Gyvenamųjų patalpų atskleidimo įstatymai, taikomi stigmatizuotoms nuosavybėms

Visas interviu su Ericu Goldmanu pateikiamas House Beautiful podcast'o „Haunted house“ 2 sezone, 2 serijoje. Tamsus namas. Klausykite epizodo čia.

Nors valstijų informacijos atskleidimo įstatymai įvairiose valstijose labai skiriasi, dauguma žmonių sutinka, kad tai turėtų būti įprasta praktika, kai parduodant namą: turite atskleisti, ar, pavyzdžiui, kuriame nors objekte, pastatytame iki 1978 m., yra švino dažų ir ar tam tikru lygiu informacija apie remonto istoriją yra įprastas atskleidimas įvairiose valstybėse, kaip ir akivaizdi fizinė žala, kuri gali tapti pavojingas. Bet ką daryti, kai kažkas blogo nutinka nuosavybėje, kuri ne palikti fizinį pėdsaką?

Nekilnojamojo turto terminologijoje a stigmatizuotas turtas apibrėžiamas kaip turtas, kurio pobūdis ar būklė buvo pakeista ir dėl to kyla pavojus, kad jį atstums nuomininkai ir pirkėjai, kurie mano, kad jis yra psichologiškai ar emociškai netinkamas. Dažniausi stigmatizuojantys įvykiai yra žmogžudystė, smurtinis nusikaltimas arba mirtis. Taigi, ar kas nors

tiki vaiduokliais arba įstrigusi energija bet kokia tiesiogine prasme, blogos nuotaikos yra svarbios, o nuosavybę gali persekioti bloga reputacija. Tokios nuosavybės gali būti teisiškai įpareigotos atskleisti tą reputaciją, atsižvelgiant į keletą veiksnių.

Tai, kad buvo priimti įstatymai, skirti stigmatizuoto turto problemai spręsti ir kaip su jais elgtis, rodo, kad visuomenė daro rūpintis nekilnojamojo turto reputacija. Taigi, mes kalbėjomės su teisės mokslininku ir profesoriumi Ericu Goldmanu iš Santa Klaros universiteto, kad išskleistų koncepciją šiek tiek toliau. Sužinokite daugiau apie stigmatizuotų savybių sritį ir atskleidimo įstatymus toliau.

Gyventojų informacijos atskleidimo įstatymai

Gyventojų informacijos atskleidimo įstatymai yra labai sudėtinga įstatymų sritis – galbūt todėl, kad jie labai skiriasi įvairiose valstybėse. Kai kuriose valstijose pardavėjas privalo atskleisti informaciją, neatsižvelgiant į tai, ar pirkėjas kada nors to klausia, ir net jei buvo atliktas turto patikrinimas. Pavyzdžiui, Aliaskoje sąrašo agentas „turi atskleisti visas žinomas žmogžudystes ar savižudybes per pastaruosius metus. Tuo atveju, jei agentas nežino, jis nėra atsakingas." Tuo tarpu Meine "agentui reikia raštiško pardavėjo leidimo atskleisti informacija pirkėjui, jei jis teiraujasi“, o Montanos valstijos įstatymai „draudžia agentui atskleisti savižudybes ar nusikaltimus“. Spaulding Decon, nukenksminimo paslauga, siūlanti nusikaltimo vietą, kaupimą ir valymą laboratorijoje. Iš tiesų, valstybės informacijos atskleidimo įstatymai dažnai prieštarauja vienas kitam.

„Manau, kad tai iš tikrųjų atspindi kankinamą nuomonių pobūdį“, iškylančią stigmatizuotose nuosavybės bylose, svarsto Goldmanas. „Teisėjai ne visada sutaria, ką reikia atskleisti. Ir valstijų įstatymų leidėjai priėmė įstatymus, sakydami, kad kartais jūs turite atskleisti, arba yra atvejų, kai jūs neprivalote atskleisti, ir tie įstatymai taip pat nėra suderinti. Taigi realybė yra tokia, kad tai yra paprasti klausimai, ką turi pasakyti pardavėjas ar pasakyti, kada ir vis dėlto atsakymai labai skiriasi įvairiose jurisdikcijose ir atsižvelgiant į konkretų faktą, kurio gali prireikti atskleista."

Netgi griežčiausioje atskleidimo įstatymo valstijoje Kalifornijoje yra parametrų. Po trejų metų mirties paskelbti nereikia. „Kažkur turi būti tam tikra riba, tiesa? Turiu turėti pagrindą pasakyti, žinote, [kaip pardavėjas] nesu atsakinga už tai, kad namai gyvuoja 150 metų ir žmonės juose tikrai mirė“, – sako Goldmanas.

Latentinis vs. Patento defektai

Išpakuojant atskleidimo įstatymus svarbu suprasti skirtumą tarp patentų ir latentinių defektų. „Patento defektai yra [fiziniai] dalykai, kurie turėtų pasirodyti atliekant standartinį nuosavybės patikrinimą“, – aiškina Goldmanas. Nekilnojamojo turto inspektorius aplanko namus ir surašo ataskaitą, kurioje nurodomos galimos problemos su nuosavybe. Dauguma pirkėjų pasirenka turto apžiūrą, tačiau jie gali atsisakyti turto apžiūros ir jei jie baigia išpardavimą, viskas, kas buvo atskleista anksčiau, dabar yra jų, kaip naujo, atsakomybė savininkai.

Kartais pardavėjas patikrinimą atlieka pats. „Čia, Kalifornijoje, kur turime gana karštą nekilnojamojo turto rinką, iš tikrųjų nėra neįprasta, kad pardavėjas atlieka turto patikrinimą ir pateikia tai visiems potencialūs pirkėjai prieš pateikdami savo pasiūlymus, kad būtų paspartintas procesas ir pašalintos kai kurios galimos nenumatytos aplinkybės, kurias pirkėjas gali įtraukti į pasiūlymą“, – sakė Goldmanas. Pastabos.

Kita vertus, paslėpti defektai yra dalykai, kurių „turto inspektorius, atlikdamas įprastą rūpestingumą, gali nerasti. Tačiau jei pardavėjas žino apie paslėptus trūkumus, kurių nekilnojamojo turto instruktorius negali rasti ir kurių pirkėjas nematytų, gali būti reikalaujama, kad jie juos atskleistų“, – priduria Goldmanas.

Kodėl latentiniai defektai yra svarbūs? Nefizinės problemos vis tiek gali turėti įtakos pirkėjo norui pirkti nekilnojamąjį turtą, paprastai ir paprastai. Žmogžudystės kontekste pardavėjas gali žinoti, kad pirkėjas nežino apie šį įvykį, bet jei žinojo, jis gali tai laikyti materialia namo būkle.

Ar kai kurios stigmos yra geresnės už kitas?

Turtą persekiojantis vaiduoklis yra stigma, kuri gali turėti įtakos nuosavybei, tačiau ją įrodyti sunkiau nei faktinį įvykį, pvz., mirtį ar žmogžudystę vietoje. Retas atvejis, kai turtas pripažįstamas stigmatizuotu dėl suvoktos paranormalios veiklos teisiniame kontekste nes sunkiau gauti patikimų įrodymų, kurie galėtų būti pateikti teisme, aiškina Goldmanas. Žinoma, yra išimčių“, kaip „Stambovskis vs. Ackley atveju, kai teisėjas bandė rasti teisingą sprendimą, pagrįstą labai specifinėmis aplinkybėmis.

Įdomu tai, kad kartais yra atvirkščiai, nes stigmatizuota nuosavybė iš tikrųjų gali būti verta daugiau dėl savo tamsios istorijos. Namo, kaip persekiojamo, rinkodara „gali pritraukti mažą, bet potencialiai labai pelningą rinką“, – sako Goldmanas. Tačiau taip pat yra keletas sudėtingų atskleidimo įstatymų, dėl kurių tai taip pat sudėtinga. Jei brokeris norėtų parduoti namą kaip užkeiktą, jis taip pat turės sugebėti dokumentuoti šį reiškinį arba per daug nepažadėti, kad namas yra užkeiktas. „Nemanau, kad dauguma brokerių bus tikri, kad pateiks tokį atskleidimą, nes jie negali garantuoti, kad vaiduokliai vis dar bus ten. ir jie iš tikrųjų negali patikrinti ankstesnio elgesio. atskleidimas.

„Jei namas buvo paskelbtas kaip vaiduoklis ir tai tapo sandorio dalimi, o tada iš tikrųjų jis nėra vaiduoklis, tai yra tiesiog melaginga reklama ar sukčiavimas arba klaidingas turto vertės ir būklės pateikimas“, – sakė Goldmanas. sako. „Yra daugybė teisinių doktrinų, kurios tokiomis aplinkybėmis pirkėjui suteiktų regreso teisę. Tai viena iš priežasčių, kodėl brokeriai greičiausiai nesako, kad namas yra persekiojamas, nes jie nenori savo profesinę reputaciją ir finansus slepia pareiškimą, kad jie nebūtinai tiki, kad gali patvirtinti“.

Patarimai pardavėjams ir pirkėjams

Nekilnojamojo turto atskleidimo įstatymai akivaizdžiai yra labai sudėtingi ir sunkiai suprantami tiek pirkėjams, tiek pardavėjams, nesvarbu, ar turtas „stigmatizuotas“, ar ne. Paprašėme Goldmano pasidalinti geriausiais patarimais visoms susijusioms šalims. Štai penki pagrindiniai jo patarimai:

• Visų pirma, geriausia dirbti su nekilnojamojo turto agentu, kuriuo pasitikite, kad padėtų jums naršyti sudėtingame atskleidimo įstatymų pasaulyje, ypač jei neturite patirties nekilnojamojo turto srityje.
• Skaitmeninis amžius palengvino pirkėjui prieigą prie informacijos, todėl pasinaudokite ja ir „Google“ nurodykite bet kurio nekilnojamojo turto, kurį ketinate įsigyti, adresą.
• Kaip pirkėjas, užduokite klausimų apie dalykus, kurie jums neleidžia susitarti. Pardavėjams neįmanoma numatyti visų pirkėjams svarbių dalykų, todėl jei esate pirkėjas, turite pasisakyti už save.
• Būdami sąrašo agentas ar pardavėjas, jei abejojate, atskleiskite (atsižvelgiant į tai, kokioje būsenoje esate!), bet tik duokite pažadus, kuriuos galite įvykdyti.
• Dokumentuokite visus atskleidimus. „Jei tai nėra raštu, tada daug mažiau tikėtina, kad tai turės pasekmių, viskas turėtų būti dokumentuojama“, - sako Goldmanas.

---

Norite išgirsti išsamesnių vaiduokliškų istorijų apie stigmatizuotas savybes ir Erico Goldmano patarimus atskleisti informaciją? Klausytis Tamsus namas.