Скритите разходи и опасностите от преобръщането на къщата

Всеки, който е толкова обсебен от HGTV такива, каквито сме, може да бъде простено, че се отдадохме на фантазии да напуснете ежедневната си работа и да се преоткриете като Фиксираща горна част-суперзвезда за подобряване на дома. Искам да кажа, кой не би искал да бъде следващият Джоана Гейнс или Лиан Форд? Но ако мечтите ви бързо изпреварват реалността ви, бихте могли да помислите два пъти, преди да се потопите първо на пазара за преобръщане на къщи. Представленията са склонни да замазват някои от по -малко бляскавите части на процеса (здравей Ремонт на ОВК работа), преодолейте ограниченията на времето и пространството (казвате, че правите всичко това за една седмица?), и ценете труда и материалите, които обикновено не се виждат през този век.

И споменахме ли, че сме толкова близо за влизане в рецесия? Разговаряхме с експертни къщи ласти, за да видим какво точно се превръща в дом за печалба, скритите разходи и опасности и защо сега може

не бъде най -доброто време да опитате ръката си.

Голямата картина

Има причина, поради която хората, които са най-подходящи за прелистване на къщи, са тези с опит в съседни области-мислят брокери на недвижими имоти, генерални изпълнители и дизайнери. Те имат най-интимни познания за това, което е необходимо за изграждането и поддържането на къща, както по отношение на вида човекочасове, така и такси за материали, които участват в големи ремонти, и техният опит може да компенсира някои от разходите, свързани с процес. Като агент на недвижими имоти например може да сведе до минимум таксите за брокери от страна на продажбите с до 5%; дизайнерите и изпълнителите често доставят материали на цени на едро, а не на дребно.

„Повечето плавници са склонни да се фокусират върху естетическите неща, но прелистването се нуждае от много умения, за които хората не мислят“, казва Кристофър Тотаро, бивш изпълнител, който преобърна домовете си, преди да стане агент в базираната в Ню Йорк фирма за недвижими имоти Warburg Недвижими имоти. „Трябва да имате пазарни познания в областта на недвижимите имоти и задълбочено разбиране на процеса на строителство и трябва да вземате решения въз основа на това, което Пазарът иска, а не какво Вие искам. ”

Всъщност ветерани, които преобръщат къщи, казват, че най-честата (и скъпа) грешка, която правят първоначалните фиксатори, е подценяването на обхвата на работата. „Освен ако купувачът не е опитен домашен инспектор с възможност да взема бързи решения относно водопроводни инсталации, отопление, електричество, наводнения, проблеми на общността, азбест, въглероден окис, налягане на водата, прозорци, уреди и всякакви други елементи, бедствието е почти гарантирано “, казва колегата на Тотаро Джерард Великолепие. Добавя Тотаро: „Ако разчитате на изпълнител да ви уведоми дали нещо ще работи, значи сте над главата.“

Инсайдерите от индустрията също имат по -добра представа за видовете бюрократична бюрокрация и общински насоки, които твърде често задържат проектите - и как да се движат около тях. „Предлагам да посетите градостроителя и да прочетете указанията за градско и градско строителство“, казва дизайнерката от Сан Франциско Алисън Пикарт. „Може да откриете, че определени зони няма да позволят работа през уикендите, което може да удължи графика ви за строителство.“ И следователно, вашата крайна цел.

Изпълнители под наем

Говорейки за изпълнители, тяхната репутация ги предхожда (тоест покажете ни човек, който завършва работата навреме и в рамките на бюджета и ние ще ви дадем теглото им в злато). Усложненията винаги се появяват, крайните срокове идват и си отиват, а бюджетите се покачват до понякога потресаващи висоти. И докато повечето плавници имат поне представа за това какви материали могат да им струват, малцина да признае - камо ли да може точно да прецени - каква е работната сила, свързана с инсталирането на тези материали даден регион.

„Разработчиците на недвижими имоти имат добро разбиране за разходите за труд на пазара, където се извършва работата“, казва Пикарт. „Разходите в селските райони в някои щати ще бъдат значително различни, отколкото в предградията извън големите и дори средните градове. Това е особено вярно, ако започвате и нямате екипаж, който да е стимулиран да върши работата на най -добрата цена за вас. "

Всъщност, ако нямате екипаж, на когото имате доверие, намирането на такъв може да бъде своеобразен кошмар, тъй като те са известни с трудности. И колкото повече време отнема стартирането и завършването на вашия проект, толкова повече пари ще платите в различни разходи, които са напълно несвързани с вашите ремонтни или ремонтни дейности.

Пари, пари, пари

Повечето плавници за новобранци вземат под внимание две основни фигури, когато преценяват дали да поемат проект: цената, на която купувате къща и за какво я продавате. Но опитни домашни плавници бързо отбелязват, че има дъга от числа, които трябва да вземете предвид в съотношението си риск-възнаграждение.

Като собственик на имота ще трябва да платите разходите за покупка в началото, от таксите за собственост и разходите за оценка до таксите по заема и ипотечните плащания, а може би дори разходи за затваряне на недвижими имоти, ако трябва да платите на агент (въпреки че брокеровата такса от 5 до 7% обикновено е отговорност на продавача, който, като се замислите, ще бъдете вие ​​на обратна страна). Според Homes.com, разходите за затваряне могат да достигнат до 2-3% от цената на покупката. Често има и пренебрегвани разходи за държане, като данъци и комунални услуги; колкото по -дълго притежавате къщата, толкова повече ще дължите.

След това възниква въпросът за капиталовите печалби. Ако планирате да живеете във вашия флип имот по време на строителството, няма да сте задължени да плащате данъци върху печалбите, реализирани след продажбата на къщата. Но ако не, ще бъдете закачени от 10 до 37% от приходите си, в зависимост от това къде живеете, какво правите и колко дълго държите имота.

Хвърляне на заровете

Знаейки всичко това, ако все още искате да разгънете мускулите си, които обръщат къщата, има няколко неща, които можете да направите, за да направите процеса малко по-гладък. „Придържайте се към здраво изграден, но грозен фиксатор“, казва Пикарт. „Ще бъдете много по -добре, ако можете да се придържате само към козметичната работа, докато изучавате бизнеса.“

Но ако имате сърце за по -голям проект, нейният съвет е „да научите колкото можете повече за къщата и квартала, преди да купите, и да имате добре разработен план по отношение на проектиране, инженерство, боядисване, осветление и графици за завършване, преди да започнете работа, за да ви помогне да изпълните в най-малко количество време. Планирайте да бъдете в деня на проверката си и да си водите бележки, като обръщате внимателно всичко, което инспекторите откриват, и планирайте a разходка с вашия инженер и архитект (ако се изисква голяма работа) и получете колкото се може повече информация от тях, за да знаете какво правите против. "

Трябва също да мислите като детектив и да бъдете практични. „Търсете перфектната буря“, казва Тотаро. „Определете област, която бързо се разширява, и намерете нещо, което е затруднено до степен, която е подходяща за вашия набор от умения. Не купувайте къщи с фундаменти, които потъват. Започнете от малко. "

И не забравяйте, че времето е толкова важен фактор, колкото всичко останало. Обръщането на къщата е достатъчно трудно по време на сигурност. „При недвижимите имоти винаги има риск“, казва Пикарт. Ако искате да скочите в индустрията, може би помислете да го направите през следващата година, надявам се, когато пандемията от коронавирус не нанася хаос в глобалните системи. Разбира се, лихвените проценти са на най-ниското си ниво, което прави заемането на пари за закупуване на къща по-достъпно от всякога, но с рекордните 3,3 милиона американци, кандидатстващи за безработица (повдигане на въпроса, кой купува?), заличаване на цели индустрии и светът на ръба на глобална рецесия, може би е подходящ момент да останете на място.

Следвайте House Beautiful на Instagram.

Това съдържание е създадено и поддържано от трета страна и импортирано на тази страница, за да помогне на потребителите да предоставят своите имейл адреси. Може да намерите повече информация за това и подобно съдържание на piano.io.