Condo vs. Co-Op: Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ενός Condo και ενός Co-Op;
Σκοπεύετε να αγοράσετε ένα διαμέρισμα; Πριν ξεκινήσετε την προσπάθειά σας να βρείτε την τέλεια μονάδα, είναι σημαντικό να γνωρίζετε τα διάφορα είδη των διαθέσιμων ιδιοκτησιών. Αναμφισβήτητα οι πιο συνηθισμένες είναι οι "συνεργάτες" και οι "condos" - λέξεις που χρησιμοποιούνται συχνά εναλλακτικά, αλλά που στην πραγματικότητα δεν είναι συνώνυμες.
Ποια είναι λοιπόν ακριβώς η διαφορά μεταξύ των δύο; «Μια συγκυριαρχία, πιο ευρέως γνωστή ως α διαμέρισμα, είναι μια μονάδα που είναι μέρος ενός μεγαλύτερου συγκροτήματος που είναι γεμάτο με μεμονωμένες μονάδες», λέει Serhant ο μεσίτης Ariel Mahgerefteh, ο οποίος συνεχίζει να εξηγεί ότι παρόλο που τα διαμερίσματα ανήκουν όλα σε ατομική ιδιοκτησία, όλες οι άλλες ευθύνες διαχείρισης εμπίπτουν στο διοικητικό συμβούλιο του condo.
Από την άλλη πλευρά, ένας συνεταιρισμός, ή συνεταιριστική στέγαση, δίνει «σε όλους τους ανθρώπους που κατέχουν μετοχές μιας ιδιοκτησίας πρόσβαση σε αυτήν την κοινότητα», συνεχίζει. «Είναι μια κύρια κατοικία — αλλά αντί οι ιδιοκτήτες σπιτιού να έχουν τα δικαιώματα στην ιδιοκτησία, κάθε άτομο που είναι μέρος της κοινότητας είναι μέτοχος του συνεταιρισμού. Είναι πολύ παρόμοιο με την κατοχή μετοχών σε μια εταιρεία».
Δεν είστε σίγουροι ποιο είναι το κατάλληλο για εσάς; Διαβάστε παρακάτω για να προσδιορίσετε ποιος τύπος ακινήτου ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.
Οι συνεταιρισμοί είναι γενικά πιο προσιτές από τα διαμερίσματα
Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Λειτουργών Στέγασης, οι συνεταιρισμοί έχουν συχνά χαμηλότερη τιμή από το μέσο όρο του διαμερίσματος—συν, συνήθως λαμβάνετε περισσότερα τετραγωνικά μέτρα ανά δολάριο.
Οι αγοραστές διαμερισμάτων κατέχουν ακίνητη περιουσία - οι επενδυτές συνεταιρισμών δεν έχουν
"Όταν αγοράζετε μια συγκυριαρχία, το διαμέρισμά σας - καθώς και ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων - ανήκει σε εσάς", λέει ο Mahgerefteh. «Αλλά όταν αγοράζετε έναν συνεταιρισμό», διευκρινίζει, «δεν αγοράζετε στην πραγματικότητα το διαμέρισμά σας - αντίθετα, αγοράζετε μετοχές σε μια εταιρεία που είναι το κτήριο σας».
Οι συνεταιρισμοί απαιτούν συνήθως υψηλότερη προκαταβολή
"Ένα από τα πλεονεκτήματα της αγοράς ενός διαμερίσματος είναι ότι δεν χρειάζεστε τόσα μετρητά στο χέρι όταν ψάχνετε για ένα διαμέρισμα", σημειώνει ο Mahgerefteh. "Πληρώνετε μια αμοιβή από μήνα σε μήνα που παραμένει η ίδια για τη διάρκεια της διαμονής σας." Από την άλλη, «έχω δει συνεργεία που ξεκινούν από 15% χαμηλότερα και άλλα που θέλουν 50% μείωση», λέει η Sotheby's International Realty. Celeste Pandhi, ο οποίος υποστηρίζει ότι η τιμή προκαταβολής για ένα διαμέρισμα εξαρτάται πραγματικά από τον δανειστή—αν και «οι περισσότερες κοινότητες συνεταιρισμών απαιτούν ελάχιστη προκαταβολή 20%,» ισχυρίζεται ο Mahgerefteh.
Τα condo είναι πιο εύκολο να αγοραστούν
Μόλις κάνετε μια προσφορά σε ένα co-op, θα πρέπει να περάσετε από μια συνέντευξη (εκτός εάν πρόκειται για μονάδα χορηγού - δηλαδή, στην αγορά για πρώτη φορά). «Τα διαμερίσματα δεν απαιτούν συνέντευξη», λέει ο Pandhi. Οι αγοραστές Co-op πρέπει επίσης να περάσουν έναν πιο αυστηρό έλεγχο οικονομικού ιστορικού. «Οι συνεταιρισμοί εξετάζουν πιο προσεκτικά την αναλογία χρέους προς εισόδημα και τη ρευστότητα μετά το κλείσιμο», αποκαλύπτει. Εξαιτίας αυτού, ο χρόνος που χρειάζεται για την αγορά ενός co-op είναι συνήθως πολύ μεγαλύτερος. Επιπλέον, η πιο σκληρή διαδικασία ελέγχου καθιστά πιο δύσκολο για τους αλλοδαπούς να αγοράσουν συνεταιρισμούς.
Οι συνεταιρισμοί είναι πιο δύσκολο να ενοικιαστούν ή να πουληθούν
"Υπάρχουν αυστηρότερες πολιτικές υπομίσθωσης και πιο περιοριστικές πολιτικές συμβουλίου για το ποιος μπορεί να αγοράσει", παραδέχεται ο Mahgerefteh — οπότε αν ψάχνετε για να αγοράσετε και να μετακομίσετε σε ένα διαμέρισμα αμέσως (ή θέλετε να μπορέσετε να το μεταπωλήσετε γρήγορα τελικά), ένας συνεταιρισμός δεν θα είναι κατάλληλος για εσείς.
Τα condo έχουν υψηλότερο κόστος κλεισίματος
«Για τις συναλλαγές διαμερισμάτων και μονοκατοικιών/πολυοικογενειών, το κόστος καθορίζεται κυρίως από το κράτος φόροι που ισχύουν για την τοποθεσία του ακινήτου», λέει ο Donald Sharpe, ανώτερος υπάλληλος δανείων στο Movement Στεγαστικών δανείων. «Για παράδειγμα, στην Πολιτεία της Νέας Υόρκης υπάρχει φόρος στεγαστικών δανείων 2%. Το πραγματικό ποσό της υποθήκης μπορεί να επηρεάσει και αυτό σε κάποιο βαθμό—για παράδειγμα, εάν το δάνειο είναι πάνω από 2 εκατομμύρια δολάρια σε αντίθεση με 1 εκατομμύριο δολάρια». Άλλα έξοδα που σχετίζονται με τα condos περιλαμβάνουν την ασφάλιση τίτλου (η δεύτερη υψηλότερη αμοιβή), η οποία θα καλύπτει γενικά περίπου το 2% του ποσού της υποθήκης, συν την αμοιβή του δανειστή και τον πληρεξούσιο τέλη. Ένα σημαντικό σημείο: «Η συντριπτική πλειονότητα των δαπανών κλεισίματος δεν χρεώνεται από τον πραγματικό δανειστή», σημειώνει ο Sharpe.
Από την άλλη πλευρά, οι αγοραστές συνεταιρισμών απαλλάσσονται από τα περισσότερα έξοδα κλεισίματος, αλλά εξακολουθούν να υπόκεινται σε ορισμένες κατ' αποκοπή προμήθειες. «Αυτές οι χρεώσεις, ανεξάρτητα από την τιμή ή το ποσό του δανείου, θα αθροίζονται σε κάτι λιγότερο από 5.000 $ για κάθε συναλλαγή», λέει ο Sharpe, προσθέτοντας ότι τα υπόλοιπα τέλη είναι διάφορα τέλη αρχειοθέτησης που δεν χρεώνονται από ο δανειστής. Τούτου λεχθέντος, οι συνεταιρισμοί έχουν απίστευτα χαμηλό κόστος κλεισίματος σε σχέση με άλλους τύπους ακινήτων.
Η κατώτατη γραμμή?
«Όταν αξιολογούν ποιος τύπος ιδιοκτησίας είναι πιο λογικός για αυτούς, Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο των διαμερισμάτων όταν δεν έχουν πλεόνασμα κεφαλαίου στο χέρι, καθώς δεν υπάρχει απαίτηση για ρευστότητα μετά το κλείσιμο ή μέγιστο λόγο χρέους προς έσοδα», συμβουλεύει ο Mahgerefteh. "Οι συνεταιρισμοί θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη όταν οι αγοραστές θέλουν περισσότερο χώρο για γενικά λιγότερα χρήματα."
Ακολουθήστε το House Beautiful στο Ίνσταγκραμ.
