Mājas kontrolsaraksta iegāde pirmo reizi pircējam

Jūs esat flirtējis ar domu par mājokli. Varbūt Zillow ir kļuvis par vienu no visbiežāk apmeklētajām vietnēm, vai arī jūs nejauši esat iekļuvis dažās atvērtās mājas IRL, vadīja finanšu scenārijus hipotēkas kalkulatorā un gūst prieku pārlūkojot flīzes paraugi. Bet tagad jūs domājat, kā nokļūt no “Es gribētu kādreiz iegūt savu māju”, lai faktiski ņemtu hipotēku, iegādātos māju un uzstādītu šīs metro flīzes.

Bez šaubām, mājokļa iegāde ir milzīgs finansiāls lēmums - iespējams, lielākais jūsu dzīvē. No procesa zināšanas par būtisko atšķirību starp iepriekšēju kvalifikāciju un iepriekšēju apstiprināšanu līdz tādu lietu izprašanai kā neparedzēti gadījumi un darījuma nodrošināšana process var šķist biedējošs. Pievienojiet tam emocionālos amerikāņu kalniņus, kas atrod jūsu sapņu māju un gaida, kad saņemsiet atsauksmes par jūsu piedāvājumu.

Tomēr mājas pirkšanas procesa sadalīšana pa soļiem padara to daudz vieglāk pārvaldāmu. Šeit ir soli pa solim, ekspertu atbalstīts ceļvedis mājas iegādei.

1. Sakārtojiet savas finanses

Šajā agrīnajā posmā pozicionējiet sevi kā spēcīgu, kvalificētu pircēju, ietaupot priekšapmaksai un iegūstot savu kredītu visaugstākajā formā.

Katra pircēja finansiālā aina būs unikāla. Jā, kredītreitings 740 vai vairāk jūs apbalvo ar vislabākajām procentu likmēm un pazemina 20 procentu vai vairāk iemaksa mājās ietaupīs jūs no privātas hipotēkas apdrošināšanas maksāšanas, vai PMI. (PMI parasti maksā no 0,5 līdz 1 procentiem no visas aizdevuma summas katru gadu, lai gan to parasti maksā kā ikmēneša prēmiju. PMI nodrošina privātas apdrošināšanas kompānijas, bet to organizē jūsu aizdevējs.) Bet, elpojiet viegli: jūs joprojām varat iegādāties mājokli ar daudz zemāku kredītreitingu un daudz mazāku pirmo iemaksu. Tikai viens piemērs - tā kā ir daudz aizdevuma iespēju [PIEZĪME: SAITE UZ KO CITU PAKU STĀSTU] - jūsu kredītreitings var būt pat 500 FHA aizdevums (valdības nodrošināta hipotēka, ko apdrošinājusi Federālā mājokļu pārvalde), ja vien jūs nolaižat 10 procentus vai 580, ja atdodat 3,5 procentus, skaidro Ignacio Rodriguez ar Westside īpašuma aģentūru Malibu, Kalifornijā. Izmantojot parastos aizdevumus, jūs plānojat iegūt vismaz 620 kredītreitingu.

Ideja šeit? Neļauj ideālam būt labā ienaidniekam! Tirgus izaugsme varētu jūs pārspēt, ja jūs gaidāt gadus, lai uzkrātu pietiekami daudz, lai jūsu krājkontā tiktu iemaksāta 20 procentu iemaksa vai lai jūsu kredītreitings kļūtu par ārkārtas kategoriju.

Ietaupot priekšapmaksai

Neatkarīgi no tā, vai jūsu pirmā iemaksas mērķis ir 3,5 procenti vai 20 procenti, jūs vēlaties sākt ietaupīt naudu pēc iespējas ātrāk. "Ideālā gadījumā tas ir kontā, kas pelna procentus," saka Ņujorkas brokeris Lindsija Bartona Bareta no Daglasa Elimana.

Apsveriet iespēju runāt ar finanšu konsultantu par savu stratēģiju atmaksāt aizdevumus ar augstiem procentiem, vienlaikus ietaupot mājokļa iegādei. Atkarībā no tirgus apstākļiem var būt absolūti jēga iegādāties māju pirms citiem parādiem -ahm, tie nepatīkamie studentu aizdevumi! - tiek atmaksāti, lai jūs varētu veidot pašu kapitālu un iegūt aktīvu, kura vērtība laika gaitā var pieaugt, saka Bartons Barets.

Veidojiet savu kredītu

Ciktāl tas attiecas uz kredītu, jums ir tiesības, pēc likuma, uz a bezmaksas kredīta pārskats katru gadu. Šis pārskats patiesībā nepateiks jūsu rezultātus (kas var atšķirties starp trim birojiem), taču tas palīdzēs jums noteikt visu, kas samazina jūsu rezultātu. Katram piektajam cilvēkam ir kļūdas viņu kredītā Ziņot, saskaņā ar Federālās tirdzniecības komisijas teikto, tāpēc vēlēsities novērst visas kļūdas, pirms sākat iegādāties hipotēku. Jūs varat sekot līdzi faktiskajiem kredītreitingiem, izmantojot bezmaksas tiešsaistes rezultātu izsekotājus, piemēram, Credit Karma. Vai arī daudzās bankās un kredītkaršu kompānijās tiešsaistes kontā ir integrēti bezmaksas kredītreitingu izsekotāji.

Tagad ir arī labs laiks, lai piešķirtu savam kredītam nelielu TLC. Konsekventa maksājumu veikšana savlaicīgi ir labākais, ko varat darīt, lai sasniegtu savu kredītreitingu. Jūs varat to ātri palielināt, samazinot kredītkaršu atlikumus, lai jūsu izmantošana katrā kartē nepārsniegtu 30 procenti-tas nozīmē, ka, ja jums ir 1000 ASV dolāru limits, saglabājiet atlikumu zem 330 ASV dolāriem, lai pierādītu kreditoriem, ka nepārsniedzat pārmērīgu termiņu sevi.

---

2. Ielieciet pirmskvalifikācijas vēstuli

Pirms sākat apskatīt mājas, jūs vēlaties iegūt a pirmskvalifikācijas vēstuli, kurā teikts, ka aizdevējs ir provizoriski gatavs jums aizdot līdz noteiktam brīdim. Tas nekustamā īpašuma aģentiem signalizē, ka jūs nopietni domājat par pirkšanu, nevis tikai uz mājām skatāties jautri. Iepriekšējas kvalifikācijas vēstule arī palīdzēs jums noteikt budžetu un sašaurināt, kuras mājas būs jūsu cenu diapazonā, saka Ņujorkas nekustamā īpašuma aģents Rebeka Blekere ar Varburgas nekustamo īpašumu.

Jāpatur prātā: iepriekš kvalificēts ir mazuļa solis pretī aizdevumam. Jūs pats ziņojat par savu kredītreitingu un ienākumiem, un, savukārt, aizdevējs sniegs jums priekšstatu par to, cik daudz jūs varat atļauties. Tomēr iepriekšēja apstiprināšana ir daudz rūpīgāks process, un tas jūs tuvinās noslēguma tabulai: tieši tad tiek pārbaudīta šī informācija par jūsu ienākumiem un kredītreitingiem. Vairāk par to, zemāk.

---

3. Nomājiet nekustamā īpašuma aģentu

Iedomājieties savu nekustamo īpašumu aģentu kā mājas pirkšanas komandas kapteini. Šī iemesla dēļ jūs vēlaties nolīgt aģentu, kurš var spēcīgi novirzīt hipotēku brokerus, nekustamā īpašuma advokātus un mājas pārbaudes speciālistus, saka Ņujorkas aģenta aģents. Kemdi Anosike no Varburgas nekustamā īpašuma. "Vissvarīgākais ir tas, ka jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma aģents, kurš jūs uzklausīs un sapratīs jūsu vajadzības," saka Anosike.

Ir labi intervēt dažus, līdz atrodat lielisku piemērotību. Daži jautājumi, kas jāapsver:

• Ar cik citiem klientiem jūs šobrīd strādājat?
• Cik ilgi jūs strādājat šajā jomā, un cik labi jūs zināt apkārtni?
• Kāda ir tava niša? (Piemēram, daži aģenti var lepoties ar sadarbību ar pirmreizējiem mājas pircējiem)
• Vai varat padalīties ar dažām atsaucēm?

Ak, un uzmini ko? Visticamāk, jums nebūs jāmaksā par savu nekustamā īpašuma aģentu. Tas ir pārdevējs, kurš visbiežāk sedz komisijas izmaksas gan pircēja, gan pārdevēja aģentiem, skaidro Joan Pallone. Pallone and Associates Broomfīldā, Kolorādo. Ir daži reti izņēmumi, kad pircējs maksā savu aģenta komisijas naudu, piemēram, ja māju pārdod īpašnieks.

---

4. Iepriekš apstipriniet hipotēku

Ja esat iepriekš apstiprināts hipotēkai, jūs sevi pozicionēsit kā spēcīgu pircēju pirms tam jūs sākat mājas medības un ievietojat piedāvājumus. "Bieži vien" ideālās mājas "ir tirgū mazāk nekā dažas dienas," saka Stīvija Rangela, kompānijas kompānija Losandželosā, Kalifornijā. Jūs nevēlaties cīnīties, lai saņemtu iepriekšēju apstiprinājumu, kamēr citi pircēji iesniedz piedāvājumus. Daudzi pārdevēji neizklaidēs piedāvājumus potenciālajiem pircējiem, kuriem vēl nav piešķirts finansējums.

Veicot šo soli, kas ir formālāks un rūpīgāks par iepriekšēju kvalifikāciju, jūs savam aizdevējam nodosit daudzus dokumentus, piemēram, W2, maksājuma lapas, bankas izrakstus un nodokļu deklarācijas. Sakārtojiet dokumentus un sagatavojieties darbam.

---

5. Sāksim mājas medības

Šajā posmā jūs domājat par budžetu un paziņojāt savam nekustamā īpašuma aģentam, kas ir svarīgi jūs mājas meklējumos-neatkarīgi no tā, vai tas ir liels pagalms jūsu sunim, īsa braukšana uz darbu vai pastaiga skapis.

Apceļojot mājas vai atverot mājas, paņemiet līdzi piezīmju grāmatiņu, lai izsekotu katra īpašuma plusus un mīnusus. Tas ir grūts, taču nenovirzieties no trūkumiem, kurus var viegli novērst, piemēram, sīkdatņu zilā guļamistaba vai garlaicīgas celtnieka pakāpes krūšu gaismas. Pievērsiet uzmanību lietām, kuras būs grūtāk risināt, piemēram, ūdens spiedienam un dabiskās gaismas daudzumam.

Tā varētu būt mīlestība pirmajā mājas ekskursijā, vai arī jums vajadzētu redzēt dažus desmitus māju, pirms atrodat īsto. Vidējais pircējs parasti aplūko 10 mājas 10 nedēļu laikā, saskaņā ar a Ziņot no Nacionālās mākleru asociācijas.

---

6. Uztaisīt piedāvājumu

Jūs esat iepriekš apstiprināts hipotēkai, un jūsu nekustamā īpašuma aģents atrada jums tīkamu īpašumu. Ir pienācis laiks iesniegt piedāvājumu!

Jūsu nekustamā īpašuma aģentam būs “kompakti”, kas parāda, par ko ir pārdotas citas apkārtnes mājas, un palīdzēs informēt jūsu piedāvājumu. Bieži vien pirmreizējie mājas pircēji būs nevajadzīgi noraizējušies par to, ka par mājokli jāmaksā pārāk daudz Andžela Karrasko, nekustamā īpašuma aģents, kas atrodas Los Felizā, Kalifornijā. Bieži sastopama kļūda, ko pieļauj pirmreizējie pircēji, ir pārāk zema, brīdina Daniele Kurzweil, licencēts nekustamā īpašuma pārdevējs ar Frīdmena komandu kompassā Ņujorkā. Pat ja esat dzirdējis, ka jūsu tirgus dod priekšroku pircējiem, jūs, iespējams, joprojām nevēlaties būt zemāk par cenu. "Problēma ar šo taktiku ir tāda, ka pārdevējs neuzskatīs jūs par nopietnu," saka Kurzveils.

Bet ir daži drošības pasākumi, lai pārliecinātos, ka nepārmaksājat, skaidro Karrasko, ja vien neatsakāties no neparedzētiem gadījumiem. “Realitāte ir tāda, ka darījums netiks slēgts, kas nozīmē, ka aizdevējs neapstiprinās aizdevumu, ja mājas nenovērtē, ”Saka Karrasko. (Vairāk par neparedzētiem gadījumiem un novērtējumiem drīzumā!)

Ja jūs patiesi iemīlējaties mājā un atrodaties konkurētspējīgā tirgū, varat saldināt savu piedāvājumu ar pircēja vēstuli, kas palīdz jums personīgi izteikt, kāpēc jūs interesē mājas, saka Beatrise de Jonga, Losandželosas nekustamo īpašumu un patērētāju tendences eksperts plkst Atvērtas durvis. “Labākās piedāvājuma vēstules koncentrējas uz jūsu iecienītajiem mājas aspektiem, izsakiet komplimentus pārdevējiem gaumi vai veidu, kādā viņi uzturējuši māju, un parādiet viņiem, ka esat apņēmies vienmērīgi aizvērties, ” viņa saka.

Izsakot piedāvājumu, pārdevējam, lai noslēgtu līgumu, parasti būs nepieciešama „nopietna nauda”. “Nopietna naudas iemaksa pircēja vārdā liecina par labticību, ka viņa nopietni domā par mājām un ir gatava ielikt spēlē ādu,” saka Soltleiksitija, Jūtas nekustamo īpašumu pārdevēja. Jen Horner ar RE/Max Masters. Nepieciešamās nopietnās naudas summa var atšķirties atkarībā no līguma, pārdevēja izvēles, kā arī atkarībā no pilsētas vai štata, skaidro Horners. Parasti depozīts samazināsies no 1 līdz 5 procentiem no mājas pirkuma cenas, viņa saka. Pircējs var atgūt savu naudu, ja pārdošana nenotiek līguma neparedzētos gadījumos. Dažas izplatītas neparedzētas līguma situācijas, kas aizsargā pircējus, ļaujot viņiem atkāpties no pirkuma, ir saistītas ar mājas pārbaudēm, finansējumu, kas izkrīt, un mājokļa novērtējumu, kas ir pārāk zems.

Kad esat iesniedzis piedāvājumu, pārdevējs to pieņem, izsaka pretpiedāvājumu vai pilnīgi noraida.

---

7. Iegūstiet pārbaudi

Kad pārdevējs pieņem jūsu piedāvājumu, ir pienācis laiks veikt mājas pārbaudi. Gandrīz visos piedāvājumos ir iekļauts “neparedzēts gadījums mājas pārbaudē”, kas ļauj pircējam atkāpties no darījuma, ja pārbaudes konstatējumos ir būtiskas problēmas.

Inspektors meklēs visu veidu problēmas, kas mājām varētu rasties, sākot no pamatiem un beidzot ar jumtu, ieskaitot tādas lietas kā nepareiza elektroinstalācija vai pelējuma augšanas pazīmes.

Standarta mājas pārbaude, saskaņā ar Amerikas Mājas inspektoru biedrība, ietver visaptverošu pārskatu par sekojošo:

• Apsildes sistēma
• Centrālā gaisa kondicionēšanas sistēma
• Iekšējā santehnika
• Elektriskās sistēmas
• Jumts un bēniņi
• Sienas, griesti un grīdas
• Logi un durvis
• Fonds
• Pagrabs

Mājas inspektori meklē problēmas, kas varētu radīt bažas par drošību, taču viņus neuztrauc kosmētikas jautājumi. Viņi ziņos par kaut ko līdzīgu plaisai apmetnē, bet neatzīmēs paviršu krāsošanas darbu.

Pircēji lielāko daļu laika maksā par mājas pārbaudēm, skaidro Mākleris Kellijs Malloy, ar Windermere Real Estate Sietlā. Viņa iesaka pievienot kanalizācijas jomu, kurā tiek pārbaudīta ārējā santehnika. Kopā tas maksā no 700 līdz 800 USD, taču tas var atšķirties atkarībā no jūsu tirgus vai mājas lieluma.

Atkarībā no jūsu līguma jūs - pircējs - varat lūgt pārdevējam veikt remontu, pamatojoties uz pārbaudi, vai izsniegt jums kredītu, lai jūs varētu pabeigt remontu. Pirms nokļūstat pie noslēguma galda, nododat savu naudu un parakstāt dokumentus, jums būs iespēja veikt pēdējo pārbaudi, lai pārliecinātos, ka viss, kas bija jālabo, ir atrisināts. Ja iespējams, ieplānojiet to pēc pārdevēju pārcelšanās - tikai gadījumā, ja pārvietotāji nodara kaitējumu.

Tomēr dažreiz darījums izbeidzas - iespējams, mājas pārbaudes laikā parādījās pārāk daudz sarkano karogu, un pārdevējs vēlas vai spēj paveikt darbu, skaidro Malojs. Lai gan tas varētu nedaudz dzelt, uzticieties procesam, viņa iesaka. Jūsu mājas ir ārā!

---

8. Saņemiet novērtējumu

Nākamais ir novērtējums, kas ir nepieciešams, ja ņemat hipotēku, bet no tā var atteikties, veicot darījumu ar skaidru naudu. Tā laikā mājās ierodas licencēts vērtētājs un rūpīgi izstaigā māju, lai noteiktu, cik tas ir vērts. Jūsu vērtētājs apskata, par ko nesen tika pārdotas līdzīgas mājas apkārtnē, kā arī jebkuru renovācija vai modernizācija, kas var radīt mājas pievienoto vērtību, un ņemot vērā dzīvokļa stāvokli īpašums. Būtībā vērtētājs cenšas pārliecināties, ka līgumcena ir taisnīga ne tikai pircējam un pārdevējam, bet arī aizdevējam. Ja novērtējums ir zemāks par līguma cenu, aizdevējs aizdevumu neapstiprinās.

Pat vairāku piedāvājumu situācijā īpašniekam jāpatur prātā novērtējums, skaidro Brendijs Grels, Asociētais plkst RE/MAX profesionāļi Stillwater, Minesota. Ja jūs piedāvājat USD 230 000 un mājas vērtība ir USD 210 000, šie papildu USD 20 000 ir jāsamazina. "Banka aizdos tikai to vērtību, ko tā uzskata par mājokļa vērtu," saka Grels.

Šajā brīdī var parādīties vairāki scenāriji. Labākais scenārijs pircējiem? Pārdevējs veic pārrunas, lai pārdošanas cena atbilstu novērtējumam. Vēl viena iespēja ir ieguldīt vairāk naudas pirmajā iemaksā, lai kompensētu plaisu starp mājokļa novērtēto un to, par ko jūs to pērkat. Turklāt līgumā paredzētais neparedzētais mājokļa novērtējums ļauj jums atkāpties no darījuma, ja novērtējums ir zems, un jūs saņemsiet savu nopietno naudu.

---

9. Dodieties uz noslēguma galdu

Ielieciet šo šampanieti uz ledus: jūs atrodaties mājās. Tomēr tas, iespējams, aizņēma nedaudz ilgāku laiku, nekā jūs gaidījāt. Mājokļa kredīta slēgšanai vidēji nepieciešamas 45 dienas aizdevumu programmatūras uzņēmums Ellie Mae, bet apmēram katrs trešais slēgšana kavējas. Neveiksmes, kas var izstumt jūsu beigu datumu vai prasīt pārplānošanu, var ietvert pārbaudes vai novērtējuma problēmas, vai kredīta svārstības, kas maina jūsu aizdevuma nosacījumus. Jūs varat izvairīties no tā, nedarot neko tādu, kas ietekmētu jūsu kredīta vai parāda attiecību pret ienākumiem, piemēram, maksājot kredītkarti vai ņemot auto aizdevumu.

Vismaz trīs darba dienas pirms slēgšanas jūs saņemsiet savu "Noslēguma informācijas atklāšana, ”Piecu lappušu dokuments, kas ietver jūsu aizdevuma nosacījumus un ar slēgšanu saistīto maksu sarakstu.

Noslēguma izmaksas parasti ir no 2 līdz 5 procentiem no aizdevuma, tādēļ, ja pērkat māju par 250 000 USD, sagaidiet, ka slēgšanas izmaksas būs no 5000 USD līdz 12 500 USD. Jūs varat to samaksāt no savas kabatas vai arī, iespējams, varēsit to ieskaitīt aizdevumā, taču paturiet prātā, ka, veicot pēdējo, jūs maksāsit procentus par to. Daži no Kopējās slēgšanas izmaksas ietver maksa par novērtējumu, aizdevuma izsniegšanu, īpašumtiesību meklēšanu, kā arī priekšapmaksas izdevumi, piemēram, īpašuma nodokļi, māju īpašnieku apdrošināšana un procenti līdz pirmā maksājuma termiņa beigām.

Noslēdzot, jūs parakstīsit visus hipotēkai nepieciešamos dokumentus, nodosiet kases čeku priekšapmaksai un citām nodevām un saņemsiet atslēgas uz savu jauno vietu. Dažas valstis pieprasa, lai advokāts būtu iesaistīts darījumos ar nekustamo īpašumu vai būtu klāt slēgšanas brīdī. Pircēji bieži izvēlas sadarboties ar advokātu kā papildu aizsardzību, ja pārdošanai ir sarežģījumi, piemēram, mājokļa iegāde plūdu zonā vai slēgtās mājas iegāde.

Atkarībā no jūsu aizdevuma nosacījumiem jums var būt nepieciešams izveidot darījuma kontu. Būtībā tas tur jūsu naudu, līdz tam pienākas termiņš, un hipotēku kontekstā to varētu izmantot maksāt par tādām lietām kā īpašuma nodokļi, mājas īpašnieka apdrošināšana un HOA nodevas, skaidro Nora Apsel, līdzdibinātāja Mortijs. Banka iekasē no jums sākotnējo darījuma maksājumu, un pēc tam jūs katru mēnesi iemaksājat kontā visu aizdevuma termiņu, saka Apsels. Tas racionalizē maksājumus, bet arī palīdz aizsargāt aizdevēju, lai jūsu mājas netiktu slēgtas nesamaksātu īpašuma nodokļu dēļ, piemēram, šis puisis, kurš zaudēja savu māju par to, ka nemaksājat 8,41 USD!

Kad esat aizvēris, ir pienācis laiks sabamēt šo šampanieti un izrullēt sveiciena paklājiņu “mājas saldās mājas”. Jūs esat mājas īpašnieks!

Šo saturu izveido un uztur trešā puse, un tas tiek importēts šajā lapā, lai palīdzētu lietotājiem norādīt savas e -pasta adreses. Jūs varat atrast vairāk informācijas par šo un līdzīgu saturu vietnē piano.io.