Lakossági nyilvánosságra hozatali törvények a megbélyegzett ingatlanokra

Az Eric Goldmannel készült teljes interjú a House Beautiful kísértetház podcastjának 2. évadában, 2. epizódjában látható. Sötét ház. Hallgasd meg az epizódot itt.

Míg az állami közzétételi törvények államonként nagyon eltérőek, vannak bizonyos dolgok, amelyekben a legtöbben egyetértenek, hogy az általános gyakorlatnak kell lennie, amikor lakás eladása: Nyilvánosságra kell hoznia, hogy van-e ólomtartalmú festék például az 1978 előtt épült ingatlanon, és bizonyos szinten A javítási előzményekkel kapcsolatos információk általános közzététele az államok között, csakúgy, mint a nyilvánvaló fizikai sérülés, amely potenciálisan előfordulhat veszélyes. De mi van akkor, ha valami rossz történik egy ingatlanon nem fizikai nyomot hagyni?

Az ingatlan terminológiában a megbélyegzett tulajdon Olyan ingatlanként definiálható, amelynek jellege vagy állapota megváltozott, és így fennáll annak a veszélye, hogy azokat a bérlők és vásárlók elutasítják, akik pszichológiailag vagy érzelmileg hibásnak tartják. A leggyakoribb megbélyegző események a gyilkosság, az erőszakos bűncselekmények vagy a halál. Tehát akár valaki, akár nem

hisz a szellemekben vagy bármilyen szó szerinti értelemben csapdába esett energia, a rossz hangulat számít, és egy ingatlant rossz hírnév kísérhet. Néhány tényezőtől függően az ilyen ingatlanok jogilag kötelesek közzétenni hírnevüket.

Az a tény, hogy törvényeket hoztak a megbélyegzett ingatlanok kérdésének és kezelésüknek a kezelésére, arra utal, hogy a nyilvánosság csinál törődik egy ingatlan hírnevével. Így hát beszélgettünk Eric Goldman jogtudóssal és a Santa Clara Egyetem professzorával, hogy egy kicsit tovább bontsuk a koncepciót. Tudjon meg többet a megbélyegzett tulajdonok területéről, valamint a közzétételi törvényekről alább.

Lakossági közzétételi törvények

A lakossági adatszolgáltatási törvények a jog nagyon bonyolult területei – talán azért, mert államonként nagyon eltérőek. Egyes államokban az eladó köteles nyilvánosságra hozni az információkat, függetlenül attól, hogy a vevő megkérdezi-e valaha – és még akkor is, ha ingatlanvizsgálat történt. Például Alaszkában a listázó ügynöknek "fel kell tárnia minden ismert gyilkosságot vagy öngyilkosságot az elmúlt évben. Abban az esetben, ha az ügynök nem tud róla, nem vállal felelősséget." Maine-ben eközben "az ügynöknek írásos engedélyre van szüksége az eladótól ahhoz, hogy nyilvánosságra hozza a információt a vevőnek, ha érdeklődik", és Montana állam törvényei "tiltják, hogy az öngyilkosságokat vagy bűncselekményeket ügynökök felfedjenek". Spaulding Decon, egy fertőtlenítési szolgáltatás, amely helyszínelést, felhalmozást és metalaboratóriumi takarítást kínál. Valójában az állami közzétételi törvények gyakran ellentmondanak egymásnak.

"Azt hiszem, ez valójában a megbélyegzett tulajdoni ügyekben felmerülő vélemények megkínzott természetének a tükörképe" - elmélkedik Goldman. „A bírák nem mindig értenek egyet abban, hogy mit kell nyilvánosságra hozni. Az államok törvényhozásai pedig olyan törvényeket hoztak, amelyek szerint vannak olyan esetek, amikor nyilvánosságra kell hozni, vagy vannak olyan esetek, amikor nem köteles közzétenni, és ezek a törvények sem harmonizáltak. Tehát a valóság az, hogy ezek egyszerű kérdések, mit kell az eladónak vagy elmondania, és mikor, és mégis a a válaszok vadul eltérnek az egyes joghatóságoktól és az adott tényállástól függően nyilvánosságra."

Még a legszigorúbb közzétételi törvény szerinti államban, Kaliforniában is vannak paraméterek. Három év elteltével a halálesetet nem kell nyilvánosságra hozni. "Valahol valami elzárásnak kell lennie, nem? Csak alapnak kell lennie ahhoz, hogy kijelenthessük, [mint eladó] nem vagyok felelős azért, hogy 150 éve léteznek otthonok, és biztosan meghaltak ott emberek” – mondja Goldman.

Látens vs. Szabadalmi hibák

A közzétételi törvények kicsomagolásakor fontos megérteni a különbséget a szabadalmaztatott és a látens hibák között. "A szabadalmi hibák azok a [fizikai] dolgok, amelyeknek meg kell jelenniük egy szabványos ingatlanvizsgálat során" - magyarázza Goldman. Egy ingatlanfelügyelő felkeresi az otthont, és jelentést készít, amelyben felhívja a figyelmet az ingatlannal kapcsolatos esetleges problémákra. A legtöbb vásárló az ingatlanszemle mellett dönt, de dönthet úgy is, hogy lemond az ingatlanszemléről, ill ha lezárnak egy adásvételt, az már az ő felelősségük, mint az új tulajdonosok.

Néha az eladó maga hajtja végre az ellenőrzést. "Itt, Kaliforniában, ahol nagyon meleg az ingatlanpiac, valójában nem ritka, hogy egy eladó végzi el az ingatlanok vizsgálatát, és ezt minden a potenciális vevők ajánlattételük előtt, hogy felgyorsítsák a folyamatot, és eltávolítsák azokat a potenciális eshetőségeket, amelyeket a vevő belefoglalhat az ajánlatba." Goldman jegyzetek.

A rejtett hibák viszont olyan dolgok, amelyeket "egy ingatlanfelügyelő szokásos gondossága során nem találhat meg. De ha az eladó tud azokról a rejtett hibákról, amelyeket az ingatlanoktató nem talál, és amelyeket a vevő nem látna, akkor előfordulhat, hogy meg kell erősítenie ezeket a hibákat” – teszi hozzá Goldman.

Miért számítanak a látens hibák? A nem fizikai problémák továbbra is befolyásolhatják a vevő hajlandóságát egy ingatlan megvásárlására, egyszerű és egyszerű. Egy gyilkosság kapcsán az eladó tudhatja, hogy a vevő nem tud erről az eseményről, de ha tudta, akkor azt a lakás anyagi állapotának tekintheti.

Egyes stigmák jobbak, mint mások?

Az ingatlant kísértő szellem megbélyegzés, amely hatással lehet egy ingatlanra, de nehezebb bizonyítani, mint egy tényszerű eseményt, például egy helyszíni halálesetet vagy gyilkosságot. Ezért ritkán fordul elő, hogy egy ingatlant megbélyegzettnek ismerjenek el a jogi környezetben észlelt paranormális tevékenység miatt mert nehezebb megbízható és hiteles bizonyítékokat szerezni, amelyeket bíróság elé lehetne terjeszteni – magyarázza Goldman. Természetesen vannak kivételek", mint a Stambovsky vs. Ackley ügyben, amikor a bíró egy nagyon konkrét körülmény alapján próbált méltányos megoldást találni.

Érdekes módon néha a fordítottja igaz abban az értelemben, hogy egy megbélyegzett ingatlan valóban érdemes lehet több sötét története miatt. Egy otthon kísértetjártaként való marketingje „egy kicsi, de potenciálisan nagyon jövedelmező piacot vonzhat” – mondja Goldman. De van néhány trükkös közzétételi törvény is, amelyek ezt is bonyolulttá teszik. Ha egy bróker a házat kísértetjártaként akarta értékesíteni, akkor dokumentálnia kell a jelenséget, vagy nem kell túl ígérni az otthon kísérteties jellegét. "Nem hiszem, hogy a legtöbb bróker magabiztos lesz abban, hogy ilyen jellegű tájékoztatást tesz, mivel nem tudják garantálni, hogy a szellemek továbbra is ott lesznek. és nem igazán tudják ellenőrizni a múltbeli viselkedést." Ehelyett inkább spekulatív módon vagy minősített módon kell megfogalmazniuk. közzététel.

"Ha a házat kísértetjártaként hirdették meg, és az az üzlet része lett, de valójában nem kísértetjárta, akkor az csak hamis reklám vagy csalás, vagy az ingatlan értékének és állapotának hamis bemutatása." Goldman mondja. „Van egy sor jogi doktrína, amely ilyen körülmények között jogorvoslatot biztosítana a vevő számára. Ez az egyik oka annak, hogy a brókerek valószínűleg nem mondják azt, hogy egy házban kísértetjárta, mert nem akarják szakmai hírnevüket és pénzügyeiket egy olyan kijelentés mögött, amelyről nem feltétlenül hiszik el, hogy képesek rá érvényesít."

Tippek eladók és vásárlók számára

Az ingatlan-nyilvántartási törvények egyértelműen nagyon bonyolultak és nehezen áttekinthetőek mind a vevők, mind az eladók számára, függetlenül attól, hogy az ingatlan „megbélyegzett” vagy sem. Megkértük Goldmant, hogy ossza meg legjobb tanácsait minden érintett fél számára. Íme az öt legfontosabb tippje:

• Mindenekelőtt az a legjobb, ha olyan ingatlanügynökkel dolgozunk együtt, akiben megbízunk, hogy segítsen eligazodni a nyilvánosságra hozatali törvények bonyolult világában, különösen akkor, ha nincs ingatlannal kapcsolatos tapasztalata.
• A digitális korszak megkönnyítette a vásárlók számára az információkhoz való hozzáférést, ezért használja ezt a saját előnyére, és adja meg a Google-on a megvásárolni kívánt ingatlan címét.
• Vevőként tegyen fel kérdéseket azokról a dolgokról, amelyek megszakítják az üzletet. Lehetetlen, hogy az eladók megjósolják a vásárlók számára fontos dolgok teljes univerzumát, ezért ha Ön vevő, akkor saját magát kell képviselnie.
• Tőzsdei ügynökként vagy eladóként, ha kétségei vannak, tegye közzé (attól függően, hogy milyen állapotban van!), de csak olyan ígéreteket tegyen, amelyeket teljesíthet.
• Dokumentálja az összes közzétételt. "Ha nem írásban, akkor sokkal kevésbé valószínű, hogy lesz következménye, mindent dokumentálni kell" - mondja Goldman.

---

Kíváncsi mélyebb szellemtörténetekre a megbélyegzett ingatlanokról, valamint Eric Goldman közzétételi tanácsaira? Hallgatni Sötét ház.