Hukum Pengungkapan Perumahan untuk Properti Stigmatisasi

Wawancara lengkap dengan Eric Goldman ditampilkan di musim 2, episode 2 podcast rumah berhantu House Beautiful, Rumah gelap. Tonton episodenya di sini.

Sementara undang-undang pengungkapan negara bagian sangat bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya, ada hal-hal tertentu yang sebagian besar orang setujui harus menjadi praktik standar ketika menjual rumah: Anda harus mengungkapkan apakah ada cat berbahan dasar timbal pada properti yang dibangun sebelum tahun 1978, misalnya, dan pada tingkat tertentu informasi seputar riwayat perbaikan adalah pengungkapan umum di seluruh negara bagian, seperti kerusakan fisik yang jelas yang berpotensi menjadi berbahaya. Tapi bagaimana ketika sesuatu yang buruk terjadi pada properti yang tidak meninggalkan jejak fisik?

Dalam terminologi real estat, a properti yang distigmatisasi didefinisikan sebagai properti yang karakter atau kondisinya telah diubah dan dengan demikian berisiko ditolak oleh penyewa dan pembeli yang menganggapnya cacat secara psikologis atau emosional. Peristiwa stigmatisasi yang paling umum adalah pembunuhan, kejahatan kekerasan, atau kematian. Jadi apakah seseorang atau tidak

percaya pada hantu atau energi yang terperangkap dalam arti harfiah apa pun, getaran buruk itu penting, dan properti dapat dihantui oleh reputasi buruk. Dan properti tersebut mungkin diwajibkan secara hukum untuk mengungkapkan reputasi itu, tergantung pada beberapa faktor.

Fakta bahwa undang-undang telah diberlakukan untuk mengatasi masalah properti yang distigmatisasi dan bagaimana mereka harus ditangani menunjukkan bahwa masyarakat melakukan peduli dengan reputasi properti. Jadi, kami berbicara dengan sarjana hukum dan profesor Eric Goldman dari Universitas Santa Clara untuk membongkar konsep lebih jauh. Pelajari lebih lanjut tentang bidang properti yang distigmatisasi serta undang-undang pengungkapan di bawah ini.

Hukum Pengungkapan Perumahan

Undang-undang pengungkapan tempat tinggal adalah bidang hukum yang sangat rumit—mungkin karena undang-undang tersebut sangat bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya. Di beberapa negara bagian, penjual berkewajiban untuk mengungkapkan informasi tersebut, terlepas dari apakah pembeli pernah menanyakannya—dan bahkan jika ada pemeriksaan properti. Misalnya, di Alaska, agen daftar "harus mengungkapkan pembunuhan atau bunuh diri yang diketahui pada tahun lalu. Jika agen tidak mengetahuinya, mereka tidak bertanggung jawab." Sementara itu, di Maine, "agen memerlukan izin tertulis dari penjual untuk mengungkapkan informasi kepada pembeli jika mereka bertanya," dan di Montana, hukum negara bagian "melarang bunuh diri atau kejahatan diungkapkan oleh agen," menurut Dekon Spaulding, layanan dekontaminasi yang menawarkan TKP, penimbunan, dan pembersihan lab met. Memang, undang-undang pengungkapan negara sering bertentangan satu sama lain.

"Saya pikir itu sebenarnya cerminan dari sifat opini yang tersiksa" yang muncul dalam kasus-kasus properti yang distigmatisasi, renung Goldman. "Hakim tidak selalu setuju dengan apa yang perlu diungkapkan. Dan legislatif negara bagian telah mengesahkan undang-undang yang mengatakan ada saat-saat Anda harus mengungkapkan, atau ada kalanya Anda tidak berkewajiban untuk mengungkapkan, dan undang-undang itu juga tidak diselaraskan. Jadi kenyataannya adalah bahwa ini adalah pertanyaan sederhana, apa yang harus penjual atau katakan, dan kapan, namun jawaban sangat berbeda di seluruh yurisdiksi dan di seluruh jenis fakta tertentu yang mungkin perlu diungkapkan."

Bahkan di negara bagian hukum pengungkapan yang paling ketat, California, ada parameternya. Setelah tiga tahun, kematian tidak perlu diungkapkan. "Pasti ada celah di suatu tempat, kan? Harus ada dasar untuk mengatakan, Anda tahu, [sebagai penjual] saya tidak bertanggung jawab atas fakta bahwa rumah telah ada selama 150 tahun dan orang pasti meninggal di sana, "kata Goldman.

Laten Vs. Cacat Paten

Sangat penting untuk memahami perbedaan antara paten dan cacat laten saat membongkar undang-undang pengungkapan. "Cacat paten adalah hal [fisik] yang harus muncul dalam pemeriksaan properti standar," jelas Goldman. Seorang inspektur properti mengunjungi rumah tersebut, dan menulis laporan yang menyebutkan potensi masalah apa pun dengan properti tersebut. Sebagian besar pembeli memilih inspeksi properti, tetapi mereka dapat memilih untuk mengabaikan inspeksi properti, dan jika mereka menutup penjualan apa pun yang diungkapkan sebelumnya sekarang menjadi tanggung jawab mereka sebagai yang baru pemilik.

Terkadang, penjual benar-benar akan melakukan inspeksi sendiri. "Di sini, di California, di mana kami memiliki pasar real estat yang cukup panas, sebenarnya tidak jarang seorang penjual melakukan inspeksi properti dan memberikannya kepada semua calon pembeli sebelum mereka mengajukan penawaran sebagai cara untuk mempercepat proses dan menghilangkan beberapa kemungkinan yang mungkin terjadi yang mungkin disertakan pembeli dalam penawaran," Goldman catatan.

Cacat laten, di sisi lain, adalah hal-hal yang "mungkin tidak ditemukan oleh inspektur properti dalam melakukan ketekunan biasa mereka. Tetapi jika penjual mengetahui tentang cacat laten yang tidak dapat ditemukan oleh instruktur properti dan yang tidak akan dilihat oleh pembeli, mereka mungkin diminta untuk mengungkapkannya secara tegas," tambah Goldman.

Mengapa cacat laten penting? Masalah nonfisik mungkin masih mempengaruhi keinginan pembeli untuk membeli properti, sederhana dan sederhana. Dalam konteks pembunuhan, penjual mungkin mengetahui bahwa pembeli tidak mengetahui peristiwa ini, tetapi jika mereka mengetahuinya, mereka dapat menganggapnya sebagai kondisi material rumah.

Apakah Beberapa Stigma Lebih Baik Dari Yang Lain?

Hantu yang menghantui properti adalah stigma yang mungkin berdampak pada properti, tetapi lebih sulit untuk dibuktikan daripada peristiwa faktual seperti kematian atau pembunuhan di tempat. Karena itu, jarang ada properti yang diakui sebagai stigma karena aktivitas paranormal yang dirasakan dalam konteks hukum karena lebih sulit untuk mendapatkan bukti yang andal dan kredibel yang dapat diajukan di pengadilan, Goldman menjelaskan. Tentu saja, ada pengecualian," seperti di Stambovsky vs. Ackley kasus, ketika hakim mencoba memberikan solusi yang adil berdasarkan serangkaian keadaan yang sangat spesifik.

Menariknya, terkadang kebalikannya benar bahwa properti yang distigmatisasi sebenarnya bisa bernilai lagi karena sejarah kelamnya. Memasarkan rumah sebagai rumah berhantu "dapat menarik pasar kecil, tetapi berpotensi sangat menguntungkan," kata Goldman. Tetapi ada juga beberapa undang-undang pengungkapan rumit yang membuatnya rumit juga. Jika seorang broker memang ingin memasarkan rumah tersebut sebagai rumah berhantu, mereka juga harus mampu mendokumentasikan fenomena tersebut, atau tidak terlalu menjanjikan sifat rumah yang berhantu. "Saya tidak berpikir sebagian besar pialang akan percaya diri membuat pengungkapan semacam itu karena mereka tidak dapat menjamin hantu masih ada di sana. dan mereka tidak dapat benar-benar memverifikasi perilaku masa lalu." Sebaliknya, mereka perlu membingkainya dengan cara yang lebih spekulatif atau memberikan penilaian yang berkualitas. penyingkapan.

"Jika rumah itu diiklankan sebagai angker dan itu menjadi bagian dari kesepakatan dan kemudian, pada kenyataannya, itu tidak berhantu, itu langsung saja iklan palsu atau penipuan atau, representasi yang salah dari nilai properti, dan kondisi, "Goldman mengatakan. "Ada serangkaian doktrin hukum yang akan memberikan jalan bagi pembeli dalam keadaan seperti itu. Itulah salah satu alasan mengapa calo tidak mungkin mengatakan rumah berhantu karena tidak mau menempatkan reputasi profesional dan keuangan mereka di balik pernyataan bahwa mereka belum tentu percaya bahwa mereka bisa mengesahkan."

Tips untuk Penjual dan Pembeli

Undang-undang pengungkapan real estat jelas sangat rumit dan sulit dinavigasi baik bagi pembeli maupun penjual, apakah properti tersebut "diberi stigma" atau tidak. Kami meminta Goldman untuk membagikan saran terbaiknya untuk semua pihak yang terlibat. Berikut adalah lima tips utamanya:

• Pertama dan terpenting, yang terbaik adalah bekerja dengan agen real estat yang Anda percayai untuk membantu Anda menavigasi dunia hukum pengungkapan yang rumit, terutama jika Anda tidak memiliki pengalaman real estat.
• Era digital telah memudahkan pembeli untuk mengakses informasi, jadi gunakan itu untuk keuntungan Anda dan Google alamat properti apa pun yang Anda pertimbangkan untuk dibeli.
• Sebagai pembeli, ajukan pertanyaan tentang hal-hal yang menjadi pemecah kesepakatan bagi Anda. Tidak mungkin bagi penjual untuk memprediksi semua hal yang penting bagi pembeli, jadi jika Anda seorang pembeli, Anda perlu mengadvokasi diri Anda sendiri.
• Sebagai agen daftar atau penjual, jika ragu, ungkapkan (tergantung pada keadaan Anda saat ini!), tetapi hanya buat janji yang dapat Anda tepati.
• Dokumentasikan semua pengungkapan. "Jika tidak secara tertulis, maka konsekuensinya menjadi jauh lebih kecil, semuanya harus didokumentasikan," kata Goldman.

---

Penasaran ingin mendengar cerita hantu yang lebih mendalam tentang properti yang distigmatisasi serta saran pengungkapan dari Eric Goldman? Mendengarkan Rumah gelap.