Trin til at købe et hus

At købe et hjem er ikke som at købe et par sko eller endda en bil. I stedet for blot at dukke op med penge, er processen med at købe fast ejendom en juridisk transaktion såvel som en finansiel transaktion, og det tager uger - hvis ikke måneder - at gennemføre. Men når du finder et sted, du kan kalde dit eget, er det absolut ventetiden værd.

Brug denne tidslinje for boligkøb, så du ved, hvad du kan forvente hvert trin på vejen, og omtrent hvor lang tid det vil tage dig at nå dertil. Det kan virke skræmmende (især når du prøver ikke at lade dine øjne blive blændede ved omtalen af ​​ord som "escrow" og "PMI"), men du har det her.

6-8 måneder før du vil flytte ind:

Først skal du finde ud af dine midler.

Inden du begynder boligsøgningsprocessen, er det afgørende at få en god idé om, hvor meget hus du har råd til. Finansekspert og forfatter Dave Ramsey anbefaler at gange din månedlige hjemløn med 25 procent for at bestemme, hvad din maksimale realkreditbetaling skal være. Du kan derefter bruge en

realkreditberegner for at bestemme den boldgade boligpris, der vil holde din månedlige betaling under dette beløb.

5-7 måneder ude:

Dernæst skal du indsnævre, hvor du vil bo.

Når du ved, hvad du har råd til, skal du begynde at begrænse dine muligheder. Tag dig tid til at lære de kvarterer, du overvejer: Undersøg skoler og kommunale tjenester, og kør gennem dem på forskellige tidspunkter, dag og nat, for at afgøre, om du rent faktisk vil leve der. Føler du dig tryg ved at gå rundt i nabolaget? Hvor langt er der til de nærmeste butikker og restauranter, og hvor meget betyder det for dig?

Mens du er i gang, så brug tid på at søge online efter de seneste boligsalg i de områder, du overvejer, for at få en fornemmelse af, om boligerne er i din prisklasse.

3-6 måneder ude:

Få forhåndsgodkendt til et realkreditlån.

Før du begynder at arbejde med en ejendomsmægler og seriøst leder efter dit hjem, bør du finde et realkreditinstitut og få forhåndsgodkendt til et realkreditlån. Det viser din ejendomsmægler og sælgerne, at du er kvalificeret til at købe en bolig, og det sikrer, at du ved, hvilken prisklasse du skal lede efter. På et konkurrencepræget marked vil mange sælgere ikke overveje et tilbud uden et brev fra en långiver, der sikrer, at den potentielle køber kan kvalificere sig til realkreditlånet.

"Mange førstegangsboligkøbere vil begynde at se på ejendomme, før de taler med en långiver, men det er en enorm nej-nej," siger Colin McDonald, en autoriseret ejendomsmægler hos Berkshire Hathaway HomeServices Blake, i Delmar, NY. "De fleste ejendomsmæglere eller sælgere vil ikke begynde at vise huse til købere, før de faktisk har talt med en långiver og kan give et prækvalifikationsbrev."

McDonald anbefaler at arbejde med en lokal långiver frem for en online eller ikke-lokal långiver, selvom online långiveren tilbyder en bedre pris. "At arbejde med en lokal långiver, der har kendskab til det lokale marked, sikrer dig en problemfri transaktion helt frem til lukning," siger han. "Lokale långivere er typisk også lettere tilgængelige for deres kunder, og mange lokale långivere vil matche de priser, deres konkurrenter tilbyder."

Når du har fundet en lokal långiver, skal du indsende dine økonomiske oplysninger for at få forhåndsgodkendt, inklusive skatteformularer og W-2'er, seneste lønsedler, opsparing, pensionskonti og gæld forpligtelser. Efter at have gennemgået alle disse oplysninger, vil långiveren fortælle dig, hvilken størrelse realkreditlån du kan kvalificere dig til, og give et brev, der viser, at du er prækvalificeret. I mellemtiden kan du holde styr på alle disse økonomiske formularer og tilføje nye lønsedler og kontoudtog til filen, da du får brug for dem igen. Det forhåndsgodkendelsesbrev udløber normalt efter 60 eller 90 dage, så hvis du ikke har fundet dit hjem, før det udløber, skal du blot indsende papirerne igen.

Find en ejendomsmægler.

Du kan købe et hjem uden en ejendomsmægler, men der er virkelig ingen grund til at gøre det. For i de fleste tilfælde betaler sælgeren af ​​en bolig ejendomskommissionen. Så som køber har du intet at tabe. (Nogle ejendomsfirmaer opkræver et gebyr til købere; hvis du ikke ønsker at betale for deres tjenester, så kig efter en ejendomsmægler, der udelukkende opkræver sælgere.) Og at have en ejendomsmægler på din side kan hjælpe dig med alle ins og outs ved at købe et hjem, hvilket kan være forvirrende.

"Denne investering bør ikke indgås uden nogen, der kender markedet, nabolaget, lokale tendenser, specifikt værdier, og hvordan man navigerer i processen," siger George Lawton, autoriseret ejendomsmægler med RE/MAX Over the Mountain i Birmingham, AL. "En ejendomsmægler, som er din advokat og ser ud til dine behov, kan forenkle denne proces og gøre den behagelig. Men du skal ikke bare hyre din nabos mor, der gør dette på deltid for julepenge. Interview et par stykker, der anbefales af venner og familie, og se, hvem du føler dig bedst tilpas med. I arbejder måske sammen i flere måneder, og du vil have, at det skal være et godt forhold."

Start husjagt.

Når du har valgt en ejendomsmægler, skal du begynde at søge for alvor efter dit nye hjem. Din ejendomsmægler finder ejendomme, som han eller hun tror, ​​du kan lide, men du kan også søge på egen hånd. Tjek internetlister, kør rundt og se efter gårdskilte, og spørg rundt for at lære om huse, der kan være tilgængelige i de kvarterer, du ønsker. På et sælgers marked, hvor tilgængelige egenskaber kan være begrænset, prøv at udtømme alle dine muligheder – ikke kun Trulia, Zillow og hvad end din ejendomsmægler sender din vej.

1-2 måneder ud:

Indsend et tilbud – og vær parat til at forhandle.

Når du finder det hjem, du ønsker – og det vil du – er det tid til at give et tilbud. Tal med din agent om den rigtige pris at tilbyde; det er almindeligt at give det første tilbud under den angivne pris, men i et meget konkurrencepræget marked kan det være nødvendigt at tilbyde udbudsprisen eller endnu mere. Din ejendomsmægler kan hjælpe dig med at vurdere dette, og kan ofte få scoop på, hvor meget konkurrence der er om en bestemt bolig.

Når du har afgivet et tilbud, der er inden for dit budget, vil din ejendomsmægler forberede papirerne, som du kan underskrive, og indsende det, sammen med dit forhåndsgodkendelsesbrev og dine seriøse penge, som er et trofast depositum på omkring 1 procent af købet pris. Alt dette sker normalt hurtigt, især hvis andre købere er interesserede i den samme ejendom.

Normalt vil sælgeren have omkring 24 timer til at svare på dit tilbud, og i de fleste tilfælde vil de imødegå dine oprindelige vilkår. Din ejendomsmægler kan hjælpe dig igennem forhandlingsprocessen.

Hvis du og sælgeren ikke er i stand til at blive enige om en pris, slutdato og andre vilkår, så vær villig til at fortsætte din søgning. Men hvis du kommer til enighed med sælgeren, underskriver du både kontrakten, og købsprocessen begynder.

Så ring til din långiver.

Når du har en underskrevet kontrakt i hånden, skal du straks fortælle dit realkreditinstitut. På den måde kan du låse den aktuelle realkreditrente fast, og han eller hun kan komme i gang med at behandle dit realkreditlån.

Under hele processen vil din realkreditudbyder sandsynligvis anmode om forskellige dokumenter fra dig, såsom opdaterede lønsedler, aktuel skat optegnelser og andre ting, der kan have ændret sig siden forhåndsgodkendelsen, samt oplysninger om den husforsikring, du planlægger at køb. Prøv at svare så hurtigt og præcist som du kan, og giv de nødvendige oplysninger så hurtigt som muligt. Din hurtighed vil hjælpe med at flytte dit lån gennem processen hurtigere og hjælpe med at sikre, at du kan lukke til tiden.

3-8 uger ude:

Få en boligeftersyn.

De fleste boligsalgskontrakter giver køberen omkring 10 dage til at gennemføre et boligeftersyn. Hvis du får et realkreditlån for at købe huset, vil din långiver sandsynligvis kræve, at du bruger en certificeret boliginspektør. (Selv hvis du ikke er forpligtet til at få en boliginspektion, er det bedst at få en alligevel for at sikre, at du ikke køber et hus fyldt med dyre problemer.)

Din inspektør vil give en detaljeret rapport over alt i hjemmet, der kunne repareres. Nogle af genstandene er måske ikke en big deal, men nogle kan være dyre eller vigtige reparationer, såsom behovet for et nyt tag eller HVAC-system. Du og din ejendomsmægler kan anmode om, at sælgeren foretager nogle reparationer, og sælgeren vil have et par dage til at fortælle dig, om de er villige til at foretage ændringerne eller reducere prisen på huset. Hvis inspektionen afdækker store problemer, såsom termitter eller et ustabilt fundament, kan det være din vej ud af en salgskontrakt.

2-5 uger ude:

Vælg en boligforsikringsudbyder og en afsluttende advokat.

Inden din långiver lukker dit lån, vil de gerne sikre sig, at boligen er forsikret. Find en husforsikringsudbyder - måske det samme selskab, der forsikrer din bil - og anmod om en husejers politik. Giv din långiver alle oplysningerne.

Vælg også en afsluttende advokat, eller spørg din ejendomsmægler om en anbefaling. Advokaten vil sikre, at du har en klar ejendomsret til ejendommen, og at alle kontrakter er passende. Din advokat vil aftale en frist, og du kan begynde at pakke.

På lukkedagen:

Grib en pålidelig pen – du har mange papirer, du skal underskrive.

Tillykke, du har klaret det! På lukkedagen vil dit team (AKA dig, din ejendomsmægler, långiver og advokat) mødes med sælgerne og deres advokat for at gøre tingene officielle. Din långiver eller advokat vil på forhånd give dig besked om det samlede beløb, du skal medbringe til det afsluttende møde for din udbetaling eller eventuelle afsluttende omkostninger. Medbring det beløb i form af en kassecheck, og læn dig derefter tilbage og gør dig klar til at underskrive dit navn - igen og igen og igen.

Der vil være tonsvis af papirarbejde at underskrive, men din advokat vil lede dig igennem hver enkelt og hvad det betyder. (Og hvis han eller hun ikke gør det, så vær ikke bange for at spørge, hvis noget virker forvirrende eller unødvendigt!)

Når det er overstået - hvilket kan tage et par timer, så planlæg at tage dagen fri fra arbejde - du er boligejer. Afhængigt af din aftale får du måske nøglerne og kan flytte ind den dag. Visse amter vil ikke lade dig flytte ind, før titlen er blevet registreret med den lokale regering, hvilket kan tage et par dage, men din ejendomsmægler bør kende den lov og orientere dig på forhånd, hvis det er tilfældet.

På dette tidspunkt er det tid til at begynde at gøre dit hjem til dit eget.

---

Følg House Beautiful videre Instagram.