Útmutató befektetési ingatlanokhoz: Minden, amit a befektetési ingatlan kezeléséről tudni kell
Ezen az oldalon minden elemet a House Beautiful szerkesztője választott ki. A megvásárolni kívánt egyes tételek után jutalékot kaphatunk.
Az ingatlanbefektetések régóta népszerű módja a passzív jövedelemszerzésnek. A befektetési ingatlan, legyen az lakó- vagy kereskedelmi célú ingatlan, kifejezetten azért vásárolt ingatlan, hogy bérleti díjból vagy felértékelődésből megtérüljön. Egy befektetésnek kell bevételt generál, értéknövelést vagy adókedvezményt nyújt– vagy ami még jobb, csináld meg mind a hármat. Legyen szó családi házról, többlakásos komplexumról vagy egy lakás, rövid vagy hosszú távú bérbeadás révén profitálhat egy befektetési célú ingatlanból. Az otthoni munka korszaka a befektetési célú ingatlanok jelenlegi tulajdonosai számára is ideális, hiszen sok bérlő egész évben és hosszabb időre is bérel.
Kíváncsi, hogy egy befektetési célú ingatlan megfelelő-e az Ön számára? Több ingatlanszakértőt és lakástulajdonost megkérdeztünk a legfontosabb szempontokról, amelyeket érdemes megfontolni, mielőtt dönt. Olvassa el a végleges útmutatót
vásárlás és egy befektetési otthon kezelése (és hogyan válasszuk ki az Önnek legmegfelelőbb ingatlantípust!).
JBR LIFE Media az Island Sotheby’s International Realty számára
Számolj
Mielőtt pénzt fektet le egy befektetési lakásba, fontos eldönteni, hogy rendelkezik-e időt, pénzügyi erőforrásokat, türelmet és elkötelezettséget karbantartásához szükséges. Az ingatlanbefektetések nem hoznak jelentős profitot egyik napról a másikra, és sok befektetési célú ingatlanvásárló éveket (vagy akár még) is vár évtizedekben), hogy befektetéseik felértékelődjenek. Egy bérlemény kezeléséhez (és valakinek a tulajdonosaként való fellépéshez) kommunikatív, ügyes és részletorientált emberre van szükség – különösen, ha pénzt takarít meg azzal, hogy maga segít a javításban. Az is alapvető fontosságú, hogy biztosítsa a pénzügyi biztonságot. A fennálló adósságokkal, diákhitellel vagy kifizetetlen orvosi számlákkal rendelkezőknek kétszer is meg kell gondolniuk.
Béreljen szakembert
Az ingatlanosoknak és a professzionális ingatlankezelőknek köszönhetően egy adott piac csínját-bínját ismerve is lehet sikeres. Joe Belz a floridai nápolyi Compass cég munkatársa, aki több mint 20 éves ingatlanpiaci tapasztalattal rendelkezik, ezt mondja az olyan brókercégek, mint a Compass, még a befektetés megvásárlása után is végigvezethetik a folyamaton ingatlan.
PROFI TIPP
Térítés ellenében a Compass, a Sotheby’s International Realty és más ügynökségek segítenek bérlőt találni befektetési ingatlana számára.
„Azok számára, akik befektetési lehetőséget keresnek, kulcsfontosságú, hogy egy professzionális ingatlanügynökkel dolgozzanak” – mondja Philip White, a cég vezérigazgatója. Sotheby’s International Realty. „Segíthetnek kapcsolatba lépni Önnel egy olyan szakértővel, aki tanácsot tud adni a helyi adótörvényekkel kapcsolatban, és különösen, ha nemzetközi befektetést szeretne befektetni, az esetleg elérhető vízumprogramokkal kapcsolatban. A Sotheby's International Realty 79 országban és területen van jelen, így ügyfeleink profitálnak a hatalmas ajánlási program, amely lehetővé teszi ügyfeleink számára például Kaliforniában, hogy kapcsolatba kerüljenek egy helyi szakértővel a Kajmán-szigeteken Szigetek.”
Belz megismétli ezt a mondást: „Ha nem az Ön készségei közé tartozik a számok futtatása és annak ismerete, hogy mekkora kamatláb mellett érdemes vásárolnia, akkor az ügynöke még fontosabb.”
Jonathan Davis ingatlanfotózás
Vegye figyelembe a típust és a helyet
A lakóingatlanok általában elérhetőbbek és megfizethetőbbek, mint a kereskedelmi ingatlanok, ezért sokan fektetnek be társasházakba, családi házakba vagy többcsaládos házakba. Nancy, aki névtelen akar maradni, 17 éve ingatlanügynök és lelkes ingatlanbefektető a floridai Nápolyban. Férjével 73 bérelhető ingatlant kezel Délnyugat-Floridában, köztük nyolc-, négy-, duplex- és családi házakat. Azt tanácsolja, hogy keressenek szép negyedeket és otthonokat, ahol nem fizetnek Homeowners Association (HOA) díjakat, és ne féljen a rögzítő felsőrésztől, ha van ideje és erőforrása. "Még ha nem is ez a legvonzóbb ház egy bizonyos környéken, elfogadható áron vásárolhat valamit, és megjavíthatja kívül-belül." ő mondja.
Az elhelyezkedés is fontos, és sok keresett befektetési ingatlan található nagyvárosokban, tengerparti falvakban, hegyi városokban vagy festői célpontokon.
„Igénylés Hawaii A második lakások piaca nem halt meg, és Florida továbbra is forró úti cél” – árulja el White. „A második lakáspiacon drámai áremelkedések voltak tapasztalhatók, különösen a felső kategóriákban. Az Egyesült Államokban az üdülőhelyek piacain is folytatódik az érdeklődés, miközben a nemzetközi, adóbarát úti célok, mint például a Bahamák és a Kajmán-szigetek továbbra is népszerűek második otthonuknak.
Ismerje meg a szabályokat
Függetlenül attól, hogy milyen típusú ingatlant vásárol, döntő fontosságú, hogy megvizsgálja az egyes államokban létező különféle szabályozásokat és joghatóságokat. Nápolyban például meglehetősen szigorú bérleti korlátozások vannak, amelyeket ki lehet kerülni, ha kutatást folytat.
„Nápoly városában évente háromszor legalább 30 napra bérelheti ingatlanát” – mondja Belz. „Ha azonban Nápoly városán kívülre kerül, számos olyan környékünk van, ahol az emberek rövid távú bérlést vásárolnak, beleértve az Airbnb-t is. Nagyon fontos, hogy minden befektető megvizsgálja ezeket a törvényeket és szabályokat. Volt egy párunk, akik lakást akartak venni, de végül családi házat vettek egy olyan környéken, ahol nem. bérleti korlátozásokat, mert rájöttek, hogy a lakáskorlátozások nem fogják meghozni a szükséges pénzt készítsünk.”
Mi a helyzet az időben megosztott használati jogokkal?
Az egyik ingatlantípus, amely nincs jellemzően valódi befektetési célú ingatlannak bizonyult az időben megosztott ingatlan (avatatlanok számára ez egy lakás, jellemzően egy szálloda vagy üdülőközösség, több tulajdonossal, akik mindegyike garantált időt kap az ingatlanban év; ezek közé tartoznak az olyan üdülőhelyek otthonai, mint a Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham és hasonló helyeken). Ellentétben azzal, amit gondolnánk, az időben megosztott használati jog nem jó befektetés a megtérüléshez, mivel a szokásosnál magasabb költségekkel jár. Az időben megosztott használati jog költségein kívül a legtöbb esetben éves karbantartási díjat kell fizetni.
De Mike Kennedy ezen próbál változtatni: Kennedy alapította Koala, egy platform, amely segít az időben megosztott használati jogok tulajdonosainak biztonságosan bérelni fel nem használt ingatlantulajdonosait. "Senki ne vásároljon időben megosztott használati jogot, hogy bevételt termeljen belőle" Kennedy azt mondja. „A piac belső értékét vagy tényleges értékét teljes mértékben az említett időben megosztott használati jog kereslete és kínálata határozza meg. Az igazán jó minőségű termékkel rendelkező tulajdonosok azonban kívánatos nyaralóbérlést jelenthetnek fiatal családok vagy csoportok számára, mivel az időben megosztott használati jog a szállodák és a nyaralók legjavát egyesíti. Ez a hibrid modell ül a piacon, amelyet sok esetben a tulajdonosa nem használ ki teljesen. Ebből a szempontból a tulajdonosok minden bizonnyal pénzzé tehetik fel nem használt ingatlanjaikat, és bizonyos mértékig profitot termelhetnek.”
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Tehát megtette a lépést, és vásárolt – most, hogy a legtöbbet hozza ki befektetéséből. Kritikusan át kell gondolnia, hogyan használható az ingatlan, és mennyi erőfeszítést szeretne belefektetni – és mennyi ideig. Íme, hol kezdjem.
Határozza meg, hogyan kívánja használni az ingatlant
Számos módja van egy ingatlanbefektetésnek. Először is attól függ, hogy használja-e az ingatlant, vagy kizárólag bérbeadásra szolgál. Például Belz azt mondja, hogy sokan vásárolnak második otthont, hogy maguk is élvezhessék az ingatlant, de akkor is bevételhez jutnak bérbeadásból, amikor nincsenek ott.
„Sok ember, akinek egy vagy akár néhány ingatlanja van, nem a hatalmas hozamért akar” – mondja Belz. „Azért vállalják, hogy a költségeik jó részét fedezzék.”
Számolja ki, mennyit kell fizetnie havonta
Ezt szem előtt tartva érdemes átgondolnia, hogyan számíthat fel bérleti díjat. Egy általános ökölszabály, mondja Nancy, hogy a havi bérleti díjnak a vételár 1%-ának kell lennie, vagy nem kevesebbnek kell lennie ahhoz, hogy bevételt termeljen. Természetesen a főszezoni árak bizonyos helyeken, például a Lake Tahoe-i síszezonban vagy a nyári Hamptonsban meghaladhatják ezt a százalékot.
PROFI TIPP
Ahhoz, hogy egy befektetési ingatlan nyereséget termeljen, a havi bérleti díjnak meg kell haladnia az Ön által fizetett ár 1%-át.
Csökkentse a költségeket azáltal, hogy gyakorlatiasabb
Nancy azt mondja, hogy a költségek kiküszöbölése érdekében ő maga kezeli az ingatlanokat. Ez kényelmes, mert ugyanazon a területen lakik, ahol ingatlanai vannak, és probléma esetén gyorsan át tud menni az otthonokba. „Ha nem bánja, hogy felveszi a hívásokat, és megnézi az otthonát, pénzt takaríthat meg magának, ha nem vesz igénybe külső alapkezelő társaságot” – mondja Belz. „De az emberek a spektrum mindkét végén sikeresek lehetnek, függetlenül attól, hogy mennyire kézben tartanak. Ismerek olyan embereket, akik maguk kezelik az ingatlanokat, és nagyon jó szolgáltatást nyújtanak, és ugyanazok az emberek szeretnének minden évben visszatérni bérelni.”
...vagy növelje bevételét ingatlankezelő cég felvételével
Egy ingatlankezelő cég azonban hosszú távon segíthet abban, hogy több bevételre tegyen szert, különösen, ha rövidebb távra bérel egy hétvégére vagy egy hétre. Ez is segít némileg enyhíteni az ügyeleti nyomást, miközben a vendégek használják az ingatlant. Az East West Hospitality, amelyet 30 éve alapítottak, több száz nyaralóbérlést vezet, és tulajdonosok otthonait kezeli szerte az országban.
„Ingatlankezelő cégként a vevővel együtt fogunk dolgozni, hogy a piacon szerzett tapasztalataink alapján bevételbecsléseket készítsünk” – mondja Theron Gore, East West vendéglátás. „Sok beszélgetést folytatunk a vásárlókkal az ingatlanokkal kapcsolatos céljaikról, és tanácsot adhatunk nekik, hogyan érhetik el a legtöbbet, vagy egyszerűen fedezhetik költségeiket.”
Az infláció és a viszonylag alacsony kamatok közepette az ingatlan továbbra is biztos befektetés, magyarázza White.
„A luxusingatlanok, annak minden hullámvölgyével együtt, értéket tartottak – sőt még nőtt is” – mondja. "Valójában, A Wall Street Journal nemrég jelentették hogy ezen a virágzó lakáspiacon sok lakástulajdonos többet keresett tavaly az otthoni megbecsülésből, mint a munkahelyéből.”
Adj egy jó műsort
A tervezés és a vizuális megjelenítés is fontos. „A megtérülés maximalizálásának messze a legjobb módja egy igazán jól karbantartott ingatlan” – mondja Belz. „Ez nyilvánvalóan hangzik, de kritikus. Azt is tanácsolom, hogy vegyen fel egy kiváló profi fotóst, amit megteszünk, akár 100 000 dolláros, akár 15 millió dolláros tengerparti lakásról van szó. Az első bemutató mindig online.”
Gore szerint a legtöbb bevételt a kelet-nyugati egységek generálják általában azok, amelyeket újabban egy kicsit modernebb dekorációval újítottak fel, de ez mindig egyéni ízlésen és pénztárcán múlik.
„Ha valaki elköltözik, szakszerűen kitakarítjuk, de igyekszünk korszerűsíteni is” – mondja Nancy. „Akár egy munkalapról van szó, amelyhez új kvarcra vagy gránitra van szükség, folyamatosan igyekszünk javítani a ingatlanokat, amikor van esélyünk bejutni a bérlők között, mielőtt újra feltöltjük egy évre vagy öt év. Soha nem tudhatod, meddig maradnak.
Az East West Hospitality jóvoltából
Vízvezeték szivárog, bosszantó szomszéd vagy elromlott mosogatógép… a lista folytatódik. Annak ellenére, hogy mennyi pénzt kereshet a bérlők bevételéből vagy felértékelődéséből, az ingatlankezelés továbbra is fejfájással jár.
Először is sok időt igényelnek; azonban kevésbé, ha külső professzionális ingatlankezelő céget alkalmaz. Ennek ellenére ez megdrágulhat, és csökkentheti a hozamát. Nancy azt mondja, hogy még egy, kettő vagy három ingatlan birtoklása is olyan lehet, mint egy részmunkaidős munka, különösen akkor, ha az egészet egyedül kezeli.
Ismerje meg a különbséget a short- és a. hosszú távú bérbeadás
A befektetési célú ingatlanok rövid és hosszú távú bérbeadásra egyaránt kiválóak, de eltérő időt igényelnek a tulajdonostól. Például a rövid távú bérlés hosszabb távon jövedelmezőbb lehet, de több költséget, például takarítási díjat vagy javítások, mivel a létesítményeket gyakrabban használják, míg a hosszú távú bérletek kevesebbet igényelnek hétről hétre vagy hónapról hónapra karbantartás.
„Nehéz megmondani, hány óra van hetente” – mondja Nancy. „Ha annyi ingatlanunk van, mint nekünk, 73 körül, az teljes munkaidős állás. Meg kell mutatni az ingatlant, be kell fogadni a bérlőket, kezelni kell, meg kell tudni javítani a dolgokat, elérhetőnek kell lenni a frissítéshez stb. Ha frissíti, az több hétig vagy hónapig is eltarthat."
A másik oldalon, ha hajlandó fizetni egy ingatlankezelő társaságnak, például egy East Westnek Vendéglátás, sokkal könnyebb távolról kezelni az ingatlanokat, főleg ha nem ugyanabban laksz város vagy állam. Lerövidíti az időt, de a pénzügyeibe is belevághat.
Csináld meg a leckét
Noha nem kell szakértőnek lenned azon a piacon, ahol vásárolsz, rendelkezned kell némi eszközzel és üzleti érzékkel.
„A legjobb, ha megbízható ügynökünk van, de igazán ismernie kell egy bizonyos környéket, ahol vásárol” – mondja Nancy. „Hasznos volt számunkra, hogy körbejártuk a tulajdonos eladásait, ellenőriztük Zillow-t, vagy ügynökünk vigyázott rád. Soha nem tudhatod, mit találsz, ha körbe-körbe jársz – valaki kidobhat egy eladó táblát az udvarára.”
Ne fektesse magát érzelmileg
A befektetési ingatlanok másik aranyszabálya, hogy soha ne ragaszkodjunk túlságosan hozzá. „A befektetési ingatlanok nem az Ön otthona” – mondja Belz. „Ha érzelmileg túlságosan kötődsz egy ingatlanhoz, előfordulhat, hogy nem nézed megfelelően a számokat. A számoknak értelmesnek kell lenniük – és ha nem, akkor hajlandónak kell lenned elmenni.”
Megtérülése a piaci klímától is függ – bár a távmunkának köszönhetően sok olyan piac, amely a főszezonban virágzott, mára egész évben népszerű. Dél-Florida, amely általában télen népszerű, ma már egész évben úti cél a városokból menekülni vágyók számára, mondja Belz és Nancy. Gore azt mondja, hogy évről évre növekszik az emberek által bérelt hegyi városokban eltöltött idő.
„Bár továbbra is magas a kereslet, az emelkedő jelzáloghitel-kamatok és az alacsony készletek hatással lehetnek a vásárlók azon képességére, hogy olyan gyorsan vásároljanak, mint a járvány idején” – mondja White. „Az Egyesült Államokban a második lakások iránti kereslet a lehűlés jeleit mutatta 2021 tavaszán, amikor egyes irodák újranyitottak, és kezdetben szigorodtak a nyaralóingatlanok jelzáloghitelezési szabályai. Még ha egyes piacokon csökkent is a tranzakciók száma, az alacsony készletek miatt az árak erősödése továbbra is erős maradt.”
Annak ellenére, hogy az embereket azonnal szeretné hazahozni, legyen óvatos: Nancy néhány legnagyobb tanulsága az évek során megtanulta, hogy magas biztonsági letétet, magas háziállat-letétet kell fizetnie – és mindenekelőtt a jó hátteret ellenőrzi. A bérlők alapos átvizsgálásával pénzt és időt takaríthat meg, még akkor is, ha papíron a legjómódúbb egyéneknek tűnnek.
„A háziállatok teljesen szemetté tudnak tenni egy helyet, és hihetetlen, hogy mivel kellett megküzdenünk” – mondja. Az ügyfelekkel való bizalom kiépítése azonban segíthet enyhíteni a tulajdonosok munkáját.
PROFI TIPP
Az általános karbantartás a bérleti díjból származó bevétel körülbelül 3–5%-ába kerül.
„Megbízható bérlőket találunk, és akár kedvezményt is kínálhatunk nekik a bérleti díjból, hogy segítsen könnyedén kezelni az otthont” – mondja, hozzátéve, hogy minden bérlője hosszú távú bérlő, aki egy évig marad. átlagos. "Természetesen kapjuk a kétségbeesettebb hívásokat, ha valami történik, de sokan szívesen végzik a pázsit gondozását."
Jonathan Davis ingatlanfotózás
Nancy szerint az általános karbantartás, amely magában foglalhat egy alapos tisztítást, kártevőirtást és új festéket, a bérleti díjból származó bevétel körülbelül 3-5%-ába kerül.
„Az egyik legnagyobb kihívás, amellyel a tulajdonosok tisztában kell lenniük, az az, hogy idővel elhasználódik” – mondja Kevin Graham, a vállalat ügyvezető igazgatója. East West vendéglátás. „Szeretnénk gondoskodni arról, hogy tájékoztassák őket arról, hogy valószínűleg mikor kell átfesteni a lakóhelyet, és ki kell cserélni a szőnyegeket és a főbb készülékeket. Így legalább egy szellemi tartalékot tarthatnak, ha nem is pénzügyi tartalékot, hogy fedezzék ezeket a tételeket.”
Bármely ingatlan megfelelő gondozásához lépést kell tartani a tereprendezéssel; a mechanikus rendszerek, az elektromos és a vízvezeték megfelelő működésének biztosítása; szerkezeti elemek, például tetőfedés, járdák, autóbeállók megőrzése; kártevőirtás; valamint a kényelmes és tiszta belső környezet fenntartása.
Alsó vonal
Bár a bérbe adott ingatlanbefektetések hosszú távon előnyösek lehetnek, ne feledje, hogy jövedelmezőségük igen számos külső tényezőtől függ, beleértve a lakáspiaci keresletet és kínálatot, amelyek mindig ingadozó. Ennek ellenére fontos, hogy egy ingatlant is el tudjunk engedni, amint leáll az értéknövekedés. Erről szól az intelligens befektetés.
Kövesse a House Beautiful-t Instagram.
Ezt a tartalmat egy harmadik fél hozza létre és tartja karban, és importálják erre az oldalra, hogy segítsenek a felhasználóknak megadni e-mail címüket. Erről és hasonló tartalomról további információkat találhat a piano.io oldalon.
