Paslėptos namų apvertimo išlaidos ir pavojai

Kiekvienas, kuris yra toks pat apsėstas HGTV mums gali būti atleista už tai, kad pasinėrėme į fantazijas mesti savo kasdienį darbą ir išradinėti save kaip Viršutinis fiksatorius-stiliaus namų tobulinimo superžvaigždė. Aš turiu galvoje, kas nenorėtų būti kitas Joanna Gaines arba Leanne Ford? Bet jei jūsų svajonės greitai pranoksta jūsų realybę, galbūt norėsite gerai pagalvoti prieš pasinerdami į namų vartymo rinką. Laidos linkusios blizgėti kai kuriose mažiau spalvingose ​​proceso dalyse (sveiki ŠVOK remontas darbą), sulenkti laiko ir erdvės apribojimus (jūs sakote, kad visa tai darote per savaitę), o darbo ir medžiagų kaina tokia, kokios paprastai nematyta šiame amžiuje.

Ir ar minėjome, kad esame tai arti patekti į recesiją? Kalbėjomės su profesionaliais namų plėšikais, norėdami tiksliai išsiaiškinti, kas paverčia namus pelno siekimu, paslėptomis išlaidomis ir pavojais ir kodėl dabar gali ne geriausias laikas išbandyti savo jėgas.

Didelė nuotrauka

Yra priežastis, kodėl žmonės, tinkantys vartyti namus, geriausiai tinka tiems, kurie turi patirties gretimose srityse-pagalvokite apie nekilnojamojo turto brokerius, generalinius rangovus ir dizainerius. Jie turi intymiausių žinių apie tai, ko reikia namui statyti ir prižiūrėti, tiek darbo valandų, tiek medžiagų mokesčiai, kurie yra susiję su dideliu renovacija, ir jų patirtis gali kompensuoti kai kurias išlaidas procesas. Pavyzdžiui, būdamas nekilnojamojo turto agentu, galite sumažinti brokerio mokesčius pardavimo pusėje iki 5%; dizaineriai ir rangovai dažnai įsigyja medžiagų didmenine, o ne mažmenine kaina.

„Dauguma šleifų linkę sutelkti dėmesį į estetinius dalykus, tačiau vartymui reikia daug įgūdžių, apie kuriuos žmonės negalvoja“, - sako jis. Christopheris Totaro, buvęs rangovas, kuris, prieš tapdamas agentu Niujorke įsikūrusioje nekilnojamojo turto firmoje „Warburg“, apvertė namus Nekilnojamasis turtas. „Turite turėti žinių apie nekilnojamojo turto rinką ir gerai išmanyti statybos procesą ir priimti sprendimus pagal tai, ką Parduotuvė nori, o ne ką tu nori “.

Tiesą sakant, namų apvertimo veteranai sako, kad dažniausia (ir brangiai kainuojanti) klaida, kurią pirmą kartą daro taisytojai, yra darbo apimties neįvertinimas. „Nebent pirkėjas yra patyręs namų inspektorius, galintis greitai priimti sprendimus dėl santechnikos, šildymo, elektros, potvynių, bendruomenės valdybos problemų, asbesto, anglies monoksido, vandens slėgio, langų, prietaisų ir daugybės kitų elementų, nelaimė beveik garantuota “, - sako Totaro kolega Gerardas. Splendore. Totaro priduria: „Jei pasikliaujate rangovu, kuris informuos, ar kažkas pavyks, vadinasi, per galvą“.

Pramonės viešai neatskleista informacija taip pat geriau supranta biurokratinę biurokratiją ir savivaldybių gaires, kurios pernelyg dažnai stabdo projektus, ir kaip jomis judėti. „Siūlau aplankyti miestų planuotoją ir perskaityti miesto ir miestelio statybos gaires“, - sako San Francisko dizainerė Alison Pickart. „Galbūt pastebėsite, kad tam tikros sritys neleis dirbti savaitgaliais, o tai gali pratęsti jūsų statybos laiką“. Ir todėl jūsų esmė.

Rangovai nuomai

Kalbant apie rangovus, jų reputacija yra prieš juos (tai yra, parodykite mums tą, kuris darbus atlieka laiku ir neviršydamas biudžeto, ir mes jums pateiksime jų svorį auksu). Komplikacijos visada kyla, terminai ateina ir praeina, o biudžetas kartais pakyla iki stulbinančių aukštumų. Ir nors dauguma pleiskanų turi bent jau išgalvotą idėją, kokios medžiagos jiems gali kainuoti, nedaug pripažinti - jau nekalbant apie tikslų įvertinimą - kokią darbo jėgą, susijusią su šių medžiagų įrengimu duotame regione.

„Nekilnojamojo turto vystytojai puikiai supranta darbo sąnaudas rinkoje, kurioje atliekami darbai“,-sako Pickartas. „Kainos tam tikrose valstijose kaimo vietovėse bus labai skirtingos nei priemiesčiuose už didžiųjų ir net vidutinio dydžio miestų. Tai ypač pasakytina, jei pradedate veiklą ir neturite įgulos, kuri būtų skatinama atlikti darbą už geriausią kainą.

Tiesą sakant, jei neturite įgulos, kuria pasitikite, jos suradimas gali būti savotiškas košmaras, nes jas pagarsėti sunku. Ir kuo ilgiau užtruks jūsų projekto pradžia ir pabaiga, tuo daugiau pinigų turėsite sumokėti už įvairias išlaidas, kurios visiškai nesusijusios su jūsų remonto ar atnaujinimo darbais.

Pinigai, pinigai, pinigai

Dauguma naujokų namų šleifų, svarstydami, ar imtis projekto, atsižvelgia į du pagrindinius skaičius: kainą, už kurią perkate namą ir už ką jį parduodate. Tačiau patyrę namų šleifai greitai pastebi, kad yra vaivorykštinė skaičių dalis, kurią reikia atsižvelgti į savo rizikos ir naudos santykį.

Kaip nekilnojamojo turto savininkas turėsite sumokėti pirkimo išlaidas, pradedant nuo mokesčio už nuosavybę ir vertinimo, baigiant paskolos mokesčiais ir hipotekos mokėjimais, o gal net nekilnojamojo turto uždarymo išlaidas, jei jums reikia sumokėti agentui (nors 5–7 proc. tarpininko mokestis paprastai yra pardavėjo, kuris, pagalvojęs, yra atsakingas Atvirkštinė pusė). Pagal Homes.com, uždarymo išlaidos gali sudaryti iki 2-3% pirkimo išlaidų. Taip pat dažnai nepastebimos laikymo išlaidos, tokios kaip mokesčiai ir komunalinės paslaugos; kuo ilgiau turėsite namą, tuo daugiau būsite skolingi.

Tada kyla kapitalo prieaugio klausimas. Jei planuojate gyventi savo apverstame name visą statybos laikotarpį, jūs neprivalėsite mokėti mokesčių už pelną, gautą pardavus namą. Bet jei ne, jums priklausys nuo 10 iki 37% jūsų uždarbio, priklausomai nuo to, kur gyvenate, ką uždirbate ir kiek laiko turėjote nuosavybę.

Kauliukų ridenimas

Žinodami visa tai, jei vis tiek norite sulenkti namuose besisukančius raumenis, yra keletas dalykų, kuriuos galite padaryti, kad procesas būtų šiek tiek sklandesnis. „Laikykitės tvirtai pastatyto, bet negražaus fiksatoriaus“, - sako Pickartas. „Jums bus daug geriau, jei mokydamiesi verslo galėsite laikytis vien kosmetikos darbų“.

Bet jei jums rūpi didesnis projektas, jos patarimas yra „prieš pirkdami kuo daugiau sužinoti apie namą ir kaimynystę ir gerai parengtas planas, susijęs su projektavimu, inžinerija, dažais, apšvietimu ir apdailos tvarkaraščiais prieš pradedant darbą, kad būtų lengviau atlikti kuo mažiau laikas. Suplanuokite savo patikrinimo dieną ir užsirašykite, atidžiai atkreipdami dėmesį į viską, ką nustato inspektoriai, ir suplanuokite pasikalbėkite su savo inžinieriumi ir architektu (jei reikia didelių darbų) ir gaukite iš jų kuo daugiau informacijos, kad žinotumėte, ką ketinate daryti prieš “.

Taip pat turėtumėte galvoti kaip detektyvas ir būti praktiškas. „Ieškokite tobulos audros“, - sako Totaro. „Nustatykite sritį, kuri sparčiai plečiasi, ir suraskite tai, kas sunerimusi tiek, kiek tinka jūsų įgūdžiams. Nepirkite namų, kuriuose yra skęstantys pamatai. Pradėk nuo mažo “.

Ir atminkite, kad laikas yra toks pat svarbus veiksnys kaip ir bet kas kitas. Namo vartymas tikrumo metu yra pakankamai sunkus. „Nekilnojamojo turto srityje visada yra rizika“,-sako Pickartas. Jei norite pereiti į pramonę, galbūt apsvarstykite galimybę tai padaryti kitais metais, tikėkimės, kai koronaviruso pandemija nesugadins pasaulinių sistemų. Žinoma, palūkanų normos yra žemiausios visų laikų, todėl skolintis pinigų būstui įsigyti yra labiau prieinama nei bet kada, tačiau rekordiškai daug 3,3 mln. nedarbas (kyla klausimas, kas perka?), visos pramonės šakos sunaikinamos, o pasaulis yra ant pasaulinės recesijos slenksčio, galbūt tinkamas laikas likti vietoje.

Sekite „House Beautiful“ Instagram.

Šį turinį kuria ir prižiūri trečioji šalis ir jis importuojamas į šį puslapį, kad naudotojai galėtų pateikti savo el. Pašto adresus. Daugiau informacijos apie šį ir panašų turinį galite rasti svetainėje piano.io.