Vodič za ulaganje u nekretnine: sve što trebate znati o upravljanju investicijskom nekretninom

Ulaganja u nekretnine odavno su popularan način zarade pasivnog prihoda. Investicijska nekretnina, bila ona stambena ili poslovna, je nekretnina koja je posebno kupljena kako bi se ostvario povrat kroz prihod od najma ili povećanje vrijednosti. Investicija bi trebala stvaraju prihod, povećavaju vrijednost ili pružaju porezne olakšice— ili još bolje, učini sve tri. Bilo da se radi o obiteljskoj kući, kompleksu s više jedinica ili apartman, možete profitirati od ulaganja u nekretninu kroz kratkoročni ili dugoročni najam. Era rada od kuće također je idealna za trenutne vlasnike investicijskih nekretnina, jer mnogi iznajmljivači iznajmljuju tijekom cijele godine i na dulje vrijeme.

Pitate se je li investicijska nekretnina prava za vas? Pitali smo nekoliko stručnjaka za nekretnine i vlasnika kuća o najvažnijim točkama koje treba razmotriti prije nego što se odlučite. Čitajte dalje za konačan vodič za

kupnju i upravljanje investicijskom kućom (i kako odabrati najbolju vrstu nekretnine za vas!).

---

Napravi matematiku

Prije nego što uložite novac na investicijski dom, važno je utvrditi imate li ga vrijeme, financijska sredstva, strpljenje i predanost potrebno za održavanje. Ulaganja u nekretnine ne donose značajnu dobit preko noći, a mnogi kupci investicijskih nekretnina čekaju godinama (ili čak desetljećima) kako bi njihova ulaganja porasla. Upravljanje nekretninom za najam (i djelovanje kao nečiji stanodavac) zahtijeva nekoga tko je komunikativan, praktičan i orijentiran na detalje - osobito ako planirate uštedjeti novac pomažući u popravcima. Također je ključno osigurati da imate marginu financijske sigurnosti. Oni s nepodmirenim dugom, studentskim kreditima ili neplaćenim medicinskim računima trebali bi dvaput razmisliti.

Angažirajte profesionalca

Zahvaljujući prodavačima nekretnina i profesionalnim upraviteljima nekretninama, moguće je uspjeti čak i bez poznavanja pojedinog tržišta. Joe Belz iz Compassa u Naplesu na Floridi, koji ima više od 20 godina iskustva s nekretninama, kaže to brokerske kuće poput Compassa mogu vas voditi kroz proces čak i nakon što kupite ulaganje imovine.

PRO SAVJET
Uz naknadu, Compass, Sotheby's International Realty i druge agencije mogu vam pomoći da pronađete iznajmljivače za vašu investicijsku nekretninu.

“Za one koji traže priliku za ulaganje, rad s profesionalnim agentom za nekretnine je ključan,” kaže Philip White, izvršni direktor Sotheby's International Realty. „Oni vam mogu pomoći u povezivanju sa stručnjakom koji može savjetovati o lokalnim poreznim zakonima i, posebno ako želite ulagati na međunarodnom nivou, o programima za vizu koji bi vam mogli biti dostupni. Sotheby's International Realty prisutan je u 79 zemalja i teritorija, tako da naši klijenti imaju koristi od našeg ogromnog program preporuka koji našim klijentima u Kaliforniji, na primjer, omogućuje povezivanje s lokalnim stručnjakom na Kajmanima Otoci.”

Belz ponavlja ovu izreku: "Ako nije u vašoj vještini voditi brojke i znati po kojoj stopi ograničenja trebate kupovati, onda je vaš agent još važniji."

---

Razmotrite vrstu i lokaciju

Stambene nekretnine obično su pristupačnije i pristupačnije od komercijalnih nekretnina, zbog čega mnogi ulažu u višestambene jedinice, obiteljske kuće ili kuće za više obitelji. Nancy, koja želi ostati anonimna, već je 17 godina trgovac nekretninama i strastveni investitor u nekretnine u Napulju na Floridi. Ona i njezin suprug upravljaju sa 73 nekretnine za iznajmljivanje diljem jugozapadne Floride, uključujući kuće s osam, četiri, duplekse i obiteljske kuće. Ona savjetuje da tražite lijepe četvrti i kuće bez naknade Udruge vlasnika kuća (HOA) i da se ne bojite popravljača ako imate vremena i sredstava. "Čak i ako nije najprivlačnija kuća u određenom kvartu, možete kupiti nešto po razumnoj cijeni i popraviti iznutra i izvana", ona kaže.

Lokacija je također važna, a mnoge tražene nekretnine za ulaganja nalaze se u velikim gradovima, plažama, planinskim mjestima ili slikovitim destinacijama.

“Potražnja za Havaji na tržištu drugih kućanstava nije zamrlo i Florida ostaje vruća destinacija”, otkriva White. “Tržište drugog doma doživjelo je dramatična povećanja cijena, posebno na visokoj razini. Tržišta ljetovališta u SAD-u također nastavljaju bilježiti interes, dok međunarodna odredišta s porezom prihvatljiva kao što su Bahami i Kajmanski otoci ostaju popularna kao odredišta drugog doma.”

Znati pravila

Bez obzira na vrstu nekretnine koju kupujete, ključno je razmotriti različite propise i jurisdikcije koje postoje u svakoj državi. Napulj, na primjer, ima prilično stroga ograničenja najma koja se mogu zaobići ako istražite.

“U gradu Napulju svoju nekretninu možete iznajmiti na minimalno 30 dana, tri puta godišnje”, kaže Belz. “Ali ako dođete tik izvan grada Napulja, imamo niz četvrti bez ograničenja za iznajmljivanje u kojima ljudi kupuju radi kratkoročnog najma, uključujući Airbnb. Vrlo je važno da svaki investitor prouči ove zakone i pravila. Imali smo par koji je htio kupiti stan, ali je na kraju kupio obiteljsku kuću u susjedstvu bez ograničenja najma, jer su shvatili da ograničenja stana neće zaraditi novac koji im treba napraviti."

Što je s timeshareom?

Jedna vrsta imovine koja nije Uobičajeno dokazano da je prava investicijska nekretnina je timeshare (za neupućene, to je stan, obično unutar zajednica hotela ili odmarališta, s nekoliko vlasnika od kojih svaki ima zajamčeno vrijeme na posjedu godina; to uključuje kuće u odmaralištima kao što su Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham i sličnim mjestima). Suprotno onome što biste mogli pomisliti, vremenski podjeli nisu sjajna investicija za generiranje povrata, jer predstavljaju troškove veće od uobičajenih. Uz trošak timesharea, većina zahtijeva godišnje naknade za održavanje.

Ali Mike Kennedy pokušava to promijeniti: Kennedy je osnovao Koala, platforma koja pomaže vlasnicima timesharea da sigurno iznajme svoje neiskorištene dionice. "Nitko ne bi trebao kupiti timeshare koji želi ostvariti prihod od toga," Kennedy kaže. “Intrinzična vrijednost ili stvarna vrijednost tržišta u potpunosti je određena ponudom i potražnjom za navedenim vremenskim dijeljenjem. Međutim, vlasnici koji imaju stvarno kvalitetan proizvod mogu biti poželjan smještaj za mlade obitelji ili grupe jer timeshare spaja najbolje od hotela i smještaja za odmor. Na tržištu imate ovaj hibridni model koji u mnogim slučajevima njegov vlasnik ne koristi u potpunosti. Iz te perspektive, vlasnici sigurno mogu unovčiti svoje neiskorištene nekretnine i, u određenoj mjeri, ostvariti profit.”

---

Dakle, odvažili ste se i kupili – sada da biste maksimalno iskoristili svoje ulaganje. Morat ćete kritički razmisliti o tome kako se nekretnina može koristiti i koliko truda želite uložiti u to – i koliko dugo. Evo odakle početi.

Odredite kako želite koristiti nekretninu

Postoji nekoliko načina na koje možete pristupiti investicijskoj nekretnini. Prvo, ovisi hoćete li nekretninu koristiti ili će biti isključivo u svrhu najma. Na primjer, Belz kaže da mnogi ljudi kupuju druge kuće kako bi sami uživali u nekretnini, ali i ostvaruju prihod od najma kada nisu tamo.

“Mnogi ljudi koji imaju jednu ili čak nekoliko nekretnina nisu u tome za velike povrate”, kaže Belz. "U tome su kako bi pokrili dobar dio svojih troškova."

Izračunajte koliko biste trebali naplatiti mjesečno

Imajući to na umu, htjet ćete razmisliti o tome kako naplatiti najam. Opće pravilo, kaže Nancy, je da mjesečna najamnina mora biti jednaka ili ne manja od 1% kupovne cijene kako bi se ostvario prihod. Naravno, cijene visoke sezone na određenim destinacijama, poput skijaške sezone na jezeru Tahoe ili ljeta u Hamptonsu, mogle bi premašiti taj postotak.

PRO SAVJET
Da bi investicijska nekretnina ostvarila profit, iznos koji mjesečno naplaćujete za najam trebao bi premašiti 1% cijene koju ste za nju platili.

Smanjite troškove tako što ćete biti praktičniji

Nancy kaže da sama upravlja nekretninama kako bi eliminirala troškove. To je zgodno jer živi u istom području kao i njezina imanja i može brzo svratiti do kuće ako postoji problem. "Ako nemate ništa protiv da primate pozive i idete provjeriti svoje domove, možete uštedjeti novac tako što ne koristite tvrtku za upravljanje treće strane", kaže Belz. “Ali ljudi na oba kraja spektra, bez obzira na to koliko su na rukama ili vani, mogu biti uspješni. Poznajem ljude koji sami upravljaju nekretninama i pružaju stvarno dobru uslugu, a isti ljudi se samo žele vraćati iznajmiti svake godine.”

...ili povećati prihod angažiranjem tvrtke za upravljanje nekretninama

Međutim, tvrtka za upravljanje nekretninama mogla bi vam pomoći da zaradite više prihoda na duge staze, osobito ako iznajmljujete na kraći rok za vikend ili tjedan. To također pomaže ublažiti dio pritiska dežurstva dok gosti koriste objekt. East West Hospitality, osnovan prije 30 godina, ima iskustvo u upravljanju stotinama kuća za odmor i upravlja kućama za vlasnike diljem zemlje.

"Kao tvrtka za upravljanje imovinom, surađivat ćemo s kupcem kako bismo pružili procjene prihoda na temelju našeg iskustva na tržištu", kaže Theron Gore, CMO of East West Hospitality. "Postoji mnogo razgovora koje vodimo s kupcima o njihovim ciljevima s nekretninama i možemo im dati savjete o tome kako ostvariti najveći povrat ili jednostavno pokriti svoje troškove."

Uz inflaciju i relativno niske kamatne stope, nekretnine ostaju sigurno ulaganje, objašnjava White.

“Luksuzne nekretnine, sa svim svojim usponima i padovima, zadržale su vrijednost – pa čak i porasle u vrijednosti”, kaže on. "Zapravo, The Wall Street Journal nedavno izvijestio da su na ovom rastućem tržištu nekretnina mnogi vlasnici kuća prošle godine zaradili više od cijene kuće nego od svog posla.”

Priredite dobru predstavu

Dizajn i vizualna prezentacija također su važni. "Daleko najbolji način da povećate svoj povrat je imati stvarno dobro održavanu nekretninu," kaže Belz. “Zvuči očito, ali je kritično. Također savjetujem angažiranje odličnog profesionalnog fotografa, što radimo bilo da se radi o stanu od 100 000 dolara ili o stanu od 15 milijuna dolara na plaži. Prvo prikazivanje je uvijek online.”

Gore kaže da East West jedinice ostvaruju najviše prihoda obično su one nedavno renovirane s nešto modernijim dekorom, ali to se uvijek svodi na individualni ukus i budžet.

“Kad se netko iseli, mi to počistimo profesionalno, ali također pokušavamo raditi nadogradnje”, kaže Nancy. „Bilo da se radi o radnoj površini kojoj je potreban novi kvarc ili granit, mi stalno pokušavamo poboljšati vrijednost nekretnine kada imamo priliku ući tamo između iznajmljivača prije nego što ih ponovno napunimo za još jednu godinu ili pet godina. Nikad ne znaš koliko će dugo ostati.”

---

Vodovod curi, neugodan susjed ili pokvarena perilica posuđa...popis se nastavlja. Unatoč novcu koji možete zaraditi putem prihoda ili zahvalnosti iznajmljivača, upravljanje nekretninom i dalje dolazi s glavoboljama.

Prvo, zahtijevaju solidnu količinu vremena; međutim, manje ako unajmite profesionalnu tvrtku za upravljanje imovinom treće strane. Ipak, ovo može biti skupo i smanjiti vaš povratak. Nancy kaže da čak i posjedovanje jedne, dvije ili tri nekretnine može biti kao posao sa skraćenim radnim vremenom, pogotovo ako sve sami upravljate.

Znajte razliku između upravljanja kratkim i dugoročni najam

Investicijske nekretnine izvrsne su i za kratkoročni i za dugoročni najam, ali zahtijevaju različitu količinu vremena od strane vlasnika. Na primjer, kratkoročni najam bi mogao biti dugoročno isplativiji, ali snositi više troškova kao što su naknade za čišćenje ili popravke jer se objekti više koriste, dok dugoročni najam zahtijeva manje iz tjedna u tjedan ili iz mjeseca u mjesec održavanje.

“Teško je reći koliko sati tjedno”, kaže Nancy. “Ako imate onoliko nekretnina koliko mi imamo, oko 73, to je posao s punim radnim vremenom. Morate pokazati nekretninu, uvesti iznajmljivače, upravljati njome, moći popraviti stvari, biti na raspolaganju za ažuriranje i tako dalje. Ako ga ipak ažurirate, može potrajati nekoliko tjedana ili mjeseci.”

S druge strane, ako ste spremni platiti tvrtku za upravljanje nekretninama, poput East Westa Gostoljubivost, mnogo je lakše upravljati nekretninama izdaleka, pogotovo ako ne živite u istoj grad ili država. To skraćuje vrijeme, ali može utjecati na vaše financije.

Napiši domaću zadaću

Iako ne morate biti stručnjak na tržištu na kojem kupujete, morate imati nešto sredstava i poslovne sposobnosti.

"Najbolje je imati pouzdanog agenta, ali morate biti stvarno upoznati s određenim susjedstvom u kojem kupujete", kaže Nancy. „Bilo nam je od pomoći voziti se okolo tražeći prodaju od strane vlasnika, provjeravajući Zillow ili da agenta pazi na vas. Nikad ne znaš što ćeš naći dok se voziš uokolo – netko bi mogao baciti znak za prodaju u svoje dvorište.”

Nemojte se emocionalno ulagati

Još jedno zlatno pravilo investicijske nekretnine je da se nikada ne vezujete previše. “Investicijska nekretnina nije vaš dom”, kaže Belz. “Ako se previše emocionalno vežete za nekretninu, možda nećete ispravno pogledati brojke. Brojke moraju imati smisla – a ako nemaju, morate biti spremni otići.”

Vaš povrat također ovisi o tržišnoj klimi - iako su zahvaljujući radu na daljinu mnoga tržišta koja su uspjela u visokoj sezoni sada popularna tijekom cijele godine. Južna Florida, obično popularna zimi, sada je cjelogodišnje odredište za one koji žele pobjeći iz gradova, kažu Belz i Nancy. Gore kaže da se duljina vremena koje ljudi provode u iznajmljivanju planinskih gradova također povećava iz godine u godinu.

“Dok je potražnja još uvijek velika, rastuće stope na hipoteke i niska zaliha mogu utjecati na sposobnost kupaca da kupuju jednako brzo kao i tijekom pandemije”, kaže White. “U SAD-u je potražnja za sekundarnim kućama pokazala znakove zahlađenja tijekom proljeća 2021., jer su se neki uredi počeli ponovno otvarati, a pravila hipotekarnog kreditiranja nekretnina za odmor u početku su bila pooštrena. Ipak, čak i dok se broj transakcija smanjio na nekim tržištima, aprecijacija cijena je ostala jaka zbog niskih zaliha.”

---

Unatoč želji da odmah dovedete ljude u svoj dom, budite oprezni: neke od najvećih lekcija koje Nancy ima naučeni tijekom godina moraju imati visoke sigurnosne depozite, visoke depozite za kućne ljubimce—i iznad svega, dobro iskustvo provjere. Temeljito pregledavanje stanara može vam uštedjeti novac i vrijeme, čak i ako na papiru izgledaju kao najbogatiji pojedinci.

"Kućni ljubimci apsolutno mogu uništiti mjesto i bilo je nevjerojatno s čim smo se morali nositi", kaže ona. Međutim, izgradnja povjerenja s klijentima mogla bi pomoći u ublažavanju dijela posla na strani vlasnika.

PRO SAVJET
Opće održavanje trebalo bi koštati oko 3% do 5% prihoda od najma.

“Pronalazimo iznajmljivače koji su pouzdani i od povjerenja, a mogli bismo im čak ponuditi i popust na najam kako bi mogli pomozite olako upravljati kućom”, kaže ona, dodajući da su svi njezini stanari dugoročni iznajmljivači koji ostaju na godinu dana. prosjek. "Naravno, dobivamo očajnije pozive ako se nešto događa, ali mnogi od njih rado sami brinu o svom travnjaku."

Nancy kaže da bi opće održavanje, koje bi moglo uključivati ​​temeljito čišćenje, kontrolu štetočina i novu boju, trebalo koštati oko 3% do 5% prihoda od najma.

"Jedan od najvećih izazova za koji osiguravamo da su vlasnici svjesni je da s vremenom dolazi do habanja", kaže Kevin Graham, izvršni direktor East West Hospitality. “Želimo biti sigurni da su informirani o tome kada će vjerojatno trebati prefarbati rezidenciju i zamijeniti tepisone i glavne uređaje. Na taj način mogu imati na umu barem mentalnu pričuvu, ako ne i financijsku pričuvu za pokrivanje tih stavki.”

Pravilna briga za bilo koju imovinu zahtijeva praćenje uređenja okoliša; osiguravanje dobrog rada mehaničkih, električnih i vodovodnih sustava; očuvanje strukturalnih elemenata, poput krovišta, nogostupa, prilaza; upravljanje štetočinama; i održavanje ugodnog i čistog unutarnjeg okruženja.

Donja linija

Iako ulaganja u nekretnine mogu biti dugoročno korisna, imajte na umu da je njihova isplativost ovisi o nekoliko vanjskih čimbenika, uključujući potražnju i ponudu stambenog tržišta, koji su uvijek fluktuirajući. Međutim, važno je moći otpustiti i nekretninu čim joj prestane rasti. To je ono što je pametno ulaganje.

---

Pratite House Beautiful na Instagram.

Ovaj sadržaj stvara i održava treća strana, a uvozi ga na ovu stranicu kako bi korisnicima pomogao da navedu svoje adrese e-pošte. Možda ćete moći pronaći više informacija o ovom i sličnim sadržajima na piano.io.