A ház megfordításának rejtett költségei és veszélyei

Bárki, aki annyira megszállottja HGTV amilyenek vagyunk, megbocsátható, ha fantáziálunk, hogy kilépünk a napi munkából és feltaláljuk magunkat a Rögzítő felső–Stílusú lakberendezési szupersztár. Mármint ki ne szeretne a következő lenni Joanna Gaines vagy Leanne Ford? De ha az álmodozásai gyorsan felülmúlják a valóságot, érdemes kétszer is meggondolni, mielőtt fejjel a házforgató piacon merülne el. A műsorok hajlamosak a folyamat néhány kevésbé elbűvölő része fölé fényezni (hello HVAC javítás munka), hajlítsa meg az idő és a tér korlátait (ezt mondjuk egy hét alatt teszi meg?), és árazza a munkát és az anyagokat ebben az évszázadban jellemző mértékben.

És megemlítettük, hogy azok vagyunk ez közel recesszióba lépni? Beszéltünk szakértő házipipákkal, hogy megtudjuk, pontosan mit jelent a nyereségváltás, a rejtett költségek és veszélyek, és miért lehet most nem a legjobb alkalom arra, hogy kipróbáld magad.

A nagy kép

Megvan az oka annak, hogy a házforgatáshoz leginkább a szomszédos területeken jártas emberek járnak-gondoljunk ingatlanközvetítőkre, generálkivitelezőkre és tervezőkre. A legbensőségesebb ismeretekkel rendelkeznek arról, hogy mire van szükség egy ház építéséhez és fenntartásához, mind az emberórák, mind anyagköltségek, amelyek nagy felújításokhoz kapcsolódnak, és szakértelmük ellensúlyozhatja a költségeket folyamat. Például ingatlanközvetítőként akár 5%-kal is minimalizálhatja az eladási oldalon a bróker díjakat; a tervezők és a kivitelezők gyakran nagykereskedelmi forrásból, nem pedig kiskereskedelmi áron szereznek be anyagokat.

"A legtöbb papucs általában az esztétikai dolgokra összpontosít, de a lapozáshoz sok olyan készségre van szükség, amire az emberek nem gondolnak" - mondja Christopher Totaro, egy volt vállalkozó, aki otthonokat lapozott, mielőtt ügynök lett a New York-i Warburg ingatlanirodában Telek. „Piacismeretekkel kell rendelkeznie az ingatlanok területén, és mélyen meg kell értenie az építési folyamatot, és annak alapján kell döntenie. a piac akar, nem mit te akar."

Valójában a házon forgó veteránok azt mondják, hogy a leggyakoribb (és költséges) hiba, amelyet az első szerelők elkövetnek, a munka terjedelmének alábecsülése. „Kivéve, ha a vevő tapasztalt lakásfelügyelő, aki képes gyorsan dönteni a vízvezeték-szerelésről, a fűtésről, az áramról, az ártéri síkságokról, a közösségi testület kérdéseiről, az azbeszt, szén -monoxid, víznyomás, ablakok, készülékek és számos egyéb elem, a katasztrófa szinte garantált ” - mondja Totaro kollégája, Gerard Splendore. Totaro hozzáteszi: „Ha egy vállalkozóra hagyatkozik, hogy tudassa veled, hogy valami működik -e, akkor a fejeden vagy.”

Az iparági bennfentesek is jobban ismerik a bürokratikus bürokráciát és az önkormányzati irányelveket, amelyek túl gyakran feltartják a projekteket - és hogyan navigálhatnak azok körül. „Azt javaslom, látogasson el a várostervezőhöz, és olvassa el a városépítési irányelveket” - mondja Alison Pickart San Francisco -i tervező. "Előfordulhat, hogy bizonyos területeken hétvégén nem engedélyezi a munkát, ami meghosszabbíthatja az építési ütemtervet." És ezért a lényeg.

Vállalkozók bérbeadásra

Ha már a vállalkozóknál tartunk, a hírnevük megelőzi őket (vagyis mutasd meg nekünk azt, aki határidőre és költségvetés alatt végzi el a munkát, és mi aranyban adjuk meg a súlyukat). A bonyodalmak mindig előbukkannak, a határidők jönnek és mennek, a költségvetések pedig néha megdöbbentő magasságokba emelkednek. És bár a legtöbb flippernek van legalább egy ballpark-figurája arról, hogy milyen anyagok kerülhetnek nekik, kevés tudomásul venni - nemhogy pontosan felmérni -, hogy mennyi munkaerő van az anyagok telepítésében adott régió.

„Az ingatlanfejlesztők jól ismerik a munkaerőköltségeket azon a piacon, ahol a munkát végzik”-mondja Pickart. „Bizonyos államok vidéki területein a költségek jelentősen eltérőek lesznek, mint a nagyobb, sőt közepes méretű városokon kívüli külvárosokban. Ez különösen akkor igaz, ha most kezded, és nincs olyan személyzeted, akit arra ösztönöznének, hogy a munkát a legjobb áron végezze el. ”

Valójában, ha nincs legénysége, akiben megbízol, akkor annak megtalálása saját rémálma lehet, mivel köztudottan nehéz leszögezni őket. És minél tovább tart a projekt megkezdése és befejezése, annál több pénzt fizet a különböző költségekért, amelyek teljesen nem kapcsolódnak a javítási vagy felújítási munkáihoz.

Pénz pénz pénz

A legtöbb újonc házipipázó két fő számadatot vesz figyelembe, amikor mérlegeli, hogy vállalja -e a projektet: az árat, amellyel házat vesz, és azt, hogy miért adja el. De a tapasztalt házipipák gyorsan rámutatnak, hogy van egy szivárványos szám, amelyet be kell vennie a kockázat / nyereség arányba.

Az ingatlan tulajdonosaként az induláskor meg kell fizetnie a vásárlási költségeket, a tulajdoni díjaktól és az értékbecslési költségektől a hitelköltségeken és a jelzálogkölcsön -kifizetéseken keresztül, és talán még ingatlanbezárási költségek, ha ügynököt kell fizetnie (bár az 5-7% -os brókerdíj általában az eladó felelőssége, és ha jól belegondolunk, Ön lesz az másik oldala). Alapján Homes.com, a zárási költségek a vásárlási költség akár 2-3% -át is elérhetik. Gyakran figyelmen kívül hagyják a tartási költségeket is, például az adókat és a közműveket; Minél hosszabb ideig birtokolja a házat, annál többet fog tartozni.

Aztán ott van a tőkenyereség kérdése. Ha azt tervezi, hogy az építkezés ideje alatt a flipes ingatlanában szeretne lakni, akkor nem kell adót fizetnie a ház eladása után szerzett nyereség után. De ha nem, akkor a bevételének 10-37% -a lesz a horogon, attól függően, hogy hol lakik, mit keres, és mennyi ideig tartotta az ingatlant.

Dobás a kockával

Mindezek ismeretében, ha továbbra is meg akarja hajlítani a házon forgó izmait, néhány dolgot megtehet, hogy egy kicsit simább legyen a folyamat. „Ragaszkodjon szilárdan felépített, de csúnya rögzítőhöz” - mondja Pickart. „Sokkal jobban fogsz járni, ha egyedül maradsz a kozmetikai munkánál, miközben megtanulod az üzletet.”

De ha egy nagyobb projektre készül, akkor azt tanácsolja, hogy „vásárlás előtt tanuljon meg minél többet a házról és a környékről, és jól kidolgozott terv a tervezés, a mérnöki munka, a festés, a világítás és a befejezési ütemtervek tekintetében, mielőtt elkezdené a munkát, hogy segítsen a lehető legkevesebb végrehajtásban idő. Tervezze meg, hogy az ellenőrzés napján lesz, és jegyzetel, figyelve mindenre, amit az ellenőrök találnak, és tervezze meg a lépjen át mérnökével és építészével (ha komolyabb munkákra van szükség), és szerezzen tőlük annyi információt, hogy tudhassa, mire készül ellen."

Ön is nyomozóként kell gondolkodnia, és gyakorlatiasnak kell lennie. „Keresse meg a tökéletes vihart” - mondja Totaro. „Határozzon meg egy gyorsan bővülő területet, és találjon valamit, ami a készségeinek megfelelő mértékben szorongatja a helyzetet. Ne vásároljon házakat, amelyek süllyedő alapokkal rendelkeznek. Kezdd kicsiben. ”

És ne feledje, hogy az időzítés ugyanolyan fontos tényező, mint bármi más. A ház megfordítása elég nehéz a bizonyosság idején. „Az ingatlanokban mindig van kockázat”-mondja Pickart. Ha be akar lépni az iparágba, akkor fontolja meg, hogy jövőre megcsinálja, remélhetőleg akkor, amikor a koronavírus -járvány nem pusztít a globális rendszerekben. Persze a kamatok minden idők legalacsonyabb szintjén vannak, így a házvásárláshoz szükséges pénzek megfizethetőbbek, mint valaha, de rekord 3,3 millió amerikai nyújtotta be a munkanélküliség (felvetődik a kérdés, ki vesz?), az egész iparág elpusztul, és a világ a globális recesszió szélén áll, talán itt az ideje maradj a helyén.

Kövesd House House -t tovább Instagram.

Ezt a tartalmat harmadik fél hozza létre és karbantartja, és importálja erre az oldalra, hogy segítsen a felhasználóknak megadni e -mail címüket. Erről és hasonló tartalmakról további információkat talál a piano.io oldalon.