კონდო vs. Co-Op: რა განსხვავებაა Condo-სა და Co-Op-ს შორის?
გეგმავთ ბინის ყიდვას? სანამ დაიწყებთ თქვენს ძიებას სრულყოფილი ერთეულის პოვნაში, მნიშვნელოვანია იცოდეთ სხვადასხვა სახის თვისებები. სავარაუდოდ, ყველაზე გავრცელებულია "co-ops" და "condos" - სიტყვები, რომლებიც ხშირად გამოიყენება ურთიერთშენაცვლებით, მაგრამ რომლებიც, სინამდვილეში, შორს არიან სინონიმებისაგან.
მაშ, რა განსხვავებაა ამ ორს შორის? „ამხანაგობა, უფრო პოპულარული, როგორც ა ბინა, არის ერთეული, რომელიც არის უფრო დიდი კომპლექსის ნაწილი, რომელიც სავსეა ცალკეული ერთეულებით“, - ამბობს სერჰანტი ბროკერი არიელ მაჰგერეფტე, რომელიც აგრძელებს განმარტავს, რომ მიუხედავად იმისა, რომ კონდოები ყველა ინდივიდუალურ საკუთრებაშია, ყველა სხვა მენეჯმენტის პასუხისმგებლობა ეკისრება კონდომის მართვის საბჭოს.
მეორეს მხრივ, კოოპერატივი, ან კოოპერატიული საცხოვრებელი, აძლევს „ყველა ადამიანს, ვინც ფლობს ქონების წილს ამ საზოგადოებასთან წვდომას“, განაგრძობს ის. „ეს არის პირველადი საცხოვრებელი, მაგრამ იმის ნაცვლად, რომ სახლის მესაკუთრეები ფლობდნენ საკუთრების უფლებებს, თითოეული ადამიანი, რომელიც საზოგადოების ნაწილია, არის კოოპერაციის აქციონერი. ეს ძალიან ჰგავს კომპანიაში აქციების ფლობას“.
არ ხართ დარწმუნებული, რომელია თქვენთვის შესაფერისი? წაიკითხეთ, რათა დაადგინოთ, რომელი ქონების ტიპი უფრო შეესაბამება თქვენს საჭიროებებს.
საერთო ჯამში, კოოპერატივები უფრო ხელმისაწვდომია, ვიდრე ბინა
მიხედვით საბინაო ოპერატორთა ეროვნული ასოციაცია, კოოპერატივების ფასი ხშირად უფრო დაბალია, ვიდრე საშუალო ბინაზე - გარდა ამისა, თქვენ ჩვეულებრივ იღებთ მეტ კვადრატულ მეტრს დოლარზე.
კონდოს მყიდველები ფლობენ უძრავ ქონებას - თანამონაწილე ინვესტორებს არ აქვთ
„როდესაც ყიდულობთ ამხანაგობას, თქვენი ბინა, ისევე როგორც საერთო ფართების პროცენტი, თქვენ გეკუთვნით“, - ამბობს მაჰგერეფტე. ”მაგრამ როცა ყიდულობთ კოოპერატივს,” განმარტავს ის, ”თქვენ რეალურად არ ყიდულობთ თქვენს ბინას, პირიქით, თქვენ ყიდულობთ აქციებს კორპორაციაში, რომელიც თქვენი შენობაა.”
კოოპერატივები ჩვეულებრივ საჭიროებენ უფრო მაღალ წინასწარ გადახდას
„კონდომის შეძენის ერთ-ერთი უპირატესობა ის არის, რომ შენ არ გჭირდება იმდენი ნაღდი ფული, როცა შენ ეძებ ბინას“, აღნიშნავს მაჰგერეფტე. ”თქვენ იხდით ყოველთვიურ გადასახადს, რომელიც იგივე რჩება თქვენი ყოფნის ხანგრძლივობის განმავლობაში.” მეორე მხრივ, „მინახავს თანამშრომლები, რომლებიც იწყება 15%-ით და სხვები, რომლებსაც სურთ 50%-იანი კლება“, - ამბობს Sotheby's International Realty-ის ასოცირებული ბროკერი. სელესტე პანდი, რომელიც ამტკიცებს, რომ კონდოსთვის წინასწარი გადახდის ფასი ნამდვილად დამოკიდებულია გამსესხებელზე - თუმცა „საზოგადოებების უმეტესობა მოითხოვს მინიმუმ 20% წინასწარ გადახდას“, - ამტკიცებს მაჰგერეფტე.
კონდოს ყიდვა უფრო ადვილია
როგორც კი შეთავაზებას გააკეთებთ კოოპერატივზე, თქვენ უნდა გაიაროთ გასაუბრება (თუ ეს არ არის სპონსორი, ანუ პირველად ბაზარზე). ”კონდოებს არ სჭირდებათ გასაუბრება”, - ამბობს პანდი. Co-op-ის მყიდველებმა ასევე უნდა გაიარონ უფრო მკაცრი ფინანსური ფონის შემოწმება. ”Co-ops უფრო მჭიდროდ უყურებენ თქვენს ვალი-შემოსავლის თანაფარდობას და დახურვის შემდგომ ლიკვიდობას,” - ცხადყოფს ის. ამის გამო, კოოპერაციის შესაძენად დრო ჩვეულებრივ გაცილებით მეტია. გარდა ამისა, უფრო მკაცრი შემოწმების პროცესი ართულებს უცხოელებისთვის კოოპერატივებში შესყიდვას.
კოოპერატივების გაქირავება ან გაყიდვა უფრო რთულია
„არსებობს უფრო მკაცრი ქვეიჯარის პოლიტიკა და გამგეობის უფრო შემზღუდავი პოლიტიკა, ვისაც შეუძლია შეძენა“, აღიარებს მაჰგერეფტე, ასე რომ, თუ თქვენ ეძებთ ბინაში დაუყოვნებლივ შესაძენად და გადასვლისთვის (ან გსურთ მისი სწრაფად გაყიდვა), კოოპერატივი არ იქნება შესაფერისი შენ.
კონდოებს უფრო მაღალი დახურვის ხარჯები აქვთ
„ბინათა და ერთ/მრავალოჯახიანი სახლების ტრანზაქციებზე ხარჯებს ძირითადად სახელმწიფო განსაზღვრავს გადასახადები, რომლებიც ვრცელდება ქონების ადგილმდებარეობაზე“, - ამბობს დონალდ შარპი, Movement-ის უფროსი სესხის ოფიცერი იპოთეკა. მაგალითად, ნიუ-იორკის შტატში არის 2%-იანი იპოთეკური გადასახადი. იპოთეკის ფაქტობრივმა ოდენობამ შეიძლება გარკვეულწილად გავლენა მოახდინოს ამაზეც - მაგალითად, თუ სესხი 2 მილიონ დოლარზე მეტია, 1 მილიონი დოლარის ნაცვლად. სხვა დაკავშირებული ხარჯები ბინაში შედის საკუთრების დაზღვევა (მეორე უმაღლესი გადასახადი), რომელიც, როგორც წესი, შეადგენს იპოთეკის თანხის დაახლოებით 2%-ს, პლუს ბინის გამსესხებლის საფასური და ადვოკატი საფასური. ერთი მნიშვნელოვანი პუნქტი: „დახურვის ხარჯების აბსოლუტური უმრავლესობა არ იხდის ფაქტობრივ კრედიტორს“, აღნიშნავს შარპი.
მეორეს მხრივ, თანამშრომლობის მყიდველები თავისუფლდებიან დახურვის ხარჯებისგან, მაგრამ მაინც ექვემდებარებიან უამრავ უცვლელ გადასახადს. ”ეს საკომისიო, მიუხედავად ფასისა და სესხის ოდენობისა, იქნება $5000-ზე ნაკლები ყოველი ტრანზაქცია“, - ამბობს შარპი და დასძენს, რომ დანარჩენი საკომისიო არის სხვადასხვა საკომისიო, რომელიც არ არის დაწესებული გამსესხებელი. ამის თქმით, კოოპერატივებს აქვთ წარმოუდგენლად დაბალი დახურვის ხარჯები სხვა ქონების ტიპებთან შედარებით.
ბოლო ხაზი?
„როდესაც აფასებენ, თუ რომელი ქონების ტიპია მათთვის ყველაზე აზრიანი, მყიდველებმა უნდა განიხილონ კონდოები, როდესაც მათ არ აქვთ ჭარბი კაპიტალი ხელთ, ვინაიდან არ არსებობს მოთხოვნა დახურვის შემდგომ ლიკვიდურობაზე ან ვალის შემოსავლის მაქსიმალურ თანაფარდობაზე“, - გვირჩევს მაჰგერეფტე. „Co-ops უნდა განიხილებოდეს, როდესაც მყიდველებს სურთ მეტი სივრცე ზოგადად ნაკლები ფულისთვის.
მიჰყევით House Beautiful-ს ინსტაგრამი.
