Køb af en huskeliste til førstegangskøberen

Du har flirtet med ideen om husejerskab. Måske er Zillow blevet et af dine mest besøgte websteder, eller du er tilfældigt faldet i nogle åbne huse IRL, kørte økonomiske scenarier på en realkreditlommeregner og finde glæde i at søge på fliser prøver. Men nu spekulerer du på, hvordan du kommer fra "Jeg vil gerne eje mit hus en dag" til rent faktisk at tage et realkreditlån, købe et hus og få disse undergrundsfliser installeret.

Uden tvivl er køb af et hjem en enorm økonomisk beslutning - sandsynligvis den største i dit liv. Fra at kende den vigtige forskel mellem at være prækvalificeret og forhåndsgodkendt til at forstå ting som vurderingsbegivenheder og escrow, kan processen føles skræmmende. Tilføj dertil den følelsesmæssige rutsjebane, der finder dit drømmehus og venter på at høre tilbage på dit tilbud.

At opdele hjemmekøbsprocessen i trin gør det dog meget mere overskueligt. Her er en trin-for-trin, ekspertstøttet guide til køb af et hjem.

1. Få styr på din økonomi

På dette tidlige stadium kan du positionere dig selv som en stærk, kvalificeret køber ved at spare til en udbetaling og få din kredit i tip-top form.

Hver købers økonomiske billede vil være unikt. Ja, en kredit score på 740 eller derover belønner dig med de bedste renter og sætter en ned betaling på 20 procent eller mere ind i hjemmet vil spare dig for at betale privat realkreditforsikring, eller PMI. (PMI koster typisk 0,5 procent til 1 procent af hele lånebeløbet på årsbasis, men betales oftest som en månedlig præmie. PMI leveres af private forsikringsselskaber, men arrangeres af din långiver.) Men ånder let: Du kan stadig købe et hjem med en meget lavere kreditværdighed og langt mindre af en forskudsbetaling. Bare som et eksempel - fordi der er masser af lånemuligheder derude [BEMÆRK: LINK TIL EN AF DE ANDRE PAKKEHISTORIER] - Din kreditværdi kan være så lav som 500 for en FHA lån (et realkreditlån, der er forsikret af Federal Housing Administration), så længe du lægger 10 procent ned, eller det kan være 580, hvis du lægger 3,5 procent ned, forklarer Ignacio Rodriguez med Westside Estate Agency i Malibu, Californien. Med konventionelle lån vil du sigte mod en kredit score på mindst 620.

Ideen her? Lad ikke perfekt være det gode fjende! Markedsvækst kan overstige dig, hvis du venter i årevis på at samle nok til en 20 procent forskudsbetaling på din opsparingskonto eller til, at din kreditværdighed svæver ind i den usædvanlige kategori.

Sparer til en forskudsbetaling

Uanset om dit mål for en udbetaling er 3,5 procent eller 20 procent, vil du gerne begynde at spare penge så hurtigt som muligt. "Ideelt set er det på en konto, der tjener renter," siger New York City Broker Lindsay Barton Barrett af Douglas Elliman.

Overvej at tale med en finansiel rådgiver om din strategi for afbetaling af højrentelån og samtidig spare til et hjem. Afhængigt af markedsforholdene kan det være absolut fornuftigt at købe et hus før anden gæld -ahem, de irriterende studielån! - betales ned, så du kan opbygge egenkapital og have et aktiv, der kan værdsætte i værdi over tid, siger Barton Barrett.

Opbygning af din kredit

Hvad kredit angår, har du ret til, ved lov, til a gratis kreditrapport hvert år. Denne rapport fortæller dig faktisk ikke din score (som kan variere mellem de tre bureauer), men den hjælper dig med at finde ud af alt, hvad der trækker din score ned. En ud af fem mennesker har fejl på deres kredit rapport, ifølge Federal Trade Commission, så du ønsker at få rettet eventuelle fejl, før du begynder at købe et realkreditlån. Du kan holde øje med dine faktiske kreditresultater med gratis online score trackers som Credit Karma. Eller mange banker og kreditkortselskaber har gratis kredit score trackers integreret i online kontoen.

Nu er det også et godt tidspunkt at give din kredit lidt TLC. Konsekvent at foretage rettidige betalinger er det bedste, du kan gøre for din kreditværdighed. Du kan give det et hurtigt løft ved at nedbetale kreditkortbalancer, så din udnyttelse på hvert kort ikke er mere end 30 procent-det betyder, at hvis du har en grænse på $ 1.000, skal du holde din saldo under $ 330 for at bevise for kreditorer, at du ikke overskrider dig selv.

---

2. Snag et prækvalifikationsbrev

Inden du begynder at se på boliger, vil du gerne have en prækvalifikationsbrev, der siger, at långiveren foreløbigt er villig til at låne til dig op til et bestemt tidspunkt. Dette signalerer til ejendomsmæglere, at du er seriøs ved at købe, ikke bare at se på boliger for sjov. Et prækvalifikationsbrev hjælper dig også med at fastsætte dit budget og indsnævre, hvilke boliger der vil være i din prisklasse, siger ejendomsmægler i New York City Rebecca Blacker med Warburg Realty.

Noget at huske på: Prækvalificeret er et baby skridt mod et lån. Du indberetter selv oplysninger om din kredit score og din indkomst, og til gengæld vil långiveren give dig en idé om, hvor meget du har råd til. At være forhåndsgodkendt er dog en meget mere grundig proces og får dig tættere på lukningstabellen: Det er, når disse oplysninger om din indkomst og dine kreditresultater verificeres. Mere om det, herunder.

---

3. Lej en ejendomsmægler

Tænk på din ejendomsmægler som kaptajnen på dit boligkøbsteam. På grund af dette vil du ansætte en agent, der kan foretage stærke henvisninger til realkreditmæglere, ejendomsadvokater og fagfolk i hjemmetilsyn, siger agent i New York City Kemdi Anosike af Warburg Realty. "Vigtigst af alt har du brug for en ejendomsmægler, der vil lytte til dig og forstå dine behov," siger Anosike.

Det er okay at interviewe et par stykker, indtil du finder en god pasform. Nogle spørgsmål at overveje at stille:

• Hvor mange andre kunder arbejder du i øjeblikket med?
• Hvor længe har du arbejdet i dette område, og hvor godt kender du kvartererne?
• Hvad er din niche? (Nogle agenter kan være stolte over at arbejde med f.eks. Førstegangskøbere)
• Kan du dele nogle referencer?

Åh, og gæt hvad? Du vil sandsynligvis ikke være på krogen for at betale for din ejendomsmægler. Det er sælgeren, der oftest dækker provisionen for både købers og sælgers agenter, forklarer Joan Pallone en ejendomsmægler med Pallone og Associates i Broomfield, Colorado. Der er nogle sjældne undtagelser, når en køber ville betale deres egen agentprovision, som når huset er til salg af ejer.

---

4. Få forhåndsgodkendt til et realkreditlån

Du placerer dig selv som en stærk køber, hvis du er forhåndsgodkendt til et realkreditlån Før du starter husjagt og lægger tilbud. "Ofte er de 'perfekte hjem' på markedet i mindre end et par dage," siger Stevie Rangel, agent hos Compass i Los Angeles, Californien. Du vil ikke være i klemme for at blive forhåndsgodkendt, mens andre købere sender tilbud. Mange sælgere vil ikke underholde tilbud fra potentielle købere, der endnu ikke har deres finansiering i kø.

I løbet af dette trin, som er mere formelt og grundigt end prækvalifikation, vil du aflevere masser af dokumenter, såsom W2'er, betalingsstubs, kontoudtog og selvangivelser til din långiver. Hav dine papirer organiseret og klar til at gå.

---

5. Lad husjagten begynde

På dette tidspunkt har du et budget for øje og kommunikeret til din ejendomsmægler, hvad der er vigtigt for dig i hjemmesøgningen-uanset om det er en stor baggård til din hund, en kort pendling til arbejde eller en walk-in skab.

Når du turnerer i hjemmet eller åbner huse, skal du medbringe en notesbog for at holde styr på fordele og ulemper ved hver ejendom. Det er hårdt, men lad dig ikke distrahere af fejl, der let kan rettes, som et Cookie Monster-blåt soveværelse eller kedelige byggelampe. Vær opmærksom på ting, der vil være sværere at tage fat på, f.eks. Vandtryk og mængden af ​​naturligt lys.

Det kan være kærlighed ved den første hjemmetur, eller du skal muligvis se et par snes hjem, før du finder den rigtige. Den gennemsnitlige køber kigger typisk på 10 boliger i løbet af et 10-ugers spænd, ifølge a rapport fra Nationalmæglerforeningen.

---

6. Giv et tilbud

Du er forhåndsgodkendt til et realkreditlån, og din ejendomsmægler har fundet en ejendom, du elsker. Det er tid til at komme med et tilbud!

Din ejendomsmægler vil have “comps”, der viser, hvad andre boliger i området har solgt for og vil hjælpe med at informere dit tilbud. Ofte vil førstegangskøbere være unødigt bekymrede for at betale for meget for et hjem, siger Angela Carrasco, en ejendomsmægler med base i Los Feliz, Californien. Og en almindelig fejl, første gang købere laver, kommer for lavt, advarer Daniele Kurzweil, en licenseret ejendomsmægler med Friedman -teamet på Compass i NYC. Selvom du har hørt, at dit marked favoriserer købere, vil du sandsynligvis stadig ikke komme langt under noteringsprisen. "Problemet med denne taktik er, at en sælger ikke vil se dig som seriøs," siger Kurzweil.

Men der er nogle sikkerhedsforanstaltninger på plads for at sikre, at du ikke betaler for meget, forklarer Carrasco, så længe du ikke giver afkald på dine beredskaber. ”Virkeligheden er, at en aftale ikke lukkes, hvilket betyder, at långiveren ikke godkender et lån, hvis hjemmet vurderer ikke, ”Siger Carrasco. (Mere om eventualiteter og vurderinger snart!)

Hvis du virkelig bliver forelsket i hovedet på et hjem, og du er på et konkurrencepræget marked, kan du forsøde dit tilbud med et købers brev, som hjælper dig med at udtrykke, hvorfor du er interesseret i hjemmet på en personlig måde, siger Beatrice de Jong, ejendomsmægler i Los Angeles og forbrugertendenser ekspert hos Åben dør. “De bedste tilbudsbreve fokuserer på de aspekter af hjemmet, du elsker, kompliment sælgerne med deres smag eller den måde, de har vedligeholdt hjemmet på, og vis dem, at du er forpligtet til en gnidningsløs lukning, ” hun siger.

Når du afgiver et tilbud, vil sælgeren typisk kræve "alvorlige penge" for at indgå en kontrakt. "En seriøs pengeindbetaling er et signal om god tro på købers vegne, at hun er seriøs over for hjemmet og villig til at placere noget hud i spillet," siger Salt Lake City, ejendomsmægler i Utah Jen Horner med RE/Max Masters. Mængden af ​​alvorlige penge, der kræves, kan variere efter kontrakt, sælgers præference samt efter by eller stat, forklarer Horner. Typisk vil indbetalingen falde mellem 1 procent og 5 procent af boligens købspris, siger hun. En køber kan få sine alvorlige penge tilbage, hvis salget ikke går igennem på grund af en årsag anført i kontraktens uforudsete betingelser. Nogle almindelige kontraktforudsætninger, der beskytter købere, så de kan komme tilbage fra købet, vedrører inspektioner i hjemmet, finansiering, der falder igennem, og husvurderinger, der kommer for lavt ind.

Når du har afgivet et tilbud, vil sælgeren acceptere, komme med et modbud eller helt afvise det.

---

7. Få en inspektion

Når sælgeren har accepteret dit tilbud, er det tid til at få et hjemmekontrol. Næsten alle tilbud inkluderer en "inspektion i hjemmet", der giver køberen mulighed for at trække sig tilbage fra handlen, hvis der er betydelige problemer i undersøgelsesresultaterne.

Inspektøren vil lede efter alle slags problemer, som hjemmet potentielt kan have, fra fundamentet helt op til taget, herunder ting som defekte ledninger eller tegn på skimmelvækst.

En standard hjemmeinspektion ifølge American Society of Home Inspectors, indeholder et omfattende kig på følgende:

• Varmesystem
• Central klimaanlæg
• Indvendigt VVS
• Elektriske systemer
• Tag og loft
• Vægge, lofter og gulve
• Vinduer og døre
• Fundament
• Kælder

Hjemmeinspektører leder efter problemer, der kan udgøre sikkerhedsproblemer, men de er ikke bekymrede over kosmetiske problemer. De vil rapportere noget som en revne i forliget, men bemærker ikke et sjusket malearbejde.

Købere betaler for hjemmeinspektioner det meste af tiden, forklarer Ejendomsmægler Kelly Malloy, med Windermere Real Estate i Seattle. Hun anbefaler at tilføje et kloakomfang, der undersøger udvendigt VVS. Tilsammen koster dette mellem $ 700 og $ 800, men kan variere afhængigt af dit marked eller størrelsen på hjemmet.

Afhængigt af din kontrakt kan du - køberen - anmode selgeren om at foretage reparationer baseret på inspektionen eller give dig en kredit, så du kan få reparationerne gennemført. Inden du gør det til lukkebordet, afleverer dine penge og underskriver papirer, har du en chance for at gøre en sidste gennemgang for at sikre, at alt, hvad der skulle rettes, er adresseret. Hvis det er muligt, skal du planlægge dette, efter at sælgerne flytter - bare hvis flyttemændene forårsager skade.

Nogle gange falder aftalen dog igennem - måske dukkede for mange røde flag op under hjemmekontrollen, og sælgeren er villig eller i stand til at udføre arbejdet, forklarer Malloy. Selvom det måske svider lidt, så stol på processen, råder hun. Dit hjem er derude!

---

8. Få en vurdering

Næste op er en vurdering, som er påkrævet, hvis du tager et realkreditlån, men kan fraviges i en kontantaftale. I løbet af dette kommer en autoriseret vurderingsmand til hjemmet og foretager en grundig gennemgang af hjemmet for at afgøre, hvor meget det er værd. Din vurderingsmand ser på, hvad lignende boliger i kvarteret for nylig solgte for, samt eventuelle renoveringer eller opgraderinger, der kan have en merværdi til hjemmet, og tage hensyn til tilstanden af ejendom. Vurderingsmanden forsøger i det væsentlige at sikre sig, at kontraktprisen er rimelig for ikke kun køber og sælger, men også långiver. Hvis vurderingen kommer lavere end kontraktprisen, godkender långiveren ikke lånet.

Selv i en situation med flere tilbud skal ejeren have vurderingen i tankerne, forklarer Brandy Grell, Associeret kl RE/MAX Professionals i Stillwater, Minnesota. Hvis du tilbyder $ 230.000, og boligværdien kommer ind på $ 210.000, skal de ekstra $ 20.000 skærpes op. "Banken vil kun låne den værdi, den mener, at hjemmet er værd," siger Grell.

Flere scenarier kunne spille ud på dette tidspunkt. Det bedste scenario for købere? Sælger forhandler igen, så salgsprisen er i overensstemmelse med vurderingen. En anden mulighed er at lægge flere penge i forskudsbetalingen for at kompensere for forskellen mellem, hvad hjemmet vurderede til, og hvad du køber det til. Også en husvurderingsbetingelse i din kontrakt giver dig mulighed for at gå væk fra handlen, hvis vurderingen kommer lavt, og du får dine alvorlige penge tilbage.

---

9. Gå til det afsluttende bord

Læg den champagne på is: Du er i hjemmestrækningen. Det kan dog have taget lidt længere tid, end du havde forventet. I gennemsnit tager det 45 dage at lukke for et boliglån, iflg lånesoftwarefirma, Ellie Mae, men om hver tredje lukning er forsinket. Tilbageslag, der kan presse din slutdato ud eller kræve, at du omlægger, kan omfatte problemer fra inspektionen eller vurderingen eller en kreditudsving, der ændrer betingelserne for dit lån. Du kan undgå dette ved ikke at gøre noget, der ville påvirke din kredit- eller gældsindkomstgrad, f.eks. At maksimere et kreditkort eller optage et billån.

Mindst tre hverdage før lukning modtager du din “Afslørende offentliggørelse, ”Et fem sider langt dokument, der indeholder betingelserne for dit lån og en liste over gebyrer, der er forbundet med lukningen.

Lukningsomkostninger løber typisk omkring 2 procent til 5 procent af lånet, så hvis du køber et hjem for $ 250.000, kan du forvente, at lukkeomkostninger spænder fra $ 5.000 til $ 12.500. Du kan betale dette ud af lommen, eller du kan muligvis rulle det ind i dit lån, men husk, hvis du gør det sidste, betaler du renter af det. Nogle af fælles lukningsomkostninger inkluderer gebyrer for vurderingen, lånets oprindelse, titelsøgning plus forudbetalte udgifter såsom ejendomsskatter, boligejerforsikring og renter, indtil din første betaling forfalder.

Ved lukning underskriver du alle de nødvendige dokumenter til dit realkreditlån, afleverer en kasserers check på din udbetaling og andre gebyrer og modtager nøglerne til dit nye sted. Nogle stater kræver, at en advokat er involveret i ejendomshandler eller er til stede ved lukning. Købere vil ofte vælge at arbejde med en advokat som en ekstra beskyttelse, hvis et salg har komplikationer, f.eks. At købe et hjem i en oversvømmelseszone eller købe et afskærmet hjem.

Afhængigt af dine lånevilkår kan det også være nødvendigt at oprette en spærrekonto. Grundlæggende holder dette dine penge, indtil de forfalder, og i forbindelse med realkreditlån kan det bruges til betale for ting som ejendomsskatter, boligejerforsikring og HOA-gebyrer, forklarer Nora Apsel, medstifter af Morty. Banken opkræver en forudgående escrow -betaling fra dig, og derefter betaler du månedligt ind på kontoen i løbet af dit lån, siger Apsel. Dette strømliner betalinger, men hjælper også med at beskytte långiveren, så dit hjem ikke er afskærmet på grund af ubetalte ejendomsskatter, som denne fyr, der mistede sit hjem for ikke at betale $ 8,41!

Når du har lukket, er det tid til at sabre den champagne og rulle velkomstmåtten "home sweet home" ud. Du er en husejer!

Dette indhold oprettes og vedligeholdes af en tredjepart og importeres til denne side for at hjælpe brugerne med at angive deres e -mail -adresser. Du kan muligvis finde flere oplysninger om dette og lignende indhold på piano.io.