Byt vs. Co-Op: Jaký je rozdíl mezi Condo a Co-Op?
Plánujete koupi bytu? Než se pustíte do hledání dokonalé jednotky, je důležité znát různé druhy dostupných nemovitostí. Pravděpodobně nejběžnější jsou „co-ops“ a „condos“ – slova, která se často používají zaměnitelně, ale ve skutečnosti nejsou ani zdaleka synonyma.
Jaký je tedy přesně rozdíl mezi těmito dvěma? "Kondominium, populárněji známé jako a byt, je celek, který je součástí většího komplexu, který je plný jednotlivých celků,“ říká Serhante makléř Ariel Mahgerefteh, který dále vysvětluje, že i když jsou všechny byty v individuálním vlastnictví, všechny ostatní manažerské odpovědnosti spadají na správní radu bytů.
Na druhou stranu, družstevní nebo družstevní bydlení umožňuje „všem lidem, kteří vlastní podíly na majetku, přístup do této komunity,“ pokračuje. „Je to primární bydliště – ale namísto vlastníků domů, kteří vlastnili práva k nemovitosti, je akcionářem družstva každá osoba, která je součástí komunity. Je to velmi podobné jako vlastnictví akcií ve společnosti.“
Nejste si jisti, který je pro vás ten pravý? Čtěte dále a zjistěte, který typ nemovitosti lépe vyhovuje vašim potřebám.
Družstva jsou celkově dostupnější než byty
Podle Národní asociace provozovatelů bydlení, družstva mají často nižší cenu než průměrný byt – navíc obvykle získáte více čtverečních stop za dolar.
Kupující bytů vlastní nemovitosti – družstevní investoři nikoli
„Když si koupíte kondominium, váš byt – stejně jako procento společných prostor – patří vám,“ říká Mahgerefteh. "Když si ale koupíte družstvo," objasňuje, "nekupujete ve skutečnosti svůj byt, ale kupujete podíly v korporaci, která je vaší budovou."
Družstva obvykle vyžadují vyšší zálohu
„Jednou z výhod nákupu bytu je, že při hledání bytu nepotřebujete tolik peněz,“ poznamenává Mahgerefteh. "Platíte měsíční poplatek, který zůstává stejný po celou dobu vašeho pobytu." Na druhou stranu: „Viděl jsem družstva, která začínají na 15 % dolů a další, kteří chtějí 50 % dolů,“ říká makléř Sotheby’s International Realty Celeste Pandhi, který tvrdí, že cena akontace za byt skutečně závisí na věřiteli – ačkoli „většina družstevních komunit vyžaduje minimální 20% zálohu,“ tvrdí Mahgerefteh.
Byty se koupí snadněji
Jakmile učiníte nabídku na kooperaci, budete muset projít pohovorem (pokud se nejedná o sponzorskou jednotku – tedy poprvé na trhu). "Byt nevyžadují pohovor," říká Pandhi. Kooperativní kupující také musí projít přísnější finanční kontrolou. „Družstva se podrobněji zabývají vaším poměrem dluhu k příjmu a likviditou po uzavření,“ prozrazuje. Z tohoto důvodu je doba potřebná k nákupu družstva obvykle mnohem delší. Navíc tvrdší proces prověřování ztěžuje cizincům nákup do družstev.
Družstva se obtížněji pronajímají nebo prodávají
„Existují přísnější zásady podnájmu a přísnější zásady správní rady pro to, kdo může nakupovat,“ připouští Mahgerefteh – takže pokud hledáte koupit byt a hned se do něj nastěhovat (nebo ho chtít umět rychle prodat dále), družstvo se pro vás nehodí vy.
Condos mají vyšší náklady na uzavření
„U transakcí bytů a rodinných domů a vícerodinných domů určuje náklady většinou stát daně, které se vztahují na umístění nemovitosti,“ říká Donald Sharpe, senior úvěrový ředitel společnosti Movement Hypotéka. „Například ve státě New York je 2% hypoteční daň. Skutečná výše hypotéky to může do určité míry také ovlivnit – například pokud je půjčka vyšší než 2 miliony dolarů oproti 1 milionu.“ Ostatní náklady s tím spojené s byty zahrnují pojištění vlastnického práva (druhý nejvyšší poplatek), které bude obecně dosahovat přibližně 2 % z částky hypotéky, plus poplatek za paušální věřitele a právního zástupce poplatek. Jeden důležitý bod: „Velkou většinu nákladů na uzavření neúčtuje skutečný věřitel,“ poznamenává Sharpe.
Na druhou stranu, kooperativní kupující jsou osvobozeni od většiny nákladů na uzavření, ale stále podléhají řadě paušálních poplatků. „Tyto poplatky, bez ohledu na cenu nebo výši úvěru, budou činit necelých 5 000 USD za každý transakce,“ říká Sharpe a dodává, že zbytek poplatků jsou různé poplatky za podání, které si neúčtuje věřitel. To znamená, že družstva mají neuvěřitelně nízké náklady na uzavření ve srovnání s jinými typy nemovitostí.
Sečteno a podtrženo?
„Při hodnocení, který typ nemovitosti pro ně dává největší smysl, kupující by měli zvážit byty, když nemají po ruce nadměrný kapitál, protože neexistuje žádný požadavek na likviditu po uzavření nebo maximální poměr dluhu k příjmu,“ radí Mahgerefteh. "Kooperace by měly být zváženy, když kupující chtějí více prostoru za obecně méně peněz."
Sledujte House Beautiful Instagram.
