Co je ADU? Proč byste měli přidat doplňkovou bytovou jednotku na váš dvorek
Můžeme získat provizi z odkazů na této stránce, ale doporučujeme pouze produkty, které vracíme.
Vedlejší obytné jednotky neboli ADU jsou samostatné obytné stavby, které existují odděleně od hlavního sídla, ale na stejném pozemku jako hlavní sídlo. I když existovaly po věky pod různými jmény – tchánská jednotka, byt pro babičku nebo kočárkárna, například – nedávná státní legislativa po celé zemi se sjednotila, aby bylo mnohem snazší stavět jeden. Rozvíjející se trhy s velkým nedostatkem bytů vedly (v roce 2021 Kalifornie zmírnila stavební předpisy ADU, aby na trh přidala více pronájmů). Ale ať už se chcete stát pronajímatelem nebo ne, nové zákony nabízejí řadu příležitostí pro majitele domů, kteří chtějí upgradovat své dvorky.
I když jednoduše hledáte prostor navíc, přizpůsobení vaší struktury ADU vám může pomoci obejít omezení čtvereční plochy vašeho primárního obydlí. Zde je vše, co potřebujete vědět, abyste si mohli vytvořit svůj vlastní.
Prvním krokem by měla být kontrola vašich státních a městských zónových zákonů – a pokud žijete v komunitě řízené HOA, zkontrolujte také tyto předpisy. V některých případech můžete mít smůlu. V jiných vám nařízení pomohou pochopit, co je na vašem pozemku možné. Některé lokality například umožňují výstavbu pouze jednoho dalšího bytu; jiní vás omezují na jednu další strukturu, ale může zahrnovat dvě jednotky, což může zdvojnásobit vaši návratnost investic, pokud stavíte nájemní jednotky. Pokud najímáte profesionála, tyto počáteční fáze plánování jsou skvělým časem, abyste přivedli architekta nebo designéra. Budou se v těchto kódech dobře orientovat a mohou vám pomoci zjistit, jak maximalizovat své zdroje.
Jedna věc, kterou je třeba poznamenat: Doplňkové bytové jednotky jsou ze své podstaty k bydlení. Takže i když plánujete využít prostor jako kancelář nebo cvičební studio, stále máte několik funkcí povinně zahrnuje: topení, ložnici, kompletní koupelnu a malou kuchyň s varnou deskou a lednička. Konstrukce také musí mít svůj vlastní samostatný vchod, ať už je připojena k vašemu domu nebo ne. „Spousta mých klientů chce pro své rodiče samostatnou jednotku, ale myslí si, že ji rodiče využijí kuchyně v hlavní budově,“ říká Mary Maydan, ředitelka Maydan Architects v Palo Alto, Kalifornie. "Ještě musíte postavit malou kuchyň."
ADU mají spoustu výhod, ale je důležité určit svou primární motivaci dříve, než prorazíte. Pro některé je to skvělý způsob získat další příjmy pronájmem nemovitosti. Vězte, že obecně platí, že místní zákony jsou pro dlouhodobé pronájmy mnohem přístupnější – koneckonců boom tolerantních zákonů ADU je částečně reakcí na nedostatek bytů v zemi. (Pokud hledáte dostat se do hry Airbnb, proveďte nejprve nějaké kopání, abyste zjistili, co je povoleno; některé lokality přísně omezují, kolik dní lze nemovitost využívat ke krátkodobému pronájmu, což omezí vaši schopnost získat zpět vaši investici.)
Pro mnohé je ADU skvělým způsobem, jak vytvořit chata pro hostyať už je zamýšlen jako obydlí pro stárnoucí rodiče nebo přistávací plocha pro návštěvy dětí. Takto Maydan před dvěma desetiletími postavila svůj první ADU – bylo to na jejím vlastním dvorku, kde mohli její rodiče zůstat delší dobu.
Pro ostatní je ADU způsob, jak obejít místní limity na ploše pro primární rezidence. Přichycením k samostatnému vchodu můžete někdy získat až 1 000 čtverečních stop – a v mnoha případech můžete stavět blíže k hranici pozemku, než je vám dovoleno u vašeho primárního obydlí. „V naší oblasti můžete stavět jen na malém procentu svého pozemku, ale někteří lidé opravdu potřebují více prostoru,“ říká Maydan. "Nepotřebují extra kuchyň - někdy dokonce ani nepotřebují extra koupelnu - ale je to chytrý způsob, jak maximalizovat podlahovou plochu."
Existují dva hlavní typy ADU: obydlí na dvorku oddělené od hlavního domu nebo připojená jednotka, která sdílí zeď. (Z důvodů požárních předpisů budou jednotky technicky samostatné, ale můžete je spojovat dveřmi, pokud má ADU také svůj vlastní vchod.) Každý styl má své klady a zápory a – za předpokladu, že vaše nemovitost je schopna pojmout oba typy – budete chtít zvážit potenciální dopady na soukromí, venkovní prostory, parkování nebo dokonce vaše sousedy.
„Pokud to děláte jako zdroj budoucích příjmů, jako je nájemní jednotka, možná to nebudete chtít připojené, protože chcete své soukromí,“ říká Maydan. „Pokud to chcete jako další prostor pro posilovnu nebo s výhledem na bazén, postavili jsme [připojené] domy se spoustou skla – je to jako přístavba [hlavní rezidence] a je to velmi pěkné. Záleží na tom, jaké jsou potřeby klienta a jaké budou jeho budoucí potřeby.“ Další faktor, který je třeba zvážit: veřejné služby. I když je během fáze výstavby oddělit inženýrské sítě jednotky od hlavního domu dražší, je to chytrý krok, pokud někdy plánujete jednotku použít k pronájmu.
Vaše krajina může také určovat, co a kde můžete stavět. „Výkopy jsou docela těžké, pokud stojí v cestě dům, a pokusit se dostat stroj na dvorek může být těžké,“ říká Matt Hutchins, ředitel CAST Architecture se sídlem v Seattlu. „Pokud jde o proveditelnost, podíváme se na to, co umožňuje územní zákon, a na výzvy, které bude lokalita představovat – topografické, geologické a z pohledu stromu. Někdy musíme kopat do stráně nebo pracovat kolem velkého stromu, ale mnohem raději to uděláme, než abychom strom pokáceli, zvláště když je stane ústředním bodem z interiéru.“ Mezi další běžná úskalí, která by mohla ovlivnit vaše plány, patří septická pole a stávající inženýrské sítě linky.
I když vás krajina nebo jiné překážky obklopí, divili byste se, co všechno dokáže architekt vymyslet na malé stopě – a s trendy malých domů (a svou vlastní kategorii vyhledávání na Airbnb), investice se stále může vyplatit. „Měli jsme lidi, kteří nás kontaktovali, že kdybyste viděli jejich dvůr, řekli byste: ‚Neexistuje žádný způsob, jak na toto místo umístit ADU‘,“ říká Malinowski. „Jeden měl 250 čtverečních stop a státní zákon měl limit na výšku 14 stop – to je vše, s čím jsem musel pracovat. A přesto jsme vytvořili malý dvoupatrový maličký domeček se žebříkem a patrem na spaní a lidé se na to podívají a řeknou: ‚Ó můj Bože, to je to nejbožštější malé místo.
Stavba ADU je skvělý způsob, jak rozšířit svou stopu, ale to nutně neznamená, že byste se měli vrhnout na ploty jen proto, že můžete. „Není vždy chytré stavět v plném [povoleném] množství. Na konci dne musíte mít také pěkný dvorek – nestavíte město,“ říká Maydan.
Můžete také ušetřit balík na daních a poplatcích tím, že budete mít znalosti o ploše. Například v Kalifornii poplatky za povolení spojené s výstavbou ADU vyskočí o tisíce dolarů, když překročíte práh 750 čtverečních stop. Pro majitele domů, jejichž plány se pohybují v tomto rozmezí, Mike Malinowski, prezident Applied Architecture, Inc. v Sacramentu v Kalifornii pomáhá klientům přizpůsobit jejich design, aby ušetřili na poplatcích: „Kdyby k nám někdo přišel s tím, že 800 čtverečních stop ADU, říkáme: „To dokážeme, ale jste si vědomi toho, že si můžete ušetřit 10 000 dolarů s 51 méně čtvercovými chodidla?'" Vzhledem k tomu, že zákony se v jednotlivých státech a městech liší, klepnutí na odborníka na design, který vám pomůže zorientovat se v byrokracii, vám může ušetřit čas, bolesti hlavy a peníze.
Stejně jako každý jiný projekt renovace nebo stavby je šok z nálepky ADU skutečný. Stavební náklady nejsou lineární a ceny některých součástí jsou stejné, ať už má váš projekt 400 nebo 4 000 čtverečních stop. Existují například základní náklady spojené s úkoly, jako je instalatérské práce v koupelně nebo kontrola vaší nemovitosti od rámaře. "Bez ohledu na to, jak malé to uděláte, kuchyně a koupelna mají určité požadavky na infrastrukturu a ty se nemění [na ceně]," říká Malinowski. A i když může být lákavé ušetřit peníze s předem sestaveným ADU, který si nainstalujete na místě, Malinowski říká, že konečný výsledek ne vždy přináší úspory, které očekáváte. I když může cenovka na první pohled vypadat lákavě, „stále si musíte nechat udělat nákresy, aby bylo vidět, kde sedí, neúspěchy a jak se utilitky propojí,“ říká.
Pokud na svém pozemku pracujete na jiném stavebním projektu, ale nejste připraveni se zavázat Nyní ADU, Maydan říká, že není špatný nápad položit základy, když máte všechny řemeslníky na stránce. "Je to jako příprava na budoucí bazén," říká - můžete spustit elektřinu, instalatérské práce a plyn řádky předem, takže zbývá méně kopání, až budete připraveni postavit ADU silnice.
Sledujte House Beautiful Instagram.
Přispívající spisovatel
Kaitlin je šéfredaktorkou Podnikání z domova a moderátor podcastu Obchodní příběhy. O stylu a designu píše více než deset let a její práce se objevily v Elle Decor, Dům krásný, Metropolitní domov a Veranda, jakož i Chicago, Texaský měsíčník, Time Out New Yorka mezinárodní vydání Vanity Fair a Móda. Ve svém volném čase jezdí na kajaku na řece Hudson, zahradničí na své brooklynské terase a hledá ve Zillow farmy z 19. století, aby je vyzdobila ve své hlavě.
Každá položka na této stránce byla ručně vybrána editorem House Beautiful. Můžeme získat provizi za některé položky, které se rozhodnete koupit.
©Hearst Magazine Media, Inc. Všechna práva vyhrazena.
