Kupnja kućnog kontrolnog popisa za prvog kupca

Koketirali ste s idejom vlasništva nad kućom. Možda je Zillow postao jedno od vaših najčešće posjećivanih web mjesta, ili ste neobavezno upali na neka otvorene kuće IRL, vodili financijske scenarije na hipotekarnom kalkulatoru i uživali u pregledavanju pločica uzorci. Ali sada se pitate kako prijeći od "volio bih jednog dana posjedovati svoju kuću" do zapravo uzimanja hipoteke, kupnje kuće i postavljanja tih pločica podzemne željeznice.

Nema sumnje, kupnja kuće velika je financijska odluka - vjerojatno najveća u vašem životu. Od poznavanja važne razlike između predkvalifikacije i unaprijed odobrenja do razumijevanja stvari poput nepredviđenih okolnosti procjene i deponiranja, proces može biti zastrašujući. Dodajte tome i emocionalni rolerkoster koji pronalazi dom iz snova i čeka da čuje vašu ponudu.

Razbijanje procesa kupnje kuće na korake čini ga mnogo lakšim za upravljanje. Evo vodiča za kupnju kuće, korak po korak, uz stručnu podršku.

1. Dovedite svoje financije u red

U ovoj se ranoj fazi pozicionirajte kao snažan, kvalificiran kupac štedeći za predujam i dobivajući svoj kredit u vrhunskom obliku.

Financijska slika svakog kupca bit će jedinstvena. Da, kreditni rezultat od 740 ili više nagrađuje vas najboljim kamatama i umanjuje uplata od 20 posto ili više u dom spasit će vas od plaćanja privatnog hipotekarnog osiguranja, ili PMI. (PMI obično košta 0,5 do 1 posto ukupnog iznosa kredita na godišnjoj razini, iako se najčešće plaća kao mjesečna premija. PMI osiguravaju privatna osiguravajuća društva, ali ih je dogovorio vaš zajmodavac.) Ali, dišite: Još uvijek možete kupiti kuću s mnogo nižim kreditnim rezultatom i daleko manjom kaparom. Baš kao jedan primjer - budući da postoji mnogo mogućnosti kreditiranja (NAPOMENA: POVEZITE SE NA JEDNU OD DRUGIH PRIČA PAKETA) - vaš kreditni rezultat može biti čak 500 za Zajam FHA (hipoteka koju podržava Vlada osigurana od Federalne stambene uprave) pod uvjetom da odložite 10 posto, ili može biti 580 ako oduzmete 3,5 posto, objašnjava Ignacio Rodriguez s Westside Estate Agency u Malibuu u Kaliforniji. S konvencionalnim kreditima težit ćete kreditnoj ocjeni od najmanje 620.

Ideja ovdje? Ne dopustite da savršeni bude neprijatelj dobra! Rast tržišta mogao bi vas nadmašiti ako godinama čekate da skupite dovoljno za 20 posto predujma na svom štednom računu ili da vaš kreditni rezultat pređe u iznimnu kategoriju.

Štednja za predujam

Bez obzira na to je li vaš cilj za predujam 3,5 ili 20 posto, htjet ćete početi štedjeti novac što je prije moguće. "U idealnom slučaju, to je na računu koji zarađuje kamate", kaže New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglasa Ellimana.

Razmislite o tome da razgovarate s financijskim savjetnikom o svojoj strategiji otplate kredita s visokim kamatama, a istovremeno uštedite za dom. Ovisno o tržišnim uvjetima, moglo bi biti apsolutno smisleno kupiti kuću prije ostalih dugova -ajme, ti dosadni studentski zajmovi! - isplaćuju se kako biste mogli izgraditi kapital i imati imovinu koja s vremenom može procijeniti vrijednost, kaže Barton Barrett.

Izgradnja vašeg kredita

Što se kredita tiče, imate pravo, po zakonu, do a besplatno kreditno izvješće svake godine. Ovo vam izvješće zapravo neće reći vaše ocjene (koje bi se mogle razlikovati među tri biroa), ali pomoći će vam da odredite sve što vam smanjuje rezultat. Jedna od pet osoba ima njihove greške izvješće, prema Federalnom povjerenstvu za trgovinu, pa ćete htjeti riješiti sve pogreške prije nego što počnete kupovati hipoteku. Možete pratiti svoje stvarne kreditne rezultate pomoću besplatnih internetskih alata za praćenje rezultata poput Credit Karma. Ili, mnoge banke i tvrtke za izdavanje kreditnih kartica imaju besplatne alate za praćenje kreditnih rezultata integrirane u internetski račun.

Sada je i dobro vrijeme da malo priznate svoj TLC. Dosljedno plaćanje na vrijeme najbolja je stvar koju možete učiniti za svoj kreditni rezultat. Možete ga brzo pojačati ako platite stanje na kreditnoj kartici tako da vaša iskorištenost na svakoj kartici nije veća od 30 posto-to znači, ako imate ograničenje od 1000 USD, držite stanje ispod 330 USD kako biste dokazali vjerovnicima da niste pretjerano produžili sami.

---

2. Nabavite pismo pretkvalifikacije

Prije nego počnete tražiti kuće, htjet ćete nabaviti pismo pretkvalifikacije, u kojem se navodi da je zajmodavac uvjetno spreman posuditi vam do određene točke. To agentima za nekretnine signalizira da ozbiljno kupujete, a ne samo da gledate kuće radi zabave. Pismo o pretkvalifikaciji također će vam pomoći da odredite svoj proračun i suzite koje će kuće biti u vašem cjenovnom rasponu, kaže agentica za nekretnine iz New Yorka Rebecca Blacker s Warburg Realty.

Nešto što treba imati na umu: Prekvalifikacija je mali korak prema zajmu. Sami prijavljujete podatke o svojoj kreditnoj sposobnosti i prihodima, a zajmodavac će vam dati ideju o tome koliko si možete priuštiti. Unaprijed odobrenje je, međutim, mnogo temeljitiji proces i približit će vas završnoj tablici: tada se provjeravaju ti podaci o vašim prihodima i vašim kreditnim rezultatima. Više o tome, u nastavku.

---

3. Unajmite agenta za nekretnine

Zamislite svog agenta za nekretnine kao kapetana vašeg tima za kupnju kuće. Zbog toga ćete htjeti angažirati agenta koji može dati snažne preporuke za hipotekarne posrednike, odvjetnike za nekretnine i stručnjake za kućnu inspekciju, kaže agentica iz New Yorka Kemdi Anosike Warburg Realty. "Ono što je najvažnije, potreban vam je agent za nekretnine koji će vas saslušati i razumjeti vaše potrebe", kaže Anosike.

U redu je intervjuirati nekoliko dok ne nađete prikladnu opciju. Neka pitanja koja treba razmotriti postavljati:

• S koliko drugih klijenata trenutno radite?
• Koliko dugo radite na ovom području i koliko dobro poznajete susjedstva?
• Koja je vaša niša? (Neki se agenti mogu ponositi radom na primjer s kupcima prve kuće)
• Možete li podijeliti neke reference?

Oh, i pogodite što? Vjerojatno nećete biti na udici zbog plaćanja svog agenta za nekretnine. Prodavač je taj koji najčešće pokriva troškove provizije i za kupčeve i za prodajne predstavnike, objašnjava Joan Pallone, agentica za nekretnine Pallone i suradnici u Broomfieldu, Colorado. Postoje rijetke iznimke kada bi kupac platio proviziju vlastitog agenta, primjerice kada kuću prodaje vlasnik.

---

4. Prethodno odobrenje za hipoteku

Pozicionirat ćete se kao snažan kupac ako ste prethodno odobrili hipoteku prije započnete lov na kuće i dajete ponude. "Često su" savršeni domovi "na tržištu manje od nekoliko dana", kaže Stevie Rangel, agent tvrtke Compass u Los Angelesu u Kaliforniji. Ne želite se truditi da biste dobili prethodno odobrenje dok drugi kupci podnose ponude. Mnogi prodavači neće primati ponude od potencijalnih kupaca koji još nemaju financiranje.

Tijekom ovog koraka, koji je formalniji i temeljitiji od pretkvalifikacije, svom ćete zajmodavcu predati mnogo dokumenata, poput W2, paystub-ova, bankovnih izvoda i poreznih prijava. Neka vam papiri budu organizirani i spremni za rad.

---

5. Neka lov na kuće počne

U ovoj fazi imate na umu proračun i svom agentu za nekretnine priopćili ste što je važno vi u kućnoj potrazi-bilo da je to veliko dvorište za vašeg psa, kratko putovanje na posao ili šetnja ormar.

Dok obilazite kuće ili idete na otvorene, ponesite bilježnicu kako biste pratili prednosti i nedostatke svake nekretnine. Teško je, ali nemojte se ometati zbog nedostataka koji se lako mogu popraviti, poput spavaće sobe plave spavaće sobe Cookie Monster ili dosadnih svjetala za gradnju. Obratite pažnju na stvari koje će biti teže riješiti, poput pritiska vode i količine prirodnog svjetla.

To bi mogla biti ljubav na prvom obilasku kuće ili biste mogli vidjeti nekoliko desetaka domova prije nego što pronađete pravu. Prema a izvješće iz Nacionalnog udruženja nekretnina.

---

6. Dati ponudu

Unaprijed ste odobrili hipoteku i vaš je agent za nekretnine pronašao nekretninu koju volite. Vrijeme je za ponudu!

Vaš agent za nekretnine imat će "kompresore" koji pokazuju za što su se prodavali drugi domovi na tom području i pomoći će vam u informiranju vaše ponude. Često će prvi kupci kuće biti nepotrebno zabrinuti hoće li previše platiti za kuću, kaže Angela Carrasco, agent za nekretnine sa sjedištem u Los Felizu u Kaliforniji. Uobičajena pogreška koju prvi put čine kupci je premala, upozorava Daniele Kurzweil, licencirani prodavač nekretnina s Friedmanovim timom u Compassu u New Yorku. Čak i ako ste čuli da vaše tržište favorizira kupce, vjerojatno još uvijek ne želite umanjiti cijenu na popisu. "Problem s ovom taktikom je što vas prodavač neće smatrati ozbiljnim", kaže Kurzweil.

No, postoje neke mjere zaštite kako ne biste preplatili, objašnjava Carrasco, sve dok se ne odreknete svojih nepredviđenih okolnosti. “Realnost je da se posao neće zaključiti, što znači da zajmodavac neće odobriti zajam, ako dom ne procjenjuje”, Kaže Carrasco. (Više o nepredviđenim slučajevima i procjenama uskoro!)

Ako se doista do temelja zaljubite u dom, a nalazite se na konkurentnom tržištu, svoju ponudu možete zasladiti pismom kupca, što vam pomaže da izrazite zašto ste zainteresirani za dom na osobni način, kaže Beatrice de Jong, agentica za nekretnine u Los Angelesu i potrošački trendovi stručnjak za Otvorena vrata. “Pisma najboljih ponuda fokusiraju se na aspekte doma koji volite, pohvalite prodavatelje na njihovom ukusima ili načinu na koji su održavali dom i pokažite im da ste predani glatkom zatvaranju, ” ona kaže.

Kada dajete ponudu, prodavatelj će obično zahtijevati "ozbiljan novac" kako bi sklopio ugovor. "Polog za ozbiljan novac signal je dobre namjere u ime kupca da misli ozbiljno o svom domu i da želi staviti malo kože u igru", kaže Salt Lake City, agent za prodaju nekretnina u Utahu Jen Horner s RE/Max Masters. Iznos potrebnog ozbiljnog novca može varirati prema ugovoru, željama prodavatelja, kao i prema gradu ili državi, objašnjava Horner. Obično će depozit pasti između 1 i 5 posto otkupne cijene kuće, kaže ona. Kupac može vratiti njezin ozbiljan novac ako prodaja ne prođe iz razloga navedenih u nepredviđenim uvjetima ugovora. Neke uobičajene ugovorne nepredviđene situacije koje štite kupce, dopuštajući im da odustanu od kupnje, odnose se na kućne inspekcije, financiranje koje propada i procjene doma koje su preniske.

Nakon što date ponudu, prodavač će prihvatiti, dati protuponudu ili je u potpunosti odbiti.

---

7. Nabavite inspekciju

Nakon što prodavač prihvati vašu ponudu, vrijeme je za kućni pregled. Gotovo sve ponude uključuju "nepredviđene slučajeve kućne inspekcije" koje omogućuju kupcu da odustane od dogovora ako postoje značajni problemi u nalazima inspekcije.

Inspektor će tražiti sve vrste problema koje bi dom mogao potencijalno imati, od temelja pa sve do krova, uključujući stvari poput neispravnog ožičenja ili znakova rasta plijesni.

Standardna kućna inspekcija, prema Američko društvo kućnih inspektora, uključuje opsežan uvid u sljedeće:

• Sistem grijanja
• Centralni sustav klimatizacije
• Unutrašnji vodovod
• Električni sustavi
• Krov i potkrovlje
• Zidovi, stropovi i podovi
• Prozori i vrata
• Temelj
• Podrum

Kućni inspektori traže probleme koji bi mogli predstavljati sigurnosnu zabrinutost, ali ne brinu se o kozmetičkim pitanjima. Oni će prijaviti nešto poput pukotine u naselju, ali neće zabilježiti traljavo farbanje.

Kupac većinu vremena plaća kućne preglede, objašnjava Nekretnine Kelly Malloy, s tvrtkom Windermere Real Estate u Seattleu. Ona preporučuje dodavanje kanalizacijskog opsega koji ispituje vanjske vodovodne instalacije. Zajedno, to košta između 700 i 800 USD, ali može varirati ovisno o vašem tržištu ili veličini kuće.

Ovisno o vašem ugovoru, vi - kupac - možete zatražiti od prodavatelja da izvrši popravke na temelju pregleda ili vam dati kredit kako biste mogli popravke završiti. Prije nego što stignete do završnog stola, predate novac i potpišete papire, imat ćete priliku napraviti posljednji pregled kako biste bili sigurni da je riješeno sve što je trebalo popraviti. Ako je moguće, zakažite to nakon što se prodavači isele - samo u slučaju da selidbe izazovu štetu.

Međutim, ponekad dogovor propadne - možda je tijekom kućne inspekcije izronilo previše crvenih zastavica pa je prodavač voljan ili sposoban obaviti posao, objašnjava Malloy. Iako bi moglo malo peckati, vjerujte procesu, savjetuje ona. Vaš dom je vani!

---

8. Nabavite procjenu

Slijedi procjena, koja je potrebna ako uzimate hipoteku, ali se može odreći dogovora u gotovini. Tijekom toga, ovlašteni procjenitelj dolazi u dom i temeljito ga pregledava kako bi utvrdio koliko vrijedi. Vaš procjenitelj gleda za što su se nedavno prodavali slični domovi u susjedstvu, kao i bilo koji obnove ili nadogradnje koje bi mogle imati dodatnu vrijednost doma, uzimajući u obzir stanje imovine. U osnovi, procjenitelj nastoji osigurati da je ugovorena cijena poštena ne samo za kupca i prodavatelja, već i za zajmodavca. Ako je procjena niža od ugovorene cijene, zajmodavac neće odobriti zajam.

Čak i u situaciji s više ponuda, vlasnik mora imati na umu procjenu, objašnjava Brandy Grell, Suradnik u Profesionalci RE/MAX -a u Stillwateru, Minnesota. Ako nudite 230.000 USD, a vrijednost kuće iznosi 210.000 USD, potrebno je dodatno pojačati tih dodatnih 20.000 USD. "Banka će posuditi samo vrijednost za koju vjeruje da kuća vrijedi", kaže Grell.

U ovom trenutku moglo bi se odigrati nekoliko scenarija. Najbolji scenarij za kupce? Prodavatelj ponovno pregovara tako da prodajna cijena bude u skladu s procjenom. Druga je mogućnost uložiti više novca u predujam kako biste nadoknadili jaz između onoga što je dom procijenio i onoga za što ga kupujete. Također, nepredviđena situacija u vezi s kućnom procjenom u vašem ugovoru omogućuje vam da se odmaknete od dogovora ako je procjena niska, a vi ćete vratiti svoj ozbiljan novac.

---

9. Idite do završnog stola

Stavite taj šampanjac na led: Nalazite se kod kuće. Ipak je moglo potrajati malo duže nego što ste očekivali. U prosjeku, za zatvaranje stambenog kredita potrebno je 45 dana, prema tvrtka za softver za zajmove, Ellie Mae, ali o jedno od tri zatvaranja kasni. Zastoji koji mogu odgurnuti vaš datum zatvaranja ili zahtijevati da promijenite raspored mogli bi uključivati ​​probleme inspekcije ili procjene ili fluktuacije kredita koji mijenjaju uvjete vašeg zajma. To možete izbjeći ako ne učinite ništa što bi utjecalo na omjer vaše kreditne sposobnosti ili duga prema prihodu, poput maksimiziranja kreditne kartice ili uzimanja kredita za automobil.

Najmanje tri radna dana prije zatvaranja primit ćete svoj “Zatvaranje otkrivanja podataka, ”Dokument od pet stranica koji uključuje uvjete vašeg zajma i popis pristojbi povezanih s zatvaranjem.

Troškovi zatvaranja obično iznose oko 2 do 5 posto kredita, pa ako kupujete kuću za 250.000 USD, očekujte da će se troškovi zatvaranja kretati od 5.000 do 12.500 USD. Ovo možete platiti iz svog džepa ili ćete ga moći uplatiti u svoj kredit, ali imajte na umu da ako učinite ovo drugo, platit ćete kamate na njega. Neki od uobičajeni troškovi zatvaranja uključuju naknade za procjenu, nastanak kredita, pretraživanje vlasništva, plus unaprijed plaćeni troškovi, poput poreza na imovinu, osiguranja vlasnika stanova i kamata do dospijeća prve uplate.

Na zatvaranju ćete potpisati sve potrebne dokumente za svoju hipoteku, predati blagajnički ček za uplaćene predujmove i druge naknade te primiti ključeve od vašeg novog mjesta. Neke države zahtijevaju da odvjetnik bude uključen u transakcije nekretnina ili bude prisutan pri zatvaranju. Kupci će često odabrati suradnju s odvjetnikom kao dodatnom zaštitom ako prodaja ima komplikacije, poput kupnje kuće u zoni poplava ili kupnje kuće koja je oduzeta.

Ovisno o uvjetima zajma, možda ćete također morati postaviti escrow račun. U osnovi ovo zadržava vaš novac dok ne dospije, a, u kontekstu hipoteka, na to bi se moglo naviknuti platiti stvari poput poreza na imovinu, osiguranja vlasnika kuće i pristojbi HOA, objašnjava Nora Apsel, suosnivačica u Morty. Banka od vas naplaćuje predujam depozita, a zatim mjesečno uplaćujete na račun tijekom trajanja kredita, kaže Apsel. Ovo pojednostavljuje plaćanja, ali i štiti zajmodavca kako vam ne bi bio otuđen dom zbog neplaćenog poreza na imovinu, poput ovog tipa koji je izgubio dom za neplaćanje 8,41 USD!

Nakon što zatvorite, vrijeme je da sablanirate šampanjac i izvalite prostirku dobrodošlice "home sweet home". Vi ste vlasnik kuće!

Ovaj sadržaj izrađuje i održava treća strana te ga uvozi na ovu stranicu kako bi korisnicima pomogao u pružanju svojih adresa e -pošte. Možda ćete više informacija o ovom i sličnom sadržaju moći pronaći na stranici piano.io.