Nákup domovního kontrolního seznamu pro prvního kupujícího

Koketovali jste s myšlenkou vlastnictví domu. Možná se Zillow stal jedním z vašich nejčastěji navštěvovaných webů, nebo jste na některé nedbale spadli den otevřených dveří IRL, prováděl finanční scénáře na hypoteční kalkulačce a měl radost z procházení dlaždic Vzorky. Ale teď vás zajímá, jak se dostat z „jednoho dne bych chtěl vlastnit svůj dům“ k tomu, že si skutečně vezmete hypotéku, koupíte dům a necháte si nainstalovat dlaždice metra.

Není pochyb o tom, že koupě domu je obrovské finanční rozhodnutí - pravděpodobně největší v životě. Tento proces se může zdát skličující, od znalosti důležitého rozdílu mezi kvalifikací a schválením a porozuměním věcem, jako jsou podmíněné odhady a úschova. Přidejte k tomu emocionální horskou dráhu, která hledá váš vysněný domov a čeká, až se vám ozve vaše nabídka.

Pokud však proces nákupu domů rozdělíte na kroky, bude mnohem lépe ovladatelný. Zde je krok za krokem, odborně podložený průvodce nákupem domu.

1. Udělejte si ve svých financích pořádek

V této rané fázi se postavte jako silný a kvalifikovaný kupující tím, že ušetříte na záloze a získáte svůj kredit ve špičkové formě.

Finanční obraz každého kupujícího bude jedinečný. Ano, kreditní skóre 740 nebo vyšší vás odmění nejlepšími úrokovými sazbami a jejich snížením platba 20 procent a více do domácnosti vás ušetří od placení Soukromého pojištění hypotéky, popř PMI. (PMI obvykle stojí 0,5 procenta až 1 procento z celé částky úvěru na roční bázi, ačkoli se nejčastěji platí jako měsíční pojistné. PMI poskytují soukromé pojišťovací společnosti, ale zajišťuje ho váš věřitel.) Ale dýchejte klidně: Stále si můžete koupit dům s mnohem nižším kreditním skóre a mnohem méně se zálohou. Jako jeden příklad - protože existuje spousta možností půjčky [POZNÁMKA: ODKAZ NA JEDNU Z DALŠÍCH PŘÍBĚHŮ BALENÍ] - vaše kreditní skóre může být až 500 za Půjčka FHA (vládou zajištěná hypotéka pojištěná Federální správou bydlení), pokud snížíte 10 procent, nebo to může být 580, pokud snížíte 3,5 procenta, vysvětluje Ignacio Rodriguez s Westside Estate Agency v Malibu v Kalifornii. U běžných půjček budete usilovat o kreditní skóre alespoň 620.

Nápad tady? Nenechte dokonalého být nepřítelem dobra! Růst trhu by vás mohl předběhnout, pokud čekáte roky na to, abyste získali dostatek na 20procentní zálohu na spořicím účtu nebo aby se vaše kreditní skóre dostalo do výjimečné kategorie.

Úspora na akontaci

Ať už je váš cíl zálohy 3,5 procenta nebo 20 procent, budete chtít začít šetřit peníze co nejdříve. "V ideálním případě je to na účtu, který vydělává úroky," říká New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglase Ellimana.

Zvažte rozhovor s finančním poradcem o vaší strategii splácení půjček s vysokým úrokem a současně spoření na bydlení. V závislosti na tržních podmínkách může mít absolutní smysl koupit si dům před dalšími dluhy -ehm„Tyto otravné studentské půjčky! —jsou vypláceny, abyste si mohli vybudovat vlastní kapitál a mít majetek, jehož hodnotu lze časem zhodnotit, říká Barton Barrett.

Budování kreditu

Pokud jde o kredit, máte nárok, podle zákona, do a bezplatná kreditní zpráva každý rok. Tato zpráva vám ve skutečnosti neřekne vaše skóre (které se může u tří úřadů lišit), ale pomůže vám určit vše, co vaše skóre snižuje. Jeden z pěti lidí má chyby na jejich kreditu zpráva, podle Federal Trade Commission, takže budete chtít vyřešit všechny chyby, než začnete nakupovat hypotéku. Můžete sledovat své aktuální kreditní skóre pomocí bezplatných online sledovačů skóre, jako je Credit Karma. Nebo mnoho bank a společností vydávajících kreditní karty má do online účtu integrované bezplatné nástroje pro sledování kreditního skóre.

Nyní je také vhodný čas dát svému kreditu malou TLC. Důsledné provádění včasných plateb je to nejlepší, co můžete pro své kreditní skóre udělat. Můžete jej rychle zvýšit vyplácením zůstatků kreditních karet, aby vaše využití na každé kartě nepřekročilo 30 procenta-to znamená, že pokud máte limit 1 000 $, udržujte svůj zůstatek pod 330 $, abyste věřitelům dokázali, že neprodlužujete vy sám.

---

2. Zachyťte předkvalifikační dopis

Než se začnete dívat po domech, budete chtít získat a předkvalifikační dopis, který uvádí, že věřitel je vám předběžně ochoten půjčit vám do určitého bodu. To realitním makléřům signalizuje, že to s koupí myslíte vážně, a ne se jen dívat na domy pro zábavu. Dopis před kvalifikací vám také pomůže nastavit rozpočet a zúžit, které domy budou ve vašem cenovém rozpětí, říká realitní makléř z New Yorku Rebecca Blackerová s Warburg Realty.

Něco, co je třeba mít na paměti: Předkvalifikace je malým krokem k půjčce. Informace o svém úvěrovém skóre a příjmu si sami nahlásíte a věřitel vám zase poskytne představu o tom, kolik si můžete dovolit. Předběžné schválení je však mnohem důkladnější proces a dostane vás blíže k závěrečné tabulce: Je to tehdy, když jsou ověřeny informace o vašem příjmu a vašich kreditních skóre. Více o tom níže.

---

3. Najměte si realitního makléře

Představte si svého realitního makléře jako kapitána týmu pro nákup domů. Z tohoto důvodu budete chtít najmout agenta, který může poskytovat silná doporučení hypotečním makléřům, realitním zástupcům a odborníkům na domácí inspekce, říká agent New York City Agent Kemdi Anosike z Warburg Realty. "Nejdůležitější je, že potřebujete realitního agenta, který vám bude naslouchat a porozumí vašim potřebám," říká Anosike.

Je v pořádku pohovořit s několika, dokud nenajdeš skvělou formu. Zeptejte se na několik otázek:

• S kolika dalšími klienty aktuálně pracujete?
• Jak dlouho v této oblasti pracujete a jak dobře znáte sousedství?
• Jaké je vaše místo? (Někteří agenti se mohou pyšnit například spoluprací s kupujícími domů poprvé)
• Můžete sdílet nějaké reference?

A hádejte co? Pravděpodobně nebudete hákat na platbu za svého realitního makléře. Je to prodejce, který nejčastěji pokrývá provizní náklady pro agenty kupujícího i prodávajícího, vysvětluje Joan Pallone realitní kancelář s Pallone a spolupracovníci v Broomfieldu v Coloradu. Existuje několik vzácných výjimek, kdy by kupující zaplatil provizi vlastnímu agentovi, jako když je dům na prodej vlastníkem.

---

4. Získejte předběžný souhlas s hypotékou

Pokud jste předem schváleni k hypotéce, stanete se silným kupujícím před zahájíte lov domů a zadáváte nabídky. "Často jsou" dokonalé domy "na trhu méně než několik dní," říká Stevie Rangel, agent společnosti Compass v Los Angeles, Kalifornie. Když ostatní kupující odesílají nabídky, nechcete se snažit získat předběžné schválení. Mnoho prodejců nebude bavit nabídky od potenciálních kupujících, kteří ještě nemají seřízené financování.

Během tohoto kroku, který je formálnější a důkladnější než předkvalifikace, předáte svému věřiteli spoustu dokumentů, jako jsou W2, výplatní pásky, bankovní výpisy a daňová přiznání. Uspořádejte si papírování a připravte se na cestu.

---

5. Ať začne domácí hon

V této fázi máte na mysli rozpočet a sdělili jste svému realitnímu makléři, co je důležité jste při domácím hledání-ať už je to velký dvorek pro vašeho psa, krátké dojíždění do práce nebo procházka skříň.

Když cestujete po domech nebo se chystáte na den otevřených dveří, vezměte si s sebou notebook, ve kterém budete mít přehled o výhodách a nevýhodách každé nemovitosti. Je to těžké, ale nenechte se rozptýlit vadami, které lze snadno opravit, jako je ložnice Cookie Monster-modrá ložnice nebo nudná světla pro prsa stavitele. Věnujte pozornost věcem, které bude hůře řešitelné, jako je tlak vody a množství přirozeného světla.

Mohla by to být láska při první domácí prohlídce nebo byste museli vidět několik desítek domů, než najdete ten pravý. Průměrný kupující se obvykle dívá na 10 domů během 10 týdnů, podle a zpráva od Národní asociace realitních kanceláří.

---

6. Učinit nabídku

Předběžně jste schválili hypotéku a váš realitní agent našel nemovitost, kterou milujete. Je čas dát nabídku!

Váš realitní agent bude mít „kompakty“, které ukazují, za co se prodaly ostatní domy v této oblasti, a pomůže informovat o vaší nabídce. První kupující domů se často budou zbytečně obávat, že za dům zaplatí příliš mnoho, říká Angela Carrasco, realitní makléř se sídlem v Los Feliz, Kalifornie. A běžnou chybou, kterou kupující poprvé dělají, je příliš nízká, upozornění Daniele Kurzweil, licencovaný prodejce nemovitostí s týmem Friedman v Compass v New Yorku. I když jste slyšeli, že váš trh upřednostňuje kupující, pravděpodobně stále nechcete přijít pod cenu uvedenou v seznamu. "Problémem této taktiky je, že vás prodejce nebude vnímat tak vážně," říká Kurzweil.

Existuje však několik záruk, které zajistí, že nebudete přeplácet, vysvětluje Carrasco, pokud se nevzdáte svých nepředvídaných událostí. "Realita je taková, že dohoda se neuzavře, což znamená, že věřitel neschválí půjčku, pokud." domov neocení“Říká Carrasco. (Více o nepředvídaných událostech a hodnoceních brzy!)

Pokud se do domu opravdu zamilujete a jste na konkurenčním trhu, můžete svou nabídku osladit dopisem kupujícího, což vám pomůže osobně vyjádřit, proč vás domov zajímá, říká Beatrice de Jong, realitní makléřka v Los Angeles a spotřebitelské trendy expert ve společnosti Otevřít dveře. "Dopisy s nejlepší nabídkou se zaměřují na aspekty domova, který milujete, a pochvalte prodejce za jejich." vkus nebo způsob, jakým udržují domov, a ukažte jim, že jste odhodláni hladce zavřít, “ ona říká.

Když učiníte nabídku, prodávající bude obvykle k uzavření smlouvy vyžadovat „seriózní peníze“. "Vážný vklad peněz je signálem dobré víry jménem kupujícího, že to s domovem myslí vážně a je ochotná do hry vložit trochu kůže," říká Salt Lake City, realitní makléř z Utahu. Jen Horner s RE/Max Masters. Požadovaná částka vážných peněz se může lišit podle smlouvy, preferencí prodávajícího a také podle města nebo státu, vysvětluje Horner. Záloha obvykle klesne mezi 1 procentem a 5 procenty z kupní ceny domu, říká. Kupující může získat své opravdové peníze zpět, pokud prodej neproběhne z důvodu uvedeného v pojistných událostech smlouvy. Některé běžné smluvní nahodilosti, které chrání kupující a umožňují jim vycouvat z nákupu, se týkají domovních inspekcí, financování, které propadá, a domácích hodnocení, která jsou příliš nízká.

Jakmile nabídku učiníte, prodejce ji přijme, učiní protinabídku nebo ji zcela odmítne.

---

7. Získejte kontrolu

Jakmile prodejce vaši nabídku přijme, je na čase provést domácí prohlídku. Téměř všechny nabídky obsahují „pohotovostní inspekci pro domácnost“, která kupujícímu umožňuje vycouvat z dohody, pokud se v inspekčních zjištěních vyskytnou závažné problémy.

Inspektor bude hledat všechny druhy problémů, které by dům mohl mít potenciálně, od základů až po střechu, včetně věcí, jako je vadné zapojení nebo známky růstu plísní.

Standardní domácí prohlídka podle Americká společnost domácích inspektorů, zahrnuje komplexní pohled na následující:

• Topení
• Centrální klimatizační systém
• Vnitřní instalace
• Elektrické systémy
• Střecha a podkroví
• Stěny, stropy a podlahy
• Okna a dveře
• Nadace
• Suterén

Domácí inspektoři hledají problémy, které by mohly představovat obavy o bezpečnost, ale nezabývají se kosmetickými problémy. Nahlásí něco jako prasklinu v osadě, ale nezaznamenají nedbalý nátěr.

Kupující většinou platí za domácí prohlídky, vysvětluje Realitní kancelář Kelly Malloy, s Windermere Real Estate v Seattlu. Doporučuje přidat kanalizační rozsah, který zkoumá vnější instalatérské práce. Dohromady to stojí mezi 700 a 800 dolary, ale může se to lišit v závislosti na vašem trhu nebo velikosti domu.

V závislosti na vaší smlouvě můžete - kupující - požádat, aby prodávající provedl opravu na základě kontroly, nebo vám poskytne úvěr, abyste mohli opravy dokončit. Než se dostanete k závěrečnému stolu, odevzdáte peníze a podepíšete papíry, budete mít šanci udělat závěrečný průchod, abyste se ujistili, že bylo vyřešeno vše, co mělo být opraveno. Pokud je to možné, naplánujte to poté, co se prodejci odstěhují - jen pro případ, že by stěhováci způsobili jakoukoli škodu.

Někdy však dohoda skončí - možná se během domácí prohlídky vynořilo příliš mnoho červených vlajek a prodejce je ochoten nebo schopen udělat práci, vysvětluje Malloy. I když to může trochu štípat, důvěřujte procesu, radí. Váš domov je venku!

---

8. Nechte si posoudit

Další na řadě je souhlas, který je vyžadován v případě, že si berete hypotéku, ale můžete se ho vzdát v rámci transakce s hotovostí. Během toho přijde do domu licencovaný odhadce a provede důkladnou prohlídku domu, aby zjistil, kolik to stojí. Váš odhadce zjišťuje, za co se podobné domy v sousedství nedávno prodávaly, a také za jaké renovace nebo modernizace, které mohou mít pro dům přidanou hodnotu, a zohlednění stavu vlastnictví. Odhadce se v zásadě snaží zajistit, aby smluvní cena byla spravedlivá nejen pro kupujícího a prodávajícího, ale také pro věřitele. Pokud je ocenění nižší než smluvní cena, věřitel půjčku neschválí.

I v situaci s více nabídkami musí vlastník mít na paměti hodnocení, vysvětluje Brandy Grell, Associate ve společnosti Profesionálové RE/MAX v Stillwater, Minnesota. Pokud nabízíte 230 000 USD a domácí hodnota činí 210 000 USD, je třeba dalších 20 000 USD podpořit. "Banka půjčí pouze hodnotu, o které se domnívá, že má hodnotu," říká Grell.

V tuto chvíli by se mohlo odehrát několik scénářů. Nejlepší scénář pro kupující? Prodávající znovu vyjednává tak, aby prodejní cena byla v souladu s oceněním. Další možností je vložit do akontace více peněz, aby se vyrovnala propast mezi tím, co dům hodnotil, a tím, za co ho kupujete. Podmíněnost domácího hodnocení ve vaší smlouvě vám také umožňuje odejít od dohody, pokud je hodnocení nízké, a dostanete své opravdové peníze zpět.

---

9. Vydejte se k závěrečnému stolu

Dejte to šampaňské na led: Jste doma. Možná to ale trvalo trochu déle, než jste čekali. V průměru trvá uzavření půjčky na bydlení podle společnosti 45 dní společnost poskytující půjčky software, Ellie Mae, ale o jedno ze tří zavírání má zpoždění. Neúspěchy, které mohou vytlačit datum ukončení nebo požadovat změnu termínu, mohou zahrnovat problémy s inspekcí nebo hodnocením nebo fluktuaci úvěru, která mění podmínky vaší půjčky. Tomu se můžete vyhnout tím, že neuděláte nic, co by ovlivnilo váš kredit nebo poměr dluhu k příjmu, jako je maximalizace kreditní karty nebo získání půjčky na auto.

Nejméně tři pracovní dny před uzavřením obdržíte „Závěrečné zveřejnění", Pětistránkový dokument, který obsahuje podmínky vaší půjčky a seznam poplatků spojených s uzavřením.

Náklady na uzavření se obvykle pohybují kolem 2 až 5 procent úvěru, takže pokud kupujete dům za 250 000 dolarů, počítejte s tím, že se náklady na uzavření budou pohybovat od 5 000 do 12 500 dolarů. Můžete to zaplatit z kapsy, nebo to můžete vrátit do své půjčky, ale mějte na paměti, že pokud to uděláte, budete z toho platit úroky. Některé z běžné náklady na uzavření zahrnují poplatky za ocenění, vznik půjčky, vyhledávání titulu, plus předplacené výdaje, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění majitelů domů a úroky, dokud není splatná vaše první platba.

Na závěr podepíšete všechny požadované dokumenty k hypotéce, předáte pokladní šek na zálohu a další poplatky a obdržíte klíče od nového místa. Některé státy vyžadují, aby byl do transakcí s nemovitostmi zapojen advokát nebo aby byl přítomen při uzavírání. Kupující se často rozhodnou pracovat s advokátem jako dodatečnou ochranou, pokud má prodej komplikace, jako je koupě domu v záplavové zóně nebo koupě zabaveného domu.

V závislosti na podmínkách vaší půjčky může být také nutné, abyste si založili vázaný účet. V zásadě to drží vaše peníze, dokud se nestanou splatnými, a v souvislosti s hypotékami by se na to dalo zvyknout platit za věci, jako jsou daně z nemovitosti, pojištění majitele domu a poplatky HOA, vysvětluje Nora Apsel, spoluzakladatelka společnosti Morty. Banka od vás inkasuje platbu předem na základě úschovy a poté platíte na účet měsíčně po celou dobu trvání vaší půjčky, říká Apsel. To zefektivňuje platby, ale také pomáhá chránit věřitele, aby váš domov nebyl zabaven kvůli nezaplaceným majetkovým daním, jako ten chlap, který přišel o dům za nezaplacení 8,41 $!

Jakmile zavřete, je čas šamponovat šampaňské a rozvinout uvítací podložku „home sweet home“. Jste majitel domu!

Tento obsah je vytvořen a udržován třetí stranou a importován na tuto stránku, aby pomohl uživatelům poskytnout jejich e -mailové adresy. Více informací o tomto a podobném obsahu najdete na piano.io.