Стъпки за закупуване на къща

Купуването на дом не е като закупуването на чифт обувки или дори кола. Вместо просто да се появи с пари, процесът на закупуване на недвижим имот е правна транзакция, както и финансова транзакция, и отнема седмици, ако не и месеци, за да завърши. Но когато намерите място, което можете да наречете свое, чакането напълно си заслужава.

Използвайте тази хронология за закупуване на жилище, за да знаете какво да очаквате на всяка стъпка от пътя и приблизително колко време ще ви отнеме, за да стигнете до там. Може да изглежда обезсърчително (особено когато се опитвате да не оставяте очите ви да се изцъклят при споменаването на думи като „ескроу“ и „PMI“), но вие имате това.

6-8 месеца преди да искате да се преместите:

Първо, разберете вашите средства.

Преди да започнете процеса на търсене на жилище, е изключително важно да получите добра представа колко къща можете да си позволите. Финансов експерт и автор Дейв Рамзи препоръчва да умножите месечното си заплащане за вкъщи по 25 процента, за да определите какво трябва да бъде максималното ви ипотечно плащане. След това можете да използвате a

ипотечен калкулатор за да определите базовата цена на дома, която ще поддържа месечното ви плащане под тази сума.

5-7 месеца извън:

След това стеснете къде искате да живеете.

Когато разберете какво можете да си позволите, започнете да ограничавате възможностите си. Отделете време, за да научите кварталите, които обмисляте: Проучете училищата и общинските служби, и карайте през тях по различно време, ден и нощ, за да определите дали наистина искате да живеете там. Чувствате ли се в безопасност, докато се разхождате из квартала? Колко далеч са най-близките магазини и ресторанти и доколко това има значение за вас?

Докато го правите, прекарайте време в търсене онлайн на скорошни продажби на жилища в районите, които обмисляте, за да разберете дали домовете са във вашия ценови диапазон.

3-6 месеца извън:

Получете предварително одобрение за ипотека.

Преди да започнете да работите с брокер и сериозно да търсите дома си, трябва да намерите ипотечен кредитор и да получите предварително одобрение за ипотека. Той показва на вашия брокер и на продавачите, че сте квалифицирани да закупите жилище, и гарантира, че знаете ценовия диапазон, който трябва да търсите. На конкурентен пазар много продавачи няма да обмислят оферта без писмо от заемодател, гарантиращо, че потенциалният купувач може да се класира за ипотеката.

„Много купувачи на жилище за първи път ще започнат да разглеждат имотите, преди да говорят с кредитор, но това е огромно не-не“, казва Колин Макдоналд, лицензиран агент по недвижими имоти в Berkshire Hathaway HomeServices Blake, в Делмар, Ню Йорк „Повечето брокери или продавачи няма да започнат да показват къщи на купувачите, докато не разговарят с кредитор и не могат да предоставят писмо за предварителна квалификация.“

McDonald препоръчва да работите с местен кредитор, а не с онлайн или неместен кредитор, дори ако онлайн кредиторът предлага по-добра ставка. „Работата с местен кредитор, който е запознат с местния пазар, ви гарантира безпроблемна транзакция до приключването й“, казва той. „Местните заемодатели обикновено са по-лесно достъпни за своите клиенти и много местни заемодатели ще отговарят на ставките, които техните конкуренти предлагат.“

Когато намерите местен кредитор, ще трябва да изпратите финансовата си информация, за да получите предварително одобрени, включително данъчни формуляри и W-2, скорошни корекции за заплати, спестявания, пенсионни сметки и дългове задължения. След като прегледа цялата тази информация, заемодателят ще ви уведоми за размера на ипотеката, за която можете да се класирате, и ще предостави писмо, което показва, че сте предварително квалифицирани. Междувременно следете всички тези финансови формуляри и добавете нови фишове за заплати и банкови извлечения към файла, тъй като ще ви трябват отново. Това писмо за предварително одобрение обикновено изтича след 60 или 90 дни, така че ако не сте намерили дома си преди изтичането му, просто ще трябва да подадете отново документите.

Намерете агент по недвижими имоти.

Можете да си купите дом без брокер, но наистина няма причина да го правите. Защото в повечето случаи продавачът на жилище плаща комисионната за недвижими имоти. Така че, като купувач, няма какво да губите. (Някои фирми за недвижими имоти начисляват такса на купувачите; ако не искате да плащате за техните услуги, потърсете брокер, който таксува изключително продавачите.) И наличието на брокер на ваша страна може да ви помогне във всички тънкости при закупуването на жилище, което може да бъде объркващо.

„В тази инвестиция не трябва да се влиза без някой, който познава пазара, квартала, местните тенденции, специфични ценности и как да навигирате в процеса“, казва Джордж Лоутън, лицензиран агент за недвижими имоти с RE/MAX Over the Mountain в Бирмингам, Алабама „Недвижимост, който е ваш защитник и се грижи за вашите нужди, може да опрости този процес и да го направи приятен. Но не наемайте просто майката на съседа си, която работи на непълно работно време за коледни пари. Интервюирайте няколко, които са препоръчани от приятели и семейство, и вижте с кого се чувствате най-добре. Може да работите заедно в продължение на месеци и искате отношенията да са добри."

Започнете търсене на къща.

Когато сте избрали брокер, започнете да търсите сериозно новия си дом. Вашият агент по недвижими имоти ще намери имоти, които той или тя смята, че може да харесате, но можете също да търсите сами. Разгледайте обявите в интернет, обиколете и потърсете знаци за двора и разпитайте наоколо, за да научите за къщи, които може да са налични в кварталите, които искате. На пазара на продавачи, където наличните имоти може да са ограничени, опитайте се да изчерпите всичките си възможности - не само Trulia, Zillow и каквото вашият брокер ви изпрати.

1-2 месеца навън:

Изпратете оферта и бъдете готови да преговаряте.

Когато намерите дома, който искате – и ще го намерите – е време да направите оферта. Говорете с вашия агент за правилната цена, която да предложите; обичайно е да направите първата оферта под посочената цена, но на много конкурентен пазар може да се наложи да предложите исканата цена или дори повече. Вашият агент по недвижими имоти може да ви помогне да прецените това и често може да разбере колко голяма е конкуренцията за даден дом.

Когато сте направили оферта, която е в рамките на бюджета ви, вашият брокер ще подготви документите, които да подпишете, и ще ги изпрати, заедно с писмото ви за предварително одобрение и залогът ви, който е добросъвестен депозит от около 1 процент от покупката цена. Всичко това обикновено се случва бързо, особено ако други купувачи се интересуват от същия имот.

Обикновено продавачът ще има около 24 часа, за да отговори на вашата оферта и в повечето случаи ще се противопостави на първоначалните ви условия. Вашият брокер може да ви помогне в процеса на преговори.

Ако вие и продавачът не можете да се споразумеете за цена, крайна дата и други условия, бъдете готови да продължите търсенето си. Но ако постигнете споразумение с продавача, и двамата ще подпишете договора и процесът на закупуване ще започне.

След това се обадете на кредитора си.

След като имате подписан договор, незабавно уведомете вашия ипотечен кредитор. По този начин можете да заключите текущата ипотечна лихва и той или тя може да започне да обработва вашия ипотечен заем.

По време на процеса вашият ипотечен кредитор вероятно ще поиска различни документи от вас, като актуализирани фишове за заплати, текущ данък записи и други елементи, които може да са се променили след предварителното одобрение, както и информация за застрахователната полица на дома, която планирате да покупка. Опитайте се да отговорите възможно най-бързо и точно, като предоставите необходимата информация възможно най-скоро. Вашата бързина ще помогне за по-бързото преминаване на вашия заем през процеса и ще ви помогне да затворите навреме.

3-8 седмици извън:

Направете преглед на дома.

Повечето договори за продажба на жилище дават на купувача около 10 дни, за да извърши проверка на дома. Ако получавате ипотека, за да купите къщата, вашият кредитор вероятно ще изиска от вас да използвате сертифициран домашен инспектор. (Дори и да не сте задължени да правите оглед на дома си, най-добре е все пак да го направите, за да сте сигурни, че не купувате къща, пълна със скъпи проблеми.)

Вашият инспектор ще предостави подробен доклад за всичко в дома, което може да бъде ремонтирано. Някои от елементите може да не са голяма работа, но някои може да са скъпи или важни ремонти, като необходимостта от нов покрив или HVAC система. Вие и вашият брокер можете да поискате от продавача да извърши някои ремонти и продавачът ще има няколко дни, за да ви уведоми дали желае да направи промените или да намали цената на къщата. Ако инспекцията разкрие големи проблеми, като термити или нестабилна основа, това може да бъде вашият изход от договор за продажба.

2-5 седмици извън:

Изберете доставчик на жилищна застраховка и адвокат за затваряне.

Преди вашият кредитор да затвори заема ви, той ще иска да се увери, че домът е застрахован. Намерете доставчик на жилищна застраховка - може би същата компания, която застрахова колата ви - и поискайте полица за собственик на жилище. Предоставете на кредитора си цялата информация.

Освен това изберете адвокат за закриване или помолете брокера си за препоръка. Адвокатът ще гарантира, че имате ясно право на собственост върху имота и че всички договори са подходящи. Вашият адвокат ще насрочи крайна дата и можете да започнете да опаковате багажа.

В деня на затваряне:

Вземете надеждна химикалка - имате много документи за подписване.

Поздравления, успяхте! В деня на затваряне вашият екип (известен още като вие, вашият брокер, кредитор и адвокат) ще се срещне с продавачите и техния адвокат, за да направи нещата официални. Вашият заемодател или адвокат ще ви уведоми предварително общата сума пари, която ще трябва да донесете на заключителната среща за вашето авансово плащане или всякакви разходи по затварянето. Донесете тази сума под формата на касиерски чек, след което се отпуснете и се пригответе да подпишете името си - отново и отново и отново.

Ще има тонове документи за подписване, но вашият адвокат ще ви преведе през всеки един и какво означава той. (И ако той или тя не го прави, не се страхувайте да попитате, ако нещо изглежда объркващо или ненужно!)

Когато свърши – което може да отнеме няколко часа, така че планирайте да си вземете почивен ден от работа – вие сте собственик на жилище. В зависимост от вашето споразумение, може да получите ключовете и да можете да се преместите в този ден. Някои окръзи няма да ви позволят да се преместите, докато титлата не бъде записан с местното правителство, което може да отнеме няколко дни, но вашият брокер трябва да знае този закон и да ви информирам предварително, ако случаят е такъв.

В този момент е време да започнете да правите дома си свой собствен.

---

Следвайте House Beautiful on Instagram.