Kodu kontrollnimekirja ostmine esmakordsele ostjale

Olete flirtinud koduomandi ideega. Võib -olla on Zillowist saanud üks teie kõige sagedamini külastatud saite või olete juhuslikult mõnda neist külastanud avatud majade IRL, jooksutas hüpoteeklaenude kalkulaatoril finantsstsenaariume ja leidis rõõmu paani sirvimisest proovid. Nüüd aga mõtlete, kuidas jõuda teemast „Tahaksin ühel päeval oma maja omada” hüpoteegi võtmiseni, kodu ostmiseni ja nende metrooplaatide paigaldamiseni.

Kahtlemata on kodu ostmine tohutu rahaline otsus - tõenäoliselt teie elu suurim. Alates sellest, kui teame eelkvalifitseeritud ja eelkinnitatud isiku olulist erinevust ning mõistame selliseid asju nagu hindamiskontrollid ja tingdeponeerimine, võib protsess tunduda hirmutav. Lisage sellele emotsionaalne rullnokk, mis leiab teie unistuste kodu ja ootab teie pakkumist.

Koduostmise protsessi osadeks jaotamine muudab selle aga palju paremini hallatavaks. Siin on samm-sammult asjatundjate toetatud juhend kodu ostmiseks.

1. Pange oma rahaasjad korda

Selles varases staadiumis positsioneerige end tugevaks ja kvalifitseeritud ostjaks, säästes sissemakseks ja saades oma krediidi tipptasemel.

Iga ostja finantspilt on ainulaadne. Jah, krediidiskoor 740 või üle selle premeerib teid parimate intressimäärade ja allahindlusega 20 -protsendiline või suurem sissemakse koju päästab teid erasektori hüpoteekkindlustuse maksmisest või PMI. (PMI maksab tavaliselt 0,5–1 protsenti kogu laenusummast aastas, kuigi seda makstakse kõige sagedamini igakuise lisatasuna. PMI -d pakuvad eraõiguslikud kindlustusseltsid, kuid seda korraldab teie laenuandja.) Kuid hingake rahulikult: saate siiski osta kodu, mille krediidiskoor on palju madalam ja sissemakse palju väiksem. Üks näide - kuna seal on palju laenuvõimalusi [MÄRKUS: LINK ÜHELE TEISELE PAKENDILUGULE] - võib teie krediidiskoor olla kuni 500 FHA laen (valitsuse tagatud hüpoteek, mille on kindlustanud föderaalne eluasemeamet) seni, kuni panete alla 10 protsenti või 3,5 protsenti, võib see olla 580, Ignacio Rodriguez Westside'i kinnisvarabürooga Californias Malibus. Tavapäraste laenude puhul on teie krediidiskoor vähemalt 620.

Idee siin? Ära lase täiuslikul olla hea vaenlane! Turu kasv võib teid ületada, kui ootate aastaid, et koguda piisavalt hoiukontol 20 -protsendilist sissemakset või kui teie krediidiskoor tõuseb erakordsesse kategooriasse.

Säästmine sissemakseks

Ükskõik, kas teie sissemakse eesmärk on 3,5 või 20 protsenti, peaksite raha säästma hakkama nii kiiresti kui võimalik. "Ideaalis on see kontol, mis teenib intressi," ütleb New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglas Ellimanist.

Kaaluge finantsnõustajaga rääkimist oma strateegiast kõrge intressiga laenude tasumiseks, säästes samal ajal kodu jaoks. Sõltuvalt turutingimustest võib olla mõistlik osta kodu enne muid võlgu -oeh, need tüütud õppelaenud! - makstakse ära, et saaksite luua omakapitali ja omada vara, mille väärtus võib aja jooksul tõusta, ütleb Barton Barrett.

Oma krediidi ülesehitamine

Krediidi osas on teil õigus, seaduse järgi, a tasuta krediidiaruanne iga aasta. See aruanne ei ütle teile tegelikult teie hindeid (mis võivad kolme büroo vahel erineda), kuid aitab teil kindlaks teha kõik, mis teie tulemust allapoole tõmbab. Igal viiendal inimesel on vigu nende arvel aruanne, vastavalt föderaalsele kaubanduskomisjonile, nii et soovite enne hüpoteegi ostmist vigadega tegeleda. Saate oma tegelikke krediidiskoori jälgida, kasutades tasuta veebipõhiseid tulemuste jälgijaid, nagu Credit Karma. Või on paljudel pankadel ja krediitkaardiettevõtetel veebikontole integreeritud tasuta krediidiskooride jälgijad.

Nüüd on hea aeg anda oma krediidile väike TLC. Järjepidev õigeaegne maksete tegemine on parim, mida saate oma krediidiskoori jaoks teha. Saate sellele kiiret hoogu anda, makstes krediitkaardi saldosid, nii et teie kasutatavus igal kaardil ei ületaks 30 protsenti-see tähendab, et kui teil on 1000 dollari limiit, hoidke oma saldo alla 330 dollari, et tõestada võlausaldajatele, et te ei pikenda ennast.

---

2. Näpistage eelkvalifikatsioonikiri

Enne kodude vaatamise alustamist soovite hankida eelkvalifikatsiooni kiri, mis ütleb, et laenuandja on esialgu valmis teile laenama teatud ajani. See annab kinnisvaramaakleritele märku, et ostate tõsiselt, mitte ei vaata lihtsalt kodu lõbutsemiseks. New York City kinnisvaramaakler ütleb, et eelkvalifikatsioonikiri aitab teil ka eelarvet määrata ja kitsendada, millised kodud teie hinnaklassis asuvad. Rebecca Blacker koos Warburgi kinnistuga.

Mida tuleb meeles pidada: eelkvalifitseeritud on väike samm laenu poole. Te esitate ise teavet oma krediidiskoori ja sissetuleku kohta ning laenuandja annab teile aimu, kui palju saate endale lubada. Eelkinnituse saamine on siiski palju põhjalikum protsess ja viib teid lähemale tabelile: see on siis, kui see teave teie sissetulekute ja krediidiskooride kohta kinnitatakse. Sellest lähemalt, allpool.

---

3. Palgake kinnisvaramaakler

Mõelge oma kinnisvaramaaklerile kui oma kodu ostmise meeskonna kaptenile. Sellepärast soovite palgata agendi, kes saab tugevalt suunata hüpoteekmaakleritele, kinnisvaraadvokaatidele ja kodukontrolli spetsialistidele, ütleb New Yorgi agent Agent Kemdi Anosike Warburgi kinnistust. "Kõige tähtsam on see, et teil on vaja kinnisvaramaaklerit, kes kuulab teid ja mõistab teie vajadusi," ütleb Anosike.

On hea küsitleda mõnda, kuni leiate sobiva. Mõned küsimused, mida tuleks küsida:

• Kui paljude teiste klientidega te praegu töötate?
• Kui kaua olete selles valdkonnas töötanud ja kui hästi tunnete linnaosasid?
• Mis on teie nišš? (Näiteks võivad mõned agendid olla uhked koostöö üle esmakordsete koduostjatega)
• Kas saate jagada mõnda viidet?

Oh, ja arvake ära? Tõenäoliselt ei jää te kinnisvaramaakleri eest tasumisele. See on müüja, kes katab kõige sagedamini nii ostja kui ka müüja agentide vahendustasud, selgitab kinnisvaramaakler Joan Pallone Pallone ja Associates aastal Broomfieldis, Colorados. On mõned harvad erandid, kui ostja maksab oma agendi vahendustasu, näiteks kui kodu on omanik müünud.

---

4. Hankige hüpoteegi jaoks eelkinnitus

Kui olete hüpoteegi jaoks eelnevalt heaks kiidetud, positsioneerite end tugeva ostjana enne hakkate majajahti pidama ja pakkumisi esitama. "Sageli on" täiuslikud kodud "turul vähem kui paar päeva," ütleb Stevie Rangel, Californias Los Angeleses asuva Kompassi agent. Te ei soovi rabeleda, et saada eelkinnitus, samal ajal kui teised ostjad pakkumisi esitavad. Paljud müüjad ei võta pakkumisi vastu potentsiaalsetelt ostjatelt, kellel pole veel rahastamist ette nähtud.

Selle sammu ajal, mis on formaalsem ja põhjalikum kui eelkvalifikatsioon, annate oma laenuandjale üle palju dokumente, näiteks W2-d, palgamaksed, pangaväljavõtted ja maksudeklaratsioonid. Pange paberimajandus korda ja olge valmis.

---

5. Alustagu majajaht

Selles etapis on teil eelarvet silmas pidades ja oma kinnisvaramaaklerile teatanud, mis on oluline teid koduotsingus-olgu see teie koera jaoks suur tagaaed, lühike teekond tööle või jalutuskäik kapp.

Kui tuuritate kodudes või avate maju, võtke kaasa märkmik, et jälgida iga kinnisvara plusse ja miinuseid. See on karm, kuid ärge laske end häirida vigadest, mida saab hõlpsasti parandada, nagu küpsisekoletis-sinine magamistuba või igavad ehitaja-klassi rinnavalgustid. Pöörake tähelepanu asjadele, mida on raskem lahendada, näiteks veesurve ja loodusliku valguse hulk.

See võib olla armastus esimesel kodutuuril või peate enne õige kodu leidmist nägema mõnikümmend kodu. Keskmine ostja vaatab tavaliselt 10 kodu 10 nädala jooksul, vastavalt a aruanne Riiklikust Kinnisvaramaaklerite Liidust.

---

6. Tehke pakkumine

Teil on hüpoteegi eelkinnitus ja teie kinnisvaramaakler leidis teile meelepärase kinnisvara. On aeg teha pakkumine!

Teie kinnisvaramaakleril on kompakte, mis näitavad, mille eest teised selle piirkonna kodud on müünud, ja aitavad teie pakkumist teavitada. Sageli on esmakordsed koduostjad asjatult mures kodu eest liiga palju maksmise pärast Angela Carrasco, kinnisvaramaakler, mis asub Californias Los Felizis. Ja tavaline viga, mida esmakordsed ostjad teevad, on liiga madal, hoiatab Daniele Kurzweil, litsentseeritud kinnisvara müüja koos Friedmani meeskonnaga NYC Compassis. Isegi kui olete kuulnud, et teie turg soosib ostjaid, ei taha te tõenäoliselt ikkagi noteerimishinnast allapoole jääda. "Selle taktika probleem on see, et müüja ei näe teid tõsisena," ütleb Kurzweil.

Kuid on olemas mõned kaitsemeetmed, mis tagavad, et te ei maksa üle, selgitab Carrasco, kui te ei loobu ettenägematutest asjaoludest. „Tegelikkus on see, et tehingut ei lõpetata, mis tähendab, et laenuandja ei kiida laenu heaks, kui kodu ei hinda"Ütleb Carrasco. (Lisateavet ettenägematute sündmuste ja hindamiste kohta varsti!)

Kui armute tõesti ülepeakaela kodusse ja olete konkurentsitihedal turul, saate oma pakkumist ostja kirjaga maiustada, mis aitab teil isiklikult väljendada, miks olete kodust huvitatud, ütleb Beatrice de Jong, Los Angelese kinnisvaramaakler ja tarbijatrendid ekspert aadressil Opendoor. „Parimad pakkumiskirjad keskenduvad kodu aspektidele, mis teile meeldivad, komplimente müüjatele maitseid või seda, kuidas nad kodu on hooldanud, ja näidake neile, et olete pühendunud sujuvale sulgemisele, ” ta ütleb.

Kui teete pakkumise, nõuab müüja lepingu sõlmimiseks tavaliselt „tõsist raha”. "Tõsine raha sissemakse on ostja nimel heausksuse signaal, et ta suhtub kodusse tõsiselt ja on valmis mängu panema," ütleb Utahi maakler Salt Lake City Jen Horner koos RE/Max Mastersiga. Horner selgitab, et nõutav tõsine raha võib lepingust, müüja eelistustest ning linnast või osariigist sõltuvalt erineda. Tavaliselt langeb tagatisraha 1–5 protsenti kodu ostuhinnast, ütleb ta. Ostja saab oma tõsise raha tagasi, kui müük ei toimu lepingu ettenägematutes tingimustes loetletud põhjuse tõttu. Mõned tavalised lepingulised ettenägematud olukorrad, mis kaitsevad ostjaid, võimaldades neil ostust taganeda, on seotud kodu kontrollimisega, rahastamisega, mis läbi kukub, ja koduhindamisega, mis on liiga madal.

Kui olete pakkumise teinud, võtab müüja selle vastu, teeb vastupakkumise või lükkab selle täielikult tagasi.

---

7. Hankige ülevaatus

Kui müüja on teie pakkumisega nõustunud, on aeg kodu üle vaadata. Peaaegu kõik pakkumised sisaldavad „koduülevaatuse ettenägematut olukorda”, mis võimaldab ostjal tehingust taganeda, kui kontrollitulemustes on olulisi probleeme.

Inspektor otsib igasuguseid probleeme, mis kodul potentsiaalselt tekkida võivad, alates vundamendist kuni katuseni, sealhulgas selliseid asju nagu vigane juhtmestik või hallituse kasvu märgid.

Vastavalt standardsele koduülevaatusele Ameerika Koduinspektorite Selts, sisaldab põhjalikku ülevaadet järgmistest:

• Küttesüsteem
• Keskne kliimaseade
• Sisemine torustik
• Elektrisüsteemid
• Katus ja pööning
• Seinad, laed ja põrandad
• Aknad ja uksed
• Sihtasutus
• Kelder

Koduinspektorid otsivad probleeme, mis võivad ohutusprobleeme tekitada, kuid kosmeetikaküsimustega nad ei tegele. Nad teatavad asulas mõranemisest, kuid ei märka lohakat värvimistööd.

Ostjad maksavad enamasti kodu ülevaatuste eest, selgitab Kinnisvaramaakler Kelly Malloy, Windermere kinnisvaraga Seattle'is. Ta soovitab lisada kanalisatsiooni ulatuse, mis uurib välist torustikku. See kokku maksab 700–800 dollarit, kuid võib varieeruda sõltuvalt teie turust või kodu suurusest.

Sõltuvalt teie lepingust saate teie - ostja - nõuda, et müüja teeks remondi kontrolli põhjal või annaks teile krediidi, et saaksite remondi lõpule viia. Enne sulgemislauale jõudmist, oma raha üleandmist ja paberite allkirjastamist on teil võimalus teha viimane läbivaatus, et veenduda, et kõik, mida kavatsetakse parandada, on lahendatud. Võimalusel planeerige see pärast müüjate välja kolimist - juhuks, kui kolijad tekitavad kahju.

Mõnikord kukub tehing siiski läbi - võib -olla ilmus koduse ülevaatuse ajal liiga palju punaseid lippe ja müüja on valmis või suuteline seda tööd tegema, selgitab Malloy. Kuigi see võib pisut kipitada, usaldage seda protsessi, soovitab ta. Teie kodu on väljas!

---

8. Hankige hinnang

Järgmine on hindamine, mis on vajalik hüpoteegi võtmisel, kuid sellest võib loobuda sularahas. Selle ajal tuleb koju litsentseeritud hindaja ja teeb kodust põhjaliku jalutuskäigu, et teha kindlaks, kui palju see väärt on. Teie hindaja uurib, milliste sarnaste kodude ümbruses hiljuti müüdi, samuti mis tahes renoveerimine või ümberehitamine, millel võib olla kodule lisaväärtust, ning võttes arvesse selle seisukorda vara. Põhimõtteliselt püüab hindaja veenduda, et lepinguline hind oleks õiglane mitte ainult ostja ja müüja, vaid ka laenuandja jaoks. Kui hindamine on lepinguhinnast madalam, ei kiida laenuandja laenu heaks.

Isegi mitme pakkumise olukorras peab omanik hindamist meeles pidama, selgitab Brandy Grell, Associate juures RE/MAX professionaalid Stillwateris, Minnesotas. Kui pakute 230 000 dollarit ja kodu väärtus on 210 000 dollarit, tuleb see täiendav 20 000 dollarit üles ehitada. "Pank laenab ainult seda väärtust, mida ta kodu väärt on," ütleb Grell.

Siinkohal võib mängida mitmeid stsenaariume. Ostjate jaoks parim stsenaarium? Müüja peab uuesti läbirääkimisi, et müügihind oleks hinnanguga kooskõlas. Teine võimalus on paigutada sissemaksesse rohkem raha, et korvata vahe, mida kodu hindas ja mille eest seda ostate. Samuti võimaldab teie lepingus ettenähtud koduhindamise juhus teil tehingust eemale minna, kui hindamine on madal, ja saate oma tõsise raha tagasi.

---

9. Suunduge sulgemislaua juurde

Pange see šampanja jääle: olete kodus. Sellegipoolest võis see võtta veidi kauem aega, kui ootasite. Vastavalt andmetele kulub kodulaenu lõpetamiseks keskmiselt 45 päeva laenu tarkvaraettevõte Ellie Mae, aga umbes iga kolmas sulgemine viibib. Tagasilöögid, mis võivad teie lõppkuupäeva välja lükata või muuta ajakava muutmist, võivad hõlmata ülevaatuse või hindamise probleeme või krediidikõikumisi, mis muudavad teie laenutingimusi. Saate seda vältida, kui te ei tee midagi, mis võiks mõjutada teie krediidi või võla ja tulu suhet, näiteks maksta krediitkaarti või võtta autolaenu.

Vähemalt kolm tööpäeva enne sulgemist saate oma „Avalikustamise lõpetamine, ”Viieleheküljeline dokument, mis sisaldab teie laenutingimusi ja lõpetamisega seotud tasude loendit.

Sulgemiskulud on tavaliselt umbes 2–5 protsenti laenust, nii et kui ostate kodu 250 000 dollari eest, oodake sulgemiskulusid vahemikus 5000–12 500 dollarit. Saate selle tasuda oma taskust või saate selle laenu sisse kanda, kuid pidage meeles, et kui te seda viimast teete, maksate selle eest intressi. Mõned ühised sulgemiskulud sisaldavad tasud hindamise, laenu väljastamise, pealkirjaotsingu eest, millele lisanduvad ettemakstud kulud, näiteks kinnisvaramaksud, majaomanike kindlustus ja intressid kuni esimese makse tasumiseni.

Lõpetamisel allkirjastate kõik hüpoteegi jaoks vajalikud dokumendid, annate sisse sissemakse ja muude tasude jaoks kassatšeki ning saate oma uue koha võtmed. Mõned riigid nõuavad, et advokaat osaleks kinnisvaratehingutes või oleks sulgemisel kohal. Ostjad valivad sageli lisakaitseks advokaadiga töötamise, kui müügil on tüsistusi, näiteks kodu ostmine üleujutuspiirkonnas või suletud kodu ostmine.

Sõltuvalt teie laenutingimustest võidakse teil nõuda ka tingdeponeerimiskonto seadistamist. Põhimõtteliselt hoiab see teie raha kuni selle tähtaja saabumiseni ja hüpoteeklaenude kontekstis võib sellega harjuda maksta selliste asjade eest nagu kinnisvaramaksud, majaomaniku kindlustus ja HOA tasud, selgitab Nora Apsel, asutaja Morty. Pank kogub teilt ettemakse sissemakse ja seejärel maksate iga kuu kontole laenu eluea jooksul, ütleb Apsel. See lihtsustab makseid, kuid aitab ka laenuandjat kaitsta, nii et teie kodu ei maksta kinni kinnisvaramaksude tõttu, nagu see mees, kes kaotas oma kodu 8,41 dollari maksmata jätmise eest!

Kui olete suletud, on aeg seda šampanjat mõõgata ja “kodune armas kodu” tervitusmatt lahti rullida. Sa oled majaomanik!

Selle sisu loob ja haldab kolmas osapool ning see imporditakse sellele lehele, et aidata kasutajatel oma e -posti aadresse esitada. Selle ja sarnase sisu kohta leiate lisateavet saidilt piano.io.