Ръководство за инвестиционни имоти: Всичко, което трябва да знаете за управлението на инвестиционен имот
Всеки елемент на тази страница е ръчно подбран от редактор на House Beautiful. Може да спечелим комисионна за някои от артикулите, които решите да закупите.
Инвестициите в недвижими имоти отдавна са популярен начин за печелене на пасивен доход. Инвестиционен имот, независимо дали е жилищен или търговски, е недвижим имот, специално закупен, за да спечели възвръщаемост чрез доходи от наем или поскъпване. Инвестицията трябва генерират приходи, увеличават стойността или предоставят данъчни облекчения— или още по-добре, направете и трите. Независимо дали става дума за еднофамилна къща, комплекс от няколко блока или апартамент, можете да спечелите от инвестиционен имот чрез краткосрочни или дългосрочни наеми. Ерата на работа от вкъщи е идеална и за настоящи собственици на инвестиционни имоти, тъй като много наематели наемат целогодишно и за по-дълги периоди от време.
Чудите се дали инвестиционен имот е подходящ за вас? Попитахме няколко експерти по недвижими имоти и собственици на жилища за най-важните точки, които трябва да имате предвид, преди да решите. Прочетете за окончателното ръководство за
купуване и управление на инвестиционен дом (и как да изберете най-добрия тип имот за вас!).
JBR LIFE Media за Island Sotheby's International Realty
Направете сметката
Преди да вложите пари в инвестиционен дом, важно е да определите дали имате време, финансови ресурси, търпение и ангажираност необходими за поддържането му. Инвестициите в недвижими имоти не водят до значителна печалба за една нощ и много купувачи на инвестиционни имоти чакат години (или дори десетилетия), за да оценят инвестициите им. Управлението на имот под наем (и да действате като нечий наемодател) изисква някой, който е комуникативен, удобен и ориентиран към детайлите – особено ако планирате да спестите пари, като помагате сами с ремонта. Също така е от решаващо значение да гарантирате, че имате граница на финансова сигурност. Тези с непогасени задължения, студентски заеми или неплатени медицински сметки трябва да помислят два пъти.
Наемете професионалист
Благодарение на брокерите и професионалните мениджъри на имоти е възможно да успеете дори без да знаете тънкостите на конкретен пазар. Джо Белз от Compass в Неапол, Флорида, който има повече от 20 години опит с недвижими имоти, казва това брокери като Compass могат да ви водят през процеса дори след като закупите инвестиция Имот.
ПРОФЕСИОНАЛЕН СЪВЕТ
Срещу заплащане Compass, Sotheby's International Realty и други агенции могат да ви помогнат да намерите наематели за вашия инвестиционен имот.
„За тези, които търсят възможност за инвестиция, работата с професионален агент по недвижими имоти е от решаващо значение“, казва Филип Уайт, главен изпълнителен директор на Sotheby's International Realty. „Те могат да ви помогнат да се свържете с експерт, който може да посъветва относно местните данъчни закони и, особено ако искате да инвестирате в международен план, визови програми, които може да са достъпни за вас. Sotheby's International Realty има присъствие в 79 страни и територии, така че нашите клиенти се възползват от нашите огромни програма за препоръки, която позволява на нашите клиенти в Калифорния, например, да се свържат с местен експерт в Кайманите острови.”
Белз повтаря тази поговорка: „Ако не е в уменията ви да управлявате числата и да знаете с каква лихвен процент трябва да купувате, тогава вашият агент е още по-важен.
Фотография на недвижими имоти Джонатан Дейвис
Помислете за вида и местоположението
Жилищните недвижими имоти обикновено са по-достъпни и достъпни от търговските имоти, поради което мнозина инвестират в етажна собственост, еднофамилни къщи или многофамилни къщи. Нанси, която желае да остане анонимна, е брокер на недвижими имоти и запален инвеститор в недвижими имоти в Неапол, Флорида, от 17 години. Тя и съпругът й управляват 73 имота под наем в Югозападна Флорида, включително осем-плекс, четири-плекс, дуплекс и еднофамилни къщи. Тя съветва да търсите хубави квартали и домове без такси от Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) и да не се страхувате от поправка, ако имате време и ресурси. „Дори и да не е най-привлекателната къща в определен квартал, можете да купите нещо на разумна цена и да го поправите отвътре и отвън,“ тя казва.
Местоположението също е важно и много търсени инвестиционни имоти се намират в големи градове, плажни селища, планински градове или живописни дестинации.
„Търсене в Хавай пазарът на втори дом не е замрял и Флорида остава гореща дестинация“, разкрива Уайт. „Пазарът на втори дом претърпя драматично увеличение на цените, особено във високия клас. Курортните пазари в САЩ също продължават да проявяват интерес, докато международните, облекчени с данъци дестинации като Бахамските и Каймановите острови остават популярни като дестинации за втори дом.
Познайте правилата
Независимо от вида имот, който купувате, от решаващо значение е да разгледате различните регулации и юрисдикции, които съществуват във всяка държава. Неапол, например, има доста строги ограничения за отдаване под наем, които могат да бъдат заобиколени, ако направите вашето проучване.
„В град Неапол можете да наемете имота си за минимум 30 дни, три пъти в годината“, казва Белз. „Но ако стигнете точно извън град Неапол, имаме редица квартали без ограничения за отдаване под наем, където хората купуват, за да правят краткосрочни наеми, включително Airbnb. Много е важно всеки инвеститор да разгледа тези закони и правила. Имахме двойка, която иска да си купи апартамент, но в крайна сметка си купи еднофамилна къща в квартал без ограничения за отдаване под наем, защото осъзнаха, че ограниченията за апартаменти няма да направят парите, от които се нуждаят направи.”
Какво ще кажете за временното споделяне?
Един вид имот, който не е обикновено доказано, че е истински инвестиционен имот, е временно ползване на собственост (за непосветените това е апартамент, обикновено в рамките на хотелска или курортна общност с няколко собственици, на всеки от които е предоставено гарантирано време в имота година; те включват домове в курорти като Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham и подобни места). Противно на това, което може да си мислите, временното споделяне не е страхотна инвестиция за генериране на възвръщаемост, тъй като представлява по-високи от типичните разходи. В допълнение към цената на временно ползване на собственост, повечето изискват годишни такси за поддръжка.
Но Майк Кенеди се опитва да промени това: основава Кенеди Коала, платформа, която помага на собствениците на временно ползване под наем сигурно да наемат своите неизползвани временни дялове. „Никой не трябва да купува таймшър, който иска да създаде приходи от него“, Кенеди казва. „Вътрешната стойност или действителната стойност на пазара се определя изцяло от предлагането и търсенето на споменатото временно ползване на собственост. Въпреки това собствениците, които имат наистина висококачествен продукт, могат да бъдат желан ваканционен наем за млади семейства или групи, тъй като временното ползване на собственост съчетава най-доброто от хотелите и ваканционните имоти под наем. Имате този хибриден модел, който се намира на пазара, който в много случаи не се използва напълно от собственика му. От тази гледна точка собствениците със сигурност могат да осигурят приходи от неизползваните си имоти и до известна степен да реализират печалба.
Хайди Соландер-Ейтан Гамлиели
И така, вие се решихте и купихте – сега, за да се възползвате максимално от инвестицията си. Ще трябва да помислите критично как може да се използва имотът и колко усилия искате да вложите в него – и за колко време. Ето откъде да започнете.
Определете как искате да използвате имота
Има няколко начина, по които можете да се обърнете към инвестиционен имот. Първо, зависи дали ще използвате имота или ще бъде изключително за отдаване под наем. Например, Белз казва, че много хора купуват втори домове, за да се насладят на имота сами, но също така генерират приходи чрез наеми, когато не са там.
„Много хора, които имат един или дори няколко имота, не са в това за огромна възвръщаемост“, казва Белз. "Те участват в това, за да покрият добра част от разходите си."
Изчислете колко трябва да таксувате на месец
Имайки това предвид, ще искате да помислите как да таксувате наемите. Общо правило, казва Нанси, е, че месечният наем трябва да бъде равен или не по-малко от 1% от покупната цена, за да генерира доход. Разбира се, цените през високия сезон в определени дестинации, като ски сезона в езерото Тахо или лятото в Хамптънс, може да надминат този процент.
ПРОФЕСИОНАЛЕН СЪВЕТ
За да може инвестиционен имот да носи печалба, сумата, която таксувате за наем на месец, трябва да надвишава 1% от цената, която сте платили за него.
Намалете разходите, като бъдете по-практични
Нанси казва, че за да елиминира разходите от своя страна, тя сама управлява имотите. Това е удобно, защото тя живее в същия район с нейните имоти и може бързо да се отбие до домовете, ако има проблем. „Ако нямате нищо против да приемате обаждания и да проверявате домовете си, можете да си спестите пари, като не използвате компания за управление на трета страна“, казва Белз. „Но хората от двата края на спектъра, без значение колко държани или далече са, могат да бъдат успешни. Познавам хора, които сами управляват имоти и предоставят наистина добро обслужване, и същите хора просто искат да се връщат да наемат всяка година.”
...или увеличете приходите, като наемете компания за управление на имоти
Въпреки това, компания за управление на имоти може да ви помогне да спечелите повече приходи в дългосрочен план, особено ако правите по-краткосрочни наеми за уикенд или седмица. Освен това помага за облекчаване на част от натиска да бъдете на повикване, докато гостите използват имота. East West Hospitality, основана преди 30 години, има опит в управлението на стотици ваканционни наеми и управлява домове за собственици в цялата страна.
„Като компания за управление на имоти, ние ще работим с купувача, за да предоставим прогнози за приходите въз основа на нашия опит на пазара“, казва Терон Гор, CMO на East West Hospitality. „Има много разговори, които водим с купувачите за техните цели с имоти и можем да им дадем съвет как да направят най-голяма възвръщаемост или просто да покрият разходите си.“
На фона на инфлацията и относително ниските лихви, недвижимите имоти остават сигурна инвестиция, обяснява Уайт.
„Луксозните недвижими имоти, с всичките си възходи и падения, са запазили стойност – и дори са нараснали в стойност“, казва той. "Всъщност, The Wall Street Journal наскоро съобщено че в този процъфтяващ жилищен пазар много собственици са спечелили повече миналата година от оценката на дома, отколкото от работата си.”
Направете добро шоу
Дизайнът и визуалното представяне също са важни. „Досега най-добрият начин да увеличите възвръщаемостта си е да имате наистина добре поддържан имот“, Белз казва. „Звучи очевидно, но е критично. Също така съветвам да наемете страхотен професионален фотограф, което правим, независимо дали е апартамент за 100 000 долара или апартамент за 15 милиона долара на плажа. Първото представяне винаги е онлайн.”
Гор казва, че единиците East West, генериращи най-много приходи, обикновено са тези, които са по-скоро реновирани с малко по-модерен декор, но винаги се свежда до индивидуален вкус и бюджет.
„Когато някой се изнесе, ние го почистваме професионално, но също така се опитваме да правим надстройки“, казва Нанси. „Независимо дали е плот, който се нуждае от нов кварц или гранит, ние непрекъснато се опитваме да подобрим стойността на имоти, когато имаме шанс да влезем там между наемателите, преди да го напълним отново за друга година или пет години. Никога не знаеш колко дълго ще останат."
С любезното съдействие на East West Hospitality
Течове на водопровод, досаден съсед или повредена съдомиялна машина... списъкът продължава. Въпреки парите, които можете да спечелите чрез доходи или поскъпване на наемателите, управлението на имот все още идва с главоболия.
Първо, те изискват солидно време; по-малко обаче, ако наемете трета страна професионална компания за управление на имоти. Все пак това може да се оскъпи и да намали възвръщаемостта ви. Нанси казва, че дори притежаването на един, два или три имота може да бъде като работа на непълно работно време, особено ако управлявате всичко сами.
Запознайте се с разликата между управлението на късо и. дългосрочен наем
Инвестиционните имоти са страхотни както за краткосрочни, така и за дългосрочни наеми, но изискват различен период от време от страна на собствениците. Например, краткосрочните наеми може да са по-изгодни в дългосрочен план, но носят повече разходи като такси за почистване или ремонти, тъй като съоръженията се използват повече, докато дългосрочните наеми изискват по-малко от седмица на седмица или месец на месец поддръжка.
„Трудно е да се каже колко часа на седмица“, казва Нанси. „Ако имате толкова имоти, колкото ние имаме, около 73, това е работа на пълен работен ден. Трябва да покажете имота, да привлечете наемателите, да го управлявате, да можете да поправите нещата, да сте на разположение за актуализиране и т.н. Ако го актуализирате, може да отнеме няколко седмици или месеци."
От друга страна, ако сте готови да платите на компания за управление на имоти, като East West Гостоприемство, много по-лесно е да управлявате имоти отдалеч, особено ако не живеете в същото град или държава. Това съкращава времето, но може да намали вашите финанси.
Напиши си домашното
Въпреки че не е нужно да сте експерт на пазара, на който купувате, трябва да имате малко средства и бизнес нюх.
„Най-добре е да имате надежден агент, но трябва да сте наистина запознати с определен квартал, в който купувате“, казва Нанси. „Беше ни полезно да обикаляме и търсим продажби от собственика, да проверяваме Zillow или да накараме агент да се грижи за вас. Никога не знаеш какво ще намериш да караш наоколо - някой може да хвърли табела за продажба в двора си."
Не се инвестирайте емоционално
Друго златно правило на инвестиционен имот е никога да не се привързвате твърде много. „Инвестиционните имоти не са вашият дом“, казва Белз. „Ако се привързвате твърде емоционално към даден имот, може да не погледнете правилно числата. Цифрите трябва да имат смисъл - и ако нямат, трябва да сте готови да си тръгнете."
Възвръщаемостта ви също зависи от пазарния климат — въпреки че благодарение на дистанционната работа много пазари, които процъфтяват през разгара на сезона, сега са популярни целогодишно. Южна Флорида, обикновено популярна през зимата, сега е целогодишна дестинация за тези, които искат да избягат от градовете, казват Белз и Нанси. Гор казва, че продължителността на времето, което хората прекарват в планински град под наем, също се увеличава от година на година.
„Докато търсенето все още е високо, нарастващите лихви по ипотеките и ниските запаси могат да повлияят на способността на купувачите да купуват толкова бързо, колкото по време на пандемията“, казва Уайт. „В САЩ търсенето на втори жилища показа признаци на охлаждане през пролетта на 2021 г., тъй като някои офиси започнаха да се отварят отново, а правилата за ипотечно кредитиране за ваканционни имоти първоначално бяха затегнати. И все пак, дори когато броят на транзакциите на някои пазари намаля, поскъпването на цените остана силно поради ниските запаси.
Въпреки желанието незабавно да привлечете хора в дома си, бъдете предпазливи: някои от най-големите уроци, които Нанси има научени през годините са да получават високи депозити за сигурност, високи депозити за домашни любимци - и преди всичко добър опит чекове. Пълният преглед на наемателите може да ви спести пари и време, дори ако те изглеждат като най-заможните хора на хартия.
„Домашните любимци могат абсолютно да развалят място и беше невероятно с какво трябваше да се справим“, казва тя. Въпреки това, изграждането на доверие с клиентите може да помогне за облекчаване на част от работата на собствениците.
ПРОФЕСИОНАЛЕН СЪВЕТ
Общата поддръжка трябва да струва около 3% до 5% от приходите от наем.
„Намираме наематели, които са надеждни и заслужаващи доверие, и може дори да им предложим отстъпка при наема, за да помогнете леко да управлявате дома“, казва тя и добавя, че всички нейни наематели са дългосрочни наематели, които остават за една година средно аритметично. „Разбира се, получаваме по-отчаяни обаждания, ако има нещо, което се случва, но много от тях са щастливи да се грижат сами за тревата си.”
Фотография на недвижими имоти Джонатан Дейвис
Нанси казва, че общата поддръжка, която може да включва цялостно почистване, контрол на вредителите и нова боя, трябва да струва около 3% до 5% от приходите от наем.
„Едно от най-големите предизвикателства, за които гарантираме, че собствениците са наясно, е, че с течение на времето има износване“, казва Кевин Греъм, главен директор на East West Hospitality. „Искаме да сме сигурни, че те са информирани кога вероятно ще трябва да пребоядисат резиденцията и да подменят килимите и основните уреди. По този начин те могат да имат предвид най-малкото умствен резерв, ако не и финансов резерв, за да покрият тези елементи."
Правилната грижа за всеки имот изисква да сте в крак с озеленяването; осигуряване на добро функциониране на механичните, електрическите и водопроводните системи; запазване на конструктивни елементи, като покриви, тротоари, алеи; управление на вредители; и поддържане на комфортна и чиста вътрешна среда.
Долния ред
Въпреки че инвестициите в имоти под наем могат да бъдат полезни в дългосрочен план, имайте предвид, че тяхната рентабилност е зависи от няколко външни фактора, включително търсенето и предлагането на пазара на жилища, които винаги са флуктуираща. Въпреки това е важно да можете да пуснете и имот, веднага щом той спре да расте в стойност. Това е смисълът на интелигентното инвестиране.
Следвайте House Beautiful на Instagram.
Това съдържание е създадено и поддържано от трета страна и импортирано на тази страница, за да помогне на потребителите да предоставят своите имейл адреси. Може да успеете да намерите повече информация за това и подобно съдържание на piano.io.
