Investeringsejendomsguide: Alt du behøver at vide om administration af en investeringsejendom

Ejendomsinvesteringer har længe været en populær måde at tjene passiv indkomst på. En investeringsejendom, hvad enten den er bolig eller kommerciel, er fast ejendom, der specifikt er købt for at opnå et afkast gennem lejeindtægter eller værdistigning. En investering bør generere indkomst, stige i værdi eller give skattefordele– eller endnu bedre, gør alle tre. Uanset om det er et enfamiliehus, et kompleks med flere enheder eller et lejlighed, kan du drage fordel af en investeringsejendom gennem kort- eller langtidsudlejning. Arbejdet hjemmefra er også ideel for nuværende ejere af investeringsejendomme, da mange lejere lejer hele året rundt og i længere perioder.

Er du i tvivl om en investeringsejendom er den rigtige for dig? Vi har spurgt flere ejendomseksperter og boligejere om de vigtigste punkter, du skal overveje, inden du beslutter dig. Læs videre for den endelige guide til

at købe og administration af et investeringshus (og hvordan du vælger den bedste ejendomstype for dig!).

---

Gør regnestykket

Før du sætter penge ned på et investeringshus, er det vigtigt at afgøre, om du har tid, økonomiske ressourcer, tålmodighed og engagement nødvendigt for at vedligeholde det. Ejendomsinvesteringer giver ikke et betydeligt overskud fra den ene dag til den anden, og mange købere af investeringsejendomme venter i årevis (eller endda årtier) for deres investeringer at værdsætte. At administrere en udlejningsejendom (og fungere som nogens udlejer) kræver en person, der er kommunikativ, handy og detaljeorienteret - især hvis du planlægger at spare penge ved selv at hjælpe med reparationer. Det er også afgørende at sikre, at du har en margin for økonomisk sikkerhed. Dem med udestående gæld, studielån eller ubetalte lægeregninger bør tænke sig om en ekstra gang.

Hyr en professionel

Takket være ejendomsmæglere og professionelle ejendomsadministratorer er det muligt at få succes, selv uden at kende ins og outs på et specifikt marked. Joe Belz fra Compass i Naples, Florida, som har mere end 20 års erfaring med ejendomsmæglere, siger det mæglerselskaber som Compass kan guide dig gennem processen, selv efter du har købt en investering ejendom.

PRO TIP
For et gebyr kan Compass, Sotheby's International Realty og andre bureauer hjælpe dig med at finde lejere til din investeringsejendom.

"For dem, der leder efter en investeringsmulighed, er det afgørende at arbejde med en professionel ejendomsmægler," siger Philip White, CEO for Sotheby's International Realty. "De kan hjælpe dig med at forbinde dig med en ekspert, der kan rådgive om lokale skattelove og, især hvis du ønsker at investere internationalt, visumprogrammer, der kan være tilgængelige for dig. Sotheby's International Realty har en tilstedeværelse i 79 lande og territorier, så vores kunder drager fordel af vores store henvisningsprogram, som gør det muligt for vores kunder i Californien at blive forbundet med en lokal ekspert i Cayman Øer."

Belz gentager dette ordsprog: "Hvis det ikke er i dit kompetencesæt at køre tallene og vide, hvilken cap rate du bør købe til, så er din agent endnu vigtigere."

---

Overvej type og placering

Boligejendomme er normalt mere tilgængelige og overkommelige end erhvervsejendomme, hvorfor mange investerer i ejerlejligheder, enfamiliehuse eller flerfamiliehuse. Nancy, som ønsker at være anonym, har været ejendomsmægler og ivrig ejendomsinvestor i Napoli, Florida, i 17 år. Hun og hendes mand administrerer 73 udlejningsejendomme på tværs af det sydvestlige Florida, herunder otte-komplekser, fire-komplekser, duplexer og enfamiliehuse. Hun råder til, at man leder efter hyggelige kvarterer og boliger uden husejerforeningens (HOA) gebyrer, og at man ikke skal være bange for en fixer-overdel, hvis man har tid og ressourcer. "Selvom det ikke er det mest tiltalende hus i et bestemt kvarter, kan du købe noget til en rimelig pris og ordne det inde og ude," hun siger.

Beliggenheden er også vigtig, og mange eftertragtede investeringsejendomme ligger i storbyer, strandlandsbyer, bjergbyer eller naturskønne destinationer.

"Efterspørgsel ind Hawaii på second-home-markedet er ikke gået i stå, og Florida er fortsat en varm destination,” afslører White. "Second home-markedet har oplevet dramatiske prisstigninger, især i den høje ende. Resortmarkederne i USA fortsætter også med at se interesse, mens internationale, skattevenlige destinationer som Bahamas og Caymanøerne forbliver populære som andethjemsdestinationer."

Kend reglerne

Uanset hvilken type ejendom du køber, er det afgørende at se nærmere på de forskellige regler og jurisdiktioner, der findes i hver stat. Napoli, for eksempel, har ret strenge lejerestriktioner, som kan omgås, hvis du laver din research.

"I byen Napoli kan du leje din ejendom i minimum 30 dage, tre gange om året," siger Belz. "Men hvis du kommer lige uden for byen Napoli, har vi en række kvarterer uden lejerestriktioner, hvor folk køber for at lave korttidsudlejning, herunder Airbnb. Det er meget vigtigt for enhver investor at se nærmere på disse love og regler. Vi havde et par, der gerne ville købe en ejerlejlighed, men endte med at købe en enfamiliehus i et kvarter uden lejerestriktioner, fordi de indså, at ejerlejlighedsrestriktionerne ikke ville tjene de penge, de skulle lave."

Hvad med timeshare?

En type ejendom, der har ikke typisk vist sig at være en ægte investeringsejendom er en timeshare (for de uindviede er det en ejerlejlighed, typisk inden for et hotel- eller resortfællesskab med flere ejere, der hver får en garanteret tid på ejendommen år; disse omfatter boliger på resorts som Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham og lignende steder). I modsætning til hvad du måske tror, ​​er timeshare ikke en god investering til at generere et afkast, da de giver højere end typiske udgifter. Ud over omkostningerne ved en timeshare kræver de fleste årlige vedligeholdelsesgebyrer.

Men Mike Kennedy forsøger at ændre det: Kennedy grundlagt Koala, en platform, der hjælper timeshare-ejere med sikker leje af deres ubrugte timeshare. "Ingen bør købe en timeshare for at skabe indtjening ud af det," siger Kennedy. "Den iboende værdi eller den faktiske værdi af markedspladsen er fuldstændig bestemt af udbud og efterspørgsel af nævnte timeshare. Ejere, der har et produkt af virkelig høj kvalitet, kan dog være en eftertragtet ferieudlejning for unge familier eller grupper, fordi timeshare kombinerer det bedste fra hoteller og feriehuse. Du har denne hybridmodel på markedet, som i mange tilfælde ikke udnyttes fuldt ud af sin ejer. Fra det perspektiv kan ejere helt sikkert tjene penge på deres ubrugte ejendomme og til en vis grad tjene penge."

---

Så du tog springet og købte – nu for at få mest muligt ud af din investering. Du bliver nødt til at tænke kritisk over, hvordan ejendommen kan bruges, og hvor meget indsats du vil lægge i det – og hvor længe. Her er hvor du skal starte.

Bestem, hvordan du vil bruge ejendommen

Der er flere måder, du kan gå om en investeringsejendom. For det første afhænger det af, om du vil bruge ejendommen, eller om den udelukkende vil være til udlejningsformål. For eksempel siger Belz, at mange mennesker køber fritidshuse for selv at nyde ejendommen, men også generere indtægter via udlejning, når de ikke er der.

"Mange mennesker, der har en eller endda nogle få ejendomme, er ikke i det for massive afkast," siger Belz. "De er med for at dække en god del af deres omkostninger."

Beregn, hvor meget du skal opkræve om måneden

Med det i tankerne bør du overveje, hvordan du opkræver betaling for leje. En generel tommelfingerregel, siger Nancy, er, at den månedlige husleje skal være lig med eller ikke mindre end 1 % af købsprisen for at generere indtægt. Selvfølgelig kan højsæsonpriserne på visse destinationer, såsom skisæsonen i Lake Tahoe eller sommeren i Hamptons, overstige denne procentdel.

PRO TIP
For at en investeringsejendom skal give overskud, skal det beløb, du opkræver for leje om måneden, overstige 1 % af den pris, du har betalt for den.

Reducer omkostningerne ved at være mere praktisk

Nancy siger, at for at fjerne omkostningerne fra hendes side, administrerer hun ejendommene selv. Dette er praktisk, fordi hun bor i det samme område som hendes ejendomme og hurtigt kan stoppe over til boliger, hvis der er et problem. "Hvis du ikke har noget imod at tage opkald og gå til at tjekke dine hjem, kan du spare dig selv penge ved ikke at bruge et tredjeparts administrationsselskab," siger Belz. "Men folk i begge ender af spektret, uanset hvor hands on eller hands off de er, kan få succes. Jeg kender folk, der selv administrerer ejendomme og yder rigtig god service, og de samme mennesker vil bare gerne komme tilbage for at leje hvert år.”

...eller øge omsætningen ved at ansætte et ejendomsadministrationsfirma

Et ejendomsadministrationsfirma kan dog hjælpe dig med at tjene flere indtægter i det lange løb, især hvis du lejer kortere tid for en weekend eller uge. Det hjælper også med at lindre noget af presset ved at være på vagt, mens gæster bruger ejendommen. East West Hospitality, der blev grundlagt for 30 år siden, har erfaring med at drive hundredvis af ferieboliger og administrerer boliger for ejere rundt om i landet.

"Som et ejendomsadministrationsselskab vil vi samarbejde med køberen om at give indtægtsestimater baseret på vores erfaring på markedet," siger Theron Gore, CMO for East West Hospitality. "Vi har mange samtaler med købere om deres mål med ejendomme, og vi kan give dem råd om, hvordan de får mest muligt afkast eller blot dækker deres omkostninger."

Midt i inflation og relativt lave renter er fast ejendom fortsat en sikker investering, forklarer White.

"Luksusejendomme med alle dens op- og nedture har holdt værdi - og endda vokset i værdi," siger han. "Faktisk, Wall Street Journal for nylig rapporteret at på dette blomstrende boligmarked tjente mange boligejere sidste år mere på at værdsætte hjemmet end på deres job.”

Giv et godt show

Design og visuel præsentation er også vigtigt. "Den absolut bedste måde at maksimere dit afkast på er at have en rigtig velholdt ejendom," siger Belz. »Det lyder indlysende, men det er kritisk. Jeg råder også til at hyre en fantastisk professionel fotograf, hvilket vi gør, uanset om det er en ejerlejlighed til $100.000 eller en ejerlejlighed til $15 millioner på stranden. Den første visning er altid online."

Gore siger, at East West-enheder, der genererer mest indtægt, normalt er dem, der er renoveret for nylig med en lidt mere moderne indretning, men det kommer altid ned til individuel smag og budget.

"Når nogen flytter ud, rydder vi professionelt op i det, men vi forsøger også at lave opgraderinger," siger Nancy. "Uanset om det er en bordplade, der har brug for ny kvarts eller granit, forsøger vi konstant at forbedre værdien af ejendomme, når vi har en chance for at komme derind imellem lejere, før vi fylder det op igen i endnu et år eller fem år. Man ved aldrig, hvor længe de bliver."

---

VVS-lækager, en irriterende nabo eller en ødelagt opvaskemaskine... listen fortsætter. På trods af de penge, du kan tjene via lejeres indkomst eller påskønnelse, kommer det stadig med hovedpine at administrere en ejendom.

For det første kræver de en solid mængde tid; dog mindre, hvis du hyrer en tredjeparts professionel ejendomsadministrationsvirksomhed. Alligevel kan dette blive dyrt og skære ned på dit afkast. Nancy siger, at selv at eje en, to eller tre ejendomme kan være som et deltidsjob, især hvis du administrerer det hele selv.

Kend forskellen mellem at administrere en short- vs. en langtidsleje

Investeringsejendomme er gode til både kort- og langtidsudlejning, men de kræver forskellig tid hos ejerne. For eksempel kan korttidsleje være mere rentabelt i det lange løb, men medføre flere omkostninger som rengøringsgebyrer eller reparationer, efterhånden som faciliteterne bliver brugt mere, mens langtidsleje kræver mindre uge til uge eller måned til måned vedligeholdelse.

"Det er svært at sige, hvor mange timer om ugen," siger Nancy. »Hvis man har så mange ejendomme, som vi har, omkring 73, er det et fuldtidsjob. Du skal vise ejendommen frem, få lejerne ind, administrere den, kunne ordne ting, være tilgængelig for at opdatere den og så videre. Hvis du opdaterer det, kan det tage flere uger eller måneder."

På den anden side, hvis du er villig til at betale et ejendomsadministrationsfirma, som en East West Gæstfrihed, det er meget nemmere at administrere ejendomme på afstand, især hvis du ikke bor i det samme by eller stat. Det skærer ned på tiden, men kan skære ned i din økonomi.

Lav dine lektier

Selvom du ikke behøver at være ekspert på det marked, du køber ind på, skal du have noget råd og forretningssans.

"Det er bedst at have en pålidelig agent, men du skal være virkelig fortrolig med et bestemt nabolag, du køber i," siger Nancy. "Det har været nyttigt for os at køre rundt og lede efter salg fra ejeren, tjekke Zillow eller lade en agent kigge efter dig. Du ved aldrig, hvad du finder, når du kører rundt - nogen kan smide et til salg-skilt i deres gårdhave."

Bliv ikke følelsesmæssigt investeret

En anden gylden regel for en investeringsejendom er aldrig at blive for knyttet. "Investeringsejendomme er ikke dit hjem," siger Belz. "Hvis du bliver for følelsesmæssigt knyttet til en ejendom, ser du måske ikke rigtigt på tallene. Tallene skal give mening - og hvis de ikke gør det, skal du være villig til at gå væk."

Dit afkast afhænger også af markedsklimaet – selvom takket være fjernarbejde er mange markeder, der trivedes i højsæsonen, nu populære året rundt. Det sydlige Florida, som normalt er populært om vinteren, er nu en helårsdestination for dem, der søger at flygte fra byer, siger Belz og Nancy. Gore siger, at den tid, folk bruger på leje af bjergbyer, også er steget år efter år.

"Mens efterspørgslen stadig er høj, kan stigende realkreditrenter og lavt lager påvirke købernes evne til at købe lige så hurtigt, som de gjorde under pandemien," siger White. "I USA viste efterspørgslen efter fritidshuse tegn på afkøling i foråret 2021, da nogle kontorer begyndte at genåbne, og realkreditlånsreglerne for ferieejendomme blev i første omgang strammet. Men selvom antallet af transaktioner faldt på nogle markeder, forblev prisstigningen stærk på grund af lavt lager."

---

På trods af ønsket om at få folk i dit hjem med det samme, skal du være på vagt: Nogle af de største lektioner, Nancy har lært gennem årene er at pådrage sig høje sikkerhedsindskud, høje kæledyrsindskud - og frem for alt en god baggrund checks. En grundig screening af lejere kan spare dig penge og tid, selvom de på papiret ligner de mest velstillede personer.

"Kæledyr kan absolut smide et sted, og det har været utroligt, hvad vi har været nødt til at håndtere," siger hun. Men at opbygge tillid til kunderne kan hjælpe med at lette noget af arbejdet på ejernes mål.

PRO TIP
Generel vedligeholdelse bør koste omkring 3% til 5% af lejeindtægten.

"Vi finder lejere, der er pålidelige og troværdige, og vi kan endda tilbyde dem en rabat på huslejen, for at de kan hjælpe let med at styre hjemmet,” siger hun og tilføjer, at alle hendes lejere er langtidslejere, som bliver i et år gennemsnit. "Selvfølgelig får vi de mere desperate opkald, hvis der sker noget, men mange af dem er glade for at klare deres egen plænepleje."

Nancy siger, at generel vedligeholdelse, som kan omfatte en grundig rengøring, skadedyrsbekæmpelse og ny maling, burde koste omkring 3% til 5% af lejeindtægterne.

"En af de største udfordringer, som vi sørger for, at ejerne er opmærksomme på, er, at der over tid er slid og ælde," siger Kevin Graham, COO i East West Hospitality. "Vi vil gerne sikre os, at de er informeret om, hvornår de sandsynligvis skal have malet boligen om og få udskiftet tæpper og store apparater. På den måde kan de i det mindste have en mental reserve i tankerne, hvis ikke en finansiel reserve, til at dække disse genstande."

Korrekt pleje af enhver ejendom kræver at holde trit med landskabspleje; sikre, at mekaniske systemer, el og VVS fungerer godt; bevare strukturelle genstande, såsom tagdækning, fortove, indkørsler; skadedyrsbekæmpelse; og opretholde et behageligt og rent indvendigt miljø.

Bundlinjen

Mens investeringer i lejeejendomme kan være gavnlige i det lange løb, skal du huske på, at deres rentabilitet er afhængig af flere eksterne faktorer, herunder boligmarkedets efterspørgsel og udbud, som altid er svingende. Når det er sagt, er det vigtigt også at kunne give slip på en ejendom, så snart den holder op med at vokse i værdi. Det er det, smart investering handler om.

---

Følg House Beautiful videre Instagram.

Dette indhold er oprettet og vedligeholdt af en tredjepart og importeret til denne side for at hjælpe brugere med at angive deres e-mailadresser. Du kan muligvis finde mere information om dette og lignende indhold på piano.io.