Průvodce investičními nemovitostmi: Vše, co potřebujete vědět o správě investiční nemovitosti

Investice do nemovitostí jsou dlouhodobě oblíbeným způsobem pasivního příjmu. Investice do nemovitosti, ať už rezidenční nebo komerční, je nemovitost speciálně zakoupená za účelem získání výnosu z pronájmu nebo zhodnocení. Investice by měla vytvářet příjem, zvyšovat hodnotu nebo poskytovat daňové výhody-nebo ještě lépe, udělejte všechny tři. Ať už se jedná o rodinný dům, vícebytový komplex nebo byt, můžete profitovat z investice do nemovitosti prostřednictvím krátkodobých nebo dlouhodobých pronájmů. Období práce z domova je ideální i pro současné majitele investičních nemovitostí, protože mnoho nájemců pronajímá celoročně a na delší dobu.

Přemýšlíte, zda je pro vás investiční nemovitost vhodná? Zeptali jsme se několika realitních odborníků a majitelů domů na nejdůležitější body, které je třeba zvážit, než se rozhodnete. Přečtěte si definitivního průvodce

nákup a správu investičního domu (a jak si vybrat ten nejlepší typ nemovitosti pro vás!).

---

Vypočítat

Než vložíte nějaké peníze do investičního domu, je důležité zjistit, zda je máte čas, finanční zdroje, trpělivost a odhodlání nutné ji udržovat. Investice do nemovitostí nepřinesou významný zisk přes noc a mnoho kupujících investičních nemovitostí čeká roky (nebo dokonce dekády), aby se jejich investice zhodnotily. Správa nemovitosti k pronájmu (a vystupování jako něčí pronajímatel) vyžaduje někoho, kdo je komunikativní, šikovný a orientovaný na detaily – zvláště pokud plánujete ušetřit peníze tím, že si pomůžete s opravami sami. Je také důležité zajistit, abyste měli určitou finanční jistotu. Lidé s nesplacenými dluhy, studentskými půjčkami nebo nezaplacenými účty za lékařskou péči by se měli zamyslet.

Najměte si profesionála

Díky realitním kancelářím a profesionálním správcům nemovitostí je možné uspět i bez znalosti konkrétního trhu. Joe Belz z Compassu v Neapoli na Floridě, který má více než 20 let zkušeností s nemovitostmi, to říká makléři jako Compass vás mohou provázet celým procesem i poté, co si zakoupíte investici vlastnictví.

PROFESIONÁLNÍ TIP
Za poplatek vám společnosti Compass, Sotheby’s International Realty a další agentury pomohou najít nájemce vaší investiční nemovitosti.

„Pro ty, kteří hledají investiční příležitost, je spolupráce s profesionálním realitním agentem zásadní,“ říká Philip White, generální ředitel společnosti Sotheby’s International Realty. „Mohou vám pomoci spojit se s odborníkem, který vám může poradit ohledně místních daňových zákonů, a zejména pokud chcete investovat mezinárodně, s vízovými programy, které vám mohou být k dispozici. Sotheby’s International Realty má zastoupení v 79 zemích a teritoriích, takže naši klienti těží z naší rozsáhlé nabídky program doporučení, který umožňuje našim klientům například v Kalifornii spojit se s místním odborníkem na Kajmanech Ostrovy.”

Belz opakuje toto rčení: „Pokud není ve vaší sadě dovedností zjišťovat čísla a vědět, za jakou maximální sazbu byste měli nakupovat, pak je váš agent ještě důležitější.“

---

Zvažte typ a umístění

Rezidenční nemovitosti jsou obvykle dostupnější a dostupnější než komerční nemovitosti, a proto mnozí investují do kondominií, rodinných domů nebo vícegeneračních domů. Nancy, která si přeje zůstat v anonymitě, je 17 let realitní makléřkou a zaníceným investorem do nemovitostí v Neapoli na Floridě. Ona a její manžel spravují 73 nájemních nemovitostí po celé jihozápadní Floridě, včetně osmi-, čtyř-, duplexů a rodinných domů. Doporučuje hledat pěkné čtvrti a domy bez poplatků za Sdružení vlastníků domů (HOA) a nebát se opraváře, pokud máte čas a zdroje. "I když to není ten nejatraktivnější dům v určité čtvrti, můžete si něco koupit za rozumnou cenu a opravit to uvnitř i venku," ona říká.

Lokalita je také důležitá a mnoho vyhledávaných investičních nemovitostí se nachází ve velkých městech, plážových vesnicích, horských městečkách nebo malebných destinacích.

„Požadujte Havaj na trhu druhých domů neutichlo a Florida zůstává horkou destinací,“ prozrazuje White. „Trh s druhými domy zaznamenal dramatický nárůst cen, zejména na high-endu. Trhy s rezorty v USA také nadále zaznamenávají zájem, zatímco mezinárodní, daňově příznivé destinace, jako jsou Bahamy a Kajmanské ostrovy, zůstávají oblíbené jako destinace druhého domova.

Znát pravidla

Bez ohledu na typ nemovitosti, kterou kupujete, je důležité podívat se na různé předpisy a jurisdikce, které existují v každém státě. Například Neapol má poměrně přísná omezení pronájmu, která lze obejít, pokud si uděláte průzkum.

"Ve městě Neapol si můžete pronajmout svůj majetek na minimálně 30 dní, třikrát ročně," říká Belz. „Pokud se ale dostanete těsně za město Neapol, máme řadu čtvrtí bez omezení pronájmu, kde si lidé kupují krátkodobé pronájmy, včetně Airbnb. Pro každého investora je velmi důležité, aby se do těchto zákonů a pravidel podíval. Měli jsme pár, který chtěl koupit byt, ale nakonec si koupil rodinný dům ve čtvrti bez omezení nájmu, protože si uvědomili, že omezení bytů nevydělají peníze, které potřebovali udělat."

A co timeshare?

Jeden typ nemovitosti, který nemá obvykle se ukázalo, že jde o skutečnou investici do nemovitosti, je timeshare (pro nezasvěcené je to byt, obvykle v rámci komunita hotelů nebo rekreačních středisek s několika vlastníky, z nichž každý má zaručené množství času v nemovitosti rok; patří sem domy v letoviscích, jako je Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham a podobná místa). Na rozdíl od toho, co si možná myslíte, timeshare nejsou skvělou investicí pro generování návratnosti, protože představují vyšší než obvyklé náklady. Kromě nákladů na timeshare většina vyžaduje roční poplatky za údržbu.

Ale Mike Kennedy se to snaží změnit: Kennedy založil Koala, platforma, která pomáhá vlastníkům timeshare bezpečně pronajmout jejich nevyužitá timeshare. „Nikdo by si neměl kupovat timeshare, aby z toho vydělal,“ říká Kennedy. „Vnitřní hodnota nebo skutečná hodnota trhu je zcela určena nabídkou a poptávkou po tomto timeshare. Majitelé, kteří mají opravdu vysoce kvalitní produkt, však mohou být žádoucím rekreačním pronájmem pro mladé rodiny nebo skupiny, protože timeshare kombinují to nejlepší z hotelů a prázdninových pronájmů. Na trhu máte tento hybridní model, který v mnoha případech jeho majitel plně nevyužívá. Z tohoto pohledu mohou majitelé určitě zpeněžit své nevyužité nemovitosti a do určité míry dosáhnout zisku.“

---

Takže jste se odvážili a koupili – nyní, abyste ze své investice vytěžili maximum. Budete se muset kriticky zamyslet nad tím, jak lze nemovitost využít a kolik úsilí do toho chcete vložit – a na jak dlouho. Zde je místo, kde začít.

Rozhodněte se, jak chcete nemovitost používat

Existuje několik způsobů, jak můžete investovat do nemovitosti. Za prvé, záleží, zda budete nemovitost využívat, nebo zda bude výhradně k pronájmu. Například Belz říká, že mnoho lidí si kupuje druhé bydlení, aby si sami užívali nemovitosti, ale také generovali příjem prostřednictvím pronájmů, když tam nejsou.

"Mnoho lidí, kteří mají jednu nebo dokonce několik nemovitostí, nemá velké výnosy," říká Belz. "Jsou v tom, aby pokryli velkou část svých nákladů."

Spočítejte si, kolik byste měli účtovat za měsíc

S ohledem na to budete chtít přemýšlet o tom, jak účtovat poplatky za pronájmy. Obecným pravidlem, říká Nancy, je, že měsíční nájemné se musí rovnat nebo ne méně než 1 % z kupní ceny, aby generovalo příjem. Samozřejmě, že ceny v hlavní sezóně v určitých destinacích, jako je lyžařská sezóna v Lake Tahoe nebo léto v Hamptons, mohou toto procento překonat.

PROFESIONÁLNÍ TIP
Aby investice do nemovitosti přinesla zisk, částka, kterou si účtujete za pronájem měsíčně, by měla přesáhnout 1 % z ceny, kterou jste za ni zaplatili.

Snižte náklady tím, že budete více praktický

Nancy říká, že aby eliminovala náklady na její straně, spravuje nemovitosti sama. To je výhodné, protože žije ve stejné oblasti jako její nemovitosti a v případě problému se může rychle zastavit u domů. „Pokud vám nevadí přijímat hovory a kontrolovat své domovy, můžete si ušetřit peníze tím, že nebudete využívat správcovskou společnost třetí strany,“ říká Belz. „Ale lidé na obou koncích spektra, bez ohledu na to, jak moc se dají, nebo ruce pryč, mohou být úspěšní. Znám lidi, kteří sami spravují nemovitosti a poskytují opravdu dobré služby, a stejní lidé se prostě chtějí vracet pronajímat každý rok.“

...nebo zvýšit příjmy najmutím společnosti pro správu nemovitostí

Společnost zabývající se správou nemovitostí vám však může z dlouhodobého hlediska pomoci vydělat více příjmů, zejména pokud provádíte krátkodobé pronájmy na víkend nebo týden. Pomáhá také zmírnit určitý tlak na pohotovost, když hosté používají nemovitost. East West Hospitality, založená před 30 lety, má zkušenosti s provozováním stovek prázdninových pronájmů a spravuje domy pro majitele po celé zemi.

„Jako společnost zabývající se správou nemovitostí budeme spolupracovat s kupujícím na poskytování odhadů příjmů na základě našich zkušeností na trhu,“ říká Theron Gore, CMO společnosti Východozápadní pohostinství. „Vedeme mnoho rozhovorů s kupujícími o jejich cílech s nemovitostmi a my jim můžeme poradit, jak dosáhnout maximální návratnosti nebo jednoduše pokrýt jejich náklady.“

Uprostřed inflace a relativně nízkých úrokových sazeb zůstávají nemovitosti jistou investicí, vysvětluje White.

„Luxusní nemovitosti se všemi svými vzestupy a pády si udržely hodnotu – a dokonce i vzrostly,“ říká. "Ve skutečnosti, Wall Street Journal nedávno hlášeno že na tomto vzkvétajícím trhu s bydlením mnoho majitelů domů vydělalo v loňském roce více zhodnocením domů než ze své práce.“

Předveďte dobrou show

Důležitý je také design a vizuální prezentace. „Zdaleka nejlepší způsob, jak maximalizovat návratnost, je mít opravdu dobře udržovaný majetek,“ říká Belz. „Zní to jasně, ale je to kritické. Doporučuji také najmout skvělého profesionálního fotografa, což děláme, ať už je to byt za 100 000 $ nebo 15 milionů $ na pláži. První představení je vždy online.“

Gore říká, že jednotky East West, které generují největší příjmy, jsou obvykle ty, které byly nedávno renovovány s trochu modernějším dekorem, ale vždy záleží na individuálním vkusu a rozpočtu.

„Když se někdo odstěhuje, profesionálně to uklidíme, ale také se snažíme o modernizaci,“ říká Nancy. „Ať už se jedná o pracovní desku, která potřebuje nový křemen nebo žulu, neustále se snažíme zvyšovat hodnotu nemovitosti, když máme šanci se tam dostat mezi nájemníky, než je znovu zaplníme na další rok nebo pět let. Nikdy nevíš, jak dlouho tam zůstanou."

---

Instalatérské úniky, otravný soused nebo rozbitá myčka… seznam by mohl pokračovat. Navzdory penězům, které můžete vydělat prostřednictvím příjmu nebo zhodnocení nájemců, je správa nemovitosti stále s bolestí hlavy.

Za prvé, vyžadují solidní množství času; méně však, pokud si najmete profesionální společnost pro správu nemovitostí třetí strany. Přesto se to může prodražit a snížit váš návratnost. Nancy říká, že i vlastnictví jedné, dvou nebo tří nemovitostí může být jako práce na částečný úvazek, zvláště pokud to všechno řídíte sami.

Poznejte rozdíl mezi řízením short- vs. dlouhodobý pronájem

Investice do nemovitostí jsou skvělé pro krátkodobé i dlouhodobé pronájmy, ale na straně vlastníků vyžadují různé doby. Například krátkodobé pronájmy mohou být z dlouhodobého hlediska ziskovější, ale vyžadují více nákladů, jako jsou poplatky za úklid nebo opravy, protože zařízení jsou více využívána, zatímco dlouhodobé pronájmy vyžadují méně z týdne na týden nebo z měsíce na měsíc údržba.

"Je těžké říct, kolik hodin týdně," říká Nancy. „Pokud máte tolik nemovitostí jako my, kolem 73, je to práce na plný úvazek. Musíte nemovitost ukázat, získat nájemníky, spravovat ji, umět věci opravit, být k dispozici pro aktualizaci a tak dále. Pokud ji aktualizujete, může to trvat několik týdnů nebo měsíců.“

Na druhou stranu, pokud jste ochotni zaplatit společnosti pro správu nemovitostí, jako je East West Pohostinství, je mnohem snazší spravovat nemovitosti na dálku, zvláště pokud nebydlíte ve stejném město nebo stát. Šetří čas, ale může snížit vaše finance.

Udělej si domácí úkol

I když nemusíte být odborníkem na trh, na kterém nakupujete, musíte mít nějaké prostředky a obchodní bystrost.

„Nejlepší je mít spolehlivého agenta, ale musíte být opravdu obeznámeni s určitou čtvrtí, ve které kupujete,“ říká Nancy. „Bylo pro nás užitečné jezdit po okolí a hledat prodej od majitele, kontrolovat Zillow nebo mít agenta, aby se o vás postaral. Nikdy nevíte, co potkáte při projížďce – někdo by mohl hodit cedulku k prodeji na jejich dvoře.“

Nenechte se emocionálně investovat

Dalším zlatým pravidlem investiční nemovitosti je nikdy se příliš nevázat. „Investiční nemovitosti nejsou vaším domovem,“ říká Belz. „Pokud jste příliš citově připoutáni k nemovitosti, možná se na čísla nepodíváte správně. Čísla musí dávat smysl – a pokud ne, musíte být ochotni odejít.“

Vaše návratnost také závisí na tržním klimatu – ačkoli díky práci na dálku je nyní mnoho trhů, které prosperovaly v hlavní sezóně, populární po celý rok. Jižní Florida, obvykle oblíbená v zimě, je nyní celoroční destinací pro ty, kteří chtějí uniknout z měst, říkají Belz a Nancy. Gore říká, že doba, kterou lidé tráví v horských pronájmech, se také rok od roku prodlužuje.

„Zatímco poptávka je stále vysoká, rostoucí sazby hypoték a nízké zásoby mohou ovlivnit schopnost kupujících nakupovat stejně rychle jako během pandemie,“ říká White. „Poptávka po druhých domech v USA během jara 2021 vykazovala známky ochlazení, protože některé kanceláře se začaly znovu otevírat a pravidla pro hypoteční úvěry na rekreační nemovitosti byla zpočátku zpřísněna. I když se počet transakcí na některých trzích snížil, zhodnocení ceny zůstalo silné kvůli nízkým zásobám.“

---

Navzdory touze dostat lidi okamžitě k vám domů, buďte opatrní: Některé z největších lekcí, které Nancy má Během let se naučili přijímat vysoké kauce, vysoké vklady pro domácí mazlíčky – a především dobré zázemí kontroly. Důkladné prověření nájemců vám může ušetřit peníze a čas, i když na papíře vypadají jako ti nejspravedlivější.

„Domácí mazlíčci dokážou naprosto zničit místo a bylo neuvěřitelné, s čím jsme se museli potýkat,“ říká. Budování důvěry s klienty však může pomoci ulehčit část práce na koncích vlastníků.

PROFESIONÁLNÍ TIP
Obecná údržba by měla stát asi 3 až 5 % příjmů z pronájmu.

„Najdeme nájemce, kteří jsou spolehliví a důvěryhodní, a můžeme jim dokonce nabídnout slevu na nájemném, aby pomáhat s lehkou správou domova,“ říká a dodává, že všichni její nájemníci jsou dlouhodobými nájemníky, kteří zůstávají na rok průměrný. "Samozřejmě dostáváme zoufalejší hovory, pokud se něco děje, ale mnoho z nich se rádo stará o trávník sám."

Nancy říká, že obecná údržba, která může zahrnovat důkladné čištění, hubení škůdců a nový nátěr, by měla stát asi 3 až 5 % příjmů z pronájmu.

„Jednou z největších výzev, o kterých se ujišťujeme, že si majitelé uvědomují, je, že časem dochází k opotřebení,“ říká Kevin Graham, COO společnosti Východozápadní pohostinství. „Chceme se ujistit, že budou informováni o tom, kdy budou pravděpodobně muset nechat vymalovat rezidenci a nechat vyměnit koberce a hlavní spotřebiče. Tímto způsobem mohou mít na mysli alespoň mentální rezervu, ne-li finanční rezervu, na pokrytí těchto položek.“

Správná péče o jakýkoli majetek vyžaduje držet krok s terénními úpravami; zajištění dobrého fungování mechanických systémů, elektřiny a instalatérství; zachování konstrukčních prvků, jako jsou střešní krytiny, chodníky, příjezdové cesty; ochrana proti škůdcům; a udržování pohodlného a čistého vnitřního prostředí.

Sečteno a podtrženo

Zatímco investice do pronájmu nemovitostí mohou být z dlouhodobého hlediska výhodné, mějte na paměti, že jejich ziskovost je závisí na několika vnějších faktorech, včetně poptávky a nabídky na trhu s bydlením, které jsou vždy kolísavý. To znamená, že je důležité mít možnost pustit i nemovitost, jakmile přestane růst hodnota. O tom je chytré investování.

---

Sledujte House Beautiful Instagram.

Tento obsah vytváří a spravuje třetí strana a je importován na tuto stránku, aby uživatelům pomohl poskytnout jejich e-mailové adresy. Další informace o tomto a podobném obsahu možná najdete na piano.io.