Lov om offentliggørelse af boliger for stigmatiserede ejendomme

Det fulde interview med Eric Goldman er omtalt i sæson 2, afsnit 2 af House Beautifuls hjemsøgte hus-podcast, Mørkt hus. Lyt til episoden her.

Mens statens offentliggørelseslove varierer meget fra stat til stat, er der visse ting, de fleste er enige om, bør være standardpraksis, når salg af bolig: Du skal oplyse, om blybaseret maling er til stede på en ejendom opført før 1978, f.eks. af information omkring reparationshistorik er en almindelig afsløring på tværs af stater, ligesom åbenlyse fysiske skader, der potentielt kan blive farlig. Men hvad med, når der sker noget slemt på en ejendom, der gør ikke efterlade et fysisk spor?

I ejendomsterminologi, en stigmatiseret ejendom defineres som en ejendom, hvis karakter eller tilstand er ændret og dermed risikerer at blive afvist af lejere og købere, som vurderer, at den er psykologisk eller følelsesmæssig defekt. De mest almindelige stigmatiserende begivenheder er mord, voldelig kriminalitet eller død. Så uanset om nogen eller ej

tror på spøgelser eller fanget energi i nogen bogstavelig forstand, dårlige vibes betyder noget, og en ejendom kan være hjemsøgt af et dårligt ry. Og sådanne ejendomme kan være juridisk forpligtet til at afsløre dette omdømme, afhængigt af nogle få faktorer.

Det faktum, at der er vedtaget love for at behandle spørgsmålet om stigmatiserede ejendomme, og hvordan de skal håndteres, tyder på, at offentligheden gør bekymrer sig om en ejendoms omdømme. Så vi talte med juraforsker og professor Eric Goldman fra Santa Clara University for at pakke konceptet lidt længere ud. Få mere at vide om området for stigmatiserede ejendomme samt lov om offentliggørelse nedenfor.

Lov om offentliggørelse af boliger

Boligoplysningslove er et meget kompliceret område af loven - måske fordi de varierer så meget fra stat til stat. I nogle stater er sælgeren forpligtet til at videregive oplysningerne, uanset om køberen nogensinde spørger - og selvom der var en ejendomsinspektion. For eksempel, i Alaska skal noteringsagenten "oplyse om alle kendte mord eller selvmord inden for det sidste år. I tilfælde af, at agenten ikke er klar over, er de ikke ansvarlige." I Maine, i mellemtiden, "vil en agent have behov for skriftlig tilladelse fra sælgeren for at afsløre information til en køber, hvis de spørger," og i Montana forbyder delstatslovgivningen "selvmord eller forbrydelser at blive afsløret af en agent," ifølge Spaulding Decon, en dekontamineringstjeneste, der tilbyder gerningssted, hamstring og oprydning af meth-lab. Faktisk modsiger statens offentliggørelseslove ofte hinanden.

"Jeg tror, ​​det faktisk er en afspejling af den torturerede karakter af de meninger", der kommer op i stigmatiserede ejendomssager, funderer Goldman. "Dommerne er ikke altid enige om, hvad der skal afsløres. Og statslige lovgivere har vedtaget love, der siger, at der er tidspunkter, du skal oplyse, eller der er tidspunkter, hvor du ikke er forpligtet til at oplyse, og disse love er heller ikke harmoniserede. Så virkeligheden er, at disse er simple spørgsmål, hvad skal en sælger eller fortælle, og hvornår, og alligevel svarene er meget forskellige på tværs af jurisdiktioner og på tværs af den særlige type fakta, der kan være nødvendigt afsløret."

Selv i den strengeste lovstat, Californien, er der parametre. Efter tre år behøver dødsfaldet ikke oplyses. "Der må være en afskæring et sted, ikke? Der skal bare være grundlag for at sige, du ved, [som sælger] er jeg ikke ansvarlig for, at boliger har eksisteret i 150 år, og folk er helt sikkert døde derinde,« siger Goldman.

Latent vs. Patentfejl

Det er vigtigt at forstå forskellen mellem patentdefekter og latente defekter, når man udpakker lov om offentliggørelse. "Patentfejl er de [fysiske] ting, der bør dukke op i en standard ejendomsinspektion," forklarer Goldman. En ejendomsinspektør besøger hjemmet og skriver en rapport, der fortæller om eventuelle problemer med ejendommen. De fleste købere vælger et ejendomssyn, men de kan vælge at frafalde ejendomssynet, og hvis de lukker for et salg, er noget, der blev afsløret tidligere, nu deres ansvar som det nye ejere.

Nogle gange vil sælgeren faktisk selv udføre inspektionen. "Her i Californien, hvor vi har et ret varmt ejendomsmarked, er det faktisk ikke ualmindeligt, at en sælger foretager ejendomsinspektionen og giver det til alle potentielle købere, før de afgiver deres bud, som en måde at fremskynde processen og fjerne nogle af de potentielle hændelser, som en køber kan inkludere i et tilbud," Goldman noter.

Latente mangler er på den anden side ting, som "en ejendomsinspektør måske ikke finder i løbet af deres almindelige omhu. Men hvis sælgeren kender til de latente fejl, som ejendomsinstruktøren ikke kan finde, og som køberen ikke ville se, kan de blive forpligtet til at oplyse dem bekræftende," tilføjer Goldman.

Hvorfor har latente defekter betydning? Ikke-fysiske problemer kan stadig påvirke en købers vilje til at købe en ejendom, enkelt og greit. I forbindelse med et mord kan sælgeren vide, at køberen ikke er bekendt med denne begivenhed, men at hvis de var klar over det, kan de betragte det som en materiel tilstand i boligen.

Er nogle stigmaer bedre end andre?

Et spøgelse, der hjemsøger ejendommen, er et stigma, der kan påvirke en ejendom, men det er sværere at bevise end en faktuel begivenhed som et dødsfald på stedet eller et mord. Som sådan er det sjældent, at en ejendom bliver anerkendt som stigmatiseret på grund af opfattet paranormal aktivitet i en juridisk kontekst fordi det er sværere at fremskaffe pålidelige og troværdige beviser, der kunne indføres i retten, forklarer Goldman. Selvfølgelig er der undtagelser," som i Stambovsky vs. Ackley sag, hvor dommeren forsøgte at komme med en retfærdig løsning baseret på et meget specifikt sæt omstændigheder.

Interessant nok er det omvendt nogle gange sandt, idet en stigmatiseret ejendom faktisk kan være værd mere på grund af dens mørke historie. Markedsføring af et hjem som et hjemsøgt "kan tiltrække et lille, men potentielt meget lukrativt marked," siger Goldman. Men der er også nogle vanskelige afsløringslove, der også gør det kompliceret. Hvis en mægler ønskede at markedsføre huset som hjemsøgt, skal de også kunne dokumentere fænomenet eller ikke overlove boligens hjemsøgte karakter. "Jeg tror ikke, de fleste mæglere vil være sikre på at gøre den type afsløring, da de ikke kan garantere, at spøgelserne stadig vil være der og de kan ikke rigtig verificere den tidligere adfærd." I stedet ville de skulle indramme det på en måde, der er mere spekulativ eller forudsat en kvalificeret afsløring.

"Hvis huset blev annonceret som hjemsøgt, og det blev en del af aftalen, og så er det faktisk ikke hjemsøgt, det er bare direkte falsk reklame eller bedrageri eller en urigtig fremstilling af ejendommens værdi og tilstand," Goldman siger. "Der er en række juridiske doktriner, der ville give køberen regres under disse omstændigheder. Det er en af ​​grundene til, at mæglere sandsynligvis ikke vil sige, at et hus er hjemsøgt, fordi de ikke ønsker at sætte deres professionelle omdømme og økonomi bag en erklæring om, at de ikke nødvendigvis tror på, at de kan validere."

Tips til sælgere og købere

Lovgivning om oplysning om fast ejendom er tydeligvis meget kompliceret og vanskelig at navigere i for både købere og sælgere, uanset om ejendommen er "stigmatiseret" eller ej. Vi bad Goldman om at dele sit bedste råd til alle involverede parter. Her er hans fem vigtigste tips:

• Først og fremmest er det bedst at arbejde med en ejendomsmægler, du stoler på, for at hjælpe dig med at navigere i den komplicerede verden af ​​oplysningslove, især hvis du ikke har nogen ejendomserfaring.
• Den digitale tidsalder har gjort det nemmere for køberen at få adgang til information, så brug det til din fordel og google adressen på enhver ejendom, du overvejer at købe.
• Som køber, stil spørgsmål om de ting, der er deal-breakers for dig. Det er umuligt for sælgere at forudsige det fulde univers af ting, der betyder noget for købere, så hvis du er køber, skal du tale for dig selv.
• Som forhandler eller sælger skal du, når du er i tvivl, afsløre (afhængigt af hvilken tilstand du er i!), men kun give løfter, du kan indfri.
• Dokumenter alle oplysninger. "Hvis det ikke er skriftligt, så bliver det meget mindre sandsynligt, at det får konsekvenser, alt skal dokumenteres," siger Goldman.

---

Nysgerrig efter at høre mere dybdegående spøgelseshistorier om stigmatiserede egenskaber samt afsløringsråd fra Eric Goldman? Lyt til Mørkt hus.