Elamute avalikustamise seadused häbimärgistatud kinnisvara kohta

Täielik intervjuu Eric Goldmaniga on esitatud House Beautifuli kummitusmaja taskuhäälingusaate 2. hooaja 2. osas, Pime maja. Kuulake episoodi siin.

Kuigi osariigi avalikustamise seadused on osariigiti väga erinevad, on teatud asjad, mida enamik inimesi nõustub, et see peaks olema tavapärane praktika, kui kodu müümine: peate avalikustama, kas pliipõhist värvi leidub näiteks enne 1978. aastat ehitatud kinnisvaral ja mingil tasemel Remondiajalugu puudutav teave on osariikides tavaline avalikustamine, nagu ka ilmne füüsiline kahju, mis võib saada ohtlikud. Aga mis siis, kui kinnisvaral juhtub midagi halba ei tee jätta füüsilise jälje?

Kinnisvaraterminoloogias on a häbimärgistatud vara on määratletud kui vara, mille iseloomu või seisukorda on muudetud ja seega on oht, et üürnikud ja ostjad, kes peavad seda psühholoogiliselt või emotsionaalselt puudulikuks, lükatakse tagasi. Kõige tavalisemad häbimärgistavad sündmused on mõrv, vägivaldne kuritegu või surm. Nii et kas keegi või mitte

usub kummitusi või lõksus energia mis tahes otseses mõttes, halvad vibratsioonid on olulised ja kinnisvara võib jälitada halb maine. Ja sellistel kinnisvaraobjektidel võib olla seaduslik kohustus seda mainet avaldada, olenevalt mõnest tegurist.

Asjaolu, et häbimärgistatud varade ja nende käsitlemise probleemi lahendamiseks on vastu võetud seadused, viitab sellele, et avalikkus teeb hoolivad kinnisvara mainest. Niisiis, me rääkisime Santa Clara ülikooli õigusteadlase ja professori Eric Goldmaniga, et kontseptsiooni veidi edasi pakkida. Lisateavet häbimärgistatud omaduste valdkonna ja avalikustamisseaduste kohta leiate altpoolt.

Elamute avalikustamise seadused

Elamute avalikustamise seadused on väga keeruline seadusevaldkond – võib-olla seetõttu, et need on osariigiti väga erinevad. Mõnes osariigis on müüja kohustatud teabe avaldama, olenemata sellest, kas ostja seda kunagi küsib, ja isegi kui toimus vara ülevaatus. Näiteks Alaskal peab noteerimise agent "avaldama kõik viimase aasta teadaolevad mõrvad või enesetapud. Kui agent ei tea, ei vastuta ta." Maine'is "vajab agent müüjalt kirjalikku luba, et avaldada teave ostjale, kui nad seda küsivad, ja Montanas keelavad osariigi seadused agendil enesetappude või kuritegude avalikustamise. Spaulding Decon, saastest puhastamise teenus, mis pakub kuriteopaiga, kogumist ja metoodikalabori puhastamist. Tõepoolest, riigi avalikustamise seadused on sageli üksteisega vastuolus.

"Ma arvan, et see peegeldab tegelikult arvamuste piinatud olemust", mis tulevad esile häbimärgistatud varajuhtumites, mõtiskleb Goldman. «Kohtunikud ei ole alati ühel meelel, mida tuleb avalikustada. Ja osariigi seadusandjad on vastu võtnud seadusi, mis ütlevad, et on aegu, mil peate avalikustama, või on aegu, mil te ei ole kohustatud avalikustama, ja ka need seadused pole ühtlustatud. Nii et tegelikkus on see, et need on lihtsad küsimused, mida peab müüja või ütlema ja millal, ja siiski vastused erinevad jurisdiktsioonide ja konkreetsete asjaolude lõikes tohutult avalikustatud."

Isegi kõige rangemas avalikustamisseaduse osariigis Californias on parameetreid. Kolme aasta pärast ei pea surmajuhtumit avaldama. "Kusagil peab olema mingi piir, eks? Peab lihtsalt olema alus, et öelda, et [müüjana] ma ei vastuta selle eest, et kodud on olnud 150 aastat ja inimesed on seal kindlasti surnud,“ ütleb Goldman.

Latentne vs. Patendi defektid

Avalikustamisseaduste lahtipakkimisel on oluline mõista erinevust patendi ja varjatud defektide vahel. "Patendivead on [füüsilised] asjad, mis peaksid ilmnema tavapärasel varakontrollil, " selgitab Goldman. Kinnisvarainspektor külastab kodu ja koostab aruande, milles tuuakse välja kõik kinnisvaraga seotud võimalikud probleemid. Enamik ostjaid valib kinnisvara ülevaatuse, kuid nad võivad loobuda kinnisvara kontrollimisest ja kui nad lõpetavad müügi, on nüüd nende kui uue vastutusel kõik, mis varem avalikustati omanikele.

Mõnikord viib müüja ülevaatuse ise läbi. "Siin Californias, kus meil on päris kuum kinnisvaraturg, ei ole harvad juhud, kui müüja teeb kinnisvara ülevaatuse ja pakub seda kõigile potentsiaalsed ostjad enne pakkumise tegemist, et kiirendada protsessi ja kõrvaldada mõned võimalikud ettenägematud asjaolud, mida ostja võib pakkumisse lisada," ütles Goldman. märkmeid.

Varjatud defektid on seevastu asjad, mida "varainspektor ei pruugi oma tavapärase hoolsuse käigus leida. Kui aga müüja teab varjatud defektidest, mida kinnisvarainstruktor ei leia ja mida ostja ei näeks, võidakse nõuda nende avalikustamist," lisab Goldman.

Miks on varjatud defektid olulised? Mittefüüsilised probleemid võivad siiski mõjutada ostja valmisolekut kinnisvara osta, lihtsalt ja lihtsalt. Mõrva kontekstis võib müüja teada, et ostja ei ole sellest sündmusest teadlik, kuid kui ta oli teadlik, võib ta seda pidada kodu materiaalseks seisukorraks.

Kas mõned häbimärgid on paremad kui teised?

Kinnisvara kummitav kummitus on häbimärgistus, mis võib vara mõjutada, kuid seda on raskem tõestada kui faktilist sündmust, nagu surm või mõrv kohapeal. Sellisena on haruldane, et vara tunnistatakse stigmatiseerituks tajutava paranormaalse tegevuse tõttu juriidilises kontekstis sest usaldusväärsete ja usaldusväärsete tõendite hankimine, mida saaks kohtus esitada, on keerulisem, selgitab Goldman. Muidugi on erandeid," nagu Stambovsky vs. Ackley juhul, kui kohtunik püüdis leida õiglast lahendust väga konkreetsete asjaolude põhjal.

Huvitav on see, et mõnikord on vastupidine tõsi, et häbimärgistatud vara võib tegelikult olla väärt rohkem oma tumeda ajaloo tõttu. Kodu turundamine kummituslikuna "võib meelitada ligi väikese, kuid potentsiaalselt väga tulusa turu," ütleb Goldman. Kuid on ka mõned keerulised avalikustamisseadused, mis muudavad selle ka keeruliseks. Kui maakler soovis maja kummituslikuna turustada, peab ta suutma ka nähtust dokumenteerida või mitte lubada kodu kummitavat olemust. "Ma ei usu, et enamik maaklereid on seda tüüpi avalikustamises enesekindlad, kuna nad ei saa garanteerida, et kummitused on endiselt seal. ja nad ei saa tegelikult mineviku käitumist kontrollida." Selle asemel peaksid nad seda kujundama viisil, mis on spekulatiivsem või kvalifitseeritud avalikustamine.

"Kui maja reklaamiti kummituslikuna ja see sai tehingu osaks ja siis tegelikult ei kummita, siis on see lihtsalt vale reklaam või pettus või vara väärtuse ja seisukorra valeandmete esitamine," Goldman ütleb. "Seal on rida juriidilisi doktriine, mis pakuvad ostjale sellistel asjaoludel õiguskaitset. See on üks põhjusi, miks maaklerid ei ütle tõenäoliselt, et maja kummitab, sest nad ei taha panna oma ametialase maine ja rahalise olukorra taga, et nad ei pruugi uskuda, et suudavad kinnitada."

Nõuanded müüjatele ja ostjatele

Kinnisvara avalikustamise seadused on selgelt väga keerulised ja raskesti orienteeruvad nii ostjate kui müüjate jaoks, olenemata sellest, kas kinnisvara on "stigmatiseeritud" või mitte. Palusime Goldmanil jagada oma parimat nõu kõigile asjaosalistele. Siin on tema viis peamist nõuannet:

• Eelkõige on kõige parem teha koostööd kinnisvaramaakleriga, keda usaldate, et aidata teil navigeerida avalikustamisseaduste keerulises maailmas, eriti kui teil pole kinnisvaraga seotud kogemusi.
• Digiajastu on muutnud ostjal teabele juurdepääsu lihtsamaks, nii et kasutage seda enda huvides ja Google'is leidke iga kinnisvara aadress, mille ostmist kaalute.
• Ostjana esitage küsimusi asjade kohta, mis on teie jaoks tehinguid katkestavad. Müüjatel on võimatu ennustada ostjate jaoks oluliste asjade kogu universumit, nii et kui olete ostja, peate enda eest seisma.
• Börsiagendi või müüjana avaldage kahtluse korral (olenevalt sellest, millises riigis olete!), kuid andke ainult lubadusi, mida saate täita.
• Dokumenteerige kõik avalikustamised. "Kui see pole kirjalik, on sellel palju vähem tõenäoline, et sellel on tagajärjed, kõik tuleks dokumenteerida, " ütleb Goldman.

---

Kas soovite kuulda põhjalikumaid kummituslugusid häbimärgistatud omaduste kohta ning Eric Goldmani nõuandeid avalikustamise kohta? Kuula Pime maja.