Mi az ADU? Miért érdemes kiegészítő lakóegységet felvenni a hátsó udvarba

A kiegészítő lakóegységek vagy ADU-k olyan önálló lakóépületek, amelyek a fő lakóhelytől elkülönítve, de ugyanazon az ingatlanon találhatók. Miközben sokféle néven léteztek évek óta – sógorlakás, nagyi lakás vagy kocsiszín, Például – a közelmúltbeli állami jogszabályok országszerte egyesültek, hogy sokkal könnyebbé tegyék az építkezést egy. A feltörekvő piacok jelentős lakáshiánnyal jártak az élen (2021-ben Kalifornia enyhítette az ADU-ra vonatkozó építési előírásokat, hogy több bérleti díjjal bővüljön a piac). De akár bérbeadó szeretne lenni, akár nem, az új törvények számos lehetőséget kínálnak a háztulajdonosok számára, akik szeretnék felújítani kertjüket.

Még akkor is, ha egyszerűen csak extra helyet keres, szerkezetének ADU-kompatibilissé tétele segíthet megkerülni az elsődleges lakás négyzetméteres korlátait. Itt van minden, amit tudnia kell a saját létrehozásához.

Az első lépés az állam és a város övezeti törvényeinek ellenőrzése – és ha egy HOA által szabályozott közösségben él, ellenőrizze ezeket a szabályokat is. Egyes esetekben lehet, hogy nincs szerencséje. Más esetekben a rendeletek segítenek megérteni, mi lehetséges a telkén. Egyes helységek például csak egy további lakás építését teszik lehetővé; mások egy további struktúrára korlátozzák, de két egységet is tartalmazhat, ami megkétszerezheti a ROI-t, ha bérelhető egységeket épít. Ha szakembert alkalmaz, ezek a korai tervezési szakaszok remek alkalmat nyújtanak építész vagy tervező bevonására. Jól ismerik ezeket a kódokat, és segíthetnek kitalálni, hogyan maximalizálhatja erőforrásait.

Egy dolog, amit meg kell jegyezni: A kiegészítő lakóegységek definíció szerint lakásra szolgálnak. Tehát még akkor is, ha a teret irodaként vagy edzőstúdióként kívánja használni, akkor is van néhány funkció szükséges tartalmaznia: fűtés, hálószoba, teljes fürdőszoba és egy kis konyha főzőlappal és hűtőszekrény. A szerkezetnek külön bejárattal is kell rendelkeznie, függetlenül attól, hogy a házhoz kapcsolódik-e vagy sem. „Sok ügyfelem szeretne külön egységet a szüleinek, de úgy gondolják, hogy a szüleik használni fogják a konyha a főházban” – mondja Mary Maydan, a Palo Alto-i Maydan Architects igazgatója. Kalifornia. – Még egy kis konyhát kell építenie.

Az ADU-k számos előnnyel járnak, de fontos, hogy pontosan meghatározzuk az elsődleges motivációkat, mielőtt utat törnénk magunknak. Egyesek számára ez egy nagyszerű módja annak további bevételhez juthat az ingatlan bérlésével. Csak tudd, hogy általában a helyi törvények sokkal inkább alkalmasak a hosszú távú bérbeadásra – elvégre a megengedő ADU-törvények fellendülése részben az ország lakáshiányára adott reakció. (Ha arra vágysz beszállni az Airbnb játékba, először áss egy kicsit, hogy megtudd, mi a megengedett; egyes helyeken szigorúan korlátozzák, hogy egy ingatlan hány napig használható rövid távú bérbeadásra, ami korlátozza a befektetés megtérülését.)

Sokak számára az ADU nagyszerű módja annak, hogy a vendégház, akár idősödő szülők lakhelyének, akár gyerekeket látogató leszállóhelynek szánják. Maydan így építette meg első ADU-ját két évtizeddel ezelőtt – a saját kertjében volt, ahol a szülei hosszabb ideig tartózkodhattak.

A privát kerti visszavonulás by Reath Design minden ablakot tartalmaz, hogy elmerüljön a dizájn a természetben.

Mások számára az ADU egy módja annak, hogy megkerüljék az elsődleges lakóhelyekre vonatkozó helyi korlátokat. Egy külön bejárattal akár 1000 négyzetmétert is megtehetsz – és sok esetben közelebb építhetsz a telekvonalhoz, mint amennyit az elsődleges lakásod számára megengedett. „A mi területünkön csak a telek kis százalékára építhet, de néhány embernek valóban több helyre van szüksége” – mondja Maydan. „Nincs szükségük extra konyhára – néha lehet, hogy nincs is szükségük extra fürdőszobára –, de ez egy okos módja annak, hogy maximalizálják az alapterületet.”

Az ADU-nak két fő típusa van: a fő otthontól különálló hátsó udvari lakás, vagy egy falon közösen elhelyezett egység. (Tűzvédelmi okokból az egységek műszakilag különállóak lesznek, de lehet ajtót összekötni, ha az ADU-nak saját bejárata is van.) Mindegyik stílusnak megvannak az előnyei. és – feltéve, hogy ingatlana bármelyik típust el tudja fogadni – mérlegelnie kell a magánéletre, a kültéri terekre, a parkolásra vagy akár a szomszédokra gyakorolt ​​lehetséges hatásokat.

„Ha jövőbeli bevételi forrásként csinálja, például bérelhető egységként, akkor előfordulhat, hogy nem akarja csatolni, mert a magánéletét szeretné” – mondja Maydan. „Ha extra helyet szeretne egy edzőteremnek vagy a medencére néz, akkor sok üvegből készült házakat építettünk [csatolt] – ez olyan, mint [a fő rezidencia] meghosszabbítása, és nagyon szép. Ez attól függ, hogy mik az ügyfél igényei, és milyenek lesznek a jövőbeni igényei." Egy másik szempont, amelyet figyelembe kell venni: a közművek. Noha az építési szakaszban drágább az egység közműveinek leválasztása a főépülettől, ez egy okos lépés, ha valaha is bérbe kívánja használni az egységet.

A táj azt is meghatározhatja, hogy mit és hol építhet. „Az ásatást elég nehéz elvégezni, ha egy ház az útban, és nehéz lehet egy gépet bevinni a hátsó udvarba” – mondja Matt Hutchins, a seattle-i székhelyű CAST Architecture igazgatója. „A megvalósíthatóság szempontjából megvizsgáljuk, hogy a zónakód mit tesz lehetővé, és milyen kihívásokat fog jelenteni a webhely – topográfiai, geológiai és fa szempontból. Néha be kell ásnunk egy domboldalba, vagy egy nagy fa körül kell dolgoznunk, de sokkal szívesebben tesszük ezt, mintsem kivágjuk a fát, különösen, ha belső fókuszponttá válik.” Egyéb gyakori buktatók, amelyek hatással lehetnek terveire, a szeptikus mezők és a meglévő közművek vonalak.

Még akkor is, ha a táj vagy más akadályok bezártak, meg fog lepődni azon, hogy mit tud egy építész megálmodni kis lábnyomon – és felkapott apró otthonok (és saját keresési kategóriájuk az Airbnb-n), a befektetés még mindig megtérülhet. „Olyan emberek kerestek meg minket, hogy ha látják az udvarukat, azt mondanák: „Semmilyen módon nem helyezhet el ADU-t erre a telekre” – mondja Malinowski. „Az egyik 250 négyzetláb volt, és az állami törvény 14 láb magasságot írt elő – ez minden, amivel dolgoznom kellett. És mégis, létrehoztunk egy kis kétszintes kis otthont létrával és hálótetővel, és az emberek ránéznek, és azt mondják: „Ó, Istenem, ez a legistenibb kis hely.”

Az ADU építése nagyszerű módja annak, hogy növelje lábnyomát, de ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy a kerítések felé kell lendülnie, csak azért, mert megteheti. „Nem mindig okos a teljes [megengedett] mennyiségre építeni. A nap végén egy szép hátsó udvarra is szükség van – nem várost építesz.” mondja Maydan.

Sarah Richardson tervező "bunkie" amit az ontariak kis bútorozott melléképületnek hívnak, mindössze 130 négyzetméter, de egy vendégágyat is tartalmaz. Fotó: Valerie Wilcox.

Az adók és illetékek összegét is megtakaríthatja, ha hozzáért a négyzetméterekhez. Kaliforniában például az ADU építésével kapcsolatos díjak több ezer dollárral megugranak, ha átlépi a 750 négyzetláb küszöböt. Azon lakástulajdonosok számára, akiknek tervei ebben a tartományban lebegnek, Mike Malinowski, az Applied Architecture, Inc. elnöke. a kaliforniai Sacramentóban segít az ügyfeleknek személyre szabott tervezésben, hogy megtakarítsák a díjakat: „Ha valaki úgy jön hozzánk, hogy 800 négyzetláb ADU-nál azt mondjuk: „Megtehetjük, de tisztában van-e azzal, hogy 51 négyzetméterrel kevesebbel 10 000 dollárt takaríthat meg láb?’” Mivel a törvények államonként és városonként eltérőek, időt, fejfájást és pénzt takaríthat meg, ha egy tervező szakember segítségével eligazodhat a bürokráciában.

Mint minden más felújítási vagy építési projekt, az ADU matricás sokk is valódi. Az építési költségek nem lineárisak, és egyes alkatrészek ára azonos, függetlenül attól, hogy a projekt 400 vagy 4000 négyzetláb. Például belépő szintű költségek társulnak az olyan feladatokhoz, mint a fürdőszoba vízvezeték-szerelése vagy az ingatlan kiértékelése. „Bármilyen kicsi is, a konyhának és a fürdőszobának vannak bizonyos infrastrukturális követelményei, és ezek nem változnak [az árban]” mondja Malinowski. És bár csábító lehet pénzt megtakarítani egy előre elkészített ADU-val, amelyet a helyszínen telepít, Malinowski szerint a végeredmény nem mindig hozza meg a várt megtakarítást. Bár az árcédula vonzónak tűnhet az arcán, „még mindig rajzokat kell készíteni, amelyek megmutatják, hol helyezkedik el, milyen kudarcok vannak, és hogyan csatlakoznak a közművek” – mondja.

Ha ingatlanán újabb építési projekt van folyamatban, de még nem áll készen arra, hogy elköteleződjön egy Az ADU most, Maydan szerint nem rossz ötlet lerakni az alapot, amíg megvan az összes kereskedő helyben. „Olyan ez, mint egy jövőbeli medencére való felkészülés” – mondja –, üzemeltetheti az elektromos, vízvezeték- és gázellátást sorokat előre, hogy kevesebb ásnivalója legyen, amikor készen áll az ADU leépítésére út.

Kövesse a House Beautiful-t Instagram.

Kaitlin Petersen

Közreműködő író

Kaitlin a főszerkesztője Otthoni üzlet és a podcast házigazdája Kereskedelmi mesék. Több mint egy évtizede ír stílusról és dizájnról, munkái pedig ben jelentek meg Elle Decor, Gyönyörű ház, Fővárosi Otthon és Veranda, szintén Chicago, Texas havilap, Time Out New Yorkés a nemzetközi kiadások Vanity Fair és Divat. Szabadidejében kajakozik a Hudson folyón, kertészkedik brooklyni teraszán, és felkutatja Zillow-t az 1800-as évek parasztházai után, hogy feldíszítse a fejét.