačiu sutaupyti būstui. Atsižvelgiant į rinkos sąlygas, gali būti visiškai prasminga įsigyti būstą prieš kitas skolas -aha, tos baisios studentų paskolos! - atsipirko, kad galėtumėte sukurti nuosavybę ir turėti turto, kurio vertė laikui bėgant gali padidėti, sako Bartonas Barrettas.

Kurkite savo kreditą

Kalbant apie kreditą, turite teisę, pagal įstatymą, į a nemokama kredito ataskaita kiekvienais metais. Ši ataskaita iš tikrųjų nepasakys jūsų balų (kurie gali skirtis tarp trijų biurų), tačiau padės jums nustatyti viską, kas mažina jūsų rezultatą. Kas penktas žmogus turi klaidų dėl jų kredito ataskaitą, pasak Federalinės prekybos komisijos, todėl prieš pradėdami pirkti hipoteką, norėsite ištaisyti visas klaidas. Naudodami nemokamus internetinius balų sekimo įrankius, tokius kaip „Credit Karma“, galite stebėti savo faktinius kredito balus. Arba daugelis bankų ir kredito kortelių bendrovių turi nemokamus kredito balų sekimo įrankius, integruotus į internetinę sąskaitą.

Dabar taip pat tinkamas laikas suteikti savo kreditui šiek tiek TLC. Nuoseklus mokėjimų atlikimas laiku yra geriausias dalykas, kurį galite padaryti dėl savo kredito balo. Galite greitai jį padidinti, sumokėję kredito kortelės likučius, kad kiekvienos kortelės naudojimas būtų ne didesnis kaip 30 procentų-tai reiškia, kad jei turite 1 000 USD limitą, laikykite savo balansą žemiau 330 USD, kad įrodytumėte kreditoriams, kad nepratęsiate save.

---

2. Užrašykite išankstinės kvalifikacijos laišką

Prieš pradėdami dairytis į namus, norėsite gauti išankstinės kvalifikacijos raštą, kuriame teigiama, kad skolintojas preliminariai nori jums paskolinti iki tam tikro momento. Tai nekilnojamojo turto agentams signalizuoja, kad rimtai ketinate pirkti, o ne tik žiūrėti namus linksmybėms. Išankstinės kvalifikacijos laiškas taip pat padės jums nustatyti biudžetą ir susiaurinti, kurie namai bus jūsų kainų intervale, sako Niujorko nekilnojamojo turto agentas Rebecca Blacker su „Warburg Realty“.

Ką reikia nepamiršti: išankstinė kvalifikacija yra kūdikio žingsnis link paskolos. Jūs patys pateikiate informaciją apie savo kredito balą ir savo pajamas, o savo ruožtu skolintojas suteiks jums supratimą, kiek galite sau leisti. Tačiau išankstinis patvirtinimas yra daug kruopštesnis procesas ir priartins jus prie baigiamojo stalo: būtent tada bus patvirtinta ta informacija apie jūsų pajamas ir kredito balus. Daugiau apie tai - žemiau.

---

3. Samdyti nekilnojamojo turto agentą

Pagalvokite apie savo nekilnojamojo turto agentą kaip būsto pirkimo komandos kapitoną. Dėl šios priežasties jūs norėsite samdyti agentą, kuris galėtų tvirtai kreiptis į hipotekos brokerius, nekilnojamojo turto advokatus ir namų tikrinimo specialistus, sako Niujorko agentas agentas Kemdi Anosike iš Varburgo nekilnojamojo turto. „Svarbiausia, kad jums reikia nekilnojamojo turto agento, kuris jūsų išklausys ir supras jūsų poreikius“, - sako Anosike.

Gerai apklausti kelis, kol rasite puikų variantą. Kai kurie klausimai, kuriuos reikia apsvarstyti:

• Su kiek kitų klientų šiuo metu dirbate?
• Kiek laiko dirbate šioje srityje ir kaip gerai pažįstate apylinkes?
• Kokia tavo niša? (Pavyzdžiui, kai kurie agentai gali didžiuotis dirbdami su pirmą kartą įsigyjančiais namų pirkėjus)
• Ar galite pasidalinti keliomis nuorodomis?

O ir atspėk ką? Tikėtina, kad nesulauksite mokesčių už savo nekilnojamojo turto agentą. Tai pardavėjas, kuris dažniausiai padengia pirkėjo ir pardavėjo agentų komisines išlaidas, aiškina Joan Pallone. Pallone ir jo partneriai Broomfield, Koloradas. Yra keletas retų išimčių, kai pirkėjas moka savo agento komisinius, pavyzdžiui, kai būstą parduoda savininkas.

---

4. Gaukite išankstinį hipotekos patvirtinimą

Jei būsite iš anksto patvirtintas būsto paskolai, būsite stiprus pirkėjas anksčiau pradedate namų medžioklę ir teikiate pasiūlymus. „Dažnai„ tobuli namai “yra rinkoje mažiau nei kelias dienas“, - sako Stevie Rangel, „Compass“ agentė Los Andžele, Kalifornijoje. Nenorite stengtis gauti išankstinio patvirtinimo, kol kiti pirkėjai teikia pasiūlymus. Daugelis pardavėjų nepriims pasiūlymų iš būsimų pirkėjų, kurie dar neturi finansavimo.

Atlikdami šį veiksmą, kuris yra formalesnis ir kruopštesnis nei išankstinė kvalifikacija, savo skolintojui perduosite daug dokumentų, pvz., W2, mokėjimus, banko išrašus ir mokesčių deklaracijas. Sutvarkykite dokumentus ir pasiruoškite eiti.

---

5. Tegul prasideda namų medžioklė

Šiame etape turite omenyje biudžetą ir pranešėte savo nekilnojamojo turto agentui, kas jums svarbu ieškodami namų-nesvarbu, ar tai didelis jūsų šuns kiemas, ar trumpa kelionė į darbą, ar pasivaikščiojimas spinta.

Kai keliaujate po namus ar ketinate atidaryti namus, atsineškite užrašų knygelę, kad galėtumėte stebėti kiekvieno turto privalumus ir trūkumus. Tai sunku, bet nesiblaškykite dėl trūkumų, kuriuos galima lengvai ištaisyti, pvz., „Cookie Monster“-mėlynas miegamasis ar nuobodūs statybininko lygio žibintai. Atkreipkite dėmesį į dalykus, kuriuos bus sunkiau išspręsti, pvz., Vandens slėgį ir natūralios šviesos kiekį.

Tai gali būti meilė pirmojo namų turo metu arba jums gali prireikti pamatyti kelias dešimtis namų, kol rasite tinkamą. Vidutinis pirkėjas paprastai žiūri į 10 namų per 10 savaičių laikotarpį ataskaitą iš Nacionalinės nekilnojamojo turto asociacijos.

---

6. Pasiūlyti

Esate iš anksto patvirtintas būsto paskolai ir jūsų nekilnojamojo turto agentas rado jums patinkantį turtą. Pats laikas pateikti pasiūlymą!

Jūsų nekilnojamojo turto agentas turės „kompasus“, kurie parodys, už ką kiti rajono namai buvo parduoti, ir padės informuoti jūsų pasiūlymą. Dažnai pirmą kartą būsto pirkėjai be reikalo nerimauja dėl to, kad už namą mokės per daug Angela Carrasco, nekilnojamojo turto agentas, įsikūręs Los Feliz, Kalifornijoje. Dažna klaida, kurią pirmą kartą daro pirkėjai, yra per maža, įspėja Daniele Kurzweil, licencijuotas nekilnojamojo turto pardavėjas su „Friedman“ komanda „Compass“ Niujorke. Net jei girdėjote, kad jūsų rinka teikia pirmenybę pirkėjams, tikriausiai vis tiek nenorite būti mažesnė už aukciono kainą. „Šios taktikos problema yra ta, kad pardavėjas nematys jūsų rimtu“, - sako Kurzweilis.

Tačiau yra keletas apsaugos priemonių, užtikrinančių, kad nepermokėsite, aiškina Carrasco, kol neatsisakysite nenumatytų atvejų. „Realybė tokia, kad sandoris nebus baigtas, o tai reiškia, kad skolintojas nepatvirtins paskolos, jei namai neįvertina“, - sako Carrasco. (Daugiau apie nenumatytus atvejus ir vertinimus netrukus!)

Jei tikrai įsimylite namus ir esate konkurencingoje rinkoje, galite pasaldinti savo pasiūlymą pirkėjo laišku, Tai padeda jums asmeniškai išreikšti, kodėl jus domina namai, - sako Beatrice de Jong, Los Andželo makleris ir vartotojų tendencijos. ekspertas Atidarytos durys. „Geriausi pasiūlymų laiškai sutelkti į jums patinkančius namų aspektus, pagirti pardavėjus už juos skonį ar tai, kaip jie prižiūrėjo namus, ir parodykite jiems, kad esate pasiryžę sklandžiai uždaryti “. ji sako.

Kai pateikiate pasiūlymą, pardavėjas paprastai reikalauja „rimtų pinigų“, kad galėtų sudaryti sutartį. „Nuoširdus pinigų užstatas yra sąžiningumo ženklas pirkėjo vardu, kad ji rimtai žiūri į namus ir nori įnešti šiek tiek į žaidimą“, - sako Solt Leik Sitis, Jutos makleris. Jen Horner su „RE/Max Masters“. Reikalinga rimtų pinigų suma gali skirtis priklausomai nuo sutarties, pardavėjo pageidavimų, taip pat pagal miestą ar valstiją, aiškina Horneris. Paprastai ji sako, kad užstatas sumažės nuo 1 iki 5 procentų būsto pirkimo kainos. Pirkėjas gali atgauti savo uždirbtus pinigus, jei pardavimas neįvyksta dėl priežasties, nurodytos sutarties nenumatytose sąlygose. Kai kurios įprastos sutartyje numatytos nenumatytos sąlygos, apsaugančios pirkėjus, leidžiančios jiems atsisakyti pirkimo, yra susijusios su namų apžiūra, finansavimu, kuris praeina, ir būsto įvertinimu, kuris yra per mažas.

Kai pateiksite pasiūlymą, pardavėjas jį priims, pateiks priešpriešinį pasiūlymą arba visiškai jį atmes.

---

7. Gaukite patikrinimą

Kai pardavėjas sutinka su jūsų pasiūlymu, laikas atlikti namų apžiūrą. Beveik visuose pasiūlymuose yra „nenumatytų atvejų patikrinimas namuose“, kuris leidžia pirkėjui atsitraukti nuo sandorio, jei patikrinimo išvadose yra didelių problemų.

Inspektorius ieškos visų rūšių problemų, kurių gali kilti namuose - nuo pamatų iki stogo, įskaitant tokius dalykus kaip netinkama elektros instaliacija ar pelėsių augimo požymiai.

Standartinė namų apžiūra, pasak Amerikos namų inspektorių draugija, apima išsamų šių dalykų vaizdą:

• Šildymo sistema
• Centrinė oro kondicionavimo sistema
• Vidaus santechnika
• Elektros sistemos
• Stogas ir palėpė
• Sienos, lubos ir grindys
• Langai ir durys
• Fondas
• Rūsys

Namų inspektoriai ieško problemų, kurios galėtų kelti susirūpinimą dėl saugumo, tačiau jie nesirūpina kosmetikos problemomis. Jie praneš apie kažką panašaus į įtrūkimą gyvenvietėje, tačiau neatsižvelgs į aplaidų dažymą.

Pirkėjai dažniausiai moka už namų apžiūrą, aiškina Nekilnojamojo turto agentė Kelly Malloy, su „Windermere Real Estate“ Sietle. Ji rekomenduoja papildyti kanalizacijos sritį, kurioje nagrinėjama išorinė santechnika. Kartu tai kainuoja nuo 700 iki 800 USD, tačiau gali skirtis priklausomai nuo jūsų rinkos ar namų dydžio.

Priklausomai nuo jūsų sutarties, jūs - pirkėjas - galite paprašyti, kad pardavėjas atliktų remontą remdamasis patikrinimu arba suteiktų jums kreditą, kad galėtumėte atlikti remontą. Prieš eidami prie baigiamojo stalo, atiduodami pinigus ir pasirašydami dokumentus, turėsite galimybę paskutinį žingsnį atlikti, kad įsitikintumėte, jog viskas, kas turėjo būti ištaisyta, buvo išspręsta. Jei įmanoma, suplanuokite tai po to, kai pardavėjai išsikraustys - tik tuo atveju, jei persikėlėjai padarys žalos.

Tačiau kartais sandoris nutrūksta - galbūt per daug raudonų vėliavų iškilo namų apžiūros metu ir pardavėjas nori ar gali atlikti darbą, aiškina Malloy. Nors tai gali šiek tiek perštėti, pasitikėkite procesu, ji pataria. Jūsų namai yra ten!

---

8. Gaukite įvertinimą

Kitas yra įvertinimas, kuris reikalingas, jei imate hipoteką, tačiau gali būti atsisakyta sudarydami grynųjų pinigų sandorį. Per tą laiką į namus atvyksta licencijuotas vertintojas ir nuodugniai apžvelgia namus, kad nustatytų, kiek jis vertas. Jūsų vertintojas žiūri į tai, už ką neseniai buvo parduoti panašūs kaimynystėje esantys namai, taip pat į bet kokius renovacija ar atnaujinimas, kurie gali turėti pridėtinės vertės namuose, ir atsižvelgiant į namo būklę nuosavybė. Iš esmės vertintojas stengiasi užtikrinti, kad sutarties kaina būtų teisinga ne tik pirkėjui ir pardavėjui, bet ir skolintojui. Jei vertinimas yra mažesnis už sutarties kainą, skolintojas nepatvirtins paskolos.

Net esant daugybės pasiūlymų situacijai, savininkas turi turėti omenyje vertinimą, aiškina Brandy Grell, Asocijuotas RE/MAX profesionalai Stillwater, Minesota. Jei pasiūlysite 230 000 USD, o namų vertė bus 210 000 USD, papildomus 20 000 USD reikia suskaidyti. „Bankas skolins tik tą vertę, kuri, jo manymu, yra vertas būsto“, - sako Grell.

Šiuo metu gali būti keli scenarijai. Geriausias scenarijus pirkėjams? Pardavėjas iš naujo derasi, kad pardavimo kaina atitiktų įvertinimą. Kitas variantas yra įnešti daugiau pinigų į pradinę įmoką, kad būtų kompensuotas atotrūkis tarp to, už ką įvertino būstą ir už ką jį perkate. Be to, nenumatytas būsto vertinimas jūsų sutartyje leidžia jums atsisakyti sandorio, jei įvertinimas yra žemas, ir jūs atgausite savo pinigus.

---

9. Eikite į uždarymo stalą

Padėkite tą šampaną ant ledo: esate namų ruože. Vis dėlto tai galėjo užtrukti šiek tiek ilgiau, nei tikėjotės. Remiantis duomenimis, vidutiniškai užtrunka 45 dienas būsto paskolai uždaryti paskolų programinės įrangos bendrovė Ellie Mae, bet apie kas trečias uždarymas vėluoja. Nesėkmės, dėl kurių gali būti praleista jūsų pabaigos data arba kurias reikia pakeisti, gali apimti patikrinimo ar vertinimo problemas arba kredito svyravimus, kurie keičia jūsų paskolos sąlygas. To galite išvengti nedarydami nieko, kas paveiktų jūsų kredito ar skolos ir pajamų santykį, pvz., Maksimaliai išimdami kredito kortelę arba imdami paskolą automobiliui.

Likus mažiausiai trims darbo dienoms iki uždarymo, gausite savo „Uždarymo atskleidimas“, Penkių puslapių dokumentas, kuriame yra jūsų paskolos sąlygos ir su uždarymu susijusių mokesčių sąrašas.

Uždarymo išlaidos paprastai sudaro apie 2–5 proc. Paskolos, taigi, jei perkate būstą už 250 000 USD, tikėkitės, kad uždarymo išlaidos svyruoja nuo 5 000 USD iki 12 500 USD. Jūs galite tai sumokėti iš savo kišenės arba galbūt įskaityti į paskolą, tačiau atminkite, kad jei tai padarysite, mokėsite palūkanas. Keletas iš bendros uždarymo išlaidos apima mokesčiai už vertinimą, paskolos išdavimą, nuosavybės paiešką, taip pat išankstinio apmokėjimo išlaidos, tokios kaip nekilnojamojo turto mokesčiai, būsto savininkų draudimas ir palūkanos iki pirmojo mokėjimo.

Uždarydami pasirašysite visus reikalingus hipotekos dokumentus, įteiksite kasos čekį, kuriame bus nurodyta pradinė įmoka ir kiti mokesčiai, ir gausite raktus į naują vietą. Kai kurios valstijos reikalauja, kad advokatas dalyvautų sandoriuose su nekilnojamuoju turtu arba dalyvautų jas baigiant. Pirkėjai dažnai pasirenka dirbti su advokatu kaip papildomą apsaugą, jei parduodant kyla komplikacijų, pavyzdžiui, perkant būstą potvynių zonoje arba įsigyjant uždarytą būstą.

Priklausomai nuo jūsų paskolos sąlygų, jums taip pat gali tekti susikurti sąlyginio deponavimo sąskaitą. Iš esmės tai laikys jūsų pinigus tol, kol pasibaigs jų terminas, ir hipotekos atveju jie gali būti naudojami mokėti už tokius dalykus kaip turto mokesčiai, būsto savininko draudimas ir HOA mokesčiai “,-aiškina Nora Apsel, įkūrėja Morty. Bankas surenka iš jūsų išankstinį depozitinį mokėjimą, o tada jūs mokate į sąskaitą kas mėnesį visą paskolos laikotarpį, sako Apselis. Tai supaprastina mokėjimus, bet taip pat padeda apsaugoti skolintoją, kad jūsų namai nebūtų uždaryti dėl nesumokėtų turto mokesčių, kaip šis vaikinas, praradęs namus nesumokėjęs 8,41 USD!

Kai uždarysite, pats laikas šampaną saberti ir išvynioti „namų saldžių namų“ pasveikinimo kilimėlį. Jūs esate namų savininkas!

Šį turinį kuria ir prižiūri trečioji šalis ir jis importuojamas į šį puslapį, kad naudotojai galėtų pateikti savo el. Pašto adresus. Daugiau informacijos apie šį ir panašų turinį galite rasti svetainėje piano.io.