Zákony o zveřejňování rezidenčních nemovitostí pro stigmatizované nemovitosti

Celý rozhovor s Ericem Goldmanem je uveden v sezóně 2, epizodě 2 podcastu House Beautiful's Haunted House, Temný dům. Poslechněte si epizodu tady.

Zatímco zákony o zveřejňování informací mezi jednotlivými státy se značně liší, existují určité věci, na kterých většina lidí souhlasí, že by měly být standardní praxí prodej domu: Musíte prozradit, zda se na jakémkoli pozemku postaveném například před rokem 1978 a na některých úrovních vyskytuje barva na bázi olova informace o historii oprav jsou běžné ve všech státech, stejně jako zjevné fyzické poškození, ke kterému může potenciálně dojít nebezpečný. Ale co když se něco špatného stane na nemovitosti, která ne zanechat fyzickou stopu?

V terminologii nemovitostí, a stigmatizovaný majetek je definována jako nemovitost, jejíž charakter nebo stav byl změněn, a vystavuje se tak riziku odmítnutí nájemci a kupujícími, kteří ji považují za psychicky nebo emocionálně vadnou. Nejčastějšími stigmatizujícími událostmi jsou vražda, násilný trestný čin nebo smrt. Takže jestli někdo nebo ne

věří na duchy nebo uvězněná energie v jakémkoli doslovném smyslu, na špatných vibracích záleží a nemovitost může pronásledovat špatná pověst. A takové nemovitosti mohou být ze zákona povinny tuto pověst zveřejnit, v závislosti na několika faktorech.

Skutečnost, že byly přijaty zákony, které řeší problém stigmatizovaných nemovitostí a jak by se s nimi mělo zacházet, naznačuje, že veřejnost dělá starat se o pověst nemovitosti. Mluvili jsme tedy s odborníkem na právo a profesorem Ericem Goldmanem z univerzity Santa Clara, abychom tento koncept rozvedli o něco dále. Další informace o oblasti stigmatizovaných nemovitostí a zákonech o zveřejňování se dozvíte níže.

Zákony o zveřejňování informací o bydlení

Zákony o zveřejňování rezidenčních informací jsou velmi komplikovanou oblastí práva – možná proto, že se mezi jednotlivými státy tak výrazně liší. V některých státech je prodávající povinen zveřejnit informace bez ohledu na to, zda se kupující někdy zeptá – a dokonce i v případě, že proběhla kontrola nemovitosti. Například na Aljašce musí agent kótování „odhalit všechny známé vraždy nebo sebevraždy za poslední rok. V případě, že si to zástupce není vědom, nenese odpovědnost.“ V Maine mezitím „by agent potřeboval písemné povolení od prodejce, aby mohl zveřejnit informace kupujícímu, pokud by se ho zeptal, a v Montaně státní právo "zakazuje, aby sebevraždy nebo zločiny byly prozrazeny agentem," uvádí Spaulding Decon, dekontaminační služba nabízející místo činu, hromadění a čištění pervitinu. Ve skutečnosti si státní zákony o zveřejňování často vzájemně odporují.

„Myslím, že je to ve skutečnosti odrazem mučené povahy názorů“, které se objevují ve stigmatizovaných majetkových případech, přemítá Goldman. „Soudci se ne vždy shodnou na tom, co je třeba zveřejnit. A státní zákonodárné sbory přijaly zákony, které říkají, že jsou chvíle, kdy je musíte zveřejnit, nebo jsou chvíle, kdy nejste povinni zveřejnit, a tyto zákony také nejsou harmonizované. Takže realita je taková, že to jsou jednoduché otázky, co musí prodejce nebo říct, a kdy, a přesto odpovědi se velmi liší v různých jurisdikcích a v rámci konkrétního typu skutečnosti, která může být zapotřebí zveřejněny."

I v nejpřísnějším právním státě o zveřejňování, v Kalifornii, existují parametry. Po třech letech není třeba smrt zveřejňovat. „Někde musí být nějaké přerušení, ne? Musí existovat základ, abych mohl říci, víte, [jako prodávající] nejsem odpovědný za to, že domy jsou tu 150 let a lidé v nich určitě umírali,“ říká Goldman.

Latentní vs. Patentové vady

Při rozbalování zákonů o zpřístupnění je důležité pochopit rozdíl mezi patentovými a skrytými vadami. „Patentové vady jsou [fyzické] věci, které by se měly projevit při standardní inspekci majetku,“ vysvětluje Goldman. Domov navštíví inspektor nemovitosti a sepíše zprávu, která upozorní na případné problémy s nemovitostí. Většina kupujících se rozhodne pro prohlídku nemovitosti, ale může se rozhodnout od prohlídky nemovitosti upustit, a pokud uzavřou prodej, cokoli, co bylo dříve zveřejněno, je nyní jejich odpovědností jako nového vlastníků.

Někdy prodejce skutečně provede kontrolu sám. „Tady v Kalifornii, kde máme docela horký trh s nemovitostmi, ve skutečnosti není neobvyklé, že prodávající provede prohlídku nemovitosti a poskytne ji všem potenciálních kupců před tím, než podají své nabídky, což je způsob, jak urychlit proces a odstranit některé potenciální nepředvídatelné události, které by kupující mohl zahrnout do nabídky,“ Goldman poznámky.

Skryté vady jsou naopak věci, které „inspektor nemovitosti při běžné péči nemusí najít. Ale pokud prodávající ví o skrytých vadách, které instruktor nemovitostí nemůže najít a které by kupující neviděl, může být požádán, aby je sdělil,“ dodává Goldman.

Proč na skrytých vadách záleží? Nefyzické problémy mohou stále ovlivnit ochotu kupujícího koupit nemovitost, prosté a jednoduché. V souvislosti s vraždou může prodávající vědět, že kupující o této události neví, ale pokud si byl vědom, může to považovat za materiální stav domu.

Jsou některá stigmata lepší než jiná?

Duch, který pronásleduje nemovitost, je stigma, které může mít dopad na nemovitost, ale je obtížnější to dokázat než skutečná událost, jako je smrt nebo vražda na místě. Jako takové je vzácné, aby byla nemovitost uznána jako stigmatizovaná kvůli vnímané paranormální aktivitě v právním kontextu. protože je obtížnější získat spolehlivé a věrohodné důkazy, které by mohly být předloženy u soudu, vysvětluje Goldman. Samozřejmě existují výjimky,“ jako ve Stambovský vs. Ackley případ, kdy se soudce snažil přijít se spravedlivým řešením na základě velmi specifických okolností.

Zajímavé je, že někdy je opak pravdou v tom, že stigmatizovaná nemovitost může mít skutečně hodnotu více kvůli své temné historii. Marketing domu jako strašidelného „může přilákat malý, ale potenciálně velmi lukrativní trh,“ říká Goldman. Existují však také některé složité zákony o zveřejňování, které to také komplikují. Pokud by makléř chtěl dům uvést na trh jako strašidelný, bude také muset být schopen tento jev zdokumentovat nebo příliš neslibovat strašidelnou povahu domu. "Nemyslím si, že většina makléřů si bude jistá, že udělá tento typ odhalení, protože nemohou zaručit, že duchové tam stále budou." a nemohou skutečně ověřit minulé chování." Místo toho by to museli zarámovat způsobem, který je spekulativnější nebo poskytují kvalifikované zveřejnění.

„Pokud byl dům inzerován jako strašidelný a stalo se to součástí dohody, a pak v něm ve skutečnosti nestraší, prostě falešná reklama nebo podvod nebo zkreslení hodnoty a stavu nemovitosti,“ Goldman říká. „Existuje řada právních doktrín, které by za těchto okolností zajistily kupujícímu nápravu. To je jeden z důvodů, proč makléři pravděpodobně neřeknou, že v domě straší, protože nechtějí jejich profesionální pověst a finance stojí za prohlášením, že nemusí nutně věřit, že mohou ověřit."

Tipy pro prodávající a kupující

Zákony o zveřejňování nemovitostí jsou zjevně velmi složité a obtížně se v nich orientují jak kupující, tak prodávající, ať už je nemovitost „stigmatizována“ či nikoli. Požádali jsme Goldmana, aby se podělil o své nejlepší rady pro všechny zúčastněné strany. Zde je jeho pět klíčových tipů:

• V první řadě je nejlepší spolupracovat s realitním makléřem, kterému důvěřujete, který vám pomůže zorientovat se ve složitém světě zákonů o zveřejňování, zvláště pokud nemáte s nemovitostmi žádné zkušenosti.
• Digitální věk usnadnil kupujícímu přístup k informacím, takže toho využijte ve svůj prospěch a do Googlu zadejte adresu jakékoli nemovitosti, kterou zvažujete koupit.
• Jako kupující se ptejte na věci, které jsou pro vás výhodné. Pro prodejce je nemožné předvídat celý vesmír věcí, na kterých kupujícím záleží, takže pokud jste kupující, musíte se za sebe obhajovat.
• Jako zprostředkovatel nebo prodejce, pokud máte pochybnosti, zveřejněte (v závislosti na tom, v jakém stavu jste!), ale dávejte pouze sliby, které můžete splnit.
• Zdokumentujte všechna zveřejnění. "Pokud to není písemně, pak je mnohem méně pravděpodobné, že to bude mít důsledky, vše by mělo být zdokumentováno," říká Goldman.

---

Jste zvědaví na podrobnější strašidelné příběhy o stigmatizovaných nemovitostech a také rady pro odhalení od Erica Goldmana? Poslouchat Temný dům.