Maja ümberpööramise varjatud kulud ja ohud

Igaüks, kes on sama kinnisideeks HGTV nagu me oleme, võib meile andestada, et me oleme lubanud fantaasiatest loobuda oma päevatööst ja leiutada end a Fikseerija Ülemine-stiilis koduarenduse superstaar. Ma mõtlen, kes ei tahaks olla järgmine Joanna Gaines või Leanne Ford? Aga kui teie unistused ületavad teie reaalsuse kiiresti, võiksite mõelda kaks korda enne, kui sukeldute peaga majapööramise turule. Saated kipuvad läikima mõne protsessi vähem glamuurse osa üle (tere HVAC remont töö), painutage aja- ja ruumipiiranguid (teete seda kõike nädalaga, ütlete?) ning hinnake tööjõudu ja materjale sellisel määral, mida sellel sajandil tavaliselt ei nähtud.

Ja kas me mainisime, et oleme see lähedal majanduslangusesse sisenemiseks? Rääkisime asjatundlike majapurustajatega, et näha täpselt, mis läheb kasumiks kodu muutmiseks, varjatud kulud ja ohud ning miks nüüd mitte on parim aeg oma kätt proovida.

Suur Pilt

On põhjus, miks majapööramiseks sobivad kõige paremini inimesed, kellel on kogemusi kõrvalasuvates valdkondades-mõelge kinnisvaramaakleritele, peatöövõtjatele ja disaineritele. Neil on kõige lähedasemad teadmised maja ehitamiseks ja hooldamiseks, nii töötundide kui ka materjalide tasud, mis on seotud suurte renoveerimistöödega, ja nende asjatundlikkus võib kompenseerida mõningaid sellega seotud kulusid protsessi. Näiteks kui olete kinnisvaramaakler, saate vähendada maakleritasusid müügi poolel kuni 5%; projekteerijad ja töövõtjad hangivad materjale sageli hulgi-, mitte jaehinnast.

"Enamik klappe keskendub esteetilistele asjadele, kuid klappimine vajab palju oskusi, millele inimesed ei mõtle," ütleb Christopher Totaro, endine töövõtja, kes vahetas kodu enne New Yorgis asuva kinnisvarafirma Warburg agendiks saamist Kinnisvara. „Teil peavad olema kinnisvaraga seotud turuteadmised ja sügav arusaam ehitusprotsessist ning tegema otsuseid selle põhjal, mida turg tahab, mitte mida sina taha. "

Tegelikult ütlevad majapööramise veteranid, et esmakordsete parandajate kõige tavalisem (ja kulukas) viga on töö ulatuse alahindamine. „Kui ostja ei ole kogenud koduinspektor, kellel on võimalus teha kiireid otsuseid torustiku, kütte, elektri, üleujutuste ja kogukonna juhatuse küsimustes, asbest, vingugaas, veesurve, aknad, seadmed ja mitmed muud elemendid, on katastroof peaaegu garanteeritud, ”ütleb Totaro kolleeg Gerard Splendore. Lisab Totaro: "Kui loodate, et töövõtja annab teile teada, kas midagi töötab, siis olete üle pea."

Tööstusharu siseringitel on ka parem ettekujutus bürokraatlikust bürokraatiast ja omavalitsuste juhistest, mis liiga sageli projekte üles hoiavad - ja kuidas nendes navigeerida. "Soovitan külastada linnaplaneerijat ja lugeda linna ja linna ehitusjuhiseid," ütleb San Francisco disainer Alison Pickart. "Võib juhtuda, et teatud piirkonnad ei luba nädalavahetustel tööd teha, mis võib pikendada teie ehitamise ajakava." Ja seega teie lõpptulemus.

Töövõtjad rentimiseks

Rääkides töövõtjatest, eelneb nende maine (st näidake meile seda, kes lõpetab töö õigeaegselt ja eelarve piires ning me anname teile nende kulla). Tüsistused tekivad alati, tähtajad tulevad ja lähevad ning eelarved tõusevad mõnikord jahmatavatele kõrgustele. Ja kuigi enamikul lestadel on vähemalt pallimängu ettekujutus sellest, millised materjalid võivad neile maksta, on neid vähe tunnistama - rääkimata sellest, et täpselt hinnata -, milline on nende materjalide paigaldamisega seotud tööjõud antud piirkond.

"Kinnisvaraarendajatel on hea arusaam tööjõukuludest turul, kus tööd tehakse," ütleb Pickart. "Teatud osariikide maapiirkondade kulud on oluliselt erinevad kui äärelinna väljaspool suuri ja isegi keskmise suurusega linnu. See kehtib eriti siis, kui alustate ja teil pole meeskonda, kes oleks motiveeritud tegema tööd teie jaoks parima hinnaga. ”

Tegelikult, kui teil pole meeskonda, keda usaldate, võib selle leidmine olla omalaadne õudusunenägu, kuna neid on kurikuulsalt raske naelutada. Ja mida kauem teie projekti alustamiseks ja lõpetamiseks kulub, seda rohkem raha maksate mitmesuguste kulude eest, mis ei ole teie remondi- või renoveerimistöödega täielikult seotud.

Raha, raha, raha

Enamik algajaid majapöördeid võtab projekti alustamisel kaalumisel arvesse kahte peamist numbrit: hind, millega maja ostate ja mille eest seda müüte. Kuid kogenud majapöörded viitavad kiiresti, et on olemas vikerkaar, mida peate arvestama oma riski ja tulu suhtega.

Kinnisvara omanikuna peate kohe tasuma ostukulud, alates omanditasudest ja hindamiskuludest kuni laenutasude ja hüpoteekmakseteni ning võib -olla isegi kinnisvara sulgemise kulud, kui peate maksma agendile (kuigi 5–7% maakleritasu on tavaliselt müüja kohustus, kes, kui järele mõelda, on teie Tagakülg). Vastavalt Homes.com, sulgemiskulud võivad kokku moodustada kuni 2-3% ostu maksumusest. Samuti on sageli tähelepanuta jäetud kulud, nagu maksud ja kommunaalteenused; mida kauem maja on, seda rohkem võlgu olete.

Siis on küsimus kapitalikasumist. Kui kavatsete ehituse ajal oma kinnisasjas elada, ei pea te pärast maja müümist saadud kasumi eest makse maksma. Aga kui ei, siis jääte 10–37% oma sissetuleku taha, sõltuvalt sellest, kus te elate, mida teete ja kui kaua olete seda vara hoidnud.

Täringu veeretamine

Seda kõike teades, kui soovite ikkagi oma majapööravaid lihaseid painutada, saate protsessi pisut sujuvamaks muuta. "Jääge kindlalt ehitatud, kuid koleda fikseerija külge," ütleb Pickart. "Teil läheb palju paremini, kui saate äri õppides üksi kosmeetikatöö juurde jääda."

Kuid kui teil on süda mõne suurema projekti kallal, soovitab ta „enne ostmist maja ja naabruskonna kohta võimalikult palju teada saada ja enne töö alustamist hästi välja töötatud plaan disaini-, inseneri-, värvi-, valgustus- ja viimistlusgraafikute osas, mis aitab teil kõige vähem teostada aega. Planeerige oma kontrollipäeval viibimine ja tehke märkmeid, pöörates hoolikalt tähelepanu kõigele, mida inspektorid leiavad, ja planeerige a tutvuge oma inseneri ja arhitektiga (kui on vaja suuri töid) ja saate neilt võimalikult palju teavet, et saaksite teada, mida teete vastu. "

Samuti peaksite mõtlema nagu detektiiv ja olema praktiline. "Otsige täiuslikku tormi," ütleb Totaro. „Tuvastage kiiresti laienev valdkond ja leidke midagi, mis on teie oskustele vastaval määral häiritud. Ärge ostke maju, millel on uppuv vundament. Alusta väikesest. ”

Ja pidage meeles, et ajastus on sama oluline tegur kui miski muu. Maja ümberpööramine on kindluse ajal piisavalt raske. "Kinnisvaras on alati risk," ütleb Pickart. Kui soovite sellesse valdkonda hüpata, kaaluge seda ehk järgmisel aastal, loodetavasti siis, kui koroonaviiruse pandeemia ei laasta ülemaailmseid süsteeme. Muidugi, intressimäärad on kõigi aegade madalaimad, mistõttu on maja ostmiseks raha laenamine taskukohasem kui kunagi varem, kuid rekordilised 3,3 miljonit ameeriklast esitasid taotluse tööpuudus (tõstatades küsimuse, kes ostab?), terved tööstusharud hävitatakse ja maailm on ülemaailmse majanduslanguse äärel, võib -olla on hea aeg paigal püsima.

Jälgige House Beautifuli Instagram.

Selle sisu loob ja haldab kolmas osapool ning see imporditakse sellele lehele, et aidata kasutajatel oma e -posti aadresse esitada. Selle ja sarnase sisu kohta leiate lisateavet saidilt piano.io.