Leimautuneiden kiinteistöjen asuntojen julkistamislainsäädäntö

Täysi haastattelu Eric Goldmanin kanssa on House Beautifulin kummitustalo-podcastin toisessa kaudella 2, jaksossa 2, Pimeä talo. Kuuntele jakso tässä.

Vaikka osavaltioiden tiedonantolainsäädäntö vaihtelee suuresti osavaltioittain, useimmat ihmiset ovat sitä mieltä, että sen pitäisi olla vakiokäytäntö kodin myynti: Sinun on ilmoitettava, onko lyijypohjaista maalia esimerkiksi ennen vuotta 1978 rakennetuissa kiinteistöissä ja jollain tasolla Korjaushistoriaa koskeva tieto on yleinen paljastaminen eri osavaltioissa, kuten myös ilmeinen fyysinen vahinko, josta voi tulla vaarallinen. Mutta entä jos kiinteistössä tapahtuu jotain pahaa ei jättääkö fyysisen jäljen?

Kiinteistöalan terminologiassa a leimattu omaisuus määritellään kiinteistöksi, jonka luonnetta tai kuntoa on muutettu ja joka on siten vaarassa joutua hylätyksi vuokralaisten ja ostajien toimesta, jotka pitävät sitä psyykkisesti tai emotionaalisesti puutteellisena. Yleisimmät leimaavat tapahtumat ovat murha, väkivaltarikollisuus tai kuolema. Joten olipa joku tai ei

uskoo haamuihin tai loukussa olevaa energiaa missä tahansa kirjaimellisessa mielessä, huonoilla fiiliksillä on väliä, ja kiinteistöä voi ahdistaa huono maine. Ja tällaisilla kiinteistöillä saattaa olla lakisääteinen velvollisuus paljastaa maine, riippuen muutamista tekijöistä.

Se tosiasia, että lakeja on annettu käsittelemään leimattujen kiinteistöjen ongelmaa ja miten niitä tulisi käsitellä, viittaa siihen, että yleisö tekee välittää kiinteistön maineesta. Puhuimme siis Santa Claran yliopiston lakitutkijan ja professori Eric Goldmanin kanssa avataksemme konseptin hieman pidemmälle. Lue alta lisää leimautuneiden kiinteistöjen alasta sekä julkistamistilaeista.

Asuinalueiden tiedonantolainsäädäntö

Asuinalueita koskevat tiedonantolait ovat hyvin monimutkainen lakialue – ehkä siksi, että ne vaihtelevat niin suuresti osavaltioittain. Joissakin osavaltioissa myyjä on velvollinen paljastamaan tiedot riippumatta siitä, kysyykö ostaja koskaan – ja vaikka kiinteistö olisi tarkastettu. Esimerkiksi Alaskassa listausagentin "täytyy paljastaa kaikki tunnetut murhat tai itsemurhat viimeisen vuoden aikana. Jos edustaja ei ole tietoinen, he eivät ole vastuussa." Mainessa "agentti tarvitsee myyjältä kirjallisen luvan paljastaakseen tietoja ostajalle, jos he tiedustelevat", ja Montanan osavaltion laki "kieltää agentin paljastamasta itsemurhia tai rikoksia", mukaan Spaulding Decon, dekontaminaatiopalvelu, joka tarjoaa rikospaikat, hamstrausta ja laboratoriopuhdistusta. Itse asiassa osavaltioiden tiedonantolait ovat usein ristiriidassa keskenään.

"Luulen, että se on itse asiassa heijastus mielipiteiden kidutetusta luonteesta", joita esiintyy leimautuneissa omaisuusasioissa, Goldman pohtii. "Tuomarit eivät aina ole samaa mieltä siitä, mitä tulee paljastaa. Ja osavaltioiden lainsäätäjät ovat hyväksyneet lakeja, joiden mukaan on aikoja, jolloin sinun täytyy paljastaa, tai joskus sinun ei ole velvollinen paljastamaan, eikä niitäkään lakeja ole yhdenmukaistettu. Todellisuus on siis, että nämä ovat yksinkertaisia ​​kysymyksiä, mitä myyjän on kerrottava ja milloin, ja silti vastaukset vaihtelevat villisti eri lainkäyttöalueilla ja tietyntyyppisten tosiasioiden mukaan paljastettu."

Jopa tiukimmassa julkistamislain osavaltiossa Kaliforniassa on parametreja. Kolmen vuoden jälkeen kuolemaa ei tarvitse paljastaa. "Jossain täytyy olla raja, eikö niin? Täytyy vain olla perusteet sanoa, että [myyjänä] en ole vastuussa siitä, että kodit ovat olleet olemassa 150 vuotta ja ihmiset ovat varmasti kuolleet niihin", Goldman sanoo.

Piilevä vs. Patenttivirheet

On tärkeää ymmärtää ero patenttien ja piilevien vikojen välillä, kun avaat paljastamislakeja. "Patenttivirheet ovat [fyysisiä] asioita, joiden pitäisi näkyä tavallisessa kiinteistötarkastuksessa", Goldman selittää. Kiinteistöntarkastaja vierailee kotona ja kirjoittaa raportin, jossa ilmoitetaan mahdolliset kiinteistön ongelmat. Useimmat ostajat valitsevat kiinteistön tarkastuksen, mutta he voivat halutessaan luopua kiinteistön tarkastuksesta ja jos he sulkevat myynnin, mikä tahansa aiemmin paljastettu on nyt heidän vastuullaan uutena omistajia.

Joskus myyjä todella suorittaa tarkastuksen itse. "Täällä Kaliforniassa, missä meillä on melko kuumat kiinteistömarkkinat, ei todellakaan ole harvinaista, että myyjä tekee kiinteistön tarkastuksen ja toimittaa sen kaikille potentiaaliset ostajat ennen kuin he tekevät tarjouksensa nopeuttaakseen prosessia ja poistaakseen joitain mahdollisia tekijöitä, joita ostaja saattaa sisällyttää tarjoukseen", Goldman muistiinpanoja.

Piilevät viat sen sijaan ovat asioita, joita "kiinteistöntarkastaja ei ehkä löydä tavanomaisen huolenpidon yhteydessä. Mutta jos myyjä tietää piilevistä puutteista, joita kiinteistönohjaaja ei löydä ja joita ostaja ei näkisi, häntä voidaan vaatia paljastamaan ne myöntävästi", Goldman lisää.

Miksi piilevällä vialla on merkitystä? Ei-fyysiset ongelmat voivat silti vaikuttaa ostajan halukkuuteen ostaa kiinteistö, yksinkertainen ja yksinkertainen. Murhan yhteydessä myyjä voi tietää, että ostaja ei ole tietoinen tästä tapahtumasta, mutta jos hän tiesi, hän voi pitää sitä kodin aineellisena kunnona.

Ovatko jotkut stigmat parempia kuin toiset?

Kiinteistöä kummitteleva haamu on leima, joka saattaa vaikuttaa omaisuuteen, mutta sen todistaminen on vaikeampaa kuin tosiasiallinen tapahtuma, kuten paikan päällä tapahtuva kuolema tai murha. Sellaisenaan on harvinaista, että omaisuus tunnustetaan leimautuneeksi havaitun paranormaalin toiminnan vuoksi oikeudellisessa yhteydessä koska on vaikeampaa hankkia luotettavia ja uskottavia todisteita, jotka voitaisiin esittää oikeudessa, Goldman selittää. Tietenkin on poikkeuksia", kuten Stambovsky vs. Ackley tapaus, jossa tuomari yritti löytää oikeudenmukaisen ratkaisun hyvin erityisten olosuhteiden perusteella.

Mielenkiintoista on, että toisinaan päinvastoin on totta, että leimattu omaisuus voi todella olla arvokas lisää synkän historiansa takia. Kodin markkinointi kummittelevana "voi houkutella pieniä, mutta mahdollisesti erittäin tuottoisia markkinoita", Goldman sanoo. Mutta on myös joitain hankalia paljastamislakeja, jotka tekevät siitäkin monimutkaista. Jos välittäjä halusi markkinoida taloa kummittelevaksi, hänen on myös kyettävä dokumentoimaan ilmiö tai olemaan ylilupaamatta kodin kummitusta. "En usko, että useimmat välittäjät ovat luottavaisia ​​antaessaan tällaisen ilmoituksen, koska he eivät voi taata, että haamut ovat edelleen siellä eivätkä he todellakaan voi vahvistaa menneisyyttä." Sen sijaan heidän olisi muotoiltava se tavalla, joka on enemmän spekulatiivista tai tarjota pätevä paljastaminen.

"Jos talo mainostettiin kummittelevaksi ja siitä tuli osa kauppaa, ja sitten itse asiassa se ei kummittele, se on vain suoraan väärää mainontaa tai petosta tai väärää tietoa kiinteistön arvosta ja kunnosta", Goldman sanoo. "On olemassa joukko oikeudellisia doktriineja, jotka tarjoaisivat ostajalle oikeuskeinon näissä olosuhteissa. Tämä on yksi syistä, miksi välittäjät eivät todennäköisesti sano, että talossa kummittelee, koska he eivät halua laittaa heidän ammatillisen maineensa ja taloutensa väitteen takana, jota he eivät välttämättä usko voivansa vahvista."

Vinkkejä myyjille ja ostajille

Kiinteistöjen julkistamislainsäädäntö on selvästikin erittäin monimutkainen ja vaikea navigoida sekä ostajalle että myyjälle, olipa kiinteistö "leimattu" tai ei. Pyysimme Goldmania jakamaan parhaat neuvonsa kaikille osapuolille. Tässä on hänen viisi tärkeintä vinkkiään:

• Ensinnäkin on parasta työskennellä luotettavan kiinteistönvälittäjän kanssa, joka auttaa sinua navigoimaan paljastamislakien monimutkaisessa maailmassa, varsinkin jos sinulla ei ole kokemusta kiinteistöistä.
• Digitaaliaika on helpottanut ostajan pääsyä tietoihin, joten käytä niitä hyödyksesi ja Googlea minkä tahansa ostamasi kiinteistön osoite.
• Ostajana esitä kysymyksiä asioista, jotka ovat sinulle tärkeitä. Myyjien on mahdotonta ennustaa kaikkia ostajille tärkeitä asioita, joten jos olet ostaja, sinun on puolustettava itseäsi.
• Listautumisagenttina tai myyjänä, jos olet epävarma, paljasta (riippuen siitä, missä tilassa olet!), mutta tee vain lupauksia, jotka voit pitää.
• Dokumentoi kaikki paljastukset. "Jos se ei ole kirjallinen, siitä tulee paljon vähemmän todennäköisesti seurauksia, kaikki pitäisi dokumentoida", Goldman sanoo.

---

Haluatko kuulla syvällisempiä haamutarinoita leimatuista kiinteistöistä sekä Eric Goldmanin neuvoja paljastamiseen? Kuunnella Pimeä talo.