Investicinio turto vadovas: viskas, ką reikia žinoti valdant investicinį turtą
Kiekvieną šio puslapio elementą rankomis atrinko „House Beautiful“ redaktorius. Galime uždirbti komisinius už kai kurias prekes, kurias pasirinksite pirkti.
Investicijos į nekilnojamąjį turtą jau seniai buvo populiarus būdas užsidirbti pasyvių pajamų. Investicinis turtas, nesvarbu, ar jis būtų gyvenamasis, ar komercinis, yra nekilnojamasis turtas, specialiai įsigytas siekiant gauti grąžą iš nuomos pajamų arba jo vertės padidėjimo. Investicija turėtų gauti pajamų, padidinti vertę arba teikti mokesčių lengvatas- arba dar geriau, atlikite visus tris. Nesvarbu, ar tai vienos šeimos namas, daugiabučių namų kompleksas ar butas, galite pasipelnyti iš investicinio turto trumpalaikei arba ilgalaikei nuomai. Darbo iš namų era taip pat idealiai tinka dabartiniams investicinio nekilnojamojo turto savininkams, nes daugelis nuomininkų nuomojasi ištisus metus ir ilgesniam laikui.
Svarstote, ar investicinis turtas jums tinka? Mes paklausėme kelių nekilnojamojo turto ekspertų ir namų savininkų apie svarbiausius dalykus, į kuriuos reikia atsižvelgti prieš priimant sprendimą. Skaitykite toliau, kad gautumėte galutinį vadovą
perkant ir investicinio namo valdymas (ir kaip išsirinkti sau tinkamiausią nuosavybės tipą!).
„JBR LIFE Media“, skirta „Island Sotheby's International Realty“.
Spręsti matematiką
Prieš skirstydami pinigus investiciniam namui, svarbu išsiaiškinti, ar turite laiko, finansinių išteklių, kantrybės ir įsipareigojimo būtina jį išlaikyti. Investicijos į nekilnojamąjį turtą per naktį neatneša didelio pelno, o daugelis investicinio turto pirkėjų laukia metų (ar net dešimtmečius), kad jų investicijos būtų įvertintos. Norint valdyti nuomojamą nekilnojamąjį turtą (ir veikti kaip kažkieno nuomotojui), reikia komunikabilaus, paslaugaus ir į detales orientuoto žmogaus, ypač jei planuojate sutaupyti pinigų patys padėdami remontuoti. Taip pat labai svarbu užtikrinti, kad turėtumėte finansinio saugumo ribą. Tie, kurie turi neapmokėtų skolų, studentų paskolų ar neapmokėtų medicininių sąskaitų, turėtų gerai pagalvoti.
Pasamdykite profesionalą
Nekilnojamojo turto maklerių ir profesionalių nekilnojamojo turto valdytojų dėka galima pasiekti sėkmės net nežinant konkrečios rinkos ypatumų. Džo Belzas „Compass“ Neapolyje, Floridoje, turintis daugiau nei 20 metų nekilnojamojo turto patirtį, teigia brokeriai, tokie kaip „Compass“, gali padėti jums atlikti šį procesą net ir įsigijus investiciją nuosavybė.
PRO PATARIMAS
Už tam tikrą mokestį „Compass“, „Sotheby’s International Realty“ ir kitos agentūros gali padėti surasti jūsų investicinio turto nuomininkus.
„Tiems, kurie ieško investavimo galimybių, labai svarbu dirbti su profesionaliu nekilnojamojo turto agentu“, – sako Philipas White'as, bendrovės vadovas. „Sotheby's International Realty“.. „Jie gali padėti susisiekti su ekspertu, kuris gali patarti dėl vietinių mokesčių įstatymų ir, ypač jei norite investuoti tarptautiniu mastu, dėl vizų programų, kurios jums gali būti prieinamos. „Sotheby’s International Realty“ veikia 79 šalyse ir teritorijose, todėl mūsų klientai gauna naudos iš mūsų persiuntimo programa, kuri leidžia mūsų klientams Kalifornijoje, pavyzdžiui, susisiekti su vietiniu Kaimanų regiono ekspertu Salos“.
Belzas kartoja šį posakį: „Jei jūsų įgūdžių rinkinys nėra susijęs su skaičiais ir žinojimu, už kokią ribą turėtumėte pirkti, jūsų agentas yra dar svarbesnis“.
Jonathano Daviso nekilnojamojo turto fotografija
Apsvarstykite tipą ir vietą
Gyvenamasis nekilnojamasis turtas paprastai yra prieinamesnis ir įperkamesnis nei komercinis nekilnojamasis turtas, todėl daugelis investuoja į daugiabučius, vienos šeimos namus ar daugiabučius namus. Nancy, kuri nori likti anonimiška, jau 17 metų yra nekilnojamojo turto maklerė ir aistringa nekilnojamojo turto investuotoja Neapolyje, Floridoje. Ji ir jos vyras valdo 73 nuomojamus nekilnojamojo turto objektus Pietvakarių Floridoje, įskaitant aštuonių, keturių, dviejų aukštų ir vienos šeimos namus. Ji pataria ieškoti gražių rajonų ir namų be namų savininkų asociacijos (HOA) mokesčių ir nebijoti fiksatoriaus, jei turite laiko ir išteklių. „Net jei tai nėra pats patraukliausias namas tam tikrame rajone, galite nusipirkti ką nors už priimtiną kainą ir sutvarkyti viduje ir išorėje. ji sako.
Vieta taip pat svarbi, o daugelis paklausių investicinių objektų yra dideliuose miestuose, paplūdimio kaimuose, kalnų miesteliuose ar vaizdingose vietose.
„Paklausa Havajai antrųjų namų rinka nenuslūgo, o Florida išlieka karšta vieta“, – atskleidžia White'as. „Antrojo būsto rinkoje smarkiai išaugo kainos, ypač aukščiausios klasės. JAV kurortų rinkos taip pat ir toliau sulaukia susidomėjimo, o tarptautinės, mokesčiams palankios vietos, tokios kaip Bahamos ir Kaimanų salos, išlieka populiarios kaip antrosios vietos.
Žinokite taisykles
Nesvarbu, kokio tipo turtą perkate, labai svarbu išnagrinėti įvairius kiekvienoje valstybėje galiojančius reglamentus ir jurisdikcijas. Pavyzdžiui, Neapolyje taikomi gana griežti nuomos apribojimai, kuriuos galima apeiti, jei atliekate savo tyrimus.
„Neapolio mieste galite išsinuomoti savo turtą mažiausiai 30 dienų tris kartus per metus“, – sako Belzas. „Tačiau jei pateksite už Neapolio miesto, turime daugybę rajonų be nuomos apribojimų, kur žmonės perka trumpalaikei nuomai, įskaitant Airbnb. Bet kuriam investuotojui labai svarbu susipažinti su šiais įstatymais ir taisyklėmis. Turėjome porą, kuri norėjo nusipirkti butą, bet galiausiai nusipirko vienos šeimos namą kaimynystėje be nuomos apribojimai, nes jie suprato, kad buto apribojimai neuždirbs reikiamų pinigų padaryti“.
O kaip dėl pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe?
Viena nuosavybės rūšis, kuri neturi Paprastai įrodyta, kad tai tikras investicinis turtas, yra pakaitinis bendras turtas (nežinantiems tai yra butas, paprastai viešbutis arba kurorto bendruomenė, turinti kelis savininkus, kuriems kiekvienam suteikiama garantuota laiko trukmė nuosavybėje metai; tai yra namai kurortuose, tokiuose kaip Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham ir panašiose vietose). Priešingai nei manote, pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe nėra puiki investicija norint gauti grąžą, nes jos patiria didesnes nei įprastai išlaidas. Be pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe kainos, dauguma jų reikalauja metinių priežiūros mokesčių.
Tačiau Mike'as Kennedy bando tai pakeisti: Kennedy įkūrė Koala, platforma, kuri padeda pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe savininkams saugiai išsinuomoti nepanaudotą pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe. „Niekas neturėtų pirkti pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe, siekdamas iš to uždirbti pajamų“, Kennedy sako. „Turgavietės vidinę vertę arba tikrąją vertę visiškai lemia minėto pakaitinio naudojimosi nuosavybės pasiūla ir paklausa. Tačiau savininkai, turintys tikrai aukštos kokybės produktą, gali būti pageidaujami jaunų šeimų ar grupių nuoma atostogoms, nes pakaitinio naudojimosi bendra nuosavybe apjungia geriausius viešbučius ir atostogas. Prekyboje yra šis hibridinis modelis, kurio savininkas daugeliu atvejų nevisiškai naudojasi. Žvelgiant iš šios perspektyvos, savininkai tikrai gali užsidirbti pinigų iš savo nenaudojamo turto ir tam tikru mastu uždirbti pelno.
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Taigi, jūs ėmėtės žingsnio ir įsigijote – dabar, kad maksimaliai išnaudotumėte savo investicijas. Turėsite kritiškai apgalvoti, kaip turtas gali būti naudojamas ir kiek pastangų norite į jį įdėti – ir kiek laiko. Štai nuo ko pradėti.
Nustatykite, kaip norite naudoti turtą
Yra keletas būdų, kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą. Pirma, tai priklauso nuo to, ar naudosite turtą, ar jis bus skirtas tik nuomai. Pavyzdžiui, Belzas teigia, kad daugelis žmonių perka antrus namus, kad galėtų mėgautis nuosavybe, bet taip pat uždirba pajamų iš nuomos, kai jų ten nėra.
„Daugelis žmonių, kurie turi vieną ar net kelias nuosavybes, negauna didžiulės grąžos“, – sako Belzas. „Jie siekia padengti didelę savo išlaidų dalį“.
Apskaičiuokite, kiek turėtumėte mokėti per mėnesį
Turėdami tai omenyje, norėsite pagalvoti, kaip imti mokestį už nuomą. Nancy sako, kad bendra taisyklė yra ta, kad mėnesinis nuomos mokestis turi būti lygus arba ne mažesnis kaip 1% pirkimo kainos, kad būtų gautos pajamos. Žinoma, sezono metu kainos tam tikrose vietose, pavyzdžiui, slidinėjimo sezonas Tahoe ežere ar vasara Hamptonuose, gali viršyti šį procentą.
PRO PATARIMAS
Kad investicinis turtas atneštų pelno, suma, kurią imate už nuomą per mėnesį, turėtų viršyti 1% kainos, kurią sumokėjote už jį.
Sumažinkite išlaidas būdami praktiškesni
Nensė sako, kad, norėdama pašalinti išlaidas, ji pati valdo nuosavybę. Tai patogu, nes ji gyvena tame pačiame rajone kaip ir jos turtas, o iškilus problemai gali greitai užsukti į namus. „Jei neprieštaraujate skambinti ir apžiūrėti savo namų, galite sutaupyti pinigų nesinaudodami trečiosios šalies valdymo įmone“, – sako Belzas. „Tačiau abiejuose spektro galuose esantys žmonės gali būti sėkmingi. Pažįstu žmonių, kurie patys valdo nekilnojamąjį turtą ir tikrai gerai aptarnauja, o tie patys žmonės nori kasmet sugrįžti išsinuomoti.
...arba padidinkite pajamas samdydami nekilnojamojo turto valdymo įmonę
Tačiau nekilnojamojo turto valdymo įmonė gali padėti jums uždirbti daugiau pajamų ilgainiui, ypač jei nuomojatės trumpiau savaitgaliui ar savaitei. Tai taip pat padeda sumažinti budėjimo spaudimą, kai svečiai naudojasi nuosavybe. „East West Hospitality“, įkurta prieš 30 metų, turi patirties valdydama šimtus nuomojamų atostogų ir valdo namus savininkams visoje šalyje.
„Kaip nekilnojamojo turto valdymo įmonė, dirbsime su pirkėju, kad pateiktume pajamų sąmatas, remdamiesi mūsų patirtimi rinkoje“, – sako Theron Gore, bendrovės CMO. Rytų Vakarų svetingumas. „Mes daug kalbamės su pirkėjais apie jų tikslus, susijusius su nekilnojamuoju turtu, ir galime jiems patarti, kaip gauti didžiausią grąžą arba tiesiog padengti išlaidas.
Esant infliacijai ir palyginti žemoms palūkanų normoms, nekilnojamasis turtas išlieka patikima investicija, aiškina White'as.
„Prabangus nekilnojamasis turtas su visais pakilimais ir nuosmukiais išlaikė vertę ir netgi išaugo“, – sako jis. "Iš tiesų, „Wall Street Journal“. neseniai pranešė kad šioje klestinčioje būsto rinkoje daugelis namų savininkų praėjusiais metais daugiau uždirbo iš būsto įvertinimo nei iš savo darbo.
Surengk gerą šou
Taip pat svarbus dizainas ir vizualinis pateikimas. „Iki šiol geriausias būdas maksimaliai padidinti grąžą yra turėti tikrai gerai prižiūrimą nuosavybę“, Belzas sako. „Tai skamba akivaizdžiai, bet labai svarbu. Taip pat patariu pasamdyti puikų profesionalų fotografą, ką mes darome, nesvarbu, ar tai 100 000 USD vertės butas, ar 15 mln. USD butas paplūdimyje. Pirmas pasirodymas visada vyksta internete.
Gore'as teigia, kad daugiausia pajamų generuoja Rytų Vakarų padaliniai, kurie neseniai buvo atnaujinti su kiek modernesniu dekoru, tačiau tai visada priklauso nuo individualaus skonio ir biudžeto.
„Kai kas nors išsikrausto, mes jį išvalome profesionaliai, bet taip pat stengiamės atnaujinti“, – sako Nancy. „Nesvarbu, ar tai stalviršis, kuriam reikia naujo kvarco ar granito, mes nuolat stengiamės gerinti nekilnojamojo turto, kai turime galimybę ten patekti tarp nuomininkų, kol vėl užpildysime jį kitiems metams arba Penki metai. Niekada nežinai, kiek ilgai jie pasiliks.
„East West Hospitality“ sutikimas
Vandentiekio nutekėjimas, įkyrus kaimynas ar sugedusi indaplovė... sąrašas tęsiasi. Nepaisant pinigų, kuriuos galite uždirbti iš nuomininkų pajamų ar branginimo, nuosavybės valdymas vis tiek sukelia galvos skausmą.
Pirma, jiems reikia daug laiko; tačiau mažiau, jei samdote trečiosios šalies profesionalią turto valdymo įmonę. Vis dėlto tai gali brangti ir sumažinti jūsų grąžą. Nancy sako, kad net vieno, dviejų ar trijų nekilnojamojo turto turėjimas gali būti tarsi darbas ne visą darbo dieną, ypač jei viską valdote pats.
Žinokite skirtumą tarp trumpalaikio ir trumpalaikio valdymo. ilgalaikė nuoma
Investicinis turtas puikiai tinka tiek trumpalaikei, tiek ilgalaikei nuomai, tačiau savininkams tam reikia skirtingo laiko. Pavyzdžiui, trumpalaikė nuoma ilgainiui gali būti pelningesnė, tačiau patirti daugiau išlaidų, pvz., valymo mokesčių ar remontas, nes įrenginiai naudojami daugiau, o ilgalaikei nuomai reikia mažiau kas savaitę ar kas mėnesį priežiūra.
„Sunku pasakyti, kiek valandų per savaitę“, – sako Nancy. „Jei turite tiek nekilnojamojo turto, kiek mes turime, apie 73, tai yra darbas visu etatu. Turite parodyti turtą, priimti nuomininkus, jį valdyti, sugebėti taisyti, būti pasirengę jį atnaujinti ir pan. Jei jį atnaujinsite, tai gali užtrukti kelias savaites ar mėnesius.
Kita vertus, jei norite mokėti nekilnojamojo turto valdymo įmonei, pavyzdžiui, Rytų vakarams Svetingumas, daug lengviau valdyti turtą iš toli, ypač jei negyvenate toje pačioje vietoje miestas ar valstija. Tai sumažins laiką, bet gali pakenkti jūsų finansams.
Atlikite namų darbus
Nors jums nereikia būti rinkos, kurioje perkate, ekspertu, jūs turite turėti tam tikrų išteklių ir verslo sumanumo.
„Geriausia turėti patikimą agentą, bet jūs turite būti tikrai susipažinę su tam tikru rajonu, kuriame perkate“, – sako Nancy. „Mums buvo naudinga važinėti po apylinkes ieškant savininko pardavimų, tikrinant Zillow arba agentui, kuris jus pažiūrėtų. Niekada nežinai, ką rasi važiuodamas – kas nors gali išmesti pardavimo ženklą savo kieme.
Neinvestuokite emociškai
Dar viena auksinė investicinio turto taisyklė – niekada per daug neprisirišti. „Investicinis turtas nėra jūsų namai“, – sako Belzas. „Jei per daug emociškai prisirišate prie nuosavybės, galite neteisingai pažvelgti į skaičius. Skaičiai turi būti prasmingi, o jei ne, turite būti pasirengę pasitraukti.
Jūsų grąža taip pat priklauso nuo rinkos klimato – nors dėl nuotolinio darbo daugelis rinkų, kurios klestėjo sezono metu, dabar populiarios ištisus metus. Pietų Florida, paprastai populiari žiemą, dabar yra ištisus metus norinčių pabėgti iš miestų, sako Belcas ir Nansi. Gore'as teigia, kad laikas, kurį žmonės praleidžia kalnų miestelių nuomuose, kiekvienais metais ilgėjo.
„Nors paklausa vis dar didelė, kylančios hipotekos palūkanų normos ir mažos atsargos gali turėti įtakos pirkėjų galimybėms pirkti taip pat greitai, kaip ir pandemijos metu“, – sako White'as. „JAV antrųjų namų paklausa atvėso 2021 m. pavasarį, kai kai kurie biurai vėl pradėjo veikti, o iš pradžių buvo sugriežtintos būsto paskolos atostogų būstui taisyklės. Tačiau net ir mažėjant sandorių skaičiui kai kuriose rinkose, kainos išliko stiprus dėl mažų atsargų.
Nepaisant noro nedelsiant pritraukti žmones į jūsų namus, būkite atsargūs: kai kurios didžiausios Nancy pamokos per daugelį metų išmoko mokėti didelius užstatus, didelius užstatus gyvūnams ir, svarbiausia, gerą foną čekius. Kruopščiai patikrinę nuomininkus galite sutaupyti pinigų ir laiko, net jei popieriuje jie atrodo kaip labiausiai pasiturintys asmenys.
„Naminiai gyvūnai gali visiškai išmesti vietą, ir tai buvo neįtikėtina, su kuo mums teko susidurti“, – sako ji. Tačiau pasitikėjimo su klientais stiprinimas gali padėti palengvinti savininkų darbą.
PRO PATARIMAS
Bendra priežiūra turėtų kainuoti apie 3–5 % nuomos pajamų.
„Surandame patikimus nuomininkus ir netgi galime pasiūlyti jiems nuolaidą, kad jie padėti lengvai tvarkyti namus“, – sako ji ir priduria, kad visi jos nuomininkai yra ilgalaikiai nuomininkai, apsistojantys metams. vidutinis. „Žinoma, sulaukiame beviltiškesnių skambučių, jei kas nors vyksta, tačiau daugelis jų mielai rūpinasi veja patys.
Jonathano Daviso nekilnojamojo turto fotografija
Nancy teigia, kad bendra priežiūra, kuri gali apimti kruopštų valymą, kenkėjų kontrolę ir naujus dažus, turėtų kainuoti apie 3–5% nuomos pajamų.
„Vienas didžiausių iššūkių, apie kuriuos įsitikiname, kad savininkai žino, yra tai, kad laikui bėgant jis susidėvi“, – sako Kevinas Grahamas, COO. Rytų Vakarų svetingumas. „Norime užtikrinti, kad jie būtų informuoti, kada greičiausiai reikės perdažyti gyvenamąją vietą ir pakeisti kilimus bei pagrindinius prietaisus. Tokiu būdu jie gali turėti omenyje bent jau psichinį rezervą, jei ne finansinį rezervą tiems dalykams padengti.
Norint tinkamai prižiūrėti bet kokį turtą, reikia neatsilikti nuo kraštovaizdžio; užtikrinti, kad gerai veiktų mechaninės sistemos, elektros ir vandentiekis; konstrukcinių elementų, tokių kaip stogo dangos, šaligatviai, važiuojamosios dalies, išsaugojimas; kenkėjų valdymas; bei palaikyti patogią ir švarią vidaus aplinką.
Esmė
Nors investicijos į nuomą gali būti naudingos ilgalaikėje perspektyvoje, atminkite, kad jų pelningumas yra priklauso nuo kelių išorinių veiksnių, įskaitant būsto rinkos paklausą ir pasiūlą, kurios visada yra svyruojantis. Be to, svarbu turėti galimybę atsisakyti ir turto, kai tik jo vertė nustoja augti. Štai kas yra protingas investavimas.
Sekite House Beautiful Instagramas.
Šį turinį kuria ir prižiūri trečioji šalis, jis importuojamas į šį puslapį, kad naudotojai galėtų pateikti savo el. pašto adresus. Daugiau informacijos apie šį ir panašų turinį galite rasti adresu piano.io.