Kodin tarkistuslistan ostaminen ensimmäistä kertaa ostajalle

Olet flirttaillut ajatuksesta kodin omistamisesta. Ehkä Zillowista on tullut yksi yleisimmin käytetyistä sivustoista, tai olet sattumalta pudonnut joihinkin sivustoihin avasi taloja IRL, suoritti taloudellisia skenaarioita asuntolainalaskurilla ja löysi iloa selaamisen laatasta näytteet. Mutta nyt mietit, miten pääsen "Haluaisin omistaa taloni jonain päivänä" asuntolainan ottamiseen, asunnon ostamiseen ja näiden metrolaattojen asentamiseen.

Epäilemättä asunnon ostaminen on valtava taloudellinen päätös - luultavasti elämäsi suurin. Prosessi voi tuntua pelottavalta, kun tietää tärkeän eron esivalinta- ja ennakkohyväksynnän välillä ja ymmärtää esimerkiksi arviointitapahtumia ja escrowa. Lisää siihen emotionaalinen vuoristorata, joka löytää unelmiesi kodin ja odottaa kuulevani tarjouksestasi.

Asunnon ostoprosessin jakaminen vaiheisiin tekee siitä kuitenkin paljon hallittavamman. Tässä askel askeleelta, asiantuntijan tukema opas kodin ostamiseen.

1. Laita raha -asiat järjestykseen

Tässä varhaisessa vaiheessa aseta itsesi vahvaksi ja päteväksi ostajaksi säästämällä käsirahaa ja saamalla luotto kärjessä.

Jokaisen ostajan taloudellinen kuva on ainutlaatuinen. Kyllä, luottopistemäärä 740 tai enemmän palkitsee sinut parhaalla korolla ja laskee alas 20 prosentin tai sitä suurempi maksu kotiin säästää sinua maksamasta yksityistä asuntolainavakuutusta tai PMI. (PMI maksaa tyypillisesti 0,5–1 prosenttia koko lainasummasta vuosittain, vaikka se maksetaan yleisimmin kuukausipalkkiona. PMI: n tarjoavat yksityiset vakuutusyhtiöt, mutta lainanantajasi järjestää ne.) Mutta hengähdä rauhallisesti: Voit silti ostaa kodin, jonka luottotiedot ovat paljon pienemmät ja käsiraha pienempi. Aivan kuten yksi esimerkki - koska siellä on paljon laina -vaihtoehtoja [HUOMAUTUS: LINKKI MUIHIN PAKETTITARINOIHIN] - luottokelpoisuutesi voi olla jopa 500 FHA laina (valtion tukema asuntolaina, jonka vakuuttaa liittovaltion asuntohallinto) niin kauan kuin lasket 10 prosenttia tai se voi olla 580, jos pudotat 3,5 prosenttia, selittää Ignacio Rodriguez Westsiden kiinteistötoimiston kanssa Malibussa, Kaliforniassa. Perinteisillä lainoilla tavoittelet vähintään 620 luottopistettä.

Idea tässä? Älä anna täydellisen olla hyvän vihollinen! Markkinoiden kasvu voi ylittää sinut, jos odotat vuosia kerätäksesi tarpeeksi 20 prosentin ennakkomaksuun säästötililläsi tai luottotietosi noustakseen poikkeukselliseen luokkaan.

Säästäminen ennakkomaksua varten

Riippumatta siitä, onko käsirahasi tavoite 3,5 prosenttia vai 20 prosenttia, haluat alkaa säästää rahaa mahdollisimman pian. "Ihannetapauksessa se on tilillä, joka ansaitsee korkoa", sanoo New York City Broker Lindsay Barton Barrett ja Douglas Elliman.

Harkitse keskustelua taloudellisen neuvonantajan kanssa strategiastasi maksaa korkean koron lainat ja säästää samalla kotiin. Markkinatilanteesta riippuen voi olla järkevää ostaa asunto ennen muita velkoja -ähNämä ärsyttävät opintolainat maksetaan pois, jotta voit rakentaa omaa pääomaa ja saada omaisuuden, jonka arvo voi kasvaa ajan myötä, Barton Barrett sanoo.

Luoton rakentaminen

Mitä tulee luottoon, sinulla on oikeus lain mukaan, a ilmainen luottotieto joka vuosi. Tämä raportti ei todellakaan kerro sinulle pisteitäsi (jotka voivat vaihdella kolmen toimiston välillä), mutta se auttaa sinua määrittämään kaiken, mikä laskee pisteitäsi. Joka viidellä ihmisellä on virheitä heidän luotollaan raportti, Federal Trade Commissionin mukaan, joten sinun on saatava korjattava kaikki virheet ennen kuin aloitat asuntolainan ostamisen. Voit seurata todellisia luottotuloksiasi ilmaisilla online -pisteet, kuten Credit Karma. Tai monilla pankeilla ja luottokorttiyhtiöillä on ilmaiset luottotietojen seurantajärjestelmät, jotka on integroitu verkkotiliin.

Nyt on myös hyvä aika antaa luotollesi pieni TLC. Jatkuvasti ajoissa suoritettavien maksujen suorittaminen on paras asia, jonka voit tehdä luottotietojesi saavuttamiseksi. Voit antaa sille nopean lisämaksun maksamalla luottokorttitilit alas, joten käyttöasteesi jokaisella kortilla on enintään 30 prosenttia-mikä tarkoittaa, että jos sinulla on 1000 dollarin raja, pidä saldosi alle 330 dollarin todistaaksesi velkojille, ettet ylitä sinä itse.

---

2. Nappaa esivalintakirje

Ennen kuin alat katsella koteja, sinun kannattaa hankkia esivalintakirje, jossa todetaan, että lainanantaja on alustavasti valmis lainaamaan sinulle tiettyyn pisteeseen saakka. Tämä osoittaa kiinteistönvälittäjille, että olet tosissasi ostamassa, et vain katsomassa asuntoja huvin vuoksi. Esivalintakirje auttaa myös asettamaan budjetin ja kaventamaan hintaluokassa olevia asuntoja, sanoo New Yorkin kiinteistönvälittäjä Rebecca Blacker Warburgin kiinteistön kanssa.

Muistettavaa: Esivalinta on vauvan askel kohti lainaa. Ilmoitat itse luottotietojesi ja tulojesi tiedot, ja lainanantaja puolestaan ​​antaa sinulle käsityksen siitä, kuinka paljon sinulla on varaa. Ennakkohyväksynnän saaminen on kuitenkin paljon perusteellisempi prosessi ja vie sinut lähemmäs päätöstaulukkoa: Silloin tiedot tuloistasi ja luottotietosi tarkistetaan. Siitä lisää, alla.

---

3. Palkkaa kiinteistönvälittäjä

Ajattele kiinteistönvälittäjääsi kodinostotiimisi kapteenina. Tämän vuoksi haluat palkata asiamiehen, joka voi lähettää voimakkaita suosituksia asuntolainavälittäjille, kiinteistölakimiehille ja kotitarkastusalan ammattilaisille, sanoo New Yorkin agenttiagentti Kemdi Anosike Warburgin kiinteistöstä. "Mikä tärkeintä, tarvitset kiinteistönvälittäjän, joka kuuntelee sinua ja ymmärtää tarpeesi", Anosike sanoo.

On hyvä haastatella muutamia, kunnes löydät sopivan sopivuuden. Muutamia kysymyksiä, joita kannattaa harkita:

• Kuinka monen muun asiakkaan kanssa työskentelet tällä hetkellä?
• Kuinka kauan olet työskennellyt tällä alalla ja kuinka hyvin tunnet lähiöt?
• Mikä on kapeasi? (Jotkut agentit voivat olla ylpeitä työskennellessään esimerkiksi ensimmäisten asunnonostajien kanssa.)
• Voitko jakaa joitain viittauksia?

Ja arvaa mitä? Et todennäköisesti joudu maksamaan kiinteistönvälittäjältäsi. Se on myyjä, joka kattaa useimmiten sekä ostajan että myyjän edustajien palkkiot, selittää kiinteistönvälittäjä Joan Pallone Pallone ja Associates paikassa Broomfield, Colorado. On joitakin harvinaisia ​​poikkeuksia, joissa ostaja maksaa oman edustajansa provisiot, kuten silloin, kun asunto on myytävänä omistajalle.

---

4. Hanki ennalta hyväksytty asuntolaina

Sinusta tulee vahva ostaja, jos olet etukäteen hyväksynyt asuntolainan ennen aloitat talonmetsästyksen ja tarjousten esittämisen. "Usein" täydelliset kodit "ovat markkinoilla alle muutaman päivän", sanoo Stevie Rangel, Los Angelesin Kalifornian Compass -agentti. Et halua ryhtyä saamaan ennakkohyväksyntää, kun muut ostajat lähettävät tarjouksia. Monet myyjät ei ota vastaan ​​tarjouksia mahdollisilta ostajilta, joilla ei vielä ole rahoitusta.

Tämän vaiheen aikana, joka on muodollisempi ja perusteellisempi kuin esivalinta, luovutat lainaajallesi paljon asiakirjoja, kuten W2: t, palkkiot, tiliotteet ja veroilmoitukset. Järjestä paperityösi ja ole valmis menemään.

---

5. Aloitetaan talonmetsästys

Tässä vaiheessa sinulla on budjetti mielessä ja olet ilmoittanut kiinteistönvälittäjälle, mikä on tärkeää olet kotihaussa-olipa kyseessä koirasi suuri takapiha, lyhyt työmatka tai käveleminen kaappi.

Kun matkustat koteihin tai aiot avata taloja, tuo muistikirja, jotta voit seurata kunkin kiinteistön etuja ja haittoja. Se on vaikeaa, mutta älä häiritse helposti korjattavia vikoja, kuten Cookie Monsterin sininen makuuhuone tai tylsät rakentajatason rintavalot. Kiinnitä huomiota asioihin, joita on vaikeampi käsitellä, kuten vedenpaineeseen ja luonnonvalon määrään.

Se voi olla rakkautta ensimmäisellä kotikierroksella tai joutua näkemään muutamia kymmeniä koteja ennen kuin löydät oikean. Keskimääräinen ostaja katsoo tyypillisesti 10 asuntoa 10 viikon aikana raportti kansalliselta kiinteistönvälittäjien liitolta.

---

6. Tehdä tarjous

Sinut on etukäteen hyväksytty asuntolainaan ja kiinteistönvälittäjäsi löysi kiinteistön, josta pidät. On aika tehdä tarjous!

Kiinteistönvälittäjälläsi on "komppeja", jotka osoittavat, mitä muita asuntoja alueella on myyty, ja auttavat ilmoittamaan tarjouksestasi. Usein ensiasunnon ostajat ovat tarpeettoman huolissaan siitä, että maksavat liikaa asunnosta, sanoo Angela Carrasco, kiinteistönvälittäjä, joka sijaitsee Los Felizissä, Kaliforniassa. Ja yleinen virhe ensimmäistä kertaa ostajien tekemässä on liian alhainen, varoituksia Daniele Kurzweil, lisensoitu kiinteistöjen myyjä Friedman -tiimin kanssa Compassissa NYC: ssä. Vaikka olet kuullut, että markkinasi suosii ostajia, et todennäköisesti silti halua tulla listahinnan alapuolelle. "Tämän taktiikan ongelma on, että myyjä ei näe sinua vakavana", Kurzweil sanoo.

Mutta on olemassa joitakin suojatoimia sen varmistamiseksi, ettet maksa liikaa, selittää Carrasco, kunhan et luopu ennakoimattomista kuluista. ”Todellisuus on, että kauppa ei pääty, eli lainanantaja ei hyväksy lainaa, jos koti ei arvioi”, Carrasco sanoo. (Lisää ennakkoarvioista ja arvioista pian!)

Jos todella rakastuit kotiisi ja olet kilpailluilla markkinoilla, voit makeuttaa tarjouksesi ostajan kirjeellä, joka auttaa sinua ilmaisemaan, miksi olet kiinnostunut kodista henkilökohtaisesti, sanoo Beatrice de Jong, Los Angelesin kiinteistönvälittäjä ja kuluttajatrendit asiantuntija paikassa Avoin ovi. ”Parhaat tarjouskirjeet keskittyvät kodin osa -alueisiin, joista pidät, ja kohteliaisuudet myyjille heidän puolestaan makuun tai tapaan, jolla he ovat ylläpitäneet kotia, ja osoita heille, että olet sitoutunut sujuvaan sulkemiseen, hän sanoo.

Kun teet tarjouksen, myyjä vaatii yleensä "tosissaan rahaa" sopimuksen solmimiseksi. "Vakava rahatalletus on merkki vilpittömästä uskosta ostajan puolesta, että hän suhtautuu vakavasti kotiin ja on valmis ottamaan pelin mukaan", sanoo Salt Lake City, Utahin kiinteistönvälittäjä. Jen Horner ja RE/Max Masters. Tarvittavan vakavan rahan määrä voi vaihdella sopimuksen, myyjän mieltymysten sekä kaupungin tai osavaltion mukaan, Horner selittää. Yleensä talletus laskee 1 prosentista 5 prosenttiin kodin ostohinnasta, hän sanoo. Ostaja voi saada rahansa takaisin, jos myynti ei toteudu sopimuksen ehdoissa mainitun syyn takia. Jotkut yleiset sopimusehdot, jotka suojaavat ostajia ja antavat heille mahdollisuuden luopua ostosta, liittyvät kotitarkastuksiin, rahoitukseen, joka putoaa läpi, ja kotiarvioihin, jotka ovat liian alhaisia.

Kun olet tehnyt tarjouksen, myyjä hyväksyy, tekee vastatarjouksen tai hylkää sen.

---

7. Hanki tarkastus

Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi, on aika tarkistaa koti. Lähes kaikkiin tarjouksiin sisältyy "kotitarkastusvaraus", jonka avulla ostaja voi vetäytyä kaupasta, jos tarkastustuloksissa on merkittäviä ongelmia.

Tarkastaja etsii kaikenlaisia ​​ongelmia, joita kodilla mahdollisesti voi olla, perustuksesta aina kattoon, mukaan lukien esimerkiksi vialliset johdotukset tai homeen kasvun merkit.

Tavallinen kotitarkastus, mukaan Amerikan kotitarkastajien yhdistys, sisältää kattavan katsauksen seuraaviin:

• Lämmitysjärjestelmä
• Keski -ilmastointijärjestelmä
• Putkityöt sisätiloissa
• Sähköjärjestelmät
• Katto ja ullakko
• Seinät, katot ja lattiat
• Ikkunat ja ovet
• Säätiö
• Kellari

Kotitarkastajat etsivät ongelmia, jotka voivat aiheuttaa turvallisuusongelmia, mutta he eivät ole huolissaan kosmeettisista ongelmista. He raportoivat jotain halkeamaa siirtokunnassa, mutta eivät huomaa huolimatonta maalaustyötä.

Ostajat maksavat kotitarkastuksista suurimman osan ajasta, selittää Kiinteistönvälittäjä Kelly Malloy, Windermere Real Estate Seattlessa. Hän suosittelee lisäämään viemärialuetta, joka tutkii ulkoisia putkistoja. Yhdessä tämä maksaa 700–800 dollaria, mutta voi vaihdella markkinasi tai kodin koon mukaan.

Sopimuksestasi riippuen sinä - ostaja - voit pyytää myyjää tekemään korjauksia tarkastuksen perusteella tai antamaan sinulle luoton, jotta voit saada korjaukset valmiiksi. Ennen kuin pääset sulkupöytään, luovutat rahasi ja allekirjoitat paperit, sinulla on mahdollisuus tehdä viimeinen läpikäynti varmistaaksesi, että kaikki korjattava on käsitelty. Jos mahdollista, ajoita tämä myyjien muuton jälkeen - siltä varalta, että muuttajat aiheuttavat vahinkoa.

Joskus kauppa kuitenkin kaatuu - ehkä liian monta punaista lippua ilmestyi kotitarkastuksen aikana ja myyjä on halukas tai kykenevä tekemään työn, Malloy selittää. Vaikka se saattaa pistä hieman, luota prosessiin, hän neuvoo. Kotisi on ulkona!

---

8. Hanki arvio

Seuraavaksi on arvio, joka vaaditaan, jos otat asuntolainan, mutta siitä voidaan luopua käteismaksussa. Tämän aikana lisensoitu arvioija tulee kotiin ja tekee perusteellisen kävelyn kodin läpi määrittääkseen, kuinka paljon se kannattaa. Arvioijasi tutkii, mihin lähialueen vastaaviin koteihin myytiin äskettäin sekä mitä tahansa remontit tai päivitykset, joilla voi olla lisäarvoa kotiin, ja huomioimalla sen kunto omaisuutta. Pohjimmiltaan arvioija yrittää varmistaa, että sopimushinta on oikeudenmukainen paitsi ostajalle ja myyjälle myös lainanantajalle. Jos arvio on alempi kuin sopimushinta, lainanantaja ei hyväksy lainaa.

Jopa usean tarjouksen tilanteessa omistajan on pidettävä arviointi mielessä, selittää Brandy Grell, Associate at RE/MAX -ammattilaiset Stillwaterissa, Minnesotassa. Jos tarjoat 230 000 dollaria ja kodin arvo on 210 000 dollaria, tämä ylimääräinen 20 000 dollaria on kerättävä. "Pankki lainaa vain sen arvon, jonka uskoo kodin arvoiseksi", Grell sanoo.

Tässä vaiheessa voi esiintyä useita skenaarioita. Paras skenaario ostajille? Myyjä neuvottelee uudelleen niin, että myyntihinta on arvioinnin mukainen. Toinen vaihtoehto on sijoittaa enemmän rahaa käsirahaan, jotta voidaan korvata kuilu asunnon arvioidun ja sen ostamisen välillä. Lisäksi sopimuksessasi oleva kodin arviointitapahtuma sallii sinun poistua sopimuksesta, jos arviointi on alhainen, ja saat rahat takaisin.

---

9. Suuntaa sulkupöytään

Laita samppanja jäälle: olet kotiverkossa. Tosin se on voinut viedä hieman kauemmin kuin odotit. Asuntolainan sulkeminen kestää keskimäärin 45 päivää lainaohjelmistoyhtiö Ellie Mae, mutta suunnilleen joka kolmas sulkeminen viivästyy. Takautumiset, jotka voivat pidentää sulkemispäivääsi tai vaatia sinun siirtämistä uudelleen, voivat sisältää tarkastuksen tai arvioinnin ongelmia tai luoton vaihtelua, joka muuttaa lainaehtojasi. Voit välttää tämän tekemättä mitään, mikä vaikuttaisi luotto- tai velkasuhde-suhteeseesi, kuten maksukortin maksaminen tai autolainan ottaminen.

Vähintään kolme arkipäivää ennen sulkemista saat "Päätöslauselma”, Viiden sivun asiakirja, joka sisältää lainaehdot ja luettelon sulkemiseen liittyvistä maksuista.

Sulkukustannukset ovat tyypillisesti noin 2–5 prosenttia lainasta, joten jos ostat asunnon 250 000 dollarilla, odota sulkemiskustannusten olevan 5 000–12 500 dollaria. Voit maksaa tämän omasta taskustasi tai voit mahdollisesti käyttää sitä lainaasi, mutta muista, että jos teet jälkimmäisen, maksat siitä korkoa. Jotkut yhteiset sulkemiskulut sisältävät maksut arvioinnista, lainan myöntämisestä, omistushausta sekä ennakkoon maksetut kulut, kuten kiinteistöverot, asunnon vakuutus ja korot ensimmäisen maksun erääntymiseen saakka.

Sulkemisen yhteydessä allekirjoitat kaikki asuntolainasi edellyttämät asiakirjat, luovutat kassasekin käsirahaasi ja muita maksuja varten ja saat avaimet uuteen paikkaan. Jotkut valtiot edellyttävät, että asianajaja osallistuu kiinteistökauppoihin tai on läsnä sulkemisen yhteydessä. Ostajat haluavat usein työskennellä asianajajan kanssa lisäsuojana, jos myynnillä on komplikaatioita, kuten asunnon ostaminen tulva -alueelta tai suljetun kodin ostaminen.

Lainasi ehdoista riippuen saatat joutua luomaan myös sulkutilin. Pohjimmiltaan tämä pitää rahat tallessa, kunnes ne erääntyvät, ja asuntolainojen yhteydessä se voidaan käyttää maksaa kiinteistöveroista, asunnon vakuutuksista ja HOA-maksuista, kertoo Nora Apsel, Morty. Pankki kerää sinulta ennakkomaksun ja sitten maksat tilillesi kuukausittain laina -ajan, Apsel sanoo. Tämä virtaviivaistaa maksuja, mutta auttaa myös suojelemaan lainanantajaa, jotta kotiasi ei suljeta maksamattomien kiinteistöverojen takia, kuten tämä kaveri, joka menetti kotinsa maksamatta 8,41 dollaria!

Kun olet sulkenut, on aika sabroida tuo samppanja ja rullata "kodikas makea koti" -matto. Olet asunnonomistaja!

Tämän sisällön on luonut ja ylläpitänyt kolmas osapuoli, ja se tuodaan tälle sivulle auttaakseen käyttäjiä antamaan sähköpostiosoitteensa. Saatat löytää lisätietoja tästä ja vastaavasta sisällöstä osoitteesta piano.io.