საცხოვრებლის გამჟღავნების კანონები სტიგმატიზებული საკუთრებისთვის

სრული ინტერვიუ ერიკ გოლდმანთან წარმოდგენილია House Beautiful-ის მოსვენებული სახლის პოდკასტის მე-2 სეზონში, ეპიზოდში 2. Ბნელი სახლი. მოუსმინეთ ეპიზოდს აქ.

მიუხედავად იმისა, რომ შტატის გამჟღავნების კანონები მნიშვნელოვნად განსხვავდება შტატში, არის გარკვეული რამ, რაც ადამიანების უმეტესობა თანხმდება, რომ ეს იყოს სტანდარტული პრაქტიკა, როდესაც სახლის გაყიდვა: თქვენ უნდა გაამჟღავნოთ, არის თუ არა ტყვიის შემცველი საღებავი, მაგალითად, 1978 წლამდე აშენებულ ნებისმიერ ქონებაზე და გარკვეულ დონეზე. სარემონტო ისტორიის შესახებ ინფორმაცია საერთო გამჟღავნებაა შტატებში, ისევე როგორც აშკარა ფიზიკური დაზიანება, რომელიც შეიძლება გახდეს სახიფათო. მაგრამ რაც შეეხება, როცა რაღაც ცუდი ხდება ქონებაზე, რომელიც არა დატოვოს ფიზიკური კვალი?

უძრავი ქონების ტერმინოლოგიაში ა სტიგმატიზებული ქონება განიმარტება, როგორც ქონება, რომლის ხასიათი ან მდგომარეობა შეიცვალა და, შესაბამისად, ემუქრება უარის თქმის რისკს მოიჯარეები და მყიდველები, რომლებიც მას ფსიქოლოგიურად ან ემოციურად დეფექტად მიიჩნევენ. ყველაზე გავრცელებული სტიგმატიზაციის მოვლენებია მკვლელობა, ძალადობრივი დანაშაული ან სიკვდილი. ისე ვინმეს თუ არა

სჯერა მოჩვენებების ან ხაფანგში ენერგია ნებისმიერი პირდაპირი გაგებით, ცუდი ვიბრაციები მნიშვნელოვანია და საკუთრება შეიძლება იყოს ცუდი რეპუტაციით. და ასეთი საკუთრება შეიძლება კანონიერად იყოს ვალდებული გაამჟღავნოს ეს რეპუტაცია, ეს დამოკიდებულია რამდენიმე ფაქტორზე.

ის ფაქტი, რომ კანონები ამოქმედდა სტიგმატიზებული საკუთრების საკითხის მოსაგვარებლად და როგორ უნდა მოექცნენ მათ, მიანიშნებს იმაზე, რომ საზოგადოება აკეთებს ზრუნავს ქონების რეპუტაციაზე. ასე რომ, ჩვენ ვესაუბრეთ სანტა კლარას უნივერსიტეტის სამართლის მეცნიერს და პროფესორს ერიკ გოლდმანს, რომ კონცეფცია უფრო შორს განვახილოთ. შეიტყვეთ მეტი სტიგმატიზებული თვისებების სფეროსა და გამჟღავნების კანონების შესახებ ქვემოთ.

საცხოვრებელი ფართის გამჟღავნების კანონები

საცხოვრებელი სახლების გამჟღავნების კანონები კანონის ძალიან რთული სფეროა - ალბათ იმიტომ, რომ ისინი ძალიან განსხვავდება სახელმწიფოდან სახელმწიფოში. ზოგიერთ შტატში, გამყიდველი ვალდებულია გაამჟღავნოს ინფორმაცია, იმისდა მიუხედავად, მყიდველი ოდესმე ითხოვს თუ არა ქონების შემოწმებას. მაგალითად, ალასკაში, ჩამონათვალის აგენტმა „უნდა გაამჟღავნოს ნებისმიერი ცნობილი მკვლელობა ან თვითმკვლელობა გასულ წელს. იმ შემთხვევაში, თუ აგენტმა არ იცის, ისინი არ არიან პასუხისმგებელი." მაინეში, იმავდროულად, "აგენტს დასჭირდება წერილობითი ნებართვა გამყიდველისგან, რომ გამჟღავნდეს ინფორმაცია მყიდველისთვის, თუ მათ უნდა ჰკითხონ" და მონტანაში, შტატის კანონი "კრძალავს აგენტის მიერ თვითმკვლელობის ან დანაშაულის გამჟღავნებას", ნათქვამია. სპოლდინგ დეკონი, გაუსნებოვნების სერვისი, რომელიც გთავაზობთ დანაშაულის ადგილის, განძარცვისა და მეტა-ლაბორატორიის გაწმენდას. მართლაც, სახელმწიფო გამჟღავნების კანონები ხშირად ეწინააღმდეგება ერთმანეთს.

„ვფიქრობ, ეს რეალურად გამოხატულია მოსაზრებების წამებული ბუნებისა“, რომლებიც ჩნდება სტიგმატიზებულ ქონებრივ საქმეებში, გოლდმანის მუზები. „მოსამართლეები ყოველთვის არ თანხმდებიან იმაზე, თუ რა უნდა გამჟღავნდეს. და შტატის საკანონმდებლო ორგანოებმა მიიღეს კანონები, სადაც ნათქვამია, რომ არის დრო, როდესაც თქვენ უნდა გაამჟღავნოთ, ან არის შემთხვევები, როდესაც არ ხართ ვალდებული გაამჟღავნოთ და ეს კანონები ასევე არ არის ჰარმონიზებული. ასე რომ, რეალობა ის არის, რომ ეს არის მარტივი კითხვები, რა უნდა თქვას გამყიდველმა და როდის, და მაინც პასუხები რადიკალურად განსხვავდება იურისდიქციების მიხედვით და კონკრეტული ტიპის ფაქტების მიხედვით, რომლებიც შეიძლება საჭირო იყოს გამჟღავნებული."

ყველაზე მკაცრი გამჟღავნების კანონის შტატშიც კი, კალიფორნიაში, არსებობს პარამეტრები. სამი წლის შემდეგ სიკვდილის გამჟღავნება არ არის საჭირო. "სადღაც უნდა იყოს წყვეტა, არა? უბრალოდ უნდა არსებობდეს საფუძველი იმის სათქმელად, თქვენ იცით, [როგორც გამყიდველი] მე არ ვარ პასუხისმგებელი იმ ფაქტზე, რომ სახლები უკვე 150 წელია არსებობს და ხალხი იქ აუცილებლად დაიღუპება,” ამბობს გოლდმანი.

ლატენტური Vs. პატენტის დეფექტები

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს განსხვავება პატენტსა და ლატენტურ დეფექტებს შორის გამჟღავნების კანონების გახსნისას. "პატენტის დეფექტები არის [ფიზიკური] რამ, რაც უნდა გამოჩნდეს სტანდარტული ქონების შემოწმებაში," განმარტავს გოლდმანი. ქონების ინსპექტორი სტუმრობს სახლს და წერს ანგარიშს, რომელიც ასახელებს საკუთრებაში არსებულ ნებისმიერ პოტენციურ პრობლემას. მყიდველების უმეტესობა ირჩევს ქონების შემოწმებას, მაგრამ მათ შეუძლიათ აირჩიონ უარი თქვან ქონების შემოწმებაზე და თუ ისინი დახურეს გაყიდვაში ყველაფერი, რაც ადრე იყო გამჟღავნებული, ახლა მათი პასუხისმგებლობაა, როგორც ახალი მფლობელები.

ზოგჯერ, გამყიდველი თავად აწარმოებს შემოწმებას. ”აქ, კალიფორნიაში, სადაც ჩვენ გვაქვს საკმაოდ ცხელი უძრავი ქონების ბაზარი, იშვიათია, რომ გამყიდველმა გააკეთოს ქონების შემოწმება და მიაწოდოს ეს ყველა პირს. პოტენციური მყიდველები სანამ განათავსებენ თავიანთ წინადადებებს, როგორც პროცესის დასაჩქარებლად და ზოგიერთი შესაძლო გაუთვალისწინებელი სიტუაციების აღმოფხვრას, რომლებიც მყიდველმა შეიძლება შეიცავდეს შეთავაზებაში“, - გოლდმანი შენიშვნები.

ლატენტური დეფექტები, თავის მხრივ, არის ის, რაც „საკუთრების ინსპექტორმა შეიძლება ვერ აღმოაჩინოს თავისი ჩვეულებრივი შრომისმოყვარეობის დროს. მაგრამ თუ გამყიდველმა იცის ფარული დეფექტების შესახებ, რომლებსაც ქონების ინსტრუქტორი ვერ პოულობს და რომელსაც მყიდველი ვერ ხედავს, შესაძლოა მათ დადებითად გაამჟღავნონ“, დასძენს გოლდმანი.

რატომ აქვს მნიშვნელობა ლატენტურ დეფექტებს? არაფიზიკურმა საკითხებმა შესაძლოა მაინც იმოქმედოს მყიდველის სურვილზე, შეიძინოს ქონება, უბრალო და მარტივი. მკვლელობის კონტექსტში, გამყიდველმა შეიძლება იცოდეს, რომ მყიდველმა არ იცის ამ მოვლენის შესახებ, მაგრამ თუ მათ იცოდნენ, შეიძლება ჩათვალონ ეს სახლის მატერიალურ მდგომარეობად.

ზოგიერთი სტიგმა სხვებზე უკეთესია?

მოჩვენება, რომელიც დევს საკუთრებას, არის სტიგმა, რომელმაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს ქონებაზე, მაგრამ მისი დამტკიცება უფრო რთულია, ვიდრე ფაქტობრივი მოვლენა, როგორიცაა ადგილზე სიკვდილი ან მკვლელობა. როგორც ასეთი, იშვიათია ქონების აღიარება სტიგმატიზებულად ლეგალურ კონტექსტში აღქმული პარანორმალური აქტივობის გამო. იმიტომ, რომ უფრო რთულია სანდო და სანდო მტკიცებულებების მოპოვება, რომლებიც შეიძლება სასამართლოში იყოს წარმოდგენილი, განმარტავს გოლდმანი. რა თქმა უნდა, არის გამონაკლისები“, მაგალითად, Stambovsky vs. აკლი საქმე, როდესაც მოსამართლე ცდილობდა მიეღო სამართლიანი გადაწყვეტა, რომელიც ეფუძნებოდა ძალიან კონკრეტულ გარემოებებს.

საინტერესოა, რომ ზოგჯერ საპირისპირო ჭეშმარიტებაა იმით, რომ სტიგმატიზებული ქონება შეიძლება რეალურად ღირებული იყოს მეტი მისი ბნელი ისტორიის გამო. გოლდმანი ამბობს, რომ სახლის მარკეტინგი, როგორც მოსვენებული, „შეიძლება მიიზიდოს პატარა, მაგრამ პოტენციურად ძალიან მომგებიანი ბაზარი. მაგრამ ასევე არსებობს რამდენიმე რთული გამჟღავნების კანონი, რომელიც ამას ართულებს. თუ ბროკერს სურდა სახლის გაყიდვა, როგორც მოსვენებული, მას ასევე უნდა შეეძლოს ფენომენის დოკუმენტირება, ან ზედმეტად არ დაჰპირდეს სახლის მოშიშვლებულ ბუნებას. „არა მგონია, რომ ბროკერების უმეტესობა დარწმუნებული იქნება ამ ტიპის გამჟღავნებაში, რადგან მათ არ შეუძლიათ იმის გარანტია, რომ მოჩვენებები კვლავ იქ იქნებიან. და მათ ნამდვილად არ შეუძლიათ წარსული ქცევის გადამოწმება." ამის ნაცვლად, მათ უნდა ჩამოაყალიბონ ის ისე, რომ უფრო სპეკულაციური იყოს ან უზრუნველყოფილი იყოს კვალიფიციური გამჟღავნება.

„თუ სახლი რეკლამირებული იყო, როგორც მოსვენებული და ეს გახდა გარიგების ნაწილი და მაშინ, ფაქტობრივად, ის არ არის მოსვენებული, ეს არის უბრალოდ გაასწორეთ ყალბი რეკლამა ან თაღლითობა ან ქონების ღირებულებისა და მდგომარეობის არასწორი წარმოდგენა“, - გოლდმანი ამბობს. ”არსებობს მთელი რიგი სამართლებრივი დოქტრინები, რომლებიც უზრუნველყოფენ მყიდველს ამ გარემოებებში. ეს არის ერთ-ერთი მიზეზი, რის გამოც ბროკერები არ იტყვიან, რომ სახლი ასვენებს, რადგან მათ არ სურთ დაყენება მათი პროფესიული რეპუტაცია და ფინანსები განცხადების უკან, რომ მათ სულაც არ სჯერათ, რომ შეუძლიათ დაადასტურეთ."

რჩევები გამყიდველებისთვის და მყიდველებისთვის

უძრავი ქონების გამჟღავნების კანონები აშკარად ძალიან რთული და ძნელია ნავიგაცია როგორც მყიდველებისთვის, ასევე გამყიდველებისთვის, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა ქონება „სტიგმატიზირებული“. გოლდმანს ვთხოვეთ გაეზიარებინა თავისი საუკეთესო რჩევები ყველა მონაწილე მხარისთვის. აქ არის მისი ხუთი ძირითადი რჩევა:

• უპირველეს ყოვლისა, უმჯობესია იმუშაოთ უძრავი ქონების აგენტთან, რომელსაც ენდობით, რათა დაგეხმაროთ გამჟღავნების კანონების რთულ სამყაროში ნავიგაციაში, განსაკუთრებით თუ არ გაქვთ უძრავი ქონების გამოცდილება.
• ციფრულმა ეპოქამ გაუადვილა მყიდველს ინფორმაციაზე წვდომა, ამიტომ გამოიყენეთ ეს თქვენს სასარგებლოდ და Google-ით ნებისმიერი ქონების მისამართი, რომლის შეძენასაც აპირებთ.
• როგორც მყიდველმა, დაუსვით კითხვები იმ ნივთების შესახებ, რომლებიც გარიგების დამრღვევია თქვენთვის. გამყიდველებისთვის შეუძლებელია იწინასწარმეტყველონ მყიდველებისთვის მნიშვნელოვანი საგნების სრული სამყარო, ასე რომ, თუ მყიდველი ხართ, თქვენ უნდა იხელმძღვანელოთ საკუთარი თავისთვის.
• როგორც ჩამონათვალის აგენტი ან გამყიდველი, როდესაც ეჭვი გეპარებათ, გაამჟღავნეთ (დამოკიდებულია იმაზე, თუ რა შტატში ხართ!), მაგრამ დადეთ მხოლოდ დაპირებები, რომელთა შესრულებაც შეგიძლიათ.
• ყველა გამჟღავნების დოკუმენტირება. „თუ ეს არ არის წერილობითი ფორმით, მაშინ გაცილებით ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შედეგი მოჰყვება, ყველაფერი უნდა იყოს დოკუმენტირებული“, - ამბობს გოლდმანი.

---

გაინტერესებთ მოჩვენებების სიღრმისეული ისტორიების მოსმენა სტიგმატიზებული თვისებების შესახებ და ასევე ერიკ გოლდმანის გამჟღავნების რჩევები? მოუსმინე Ბნელი სახლი.