Τι είναι η ADU; Γιατί πρέπει να προσθέσετε μια βοηθητική μονάδα κατοικίας στην αυλή σας
Μπορεί να κερδίσουμε προμήθεια από συνδέσμους σε αυτήν τη σελίδα, αλλά προτείνουμε μόνο προϊόντα που επιστρέφουμε.
Οι βοηθητικές κατοικίες, ή ADU, είναι αυτόνομες κατοικίες που υπάρχουν χωριστά από, αλλά στην ίδια ιδιοκτησία με μια κύρια κατοικία. Ενώ υπήρχαν εδώ και χρόνια με διάφορα ονόματα—η πεθερική μονάδα, η γιαγιά ή το αμαξάκι, για παράδειγμα — η πρόσφατη πολιτειακή νομοθεσία σε όλη τη χώρα έχει συγχωνευθεί για να καταστήσει πολύ πιο εύκολη την κατασκευή ένας. Οι αναπτυσσόμενες αγορές με μεγάλες ελλείψεις κατοικιών έχουν πρωτοστατήσει (το 2021, η Καλιφόρνια χαλάρωσε τους κανονισμούς δόμησης ADU προκειμένου να προσθέσει περισσότερα ενοίκια στην αγορά). Αλλά είτε θέλετε να γίνετε ιδιοκτήτης είτε όχι, οι νέοι νόμοι προσφέρουν πολλές ευκαιρίες στους ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να αναβαθμίσουν τις αυλές τους.
Ακόμα κι αν απλά αναζητάτε επιπλέον χώρο, η κατασκευή της δομής σας συμβατή με το ADU μπορεί να σας βοηθήσει να παρακάμψετε τους περιορισμούς τετραγωνικών μέτρων για την κύρια κατοικία σας. Εδώ είναι όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για να δημιουργήσετε το δικό σας.
Το πρώτο βήμα θα πρέπει να είναι να ελέγξετε τους νόμους της πολιτείας και της πόλης σας για τις ζώνες — και αν ζείτε σε μια κοινότητα που διέπεται από HOA, ελέγξτε και αυτούς τους κανονισμούς. Σε ορισμένες περιπτώσεις, μπορεί να μην έχετε τύχη. Σε άλλα, τα διατάγματα θα σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τι είναι δυνατό στην παρτίδα σας. Ορισμένες τοποθεσίες, για παράδειγμα, επιτρέπουν μόνο την κατασκευή ενός επιπλέον διαμερίσματος. Άλλοι σας περιορίζουν σε μία επιπλέον δομή, αλλά μπορεί να περιλαμβάνει δύο μονάδες, οι οποίες θα μπορούσαν να διπλασιάσουν την απόδοση επένδυσης (ROI) εάν κατασκευάζετε μονάδες ενοικίασης. Εάν προσλαμβάνετε έναν επαγγελματία, αυτά τα πρώτα στάδια σχεδιασμού είναι μια εξαιρετική στιγμή για να φέρετε έναν αρχιτέκτονα ή σχεδιαστή. Θα γνωρίζουν καλά αυτούς τους κωδικούς και μπορούν να σας βοηθήσουν να καταλάβετε πώς να μεγιστοποιήσετε τους πόρους σας.
Ένα πράγμα που πρέπει να σημειωθεί: Οι βοηθητικές μονάδες κατοικίας είναι, εξ ορισμού, για κατοικία. Έτσι, ακόμα κι αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το χώρο ως γραφείο ή στούντιο γυμναστικής, εξακολουθούν να υπάρχουν μερικά χαρακτηριστικά που έχετε απαιτείται να περιλαμβάνει: θέρμανση, ένα υπνοδωμάτιο, ένα πλήρες μπάνιο και μια μικρή κουζίνα με εστία και ψυγείο. Η δομή πρέπει επίσης να έχει τη δική της ξεχωριστή είσοδο, είτε είναι συνδεδεμένη με το σπίτι σας είτε όχι. «Πολλοί από τους πελάτες μου θέλουν μια ξεχωριστή μονάδα για τους γονείς τους, αλλά πιστεύουν ότι θα χρησιμοποιήσουν οι γονείς τους η κουζίνα στο κεντρικό σπίτι», λέει η Mary Maydan, διευθύντρια της Maydan Architects στο Palo Alto, Καλιφόρνια. «Πρέπει ακόμα να φτιάξεις μια μικρή κουζίνα».
Οι ADU έχουν πολλά πλεονεκτήματα, αλλά είναι σημαντικό να εντοπίσετε τα κύρια κίνητρά σας πριν ξεκινήσετε. Για κάποιους, είναι ένας πολύ καλός τρόπος κερδίστε επιπλέον εισόδημα με την ενοικίαση του ακινήτου. Απλώς να ξέρετε ότι γενικά, οι τοπικοί νόμοι είναι πολύ πιο επιδεκτικοί σε μακροχρόνιες ενοικιάσεις - σε τελική ανάλυση, η έκρηξη στους επιτρεπτικούς νόμους της ADU είναι εν μέρει μια αντίδραση στην έλλειψη στέγης της χώρας. (Αν το ψάχνετε μπείτε στο παιχνίδι Airbnb, ψάξτε πρώτα για να μάθετε τι επιτρέπεται. Ορισμένες τοποθεσίες θέτουν αυστηρούς περιορισμούς για το πόσες ημέρες μπορεί να χρησιμοποιηθεί ένα ακίνητο ως βραχυπρόθεσμη μίσθωση, γεγονός που θα περιορίσει την ικανότητά σας να ανακτήσετε την επένδυσή σας.)
Για πολλούς, μια ADU είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να δημιουργήσετε ένα εξοχική κατοικία, είτε προορίζεται ως κατοικία για ηλικιωμένους γονείς είτε ως σημείο προσγείωσης για τα παιδιά που επισκέπτονται. Έτσι έχτισε η Maydan την πρώτη της ADU πριν από δύο δεκαετίες - ήταν στην αυλή της, ως μέρος για να μείνουν οι γονείς της για μεγάλες περιόδους.
Για άλλους, η ADU είναι ένας τρόπος υπέρβασης των τοπικών ορίων σε τετραγωνικά μέτρα για τις κύριες κατοικίες. Κάνοντας μια ξεχωριστή είσοδο, μπορείτε μερικές φορές να κερδίσετε πάνω από 1.000 τετραγωνικά πόδια - και σε πολλές περιπτώσεις, μπορείτε να χτίσετε πιο κοντά στη γραμμή του οικοπέδου από ό, τι σας επιτρέπεται για την κύρια κατοικία σας. «Στην περιοχή μας, μπορείτε να χτίσετε μόνο σε ένα μικρό ποσοστό της παρτίδας σας, αλλά μερικοί άνθρωποι χρειάζονται πραγματικά περισσότερο χώρο», λέει ο Maydan. "Δεν χρειάζονται την επιπλέον κουζίνα - μερικές φορές μπορεί να μην χρειάζονται καν το επιπλέον μπάνιο - αλλά είναι ένας έξυπνος τρόπος για να μεγιστοποιήσετε τον χώρο του δαπέδου."
Υπάρχουν δύο κύριοι τύποι ADU: μια κατοικία στην πίσω αυλή χωριστή από την κύρια κατοικία ή μια προσαρτημένη μονάδα που μοιράζεται έναν τοίχο. (Για λόγους πυρασφάλειας, οι μονάδες θα είναι τεχνικά ξεχωριστές, αλλά μπορείτε να έχετε μια πόρτα που να τις συνδέει, εφόσον το ADU έχει επίσης τη δική του είσοδο.) Κάθε στυλ έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, και —αν υποθέσουμε ότι το ακίνητό σας μπορεί να φιλοξενήσει οποιονδήποτε τύπο—θα θέλετε να σταθμίσετε τις πιθανές επιπτώσεις στο απόρρητο, στους εξωτερικούς χώρους, στο πάρκινγκ ή ακόμα και στους γείτονές σας.
"Αν το κάνετε ως μελλοντική πηγή εισοδήματος, όπως μια μονάδα ενοικίασης, μπορεί να μην θέλετε να την επισυνάψετε επειδή θέλετε το απόρρητό σας", λέει ο Maydan. «Αν το θέλετε ως επιπλέον χώρο για ένα γυμναστήριο ή με θέα στην πισίνα, έχουμε χτίσει [προσκολλημένα] σπίτια με πολύ γυαλί—είναι σαν μια επέκταση [της κύριας κατοικίας] και είναι πολύ ωραίο. Εξαρτάται από το ποιες είναι οι ανάγκες του πελάτη και ποιες θα είναι οι μελλοντικές του ανάγκες». Ένας άλλος παράγοντας που πρέπει να λάβετε υπόψη: επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας. Αν και είναι πιο ακριβό ο διαχωρισμός των βοηθητικών υπηρεσιών της μονάδας από το κύριο σπίτι κατά τη φάση κατασκευής, είναι μια έξυπνη κίνηση εάν σκοπεύετε ποτέ να χρησιμοποιήσετε τη μονάδα ως ενοικίαση.
Το τοπίο σας μπορεί επίσης να καθορίσει τι και πού μπορείτε να χτίσετε. «Η ανασκαφή είναι πολύ δύσκολο να γίνει αν υπάρχει ένα σπίτι στο δρόμο και η προσπάθεια να μπει ένα μηχάνημα στην πίσω αυλή μπορεί να είναι δύσκολη», λέει ο Matt Hutchins, διευθυντής της CAST Architecture με έδρα το Σιάτλ. «Όσον αφορά τη σκοπιμότητα, εξετάζουμε τι επιτρέπει ο κώδικας ζώνης και τις προκλήσεις που πρόκειται να θέσει η τοποθεσία - τοπογραφικές, γεωλογικές και από μια προοπτική δέντρων. Μερικές φορές πρέπει να σκάψουμε σε μια πλαγιά ή να δουλέψουμε γύρω από ένα μεγάλο δέντρο, αλλά προτιμάμε να το κάνουμε αυτό παρά να κόψουμε το δέντρο, ειδικά αν είναι θα γίνει ένα κομβικό σημείο από το εσωτερικό». Άλλες κοινές παγίδες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τα σχέδιά σας περιλαμβάνουν τα σηπτικά πεδία και την υπάρχουσα χρησιμότητα γραμμές.
Ακόμα κι αν το τοπίο ή άλλα εμπόδια σας έχουν βάλει μέσα, θα εκπλαγείτε με το τι μπορεί να ονειρευτεί ένας αρχιτέκτονας σε ένα μικρό αποτύπωμα—και με μοντέρνα μικροσκοπικά σπίτια (και τη δική τους κατηγορία αναζήτησης στο Airbnb), η επένδυση μπορεί να εξακολουθεί να αξίζει τον κόπο. «Είχαμε ανθρώπους να επικοινωνήσουν μαζί μας που, αν έβλεπες την αυλή τους, θα έλεγες, «Δεν υπάρχει τρόπος να βάλεις ADU σε αυτήν την παρτίδα», λέει ο Malinowski. «Το ένα ήταν 250 τετραγωνικά πόδια και ο πολιτειακός νόμος είχε όριο ύψους 14 ποδιών — αυτό ήταν το μόνο που έπρεπε να δουλέψω. Κι όμως, δημιουργήσαμε ένα μικρό διώροφο μικροσκοπικό σπίτι με μια σκάλα και μια σοφίτα ύπνου, και οι άνθρωποι θα το δουν και θα πούν, «Ω, Θεέ μου, αυτό είναι το πιο θεϊκό μικρό σημείο».
Η κατασκευή ενός ADU είναι ένας πολύ καλός τρόπος για να αυξήσετε το αποτύπωμά σας, αλλά αυτό δεν σημαίνει απαραίτητα ότι πρέπει να ταλαντεύεστε για τους φράχτες μόνο και μόνο επειδή μπορείτε. «Δεν είναι πάντα έξυπνο να χτίζεις στο πλήρες [επιτρεπόμενο] ποσό. Στο τέλος της ημέρας, πρέπει επίσης να έχετε μια ωραία αυλή - δεν χτίζετε μια πόλη». λέει ο Maydan.
Μπορείτε επίσης να εξοικονομήσετε ένα πακέτο σε φόρους και τέλη, γνωρίζοντας τα τετραγωνικά μέτρα. Στην Καλιφόρνια, για παράδειγμα, επιτρέπονται τέλη που σχετίζονται με την κατασκευή ενός ADU άλμα κατά χιλιάδες δολάρια όταν περάσετε το όριο των 750 τετραγωνικών ποδιών. Για τους ιδιοκτήτες σπιτιού των οποίων τα σχέδια κυμαίνονται σε αυτό το εύρος, ο Mike Malinowski, πρόεδρος της Applied Architecture, Inc. στο Σακραμέντο της Καλιφόρνια, βοηθά τους πελάτες να προσαρμόσουν το σχέδιό τους για να εξοικονομήσουν χρεώσεις: «Αν κάποιος ήρθε σε εμάς θέλοντας να κάνει μια ADU 800 τετραγωνικών ποδιών, λέμε, «Μπορούμε να το κάνουμε αυτό, αλλά γνωρίζετε ότι μπορείτε να εξοικονομήσετε 10.000 $ με 51 τετράγωνα λιγότερα πόδια;» Επειδή οι νόμοι διαφέρουν ανάλογα με την πολιτεία και την πόλη, η χρήση ενός επαγγελματία σχεδιασμού για να σας βοηθήσει να πλοηγηθείτε στη γραφειοκρατία μπορεί να σας εξοικονομήσει χρόνο, πονοκεφάλους και χρήματα.
Όπως κάθε άλλο έργο ανακαίνισης ή κτιρίου, το σοκ με αυτοκόλλητο ADU είναι πραγματικό. Το κόστος κατασκευής δεν είναι γραμμικό και ορισμένα εξαρτήματα έχουν την ίδια τιμή είτε το έργο σας είναι 400 είτε 4.000 τετραγωνικά πόδια. Για παράδειγμα, υπάρχουν βασικά έξοδα που σχετίζονται με εργασίες όπως η υδραυλική εγκατάσταση ενός μπάνιου ή η αξιολόγηση του ακινήτου σας από έναν σκελετό. «Ανεξάρτητα από το πόσο μικρό το κάνετε, η κουζίνα και το μπάνιο έχουν ορισμένες απαιτήσεις υποδομής και αυτές δεν αλλάζουν [στην τιμή]». λέει ο Μαλινόφσκι. Και ενώ μπορεί να είναι δελεαστικό να εξοικονομήσετε χρήματα με μια προκατασκευασμένη ADU που εγκαθιστάτε επιτόπου, ο Malinowski λέει ότι το τελικό αποτέλεσμα δεν αποδίδει πάντα την εξοικονόμηση που περιμένετε. Αν και το τίμημα μπορεί να φαίνεται ελκυστικό στο πρόσωπό του, «πρέπει ακόμα να κάνετε σχέδια για να δείξετε πού βρίσκεται, τα μειονεκτήματα και πώς θα συνδεθούν τα βοηθητικά προγράμματα», λέει.
Εάν έχετε ένα άλλο κατασκευαστικό έργο στα σκαριά στο ακίνητό σας, αλλά δεν είστε έτοιμοι να δεσμευτείτε για ένα ADU τώρα, ο Maydan λέει ότι δεν είναι κακή ιδέα να βάλεις τις βάσεις ενώ έχεις όλους τους εμπόρους στην ιστοσελιδα. "Είναι ακριβώς σαν να προετοιμάζεσαι για μια μελλοντική πισίνα", λέει - μπορείς να τρέξεις τα ηλεκτρικά, τα υδραυλικά και το φυσικό αέριο γραμμές εκ των προτέρων, έτσι ώστε να υπάρχει λιγότερο σκάψιμο να κάνετε όταν είστε έτοιμοι να δημιουργήσετε το ADU κάτω από το δρόμος.
Ακολουθήστε το House Beautiful στο Ίνσταγκραμ.
Συνεισφέρων Συγγραφέας
Η Kaitlin είναι η αρχισυντάκτρια του Επιχείρηση Κατοικίας και ο οικοδεσπότης του podcast Εμπορικές Ιστορίες. Γράφει για το στυλ και το σχέδιο για περισσότερο από μια δεκαετία και η δουλειά της έχει εμφανιστεί Elle Decor, Σπίτι όμορφο, Μητροπολιτική Εστία και Βεράντα, καθώς Σικάγο, Texas Monthly, Time Out New York, και τις διεθνείς εκδόσεις του Κόσμος της ματαιότητας και Μόδα. Στον ελεύθερο χρόνο της, κάνει καγιάκ στον ποταμό Hudson, κάνει κήπους στη βεράντα της στο Μπρούκλιν και ψάχνει στο Zillow για αγροικίες του 1800 για να διακοσμήσει το κεφάλι της.
Κάθε στοιχείο σε αυτήν τη σελίδα επιλέχτηκε από έναν εκδότη House Beautiful. Ενδέχεται να κερδίσουμε προμήθεια για ορισμένα από τα είδη που επιλέγετε να αγοράσετε.
©Hearst Magazine Media, Inc. Ολα τα δικαιώματα διατηρούνται.
