Kroky ke koupi domu

Koupit dům není jako koupit si boty nebo dokonce auto. Namísto pouhého ukazování se s penězi je proces nákupu nemovitosti právní i finanční transakcí a jeho dokončení trvá týdny – ne-li měsíce. Ale když najdete místo, které můžete nazývat svým vlastním, stojí za to počkat.

Použijte tuto časovou osu nákupu domů, abyste věděli, co můžete na každém kroku očekávat, a zhruba jak dlouho vám bude trvat, než se tam dostanete. Může se to zdát skličující (zejména když se snažíte, aby se vám nezaleskly oči při zmínce o slovech jako „escrow“ a „PMI“), ale máte to.

6-8 měsíců, než se budete chtít nastěhovat:

Nejprve zjistěte své finanční prostředky.

Než se pustíte do procesu hledání domu, je důležité mít dobrou představu o tom, kolik domu si můžete dovolit. Finanční expert a autor Dave Ramsey doporučuje vynásobit svůj měsíční plat za domov 25 procenty, abyste určili, jaká by měla být maximální splátka hypotéky. Poté můžete použít a hypoteční kalkulačka určit cenu domu, která udrží vaši měsíční splátku pod touto částkou.

5-7 měsíců:

Dále zúžit místo, kde chcete žít.

Až budete vědět, co si můžete dovolit, začněte omezovat své možnosti. Udělejte si čas na prostudování čtvrtí, o kterých uvažujete: Prozkoumejte školy a komunální služby, a projíždět jimi v různou dobu, ve dne i v noci, abyste zjistili, zda chcete skutečně žít tam. Cítíte se bezpečně při procházkách po okolí? Jak daleko je to do nejbližších obchodů a restaurací a jak moc na tom záleží?

Když už jste u toho, věnujte čas online vyhledávání nedávných prodejů domů v oblastech, o kterých uvažujete, abyste získali představu, zda jsou domy ve vašem cenovém rozpětí.

3-6 měsíců venku:

Nechte si předschválit hypotéku.

Než začnete pracovat s realitním makléřem a vážně hledat svůj domov, měli byste najít hypotečního věřitele a nechat si předem schválit hypotéku. Ukazuje vašemu realitnímu makléři a prodejcům, že jste způsobilí ke koupi domu, a zajišťuje, že znáte cenové rozpětí, které byste měli hledat. Na konkurenčním trhu mnoho prodejců nebude zvažovat nabídku bez dopisu od věřitele, který zajistí, že potenciální kupující bude mít nárok na hypotéku.

„Mnoho těch, kteří kupují nemovitosti poprvé, se začne poohlížet po nemovitostech předtím, než promluví s věřitelem, ale to je obrovská ne-ne,“ říká Colin McDonald, licencovaný realitní agent společnosti Berkshire Hathaway HomeServices Blake v Delmaru, NY. "Většina realitních kanceláří nebo prodejců nezačne ukazovat domy kupujícím, dokud skutečně nepromluví s věřitelem a neposkytnou dopis s předběžnou kvalifikací."

McDonald doporučuje pracovat s místním věřitelem spíše než s online nebo nemístním věřitelem, i když online věřitel nabízí lepší sazbu. „Spolupráce s místním věřitelem, který zná místní trh, vám zajistí hladkou transakci až do uzavření,“ říká. "Místní věřitelé jsou obvykle také dostupnější pro své klienty a mnoho místních věřitelů bude odpovídat sazbám, které nabízejí jejich konkurenti."

Když najdete místního věřitele, budete muset odeslat své finanční údaje, abyste je získali předem schválené, včetně daňových formulářů a W-2, nedávných výplatních pásek, úspor, důchodových účtů a dluhů závazky. Po zkontrolování všech těchto informací vám věřitel sdělí velikost hypotéky, na kterou se můžete kvalifikovat, a poskytne dopis, který ukazuje, že jste předem kvalifikováni. Mezitím sledujte všechny tyto finanční formuláře a přidávejte do souboru nové výplatní pásky a bankovní výpisy, protože je budete znovu potřebovat. Platnost tohoto předběžného schvalovacího dopisu obvykle vyprší po 60 nebo 90 dnech, takže pokud jste nenašli svůj domov před vypršením jeho platnosti, budete muset znovu odeslat papíry.

Najděte si realitního makléře.

Můžete si koupit dům bez realitního makléře, ale opravdu k tomu není důvod. Protože ve většině případů platí provizi nemovitosti prodávající. Jako kupující tedy nemáte co ztratit. (Některé realitní firmy účtují kupujícím poplatek; pokud nechcete za jejich služby platit, vyhledejte realitního makléře, který účtuje poplatky výhradně prodejcům.) A mít realitního makléře na vaší straně vám může pomoci se všemi detaily koupě domu, což může být matoucí.

„Do této investice by se nemělo vstupovat bez někoho, kdo zná trh, čtvrť, místní trendy, specifika hodnoty a jak se v tomto procesu orientovat,“ říká George Lawton, licencovaný realitní agent s RE/MAX Over the Mountain v Birmingham, AL. „Realitní makléř, který je vaším advokátem a stará se o vaše potřeby, může tento proces zjednodušit a učinit jej příjemným. Ale nenajměte si jen sousedovu mámu, která to dělá na částečný úvazek za vánoční peníze. Promluvte si s několika, které vám doporučí přátelé a rodina, a uvidíte, s kým se cítíte nejpohodlněji. Možná spolu pracujete měsíce a chcete, aby to byl dobrý vztah."

Začněte lovit dům.

Až si vyberete realitního makléře, začněte seriózně hledat svůj nový domov. Váš realitní makléř najde nemovitosti, o kterých si myslí, že by se vám mohly líbit, ale hledat můžete i sami. Podívejte se na seznamy na internetu, projíždějte se a hledejte značky na dvoře a zeptejte se kolem, abyste se dozvěděli o domech, které mohou být k dispozici ve čtvrtích, které chcete. Na trhu prodávajícího, kde mohou být dostupné nemovitosti omezené, se snažte vyčerpat všechny své možnosti – nejen Trulia, Zillow a cokoli, co vám váš realitní makléř pošle.

1-2 měsíce venku:

Odešlete nabídku – a buďte připraveni vyjednávat.

Když najdete domov, který chcete – a najdete – je čas učinit nabídku. Promluvte si se svým agentem o správné ceně, kterou můžete nabídnout; je běžné učinit první nabídku pod uvedenou cenou, ale na velmi konkurenčním trhu možná budete muset nabídnout požadovanou cenu nebo dokonce vyšší. Váš realitní makléř vám může pomoci toto změřit a často dokáže zjistit, jak velká konkurence je u určitého domu.

Když uděláte nabídku, která je v rámci vašeho rozpočtu, váš realitní makléř vám připraví papíry k podpisu a odešle je, spolu s vaším předběžným schvalovacím dopisem a vašimi vážnými penězi, což je záloha v dobré víře ve výši asi 1 procenta z nákupu cena. To vše se většinou děje rychle, zvláště pokud o stejnou nemovitost mají zájem další kupující.

Prodejce bude mít obvykle na odpověď na vaši nabídku přibližně 24 hodin a ve většině případů bude proti vašim původním podmínkám. Váš realitní makléř vám může pomoci s procesem vyjednávání.

Pokud se s prodejcem nejste schopni dohodnout na ceně, datu uzávěrky a dalších podmínkách, buďte ochotni pokračovat v hledání. Pokud se ale s prodejcem dohodnete, oba podepíšete smlouvu a proces nákupu začne.

Poté zavolejte svému věřiteli.

Jakmile budete mít podepsanou smlouvu v ruce, dejte okamžitě vědět svému hypotečnímu věřiteli. Tímto způsobem můžete uzamknout aktuální sazbu hypotéky a on nebo ona může začít vyřizovat váš hypoteční úvěr.

V průběhu celého procesu si od vás váš hypoteční věřitel pravděpodobně vyžádá různé dokumenty, jako jsou aktualizované výplatní pásky, současná daň záznamy a další položky, které se mohly od předběžného schválení změnit, a také informace o pojistné smlouvě, kterou plánujete uzavřít nákup. Pokuste se reagovat co nejrychleji a nejpřesněji a potřebné informace poskytněte co nejdříve. Vaše pohotovost vám pomůže posunout vaši půjčku procesem rychleji a pomůže vám zajistit, že budete moci uzavřít včas.

3-8 týdnů venku:

Nechte si udělat domovní prohlídku.

Většina smluv o prodeji domů dává kupujícímu asi 10 dní na provedení domovní prohlídky. Pokud získáváte hypotéku na koupi domu, váš věřitel bude pravděpodobně vyžadovat, abyste použili certifikovaného domovního inspektora. (I když nemusíte mít domovní prohlídku, je nejlepší si ji přesto nechat, abyste se ujistili, že si nekupujete dům plný drahých problémů.)

Váš inspektor vám poskytne podrobnou zprávu o všem v domě, který by mohl být opraven. Některé položky nemusí být velký problém, ale některé mohou být drahé nebo důležité opravy, jako je potřeba nové střechy nebo systému HVAC. Vy a váš realitní makléř můžete požádat prodejce, aby provedl nějaké opravy, a prodejce bude mít několik dní na to, aby vám dal vědět, zda je ochoten provést změny nebo snížit cenu domu. Pokud kontrola odhalí velké problémy, jako jsou termiti nebo nestabilní základ, může to být vaše cesta ven z kupní smlouvy.

2-5 týdnů venku:

Vyberte si poskytovatele pojištění domácnosti a právního zástupce.

Než váš věřitel uzavře váš úvěr, bude se chtít ujistit, že je dům pojištěn. Najděte poskytovatele pojištění domácnosti – možná stejnou společnost, která pojišťuje vaše auto – a požádejte o pojistku majitele domu. Poskytněte svému věřiteli všechny informace.

Vyberte si také právního zástupce pro uzavření smlouvy nebo požádejte svého realitního makléře o doporučení. Advokát zajistí, že máte jasný vlastnický nárok na nemovitost a že všechny smlouvy jsou vhodné. Váš právník naplánuje datum uzávěrky a můžete začít balit.

V zavírací den:

Vezměte si spolehlivé pero – musíte podepsat spoustu papírů.

Gratulujeme, zvládli jste to! V den uzavření se váš tým (také vy, váš realitní makléř, věřitel a právník) setká s prodejci a jejich právním zástupcem, aby vše oficiálně uvedli. Váš věřitel nebo právní zástupce vám předem sdělí celkovou částku peněz, kterou budete muset přinést na závěrečnou schůzku na zaplacení zálohy nebo jakýchkoli nákladů na uzavření. Přineste tuto částku ve formě pokladního šeku, pak se pohodlně usaďte a připravte se podepsat svým jménem – znovu a znovu a znovu.

Budete muset podepsat spoustu papírů, ale váš právník vás provede každým z nich a co to znamená. (A pokud ne, nebojte se zeptat, jestli se vám něco nezdá matoucí nebo zbytečné!)

Až to skončí – což může trvat několik hodin, naplánujte si, že si vezmete den volna z práce – jste majitelem domu. V závislosti na vaší dohodě možná dostanete klíče a ten den se budete moci nastěhovat. Některé kraje vám nedovolí se nastěhovat, dokud nebude titul zaznamenán u místní vlády, což může trvat několik dní, ale Váš realitní makléř by měl tento zákon znát a předem vás informovat, pokud tomu tak je.

V tuto chvíli je čas začít si svůj domov dělat podle sebe.

---

Sledujte House Beautiful Instagram.