Закупуване на контролен списък за дома за първи път

Флиртували сте с идеята за собственост на жилище. Може би Zillow се е превърнал в един от най -често посещаваните от вас сайтове или небрежно сте попаднали на някои отворени къщи IRL, изпълни финансови сценарии на ипотечен калкулатор и открийте радост в сърфирането проби. Но сега се чудите как да преминете от „Бих искал да притежавам къщата си един ден“ до действително вземане на ипотека, закупуване на дом и поставяне на тези плочки на метрото.

Без съмнение покупката на дом е огромно финансово решение - вероятно най -голямото в живота ви. От познаването на важната разлика между предварителното квалифициране и предварително одобрение до разбирането на неща като непредвидени оценки и ескроу, процесът може да изглежда обезсърчаващ. Добавете към това емоционалното влакче, което намира вашия дом на мечтите и чака да чуе офертата ви.

Разбиването на процеса на закупуване на жилища на стъпки обаче го прави много по -управляем. Ето стъпка по стъпка ръководство за закупуване на дом, подкрепено от експерти.

1. Подредете финансите си

На този ранен етап се позиционирайте като силен, квалифициран купувач, като спестявате за авансово плащане и получавате кредита си във формата на върха.

Финансовата картина на всеки купувач ще бъде уникална. Да, кредитен рейтинг от 740 или по -висок ви възнаграждава с най -добрите лихвени проценти и понижава плащането на 20 или повече процента в дома ви ще ви спести от плащането на частна ипотечна застраховка, или PMI. (PMI обикновено струва 0,5 % до 1 % от цялата сума на заема на годишна база, въпреки че най -често се плаща като месечна премия. PMI се предоставя от частни застрахователни компании, но се урежда от вашия кредитор.) Но, дишайте спокойно: Все още можете да закупите жилище с много по -нисък кредитен рейтинг и далеч по -малко авансово плащане. Точно като един пример - тъй като там има много опции за заем [ЗАБЕЛЕЖКА: ВРЪЗКА КЪМ ЕДНА ОТ ДРУГИТЕ ИСТОРИИ НА ПАКЕТА] - вашият кредитен рейтинг може да бъде до 500 за Заем от FHA (държавна ипотека, застрахована от Федералната жилищна администрация), стига да намалите 10 процента, или може да бъде 580, ако намалите 3,5 процента, обяснява Игнасио Родригес с агенция Westside Estate в Малибу, Калифорния. С конвенционалните заеми ще се стремите към кредитен рейтинг най -малко 620.

Идеята тук? Не позволявайте на перфектното да бъде враг на доброто! Ръстът на пазара може да ви изпревари, ако чакате години, за да натрупате достатъчно за авансово плащане от 20 процента във вашата спестовна сметка или кредитният ви рейтинг да се издигне в изключителната категория.

Спестяване за първоначална вноска

Независимо дали вашата цел за авансово плащане е 3,5 % или 20 %, ще искате да започнете да спестявате пари възможно най -скоро. „В идеалния случай това е в сметка, която печели лихва“, казва New York City Broker Линдзи Бартън Барет на Дъглас Елиман.

Помислете да говорите с финансов съветник за вашата стратегия за изплащане на заеми с висока лихва, като същевременно спестявате за дом. В зависимост от пазарните условия може да има абсолютен смисъл да се купи жилище преди други дългове -хах, тези досадни студентски заеми! - се изплащат, за да можете да изградите собствен капитал и да имате актив, който да оцени стойността си с течение на времето, казва Бартън Барет.

Изграждане на вашия кредит

Що се отнася до кредита, имате право, по закон, към а безплатен кредитен отчет всяка година. Този доклад всъщност няма да ви каже вашите резултати (които могат да варират в трите бюра), но ще ви помогне да определите всичко, което намалява резултата ви. Всеки пети човек има грешки по тяхна заслуга доклад, според Федералната търговска комисия, така че ще искате да се обърнете към всякакви грешки, преди да започнете да пазарувате за ипотека. Можете да следите действителните си кредитни резултати с безплатни онлайн инструменти за проследяване на резултати като Credit Karma. Или много банки и компании за кредитни карти имат безплатни инструменти за проследяване на кредитни рейтинги, интегрирани в онлайн акаунта.

Сега също е подходящ момент да дадете на кредита си малко TLC. Постоянното извършване на плащания навреме е най-доброто нещо, което можете да направите за кредитния си рейтинг. Можете да му дадете бърз тласък, като плащате салда по кредитни карти, така че използването на всяка карта не е повече от 30 процент-това означава, че ако имате лимит от 1000 долара, поддържайте баланса си под 330 долара, за да докажете на кредиторите, че не преувеличавате себе си.

---

2. Вземете предварително квалификационно писмо

Преди да започнете да търсите домове, ще искате да получите предквалификационно писмо, който гласи, че заемодателят е готов да ви отпусне кредит до определен момент. Това сигнализира на агентите за недвижими имоти, че сериозно мислите да купувате, а не просто да гледате домове за забавление. Писмо за предварителна квалификация също ще ви помогне да определите бюджета си и да стесните кои жилища ще бъдат във вашия ценови диапазон, казва агентът за недвижими имоти в Ню Йорк Ребека Блекър с Warburg Realty.

Нещо, което трябва да имате предвид: Предварителната квалификация е бебешка стъпка към заем. Вие сами докладвате информация за кредитния си рейтинг и доходите си и от своя страна заемодателят ще ви даде представа колко можете да си позволите. Предварителното одобрение обаче е много по-задълбочен процес и ще ви доближи до затварящата таблица: тогава информацията за доходите и кредитните ви резултати се проверява. Повече за това, по -долу.

---

3. Наемете агент за недвижими имоти

Мислете за вашия агент по недвижими имоти като за капитан на вашия екип за покупка на жилища. Поради това ще искате да наемете агент, който може да направи силни препоръки за ипотечни брокери, адвокати по недвижими имоти и специалисти по инспекция на жилища, казва агентът от Ню Йорк Кемди Аносике на Warburg Realty. „Най -важното е, че имате нужда от агент по недвижими имоти, който да ви изслуша и да разбере вашите нужди“, казва Аносике.

Добре е да интервюирате няколко, докато намерите подходящо. Някои въпроси, които да обмислите да зададете:

• С колко други клиенти работите в момента?
• От колко време работите в тази област и колко добре познавате кварталите?
• Каква е вашата ниша? (Някои агенти могат да се гордеят, че работят с първи купувачи на жилища, например)
• Можете ли да споделите някои референции?

О, и познайте какво? Вероятно няма да бъдете закачени да плащате за вашия агент по недвижими имоти. Най -често продавачът покрива комисионните за агентите на купувача и на продавача, обяснява Джоан Палоун, брокера на недвижими имоти с Pallone and Associates в Брумфийлд, Колорадо. Има някои редки изключения, когато купувачът ще плати комисионна на собствения си агент, например когато домът се продава от собственика.

---

4. Вземете предварително одобрение за ипотека

Ще се позиционирате като силен купувач, ако предварително сте одобрени за ипотека преди започвате лов на къщи и предлагате оферти. „Често„ перфектните домове “са на пазара за по -малко от няколко дни“, казва Стиви Рангел, агент от Compass в Лос Анджелис, Калифорния. Не искате да се опитвате да получите предварително одобрение, докато други купувачи подават оферти. Много продавачи няма да разчита на оферти от потенциални купувачи, които все още нямат финансиране.

По време на тази стъпка, която е по-официална и задълбочена от предварителната квалификация, ще предадете на вашия заемодател много документи, като W2s, paystubs, банкови извлечения и данъчни декларации. Организирайте и подгответе документите си.

---

5. Нека ловът на къщи започне

На този етап имате предвид бюджета и съобщавате на агента си за недвижими имоти какво е важно вие в домашното търсене-независимо дали това е голям заден двор за вашето куче, кратко пътуване до работа или разходка килер.

Докато обикаляте домове или отваряте къщи, носете тетрадка, за да следите плюсовете и минусите на всеки имот. Трудно е, но не се разсейвайте от недостатъци, които лесно могат да бъдат отстранени, като синя спалня на Cookie Monster или скучни лампи за строители. Обърнете внимание на неща, които ще бъдат по -трудни за решаване, като налягане на водата и количество естествена светлина.

Може да е любов при първото турне у дома или може да се наложи да видите няколко десетки домове, преди да намерите правилния. Средният купувач обикновено разглежда 10 жилища за период от 10 седмици, според a доклад от Националната асоциация на брокерите.

---

6. Направете оферта

Вие сте предварително одобрени за ипотека и вашият агент по недвижими имоти е намерил имот, който обичате. Време е да направите оферта!

Вашият агент по недвижими имоти ще има „компас“, които показват за какво са продадени други жилища в района и ще ви помогнат да информирате офертата си. Често купувачите на жилища за първи път ще бъдат ненужно притеснени да плащат твърде много за жилище, казва Анджела Караско, агент по недвижими имоти, базиран в Лос Фелиз, Калифорния. Честа грешка, която купувачите правят за първи път, е твърде ниска, предупреждава дАниеле Курцвайл, лицензиран търговец на недвижими имоти с екипа на Friedman в Compass в Ню Йорк. Дори и да сте чували, че пазарът ви облагодетелства купувачите, вероятно все още не искате да отстъпвате под цената на листинга. „Проблемът с тази тактика е, че продавачът няма да ви види като сериозен“, казва Курцвейл.

Но има някои предпазни мерки, които да гарантират, че не плащате повече, обяснява Караско, стига да не се отказвате от непредвидените си разходи. „Реалността е, че сделката няма да приключи, което означава, че заемодателят няма да одобри заем, ако домът не се оценява“, Казва Караско. (Повече за непредвидени разходи и оценки скоро!)

Ако наистина се влюбите до безкрай в дом и сте на конкурентен пазар, можете да подсладите офертата си с писмо на купувач, което ви помага да изразите защо се интересувате от дома по личен начин, казва Беатрис де Йонг, агенция за недвижими имоти и потребителски тенденции в Лос Анджелис експерт по Отворена врата. „Писмата с най -добрите оферти се фокусират върху аспектите на дома, който обичате, комплиментирайте продавачите за техния вкусове или начина, по който те поддържат дома, и им покажете, че сте ангажирани с плавно затваряне “ тя казва.

Когато правите оферта, продавачът обикновено изисква „сериозни пари“, за да сключи договор. „Един сериозен паричен депозит е сигнал за добросъвестност от името на купувача, че тя е сериозна за дома и е готова да постави малко кожа в играта“, казва Солт Лейк Сити, брокери на Юта Джен Хорнър с RE/Max Masters. Размерът на необходимите сериозни пари може да варира според договора, предпочитанията на продавача, както и според града или щата, обяснява Хорнер. Обикновено депозитът ще падне между 1 % и 5 % от покупната цена на жилището, казва тя. Купувачът може да си върне сериозните пари, ако продажбата не премине поради причина, посочена в условията на договора. Някои често срещани непредвидени договори, които защитават купувачите, като им позволяват да се откажат от покупката, се отнасят до проверки на жилището, финансиране, което отпада, и оценки на дома, които са твърде ниски.

След като направите оферта, продавачът ще приеме, ще направи контраоферта или изцяло ще я отхвърли.

---

7. Вземете проверка

След като продавачът приеме вашата оферта, е време да направите оглед на дома. Почти всички оферти включват „непредвидена инспекция на дома“, която позволява на купувача да се откаже от сделката, ако има значителни проблеми в констатациите от проверката.

Инспекторът ще търси всякакви проблеми, които потенциално би могъл да има домът, от основата чак до покрива, включително неща като дефектно окабеляване или признаци на образуване на мухъл.

Стандартна домашна инспекция, според Американското дружество на домашните инспектори, включва цялостен поглед върху следното:

• Отоплителна система
• Централна климатична система
• Вътрешни водопроводни инсталации
• Електрически системи
• Покрив и таванско помещение
• Стени, тавани и подове
• Прозорци и врати
• Фондация
• Мазе

Домашните инспектори търсят проблеми, които биха могли да представляват опасения за безопасността, но те не се интересуват от козметични проблеми. Те ще докладват нещо като пукнатина в населеното място, но няма да отбележат небрежно боядисване.

Купувачите плащат за домашни огледи през повечето време, обяснява Агент по недвижими имоти Кели Малой, с Windermere Real Estate в Сиатъл. Тя препоръчва добавяне на канализационен обхват, който разглежда външните водопроводни инсталации. Заедно това струва между $ 700 и $ 800, но може да варира в зависимост от вашия пазар или размера на жилището.

В зависимост от вашия договор, вие - купувачът - можете да поискате от продавача да извърши ремонт въз основа на проверката или да ви предостави кредит, за да можете да завършите ремонта. Преди да стигнете до затварящата маса, да предадете парите си и да подпишете документи, ще имате възможност да направите последен преглед, за да се уверите, че всичко, което трябва да бъде поправено, е разгледано. Ако е възможно, насрочете това, след като продавачите се изнесат - само в случай, че хамалите причинят щети.

Понякога обаче сделката пропада - може би твърде много червени знамена се появиха по време на проверката на дома и продавачът желае или може да свърши работата, обяснява Малой. Макар че това може да поживее малко, повярвайте на процеса, съветва тя. Вашият дом е там!

---

8. Вземете оценка

Следва оценка, която се изисква, ако теглите ипотека, но може да бъде отменена при сделка с всички пари. По време на това лицензиран оценител идва в дома и прави задълбочен преглед на дома, за да определи колко струва. Вашият оценител разглежда за какво се продават наскоро подобни жилища в квартала, както и всякакви ремонти или подобрения, които може да имат добавена стойност за дома, като се вземе предвид състоянието на Имот. По същество оценителят се опитва да се увери, че цената на договора е справедлива не само за купувача и продавача, но и за заемодателя. Ако оценката е по -ниска от цената на договора, заемодателят няма да одобри заема.

Дори в ситуация с множество оферти, собственикът трябва да има предвид оценката, обяснява Бренди Грел, Сътрудник при Професионалисти RE/MAX в Стиллуотър, Минесота. Ако предлагате 230 000 долара, а стойността на жилището е 210 000 долара, тези допълнителни 20 000 долара трябва да бъдат подкрепени. „Банката ще заема само стойността, която смята, че домът струва“, казва Грел.

На този етап може да се развият няколко сценария. Най-добрият сценарий за купувачите? Продавачът преговаря отново, така че продажната цена да е в съответствие с оценката. Друг вариант е да вложите повече пари в авансовото плащане, за да компенсирате разликата между това, което домът е оценил, и това, за което го купувате. Също така, непредвидени разходи за домашна оценка в договора ви позволяват да се оттеглите от сделката, ако оценката е ниска, и ще получите обратно сериозните си пари.

---

9. Отидете до затварящата маса

Поставете това шампанско на лед: Вие сте в дома. Възможно е обаче да отнеме малко повече време, отколкото очаквахте. Средно, за затваряне на жилищен заем са необходими 45 дни, според софтуерна компания за заем, Ели Мей, но за всяко трето затваряне се забавя. Неуспехите, които могат да изтласкат крайната ви дата или да изискват отсрочване, могат да включват проблеми от проверката или оценката или колебания в кредита, които променят условията на заема ви. Можете да избегнете това, като не правите нищо, което би повлияло на съотношението на вашия кредит или дълг към доход, като например увеличаване на кредитна карта или вземане на заем за кола.

Най -малко три работни дни преди затварянето ще получите „Закриване на разкриване”, Документ с пет страници, който включва условията на заема ви и списък с таксите, свързани с приключването.

Разходите за затваряне обикновено са около 2 % до 5 % от заема, така че ако купувате жилище за $ 250,000, очаквайте разходите за затваряне да варират от $ 5000 до $ 12,500. Можете да платите това от джоба си или може да успеете да го внесете в заема си, но имайте предвид, че ако го направите, ще плащате лихва по него. Някои от общите разходи за закриване включват такси за оценката, получаване на заем, търсене на собственост, плюс предплатени разходи като данъци върху собствеността, застраховка на собствениците на жилища и лихви, докато не се дължи първото ви плащане.

При затваряне ще подпишете всички необходими документи за вашата ипотека, ще предадете касов касов бон за авансовите Ви вноски и други такси и ще получите ключовете за новото си място. Някои държави изискват адвокат да участва в сделки с недвижими имоти или да присъства при затваряне. Купувачите често ще избират да работят с адвокат като допълнителна защита, ако продажбата има усложнения, като например закупуване на жилище в зона на наводнение или закупуване на задържан дом.

В зависимост от условията на заема ви може също да се наложи да създадете ескроу акаунт. По принцип това държи парите ви, докато не станат изискуеми, а в контекста на ипотеките може да се използва плащат за неща като данъци върху собствеността, застраховка на собственика на жилището и такси HOA, обяснява Нора Апсел, съосновател в Морти. Банката събира авансово ескроу от вас и след това вие плащате по сметката месечно за срока на заема си, казва Апсел. Това рационализира плащанията, но също така помага за защита на заемодателя, така че домът ви да не бъде възбранен поради неплатени данъци върху имота, като този човек, който загуби дома си за неплащане на $ 8.41!

След като затворите, е време да освободите шампанското със сабя и да разгърнете подложката за добре дошли „домашен сладък дом“. Вие сте собственик на жилище!

Това съдържание е създадено и поддържано от трета страна и импортирано на тази страница, за да помогне на потребителите да предоставят своите имейл адреси. Може да намерите повече информация за това и подобно съдържание на piano.io.