Biaya Tersembunyi dan Bahaya Pembalikan Rumah

Siapa pun yang terobsesi dengan HGTV seperti kita dapat dimaafkan karena terlibat dalam fantasi berhenti dari pekerjaan harian Anda dan menemukan kembali diri Anda sebagai Fixer Atas– superstar perbaikan rumah bergaya. Maksudku, siapa yang tidak ingin menjadi yang berikutnya Joanna Gaines atau Leanne Ford? Tetapi jika lamunan Anda dengan cepat melampaui kenyataan Anda, Anda mungkin ingin berpikir dua kali sebelum terjun terlebih dahulu ke pasar membalik rumah. Pertunjukan cenderung mengabaikan beberapa bagian proses yang kurang glamor (halo Perbaikan HVAC kerja), tekuk batasan waktu dan ruang (Anda melakukan ini semua dalam seminggu, kata Anda?), dan harga tenaga kerja dan bahan dengan harga yang biasanya tidak terlihat di abad ini.

Dan apakah kami menyebutkan bahwa kami sedekat ini untuk memasuki resesi? Kami berbicara dengan ahli sirip rumah untuk melihat dengan tepat apa yang dilakukan untuk mengubah rumah demi keuntungan, biaya dan bahaya tersembunyi, dan mengapa sekarang mungkin

bukan menjadi waktu terbaik untuk mencoba tangan Anda dalam hal itu.

Gambar besar

Ada alasan mengapa orang yang paling cocok untuk membalik rumah adalah mereka yang berpengalaman di bidang yang berdekatan—pikirkan pialang real estat, kontraktor umum, dan desainer. Mereka memiliki pengetahuan yang paling mendalam tentang apa yang diperlukan untuk membangun dan memelihara rumah, baik dari segi jenis jam kerja maupun jam kerja. biaya bahan yang terlibat dalam renovasi besar, dan keahlian mereka dapat mengimbangi beberapa biaya yang terlibat dalam proses. Menjadi agen real estat, misalnya, dapat meminimalkan biaya broker di sisi penjualan hingga 5%; desainer dan kontraktor sering mencari bahan dengan harga grosir daripada harga eceran.

“Kebanyakan sirip cenderung fokus pada hal-hal estetika, tetapi membalik membutuhkan banyak keterampilan yang tidak dipikirkan orang,” kata Christopher Totaro, mantan kontraktor yang membolak-balik rumah sebelum menjadi agen di perusahaan real estate Warburg yang berbasis di New York Realti. “Anda harus memiliki pengetahuan pasar di bidang real estat dan pemahaman yang mendalam tentang proses konstruksi, dan Anda harus membuat keputusan berdasarkan apa yang Anda inginkan. pasar inginkan, bukan apa Anda mau."

Faktanya, para veteran pembobol rumah mengatakan kesalahan paling umum (dan mahal) yang dilakukan oleh pemecah masalah pertama kali adalah meremehkan ruang lingkup pekerjaan. “Kecuali pembeli adalah inspektur rumah berpengalaman dengan kemampuan untuk membuat keputusan cepat tentang pipa ledeng, pemanas, listrik, dataran banjir, masalah dewan komunitas, asbes, karbon monoksida, tekanan air, jendela, peralatan, dan sejumlah elemen lainnya, bencana hampir pasti terjadi,” kata rekan Totaro, Gerard kemegahan. Menambahkan Totaro, "Jika Anda mengandalkan kontraktor untuk memberi tahu Anda jika sesuatu akan berhasil, maka Anda berada di atas kepala Anda."

Orang dalam industri juga memiliki gagasan yang lebih baik tentang jenis birokrasi dan pedoman kota yang terlalu sering menahan proyek—dan bagaimana menavigasi di sekitarnya. “Saya sarankan mengunjungi perencana kota dan membaca pedoman pembangunan kota dan kota,” kata desainer San Francisco Alison Pickart. “Anda mungkin menemukan area tertentu tidak mengizinkan pekerjaan pada akhir pekan, yang dapat memperpanjang waktu konstruksi Anda.” Dan, oleh karena itu, garis bawah Anda.

Kontraktor untuk Disewa

Berbicara tentang kontraktor, reputasi mereka mendahului mereka (artinya, tunjukkan kepada kami orang yang menyelesaikan pekerjaan tepat waktu dan di bawah anggaran, dan kami akan memberi Anda bobot emas mereka). Komplikasi selalu muncul, tenggat waktu datang dan pergi, dan anggaran naik ke ketinggian yang terkadang mengejutkan. Dan sementara sebagian besar sirip memiliki setidaknya gagasan kasar tentang bahan apa yang mungkin berharga, hanya sedikit mengakui—apalagi dapat menilai secara akurat—apa tenaga kerja yang terlibat dalam pemasangan bahan-bahan itu di setiap wilayah yang diberikan.

“Pengembang real estat memiliki pemahaman yang tajam tentang biaya tenaga kerja di pasar tempat pekerjaan dilakukan,” kata Pickart. “Biaya di daerah pedesaan di negara bagian tertentu akan sangat berbeda dari di pinggiran kota di luar kota besar dan bahkan menengah. Ini terutama benar jika Anda baru memulai dan tidak memiliki kru yang terdorong untuk melakukan pekerjaan dengan harga terbaik untuk Anda.”

Faktanya, jika Anda tidak memiliki kru yang Anda percayai, menemukannya bisa menjadi mimpi buruknya sendiri, karena mereka sangat sulit untuk diselesaikan. Dan semakin lama proyek Anda dimulai dan selesai, semakin banyak uang yang akan Anda keluarkan untuk membayar biaya lain-lain yang sama sekali tidak terkait dengan pekerjaan perbaikan atau renovasi Anda.

Uang uang uang

Kebanyakan sirip rumah pemula mempertimbangkan dua angka utama ketika mereka menimbang apakah akan mengambil sebuah proyek: harga di mana Anda membeli rumah dan untuk apa Anda menjualnya. Tetapi sirip rumah yang berpengalaman dengan cepat menunjukkan bahwa ada banyak angka yang perlu Anda perhitungkan ke dalam rasio risiko-terhadap-hadiah Anda.

Sebagai pemilik properti, Anda harus membayar biaya pembelian saat bepergian, mulai dari biaya kepemilikan dan biaya penilaian hingga biaya pinjaman dan pembayaran hipotek, dan bahkan mungkin biaya penutupan real-estate jika Anda perlu membayar agen (meskipun biaya broker 5 hingga 7% biasanya menjadi tanggung jawab penjual yang, kalau dipikir-pikir, akan menjadi Anda di sisi lain). Berdasarkan Homes.com, biaya penutupan dapat mencapai 2-3% dari biaya pembelian. Ada juga biaya penyimpanan yang sering diabaikan, seperti pajak dan utilitas; semakin lama Anda memiliki rumah, semakin banyak Anda berhutang.

Lalu, ada pertanyaan tentang keuntungan modal. Jika Anda berencana untuk tinggal di properti flip Anda selama masa konstruksi, Anda tidak akan bertanggung jawab untuk membayar pajak atas keuntungan yang dihasilkan setelah rumah tersebut dijual. Tetapi jika tidak, Anda akan berada di posisi mulai dari 10 hingga 37% dari penghasilan Anda, tergantung di mana Anda tinggal, apa yang Anda hasilkan, dan berapa lama Anda memegang properti itu.

Melempar Dadu

Mengetahui semua ini, jika Anda masih ingin melenturkan otot-otot rumah Anda, ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk membuat prosesnya sedikit lebih lancar. “Tetap dengan fixer yang kokoh tapi jelek,” kata Pickart. “Anda akan jauh lebih baik jika Anda bisa tetap bekerja di bidang kosmetik saja saat Anda mempelajari bisnis ini.”

Tetapi jika Anda memiliki hati untuk proyek yang lebih besar, sarannya adalah “belajar sebanyak mungkin tentang rumah dan lingkungan sekitar sebelum Anda membeli, dan memiliki rencana yang dikembangkan dengan baik dalam hal desain, teknik, cat, pencahayaan, dan jadwal penyelesaian sebelum Anda mulai bekerja untuk membantu Anda melaksanakan dalam jumlah paling sedikit waktu. Rencanakan untuk berada di hari inspeksi Anda dan buat catatan, perhatikan baik-baik semua yang ditemukan oleh inspektur, dan rencanakan a panduan dengan insinyur dan arsitek Anda (jika pekerjaan besar diperlukan) dan dapatkan informasi sebanyak mungkin dari mereka sehingga Anda tahu apa yang Anda lakukan melawan."

Anda juga harus berpikir seperti detektif dan praktis. “Carilah badai yang sempurna,” kata Totaro. “Identifikasi area yang berkembang pesat dan temukan sesuatu yang tertekan ke tingkat yang sesuai dengan keahlian Anda. Jangan membeli rumah yang pondasinya sedang tenggelam. Mulai dari yang kecil.”

Dan ingat bahwa waktu sama pentingnya dengan faktor lainnya. Membalik rumah cukup sulit selama masa kepastian. “Selalu ada risiko dalam real estat,” kata Pickart. Jika Anda ingin terjun ke industri ini, mungkin pertimbangkan untuk melakukannya tahun depan, semoga ketika pandemi virus corona tidak mendatangkan malapetaka pada sistem global. Tentu, suku bunga berada pada titik terendah sepanjang masa, membuat pinjaman uang untuk membeli rumah lebih terjangkau dari sebelumnya, tetapi dengan rekor 3,3 juta orang Amerika mengajukan pengangguran (menimbulkan pertanyaan, siapa yang membeli?), seluruh industri dihancurkan, dan dunia di ambang resesi global, mungkin ini saat yang tepat untuk tetap tinggal.

Ikuti House Beautiful di Instagram.

Konten ini dibuat dan dikelola oleh pihak ketiga, dan diimpor ke halaman ini untuk membantu pengguna memberikan alamat email mereka. Anda mungkin dapat menemukan informasi lebih lanjut tentang ini dan konten serupa di piano.io.