Βήματα για την αγορά σπιτιού

Η αγορά ενός σπιτιού δεν είναι σαν να αγοράζετε ένα ζευγάρι παπούτσια ή ακόμα και ένα αυτοκίνητο. Αντί να εμφανίζεται απλώς με χρήματα, η διαδικασία αγοράς ακινήτων είναι μια νομική συναλλαγή καθώς και μια οικονομική συναλλαγή και χρειάζονται εβδομάδες —αν όχι μήνες— για να ολοκληρωθεί. Αλλά, όταν βρείτε ένα μέρος που μπορείτε να το αποκαλέσετε δικό σας, αξίζει εντελώς την αναμονή.

Χρησιμοποιήστε αυτό το χρονοδιάγραμμα αγοράς σπιτιού, ώστε να γνωρίζετε τι να περιμένετε σε κάθε βήμα και πόσο περίπου χρόνο θα σας πάρει για να φτάσετε εκεί. Μπορεί να σας φαίνεται τρομακτικό (ειδικά καθώς προσπαθείτε να μην αφήσετε τα μάτια σας να γυαλίζουν όταν αναφέρετε λέξεις όπως "μεσεγγύηση" και "PMI"), αλλά το έχετε.

6-8 μήνες πριν θελήσετε να μετακομίσετε:

Πρώτα, υπολογίστε τα χρήματά σας.

Πριν ξεκινήσετε τη διαδικασία αναζήτησης σπιτιού, είναι σημαντικό να έχετε μια καλή ιδέα για το πόσο σπίτι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Οικονομικός ειδικός και συγγραφέας Ντέιβ Ράμσεϊ συνιστά να πολλαπλασιάζετε τη μηνιαία αμοιβή για το σπίτι σας κατά 25 τοις εκατό για να καθορίσετε ποια θα πρέπει να είναι η μέγιστη πληρωμή στεγαστικού δανείου. Στη συνέχεια, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε α

αριθμομηχανή υποθηκών για να προσδιορίσετε την τιμή κατοικίας που θα κρατήσει τη μηνιαία πληρωμή σας κάτω από αυτό το ποσό.

5-7 μήνες εκτός:

Στη συνέχεια, περιορίστε το σημείο που θέλετε να ζήσετε.

Όταν ξέρετε τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά, αρχίστε να περιορίζετε τις επιλογές σας. Αφιερώστε χρόνο για να μάθετε τις γειτονιές που σκέφτεστε: Ερευνήστε τα σχολεία και τις δημοτικές υπηρεσίες, και περάστε μέσα από αυτά σε διάφορες ώρες, μέρα και νύχτα, για να προσδιορίσετε αν θέλετε πραγματικά να ζήσετε εκεί. Αισθάνεστε ασφαλής περπατώντας στη γειτονιά; Πόσο απέχει από τα πλησιέστερα καταστήματα και εστιατόρια και πόσο ενδιαφέρει αυτό για εσάς;

Όσο είστε σε αυτό, αφιερώστε χρόνο ψάχνοντας στο διαδίκτυο για πρόσφατες πωλήσεις κατοικιών στις περιοχές που σκέφτεστε για να κατανοήσετε εάν τα σπίτια βρίσκονται στο εύρος τιμών σας.

3-6 μήνες εκτός:

Λάβετε προέγκριση για υποθήκη.

Πριν ξεκινήσετε να εργάζεστε με έναν Realtor και να ψάχνετε σοβαρά για το σπίτι σας, θα πρέπει να βρείτε έναν ενυπόθηκο δανειστή και να λάβετε προέγκριση για υποθήκη. Δείχνει στον μεσίτη σας και στους πωλητές ότι είστε κατάλληλοι να αγοράσετε ένα σπίτι και διασφαλίζει ότι γνωρίζετε το εύρος τιμών που πρέπει να αναζητήσετε. Σε μια ανταγωνιστική αγορά, πολλοί πωλητές δεν θα εξετάσουν μια προσφορά χωρίς μια επιστολή από έναν δανειστή που να διασφαλίζει ότι ο δυνητικός αγοραστής μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για την υποθήκη.

«Πολλοί αγοραστές σπιτιού για πρώτη φορά θα αρχίσουν να εξετάζουν ακίνητα πριν μιλήσουν με έναν δανειστή, αλλά αυτό είναι τεράστιο όχι-όχι», λέει ο Colin McDonald, αδειούχος κτηματομεσίτης στην Berkshire Hathaway HomeServices Blake, στο Delmar, NY. "Οι περισσότεροι μεσίτες ή πωλητές δεν θα αρχίσουν να δείχνουν σπίτια στους αγοραστές έως ότου μιλήσουν πραγματικά με έναν δανειστή και μπορέσουν να παράσχουν μια επιστολή προεπιλογής."

Η McDonald συνιστά να συνεργαστείτε με έναν τοπικό δανειστή αντί για έναν διαδικτυακό ή μη τοπικό δανειστή, ακόμα κι αν ο διαδικτυακός δανειστής προσφέρει καλύτερη τιμή. "Η συνεργασία με έναν τοπικό δανειστή που έχει γνώση της τοπικής αγοράς σας εξασφαλίζει μια ομαλή συναλλαγή μέχρι το κλείσιμο", λέει. "Οι τοπικοί δανειστές είναι συνήθως πιο εύκολα διαθέσιμοι στους πελάτες τους και πολλοί τοπικοί δανειστές θα ταιριάζουν με τα επιτόκια που προσφέρουν οι ανταγωνιστές τους."

Όταν βρείτε έναν τοπικό δανειστή, θα πρέπει να υποβάλετε τα οικονομικά σας στοιχεία για να λάβετε προεγκεκριμένα, συμπεριλαμβανομένων φορολογικών εντύπων και W-2, πρόσφατων αποδεικτικών αποδοχών, αποταμιεύσεων, λογαριασμών συνταξιοδότησης και χρέους υποχρεώσεις. Αφού εξετάσει όλες αυτές τις πληροφορίες, ο δανειστής θα σας ενημερώσει για το μέγεθος του στεγαστικού δανείου για το οποίο μπορείτε να πληροίτε τις προϋποθέσεις και θα παράσχει μια επιστολή που δείχνει ότι πληροίτε τις προϋποθέσεις. Εν τω μεταξύ, παρακολουθήστε όλες αυτές τις οικονομικές φόρμες και προσθέστε νέα στελέχη πληρωμών και τραπεζικές καταστάσεις στο αρχείο, καθώς θα τα χρειαστείτε ξανά. Αυτή η επιστολή προέγκρισης συνήθως λήγει μετά από 60 ή 90 ημέρες, οπότε αν δεν έχετε βρει το σπίτι σας πριν λήξει, θα πρέπει απλώς να υποβάλετε ξανά τα έγγραφα.

Βρείτε έναν κτηματομεσίτη.

Μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς Realtor, αλλά πραγματικά δεν υπάρχει λόγος να το κάνετε. Γιατί στις περισσότερες περιπτώσεις, ο πωλητής μιας κατοικίας πληρώνει την προμήθεια ακίνητης περιουσίας. Έτσι, ως αγοραστής, δεν έχετε τίποτα να χάσετε. (Ορισμένες εταιρείες ακινήτων χρεώνουν μια αμοιβή στους αγοραστές. αν δεν θέλετε να πληρώσετε για τις υπηρεσίες τους, αναζητήστε έναν Realtor που χρεώνει αποκλειστικά τους πωλητές.) Και Έχοντας έναν Realtor στο πλευρό σας μπορεί να σας βοηθήσει όλα τα μέσα και τα έξω για την αγορά ενός σπιτιού, κάτι που μπορεί να είναι μπερδεμένος.

«Αυτή η επένδυση δεν πρέπει να πραγματοποιηθεί χωρίς κάποιον που γνωρίζει την αγορά, τη γειτονιά, τις τοπικές τάσεις, συγκεκριμένα αξίες και πώς να πλοηγηθείτε στη διαδικασία», λέει ο George Lawton, αδειοδοτημένος κτηματομεσίτης με την RE/MAX Over the Mountain στο Μπέρμιγχαμ, AL. «Ένας Realtor που είναι ο δικηγόρος σας και αναζητά τις ανάγκες σας μπορεί να απλοποιήσει αυτή τη διαδικασία και να την κάνει ευχάριστη. Αλλά μην προσλάβετε μόνο τη μαμά του γείτονά σας που κάνει αυτό το μεροκάματο για χριστουγεννιάτικα χρήματα. Πάρτε συνεντεύξεις με μερικά που προτείνονται από φίλους και συγγενείς και δείτε με ποιον αισθάνεστε πιο άνετα. Μπορεί να εργάζεστε μαζί για μήνες και θέλετε να είναι μια καλή σχέση».

Ξεκινήστε το κυνήγι στο σπίτι.

Όταν επιλέξετε έναν Realtor, ξεκινήστε να ψάχνετε σοβαρά για το νέο σας σπίτι. Ο κτηματομεσίτης σας θα βρει ακίνητα που πιστεύει ότι μπορεί να σας αρέσουν, αλλά μπορείτε επίσης να ψάξετε μόνοι σας. Ρίξτε μια ματιά στις λίστες του Διαδικτύου, οδηγήστε τριγύρω και ψάξτε για πινακίδες στην αυλή και ζητήστε να μάθετε για σπίτια που μπορεί να είναι διαθέσιμα στις γειτονιές που θέλετε. Στην αγορά ενός πωλητή, όπου τα διαθέσιμα ακίνητα μπορεί να είναι περιορισμένα, προσπαθήστε να εξαντλήσετε όλες τις επιλογές σας—όχι μόνο τα Trulia, Zillow και ό, τι σας στείλει ο Realtor σας.

1-2 μήνες εκτός:

Υποβάλετε μια προσφορά και ετοιμαστείτε να διαπραγματευτείτε.

Όταν βρείτε το σπίτι που θέλετε —και θα το κάνετε— ήρθε η ώρα να κάνετε μια προσφορά. Μιλήστε με τον αντιπρόσωπό σας σχετικά με τη σωστή τιμή που πρέπει να προσφέρετε. Είναι σύνηθες να κάνετε την πρώτη προσφορά κάτω από την αναγραφόμενη τιμή, αλλά σε μια πολύ ανταγωνιστική αγορά, μπορεί να χρειαστεί να προσφέρετε τη ζητούμενη τιμή ή ακόμη περισσότερο. Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας βοηθήσει να το μετρήσετε και συχνά μπορεί να πάρει την σέσουλα για τον ανταγωνισμό για ένα συγκεκριμένο σπίτι.

Όταν έχετε κάνει μια προσφορά που είναι εντός του προϋπολογισμού σας, ο μεσίτης σας θα προετοιμάσει τα έγγραφα για να υπογράψετε και θα την υποβάλει, μαζί με την επιστολή προέγκρισής σας και τα ειλικρινή σας χρήματα, τα οποία είναι μια καλής πίστης κατάθεση περίπου 1 τοις εκατό της αγοράς τιμή. Όλα αυτά συνήθως συμβαίνουν γρήγορα, ειδικά αν άλλοι αγοραστές ενδιαφέρονται για το ίδιο ακίνητο.

Συνήθως, ο πωλητής θα έχει περίπου 24 ώρες για να απαντήσει στην προσφορά σας και στις περισσότερες περιπτώσεις θα αντικρούσει τους αρχικούς σας όρους. Ο Realtor σας μπορεί να σας βοηθήσει στη διαδικασία διαπραγμάτευσης.

Εάν εσείς και ο πωλητής δεν μπορείτε να συμφωνήσετε σε μια τιμή, ημερομηνία κλεισίματος και άλλους όρους, να είστε πρόθυμοι να συνεχίσετε την αναζήτησή σας. Αλλά αν καταλήξετε σε συμφωνία με τον πωλητή, θα υπογράψετε και οι δύο το συμβόλαιο και θα ξεκινήσει η διαδικασία αγοράς.

Στη συνέχεια, καλέστε τον δανειστή σας.

Μόλις έχετε ένα υπογεγραμμένο συμβόλαιο στα χέρια σας, ενημερώστε αμέσως τον ενυπόθηκο δανειστή σας. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να κλειδώσετε το τρέχον επιτόκιο στεγαστικού δανείου και αυτός ή αυτή μπορεί να ξεκινήσει την επεξεργασία του στεγαστικού σας δανείου.

Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, ο ενυπόθηκος δανειστής σας πιθανότατα θα ζητήσει διάφορα έγγραφα από εσάς, όπως ενημερωμένα στελέχη πληρωμής, τρέχον φόρο αρχεία και άλλα στοιχεία που μπορεί να έχουν αλλάξει από την προέγκριση, καθώς και πληροφορίες σχετικά με το ασφαλιστήριο συμβόλαιο κατοικίας που σκοπεύετε να αγορά. Προσπαθήστε να απαντήσετε όσο πιο γρήγορα και με ακρίβεια μπορείτε, παρέχοντας τις απαραίτητες πληροφορίες το συντομότερο δυνατό. Η ταχύτητα σας θα σας βοηθήσει να μετακινήσετε το δάνειό σας στη διαδικασία ταχύτερα και θα σας βοηθήσει να διασφαλίσετε ότι μπορείτε να κλείσετε εγκαίρως.

3-8 εβδομάδες εκτός:

Κάντε μια επιθεώρηση σπιτιού.

Τα περισσότερα συμβόλαια πώλησης σπιτιού δίνουν στον αγοραστή περίπου 10 ημέρες για να ολοκληρώσει μια επιθεώρηση σπιτιού. Εάν παίρνετε μια υποθήκη για να αγοράσετε το σπίτι, ο δανειστής σας πιθανότατα θα σας ζητήσει να χρησιμοποιήσετε έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή σπιτιού. (Ακόμα κι αν δεν απαιτείται να κάνετε επιθεώρηση σπιτιού, είναι καλύτερο να λάβετε έναν ούτως ή άλλως για να βεβαιωθείτε ότι δεν αγοράζετε ένα σπίτι γεμάτο ακριβά προβλήματα.)

Ο επιθεωρητής σας θα παράσχει μια λεπτομερή αναφορά για οτιδήποτε στο σπίτι θα μπορούσε να επισκευαστεί. Ορισμένα από τα αντικείμενα μπορεί να μην είναι μεγάλη υπόθεση, αλλά μερικά μπορεί να είναι ακριβά ή σημαντικές επισκευές, όπως η ανάγκη για νέα στέγη ή σύστημα HVAC. Εσείς και ο Realtor σας μπορείτε να ζητήσετε από τον πωλητή να κάνει κάποιες επισκευές και ο πωλητής θα έχει μερικές ημέρες για να σας ενημερώσει εάν είναι πρόθυμος να κάνει τις αλλαγές ή να μειώσει την τιμή του σπιτιού. Εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει σημαντικά προβλήματα, όπως τερμίτες ή ασταθή βάση, μπορεί να είναι η διέξοδός σας από ένα συμβόλαιο πώλησης.

2-5 εβδομάδες εκτός:

Επιλέξτε έναν πάροχο ασφάλισης κατοικίας και έναν δικηγόρο κλεισίματος.

Προτού ο δανειστής σας κλείσει το δάνειό σας, θα θέλει να βεβαιωθεί ότι το σπίτι είναι ασφαλισμένο. Εντοπίστε έναν πάροχο ασφάλισης σπιτιού—ίσως την ίδια εταιρεία που ασφαλίζει το αυτοκίνητό σας—και ζητήστε το συμβόλαιο ενός ιδιοκτήτη σπιτιού. Δώστε στον δανειστή σας όλες τις πληροφορίες.

Επίσης, επιλέξτε έναν δικηγόρο κλεισίματος ή ζητήστε από τον Realtor σας μια σύσταση. Ο δικηγόρος θα διασφαλίσει ότι έχετε σαφή τίτλο ιδιοκτησίας στο ακίνητο και ότι όλα τα συμβόλαια είναι κατάλληλα. Ο δικηγόρος σας θα προγραμματίσει μια ημερομηνία λήξης και μπορείτε να αρχίσετε να ετοιμάζετε τα πακέτα σας.

Την ημέρα κλεισίματος:

Πάρτε ένα αξιόπιστο στυλό - έχετε πολλά χαρτιά να υπογράψετε.

Συγχαρητήρια, τα κατάφερες! Την ημέρα κλεισίματος, η ομάδα σας (γνωστός και ως εσείς, ο Realtor, ο δανειστής και ο δικηγόρος σας) θα συναντηθεί με τους πωλητές και τον δικηγόρο τους για να επισημοποιήσουν τα πράγματα. Ο δανειστής ή ο πληρεξούσιός σας θα σας ενημερώσει εκ των προτέρων για το συνολικό χρηματικό ποσό που θα χρειαστεί να φέρετε στη συνάντηση κλεισίματος για την προκαταβολή ή τυχόν έξοδα κλεισίματος. Φέρτε αυτό το ποσό με τη μορφή επιταγής ταμείου και, στη συνέχεια, καθίστε αναπαυτικά και ετοιμαστείτε να υπογράψετε το όνομά σας – ξανά και ξανά και ξανά.

Θα υπάρχουν τόνοι γραφειοκρατίας για υπογραφή, αλλά ο δικηγόρος σας θα σας καθοδηγήσει για το καθένα και τι σημαίνει. (Και αν δεν το κάνει, μην φοβάστε να ρωτήσετε αν κάτι σας φαίνεται μπερδεμένο ή περιττό!)

Όταν τελειώσει - κάτι που μπορεί να διαρκέσει μερικές ώρες, οπότε σχεδιάστε να πάρετε το ρεπό από τη δουλειά - είστε ιδιοκτήτης σπιτιού. Ανάλογα με τη συμφωνία σας, μπορεί να λάβετε τα κλειδιά και να μπορέσετε να μετακινηθείτε εκείνη την ημέρα. Ορισμένες κομητείες δεν θα σας αφήσουν να μετακομίσετε μέχρι να καταγραφεί ο τίτλος στην τοπική κυβέρνηση, κάτι που μπορεί να διαρκέσει μερικές ημέρες, αλλά Ο μεσίτης σας πρέπει να γνωρίζει αυτόν τον νόμο και να σας ενημερώσω εκ των προτέρων, αν είναι έτσι.

Σε αυτό το σημείο, ήρθε η ώρα να αρχίσετε να κάνετε το σπίτι σας δικό σας.

---

Ακολουθήστε το House Beautiful στο Ίνσταγκραμ.