Кондо срещу Co-Op: Каква е разликата между Condo и Co-Op?
Планирате да закупите апартамент? Преди да се впуснете в мисията си да намерите перфектната единица, важно е да знаете различните видове налични имоти. Вероятно най-често срещаните са „кооперативи“ и „кондо“ – думи, които често се използват взаимозаменяемо, но които в действителност далеч не са синоними.
И така, каква точно е разликата между двете? „Етажна собственост, по-популярна като a апартамент, е единица, която е част от по-голям комплекс, пълен с отделни единици“, казва Серхант брокер Ариел Магерефтех, който обяснява, че въпреки че всички апартаменти са индивидуална собственост, всички останали отговорности за управление са на управителния съвет на апартамента.
От друга страна, кооперацията или кооперативното жилище дава на „всички хора, които притежават дялове от собственост, достъп до тази общност“, продължава той. „Това е основно жилище, но вместо собствениците на жилища да притежават правата върху имота, всеки човек, който е част от общността, е акционер в кооперацията. Това е много подобно на притежаването на акции в компания.
Не сте сигурни кой е подходящ за вас? Продължете да четете, за да определите кой тип имот отговаря по-добре на вашите нужди.
Като цяло кооперациите са по-достъпни от апартаментите
Според Национална асоциация на жилищните оператори, кооперациите често са на по-ниска цена от средния апартамент – освен това обикновено получавате повече квадратни кадри за долар.
Купувачите на апартаменти притежават недвижими имоти, а инвеститорите в кооперации не притежават
„Когато купувате етажна собственост, вашият апартамент, както и процент от общите части, принадлежат на вас“, казва Махгерефтех. „Но когато купувате кооперация“, пояснява той, „вие всъщност не купувате апартамента си – вместо това купувате акции в корпорация, която е вашата сграда.“
Кооперациите обикновено изискват по-висока първоначална вноска
„Едно от предимствата на закупуването на апартамент е, че не се нуждаете от толкова пари в брой, когато търсите апартамент“, отбелязва Махгерефтех. „Плащате месечна такса, която остава същата за периода на престоя ви.“ От друга страна, „Виждал съм кооперации, които започват с 15% надолу, и други, които искат 50% надолу“, казва асоциираният брокер на Sotheby’s International Realty Селесте Панди, който твърди, че цената на първоначалната вноска за апартамент наистина зависи от кредитора - въпреки че „повечето кооперативни общности изискват минимум 20% първоначална вноска“, твърди Mahgerefteh.
Апартаментите се купуват по-лесно
След като направите оферта за кооперация, ще трябва да преминете през интервю (освен ако не е спонсорска единица – т.е. на пазара за първи път). „Апартаментите не изискват интервю“, казва Панди. Купувачите на Co-op също трябва да преминат през по-строга финансова проверка. „Кооперациите разглеждат по-внимателно съотношението дълг/доход и ликвидността след затваряне“, разкрива тя. Поради това времето, необходимо за закупуване на кооперация, обикновено е много по-дълго. Освен това по-строгият процес на проверка затруднява чужденците да купуват кооперации.
Кооперациите са по-трудни за отдаване под наем или продажба
„Има по-строги политики за преотдаване под наем и по-рестриктивни политики на борда за това кой може да купува“, признава Mahgerefteh – така че, ако търсите да закупите и да се преместите в апартамент веднага (или искате да можете да го препродадете бързо в крайна сметка), кооперацията няма да е подходяща за Вие.
Апартаментите имат по-високи разходи за затваряне
„При сделки с апартаменти и еднофамилни/многофамилни къщи разходите се определят предимно от държавата данъци, които се прилагат за местоположението на имота“, казва Доналд Шарп, старши кредитен служител в Movement Ипотека. „Например, в щата Ню Йорк има 2% ипотечен данък. Действителната сума на ипотеката също може да повлияе на това до известна степен - например, ако заемът е над 2 милиона долара, а не 1 милион долара. Други свързани разходи с апартаменти включват застраховка за собственост (втората най-висока такса), която обикновено ще бъде около 2% от сумата на ипотеката, плюс фиксирана такса на кредитора и адвокат такса. Един важен момент: „По-голямата част от разходите за затваряне не се таксуват от действителния кредитор“, отбелязва Шарп.
От друга страна, купувачите на кооперативи са освободени от повечето разходи за затваряне, но все пак подлежат на редица фиксирани такси. „Тези такси, независимо от цената или сумата на заема, ще добавят малко под $5000 за всеки транзакция“, казва Шарп, добавяйки, че останалите такси са различни такси за подаване, които не се начисляват от заемодателя. Въпреки това кооперациите имат невероятно ниски разходи за затваряне в сравнение с други видове имоти.
Долния ред?
„Когато оценяват кой тип собственост има най-голям смисъл за тях, купувачите трябва да обмислят апартаменти, когато не разполагат с излишен капитал на ръка, тъй като няма изискване за ликвидност след затваряне или максимално съотношение дълг/доход“, съветва Mahgerefteh. „Кооперациите трябва да се обмислят, когато купувачите искат повече пространство за обикновено по-малко пари.“
Следвайте House Beautiful on Instagram.
