Ieguldījumu īpašuma ceļvedis: viss, kas jums jāzina par ieguldījumu īpašuma pārvaldīšanu
Katru šīs lapas vienumu ir izvēlējies House Beautiful redaktors. Mēs varam nopelnīt komisijas naudu par dažām precēm, kuras izvēlaties iegādāties.
Investīcijas nekustamajā īpašumā jau sen ir populārs veids, kā gūt pasīvos ienākumus. Ieguldījumu īpašums, neatkarīgi no tā, vai tas ir dzīvojamais vai komerciālais īpašums, ir nekustamais īpašums, kas īpaši iegādāts, lai gūtu peļņu no nomas ienākumiem vai vērtības pieauguma. Investīcijai vajadzētu radīt ienākumus, palielināt vērtību vai nodrošināt nodokļu atvieglojumus— vai vēl labāk, dariet visas trīs. Neatkarīgi no tā, vai tā ir vienas ģimenes māja, daudzdzīvokļu komplekss vai dzīvoklis, jūs varat gūt peļņu no ieguldījumu īpašuma, nomājot īstermiņa vai ilgtermiņa. Darba no mājām laikmets ir ideāls arī pašreizējiem ieguldījumu īpašumu īpašniekiem, jo daudzi īrnieki īrē visu gadu un uz ilgāku laiku.
Vai domājat, vai ieguldījumu īpašums jums ir piemērots? Mēs jautājām vairākiem nekustamo īpašumu ekspertiem un māju īpašniekiem par svarīgākajiem jautājumiem, kas jāņem vērā pirms lēmuma pieņemšanas. Lasiet tālāk, lai iegūtu galīgo ceļvedi
pērkot un investīciju mājas pārvaldīšana (un kā izvēlēties sev piemērotāko īpašuma veidu!).
JBR LIFE Media Island Sotheby’s International Realty
Izdari matemātiku
Pirms ieguldāt naudu ieguldījumu mājā, ir svarīgi noteikt, vai jums ir laiks, finanšu resursi, pacietība un apņemšanās nepieciešams, lai to uzturētu. Investīcijas nekustamajā īpašumā nenes ievērojamu peļņu vienas nakts laikā, un daudzi ieguldījumu īpašuma pircēji gaida gadus (vai pat gadu desmitiem), lai viņu ieguldījumi novērtētu. Lai pārvaldītu īres īpašumu (un darbotos kā saimnieks), ir nepieciešams kāds, kas ir komunikabls, ērts un orientēts uz detaļām, it īpaši, ja plānojat ietaupīt naudu, palīdzot remontā pats. Ir arī svarīgi nodrošināt jums finansiālās drošības rezervi. Tiem, kuriem ir nenomaksāti parādi, studentu kredīti vai neapmaksāti medicīnas rēķini, vajadzētu padomāt divreiz.
Noalgojiet profesionāli
Pateicoties nekustamo īpašumu pārdevējiem un profesionāliem īpašumu apsaimniekotājiem, ir iespējams gūt panākumus pat nepārzinot konkrēta tirgus smalkumus. Džo Belcs Kompass Neapolē, Floridā, kuram ir vairāk nekā 20 gadu pieredze nekustamo īpašumu jomā, saka brokeri, piemēram, Compass, var jums palīdzēt šajā procesā pat pēc ieguldījuma iegādes īpašums.
PRO PADOMS
Par maksu Compass, Sotheby’s International Realty un citas aģentūras var palīdzēt atrast nomniekus jūsu ieguldījumu īpašumam.
"Tiem, kas meklē ieguldījumu iespēju, ir ļoti svarīgi strādāt ar profesionālu nekustamā īpašuma aģentu," saka Filips Vaits, uzņēmuma izpilddirektors. Sotheby’s International Realty. "Viņi var palīdzēt sazināties ar ekspertu, kurš var sniegt padomu par vietējiem nodokļu likumiem un, īpaši, ja vēlaties investēt starptautiski, vīzu programmām, kas jums varētu būt pieejamas. Sotheby’s International Realty ir pārstāvēts 79 valstīs un teritorijās, tāpēc mūsu klienti gūst labumu no mūsu plašās ieteikumu programma, kas ļauj mūsu klientiem Kalifornijā, piemēram, sazināties ar vietējo Kaimanu salu ekspertu Salas.”
Belcs atkārto šo teicienu: "Ja jūsu prasmju kopums nav skaitļu noteikšana un jāzina, par kādu maksimālo likmi jums vajadzētu iegādāties, jūsu aģents ir vēl svarīgāks."
Džonatana Deivisa nekustamo īpašumu fotogrāfija
Apsveriet veidu un atrašanās vietu
Dzīvojamais nekustamais īpašums parasti ir pieejamāks un pieejamāks nekā komerciālais nekustamais īpašums, tāpēc daudzi investē dzīvokļu vienībās, vienas ģimenes mājās vai daudzģimeņu mājās. Nensija, kura vēlas palikt anonīma, ir bijusi nekustamo īpašumu māklere un dedzīga nekustamo īpašumu investore Neapolē, Floridā, 17 gadus. Viņa un viņas vīrs pārvalda 73 īres īpašumus Floridas dienvidrietumos, tostarp astoņu, četru bloku, dupleksu un vienas ģimenes mājas. Viņa iesaka meklēt jaukus rajonus un mājas, kur nav jāmaksā māju īpašnieku asociācija (HOA), un nebaidīties no fiksatora, ja jums ir laiks un resursi. "Pat ja tā nav vispievilcīgākā māja noteiktā apkaimē, jūs varat iegādāties kaut ko par saprātīgu cenu un salabot to no iekšpuses un ārpuses." viņa saka.
Svarīga ir arī atrašanās vieta, un daudzi pieprasītie ieguldījumu īpašumi atrodas lielajās pilsētās, pludmales ciematos, kalnu pilsētās vai ainaviskos galamērķos.
“Pieprasījums iekšā Havaju salas otrās mājas tirgus nav apsīcis, un Florida joprojām ir karsts galamērķis,” atklāj Vaits. “Otro māju tirgū ir vērojams dramatisks cenu pieaugums, īpaši augstākajā līmenī. Arī ASV kūrortu tirgi turpina redzēt interesi, savukārt starptautiskie, nodokļu jomā draudzīgi galamērķi, piemēram, Bahamu salas un Kaimanu salas, joprojām ir populāri kā otrās mājas galamērķi.
Zināt noteikumus
Neatkarīgi no iegādātā īpašuma veida ir ļoti svarīgi izpētīt dažādos noteikumus un jurisdikcijas, kas pastāv katrā štatā. Piemēram, Neapolē ir diezgan stingri nomas ierobežojumi, kurus var apiet, ja veicat izpēti.
"Neapoles pilsētā jūs varat īrēt savu īpašumu vismaz uz 30 dienām trīs reizes gadā," saka Belcs. “Bet, ja atrodaties tieši ārpus Neapoles pilsētas, mums ir vairāki rajoni bez nomas ierobežojumiem, kur cilvēki pērk, lai veiktu īstermiņa nomu, tostarp Airbnb. Ikvienam investoram ir ļoti svarīgi izpētīt šos likumus un noteikumus. Mums bija pāris, kas vēlējās iegādāties dzīvokli, bet galu galā iegādājās vienģimenes māju kaimiņos bez īres ierobežojumi, jo viņi saprata, ka dzīvokļu ierobežojumi nepelnīs nepieciešamo naudu veidot."
Kā ar daļlaika lietojuma tiesībām?
Viens īpašuma veids, kas nav Parasti ir pierādīts, ka tas ir īsts ieguldījumu īpašums, ir daļlaika īpašums (nezinātājiem tas ir dzīvoklis, parasti viesnīca vai kūrorta kopiena ar vairākiem īpašniekiem, kuriem katram tiek piešķirts garantēts laiks īpašumā gads; tie ietver mājas kūrortos, piemēram, Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham un līdzīgās vietās). Pretēji tam, ko jūs varētu domāt, daļlaika lietošanas tiesības nav lielisks ieguldījums peļņas gūšanai, jo tie rada lielākus izdevumus nekā parasti. Papildus daļlaika lietojuma tiesību izmaksām lielākajai daļai ir nepieciešama ikgadēja uzturēšanas maksa.
Bet Maiks Kenedijs cenšas to mainīt: Kenedijs nodibināja Koala, platforma, kas palīdz daļlaika lietojuma tiesību īpašniekiem droši iznomāt neizmantotās daļlaika lietošanas tiesības. "Nevienam nevajadzētu iegādāties daļlaika lietojuma tiesības, lai gūtu no tā ieņēmumus," Kenedijs saka. “Tirgus patieso vērtību vai faktisko vērtību pilnībā nosaka minētā daļlaika lietojuma tiesību piedāvājums un pieprasījums. Tomēr īpašnieki, kuriem ir patiešām kvalitatīvs produkts, var būt vēlama brīvdienu īre jaunām ģimenēm vai grupām, jo daļlaika lietošanā ir apvienotas labākās viesnīcas un īres brīvdienām. Tirgū ir pieejams šis hibrīdmodelis, kuru īpašnieks daudzos gadījumos neizmanto pilnībā. No šī viedokļa īpašnieki noteikti var gūt peļņu no saviem neizmantotajiem īpašumiem un zināmā mērā gūt peļņu.
Heidija Solandere-Eitana Gamlīlija
Tātad, jūs izdarījāt soli un iegādājāties — tagad, lai maksimāli izmantotu savu ieguldījumu. Jums būs kritiski jāpārdomā, kā īpašumu var izmantot un cik daudz pūļu vēlaties tajā ieguldīt un cik ilgi. Lūk, ar ko sākt.
Nosakiet, kā vēlaties izmantot īpašumu
Ir vairāki veidi, kā jūs varat izvēlēties ieguldījumu īpašumu. Pirmkārt, tas ir atkarīgs no tā, vai jūs izmantosit īpašumu vai arī tas būs paredzēts tikai nomas nolūkiem. Piemēram, Belcs saka, ka daudzi cilvēki iegādājas otrās mājas, lai paši izbaudītu īpašumu, bet arī gūtu ienākumus no īres, kad viņu tur nav.
"Daudzi cilvēki, kuriem ir viens vai pat daži īpašumi, negūst lielu peļņu," saka Belcs. "Viņi ir iesaistīti, lai segtu lielu daļu no savām izmaksām."
Aprēķiniet, cik daudz jums vajadzētu iekasēt mēnesī
Paturot to prātā, vēlēsities padomāt par to, kā iekasēt maksu par nomas maksu. Nensija saka, ka vispārējs noteikums ir tāds, ka ikmēneša īres maksai ir jābūt vienādai vai ne mazākai par 1% no pirkuma cenas, lai gūtu ienākumus. Protams, sezonas cenas noteiktos galamērķos, piemēram, slēpošanas sezonā Tahoe ezerā vai vasarā Hemptonsā, var pārsniegt šo procentuālo daļu.
PRO PADOMS
Lai ieguldījumu īpašums gūtu peļņu, summai, ko iekasējat par īri mēnesī, vajadzētu pārsniegt 1% no cenas, ko par to samaksājāt.
Samaziniet izmaksas, strādājot praktiskāk
Nensija stāsta, ka, lai novērstu izmaksas, viņa pati pārvalda īpašumus. Tas ir ērti, jo viņa dzīvo tajā pašā rajonā, kur atrodas viņas īpašums, un, ja rodas kāda problēma, var ātri doties uz mājām. “Ja jūs neiebilstat piezvanīt un doties pārbaudīt savas mājas, varat ietaupīt naudu, neizmantojot trešās puses pārvaldības uzņēmumu,” saka Belcs. "Taču cilvēki abos spektra galos neatkarīgi no tā, cik viņi ir piespiesti vai nospiesti, var būt veiksmīgi. Es pazīstu cilvēkus, kuri paši pārvalda īpašumus un sniedz patiešām labus pakalpojumus, un tie paši cilvēki vēlas atgriezties īrēt katru gadu.
...vai palielināt ieņēmumus, nolīgstot īpašumu pārvaldības uzņēmumu
Tomēr īpašuma pārvaldības uzņēmums var palīdzēt jums gūt lielākus ieņēmumus ilgtermiņā, it īpaši, ja jūs veicat īstermiņa nomu nedēļas nogalei vai nedēļai. Tas arī palīdz mazināt spiedienu, ko rada dežūras, kamēr viesi izmanto īpašumu. Uzņēmums East West Hospitality tika dibināts pirms 30 gadiem, un tai ir pieredze, vadot simtiem brīvdienu īres piedāvājumu, un tā pārvalda māju īpašniekiem visā valstī.
“Kā īpašuma pārvaldības uzņēmums mēs sadarbosimies ar pircēju, lai sniegtu ieņēmumu aprēķinus, pamatojoties uz mūsu pieredzi tirgū,” saka Terons Gors, uzņēmuma tirgus vadītājs. Austrumu Rietumu viesmīlība. "Mums ir daudzas sarunas ar pircējiem par viņu mērķiem saistībā ar īpašumiem, un mēs varam viņiem sniegt padomus, kā gūt maksimālu peļņu vai vienkārši segt izmaksas."
Inflācijas un salīdzinoši zemo procentu likmju apstākļos nekustamais īpašums joprojām ir drošs ieguldījums, skaidro Vaits.
"Luksusa nekustamais īpašums ar visiem tā kāpumiem un kritumiem ir saglabājis vērtību un pat pieaudzis," viņš saka. "Patiesībā, The Wall Street Journal nesen ziņots ka šajā plaukstošajā mājokļu tirgū daudzi māju īpašnieki pagājušajā gadā nopelnīja vairāk no mājokļa atzinības nekā no sava darba.
Uztaisi labu izrādi
Svarīgs ir arī dizains un vizuālā prezentācija. “Līdz šim labākais veids, kā palielināt atdevi, ir patiešām labi kopts īpašums.” Belcs saka. "Tas izklausās acīmredzami, bet tas ir kritiski. Es arī iesaku nolīgt lielisku profesionālu fotogrāfu, ko mēs darām neatkarīgi no tā, vai tas ir dzīvoklis 100 000 USD vērtībā vai 15 miljonu USD dzīvoklis pludmalē. Pirmā izrāde vienmēr notiek tiešsaistē.
Gors saka, ka Austrumu Rietumu vienības, kas gūst lielākos ieņēmumus, parasti ir tās, kuras nesen ir atjaunotas ar nedaudz modernāku interjeru, taču tas vienmēr ir atkarīgs no individuālas gaumes un budžeta.
"Kad kāds izvācas, mēs to profesionāli uzkopjam, bet cenšamies arī veikt uzlabojumus," saka Nensija. “Neatkarīgi no tā, vai tā ir darba virsma, kurai nepieciešams jauns kvarcs vai granīts, mēs pastāvīgi cenšamies uzlabot īpašumus, ja mums ir iespēja tur iekļūt starp īrniekiem, pirms mēs to atkal piepildām uz vēl vienu gadu vai pieci gadi. Jūs nekad nezināt, cik ilgi viņi paliks.
Pieklājīgi no East West Hospitality
Santehnikas noplūde, nepatīkams kaimiņš vai salūzusi trauku mazgājamā mašīna… sarakstu var turpināt. Neskatoties uz naudu, ko varat nopelnīt, izmantojot īrnieku ienākumus vai atzinību, īpašuma pārvaldīšana joprojām ir saistīta ar galvassāpēm.
Pirmkārt, tām ir nepieciešams daudz laika; tomēr mazāk, ja nolīgstam trešās puses profesionālu īpašuma pārvaldības uzņēmumu. Tomēr tas var kļūt dārgi un samazināt jūsu atdevi. Nensija saka, ka pat viena, divu vai trīs īpašumu piederība var līdzināties nepilnas slodzes darbam, it īpaši, ja to visu pārvaldāt pats.
Uzziniet atšķirību starp īstermiņa un ilgtermiņa noma
Ieguldījumu īpašumi ir lieliski piemēroti gan īstermiņa, gan ilgtermiņa īrei, taču tiem ir vajadzīgs atšķirīgs laiks no īpašniekiem. Piemēram, īstermiņa īre var būt ienesīgāka ilgtermiņā, bet radīt vairāk izmaksu, piemēram, tīrīšanas maksas vai remonts, jo telpas tiek izmantotas vairāk, savukārt ilgtermiņa īrei ir nepieciešams mazāk no nedēļas uz nedēļu vai katru mēnesi apkope.
"Ir grūti pateikt, cik stundu nedēļā," saka Nensija. “Ja jums ir tik daudz īpašumu, cik mums ir aptuveni 73, tas ir pilnas slodzes darbs. Jums ir jāparāda īpašums, jāpieņem īrnieki, tas jāpārvalda, jāspēj salabot lietas, jābūt pieejamam, lai to atjauninātu utt. Ja to atjaunināsit, tas var ilgt vairākas nedēļas vai mēnešus.
No otras puses, ja esat gatavs maksāt īpašuma pārvaldības sabiedrībai, piemēram, Austrumu Rietumiem Viesmīlība, ir daudz vieglāk pārvaldīt īpašumus no tālienes, it īpaši, ja jūs nedzīvojat tajā pašā vietā pilsēta vai valsts. Tas samazina laiku, bet var samazināt jūsu finanses.
Izpildi savu mājasdarbu
Lai gan jums nav jābūt ekspertam tirgū, kurā iepērkaties, jums ir jābūt zināmām iespējām un biznesa saprātam.
"Vislabāk ir izmantot uzticamu aģentu, taču jums patiešām ir jāpārzina noteikta apkaime, kurā pērkat," saka Nensija. “Mums ir bijis noderīgi braukt apkārt, meklējot īpašnieka pārdevumus, pārbaudot Zillow vai liekot aģentam jūs uzraudzīt. Jūs nekad nezināt, ko jūs atradīsit, braucot apkārt — kāds savā pagalmā var iemest zīmi par pārdošanu.
Neiesaistieties emocionāli
Vēl viens ieguldījumu īpašuma zelta likums ir nekad nepieķerties. "Ieguldījumu īpašumi nav jūsu mājas," saka Belcs. “Ja jūs pārāk emocionāli pieķeraties īpašumam, jūs, iespējams, nepaskatīsities pareizi uz skaitļiem. Skaitļiem ir jābūt jēgpilniem, un, ja tā nav, jums ir jābūt gatavam doties prom.
Jūsu atdeve ir atkarīga arī no tirgus klimata — lai gan, pateicoties attālinātajam darbam, daudzi tirgi, kas uzplauka sezonas laikā, tagad ir populāri visu gadu. Dienvidflorida, kas parasti ir populāra ziemā, tagad ir visu gadu piemērots galamērķis tiem, kas vēlas aizbēgt no pilsētām, saka Belca un Nensī. Gors saka, ka arī laiks, ko cilvēki pavada kalnu pilsētu īrēs, gadu no gada pieaug.
"Lai gan pieprasījums joprojām ir augsts, hipotēku likmju kāpums un zemie krājumi var ietekmēt pircēju spēju veikt pirkumus tikpat ātri kā pandēmijas laikā," saka Vaits. “ASV pieprasījums pēc otrajām mājām uzrādīja atdzišanas pazīmes 2021. gada pavasarī, kad daži biroji sāka atsākt darbību un sākotnēji tika padarīti stingrāki hipotekārās kreditēšanas noteikumi brīvdienu īpašumiem. Tomēr pat tad, kad dažos tirgos darījumu skaits samazinājās, zemo krājumu dēļ cenu kāpums joprojām bija spēcīgs.
Neskatoties uz vēlmi nekavējoties piesaistīt cilvēkus jūsu mājās, esiet piesardzīgs: dažas no lielākajām Nensijas mācībām gadu gaitā iemācījušies iekasēt lielus drošības depozītus, lielus mājdzīvnieku iemaksas un, galvenais, labu fona pārbaudes. Rūpīgi pārbaudot īrniekus, varat ietaupīt naudu un laiku, pat ja viņi uz papīra izskatās kā turīgākās personas.
"Mājdzīvnieki var pilnīgi izmest vietu, un tas ir bijis neticami, ar ko mums ir nācies saskarties," viņa saka. Tomēr uzticēšanās veidošana ar klientiem var palīdzēt atvieglot daļu no īpašnieku darba.
PRO PADOMS
Vispārējai uzturēšanai vajadzētu izmaksāt aptuveni 3% līdz 5% no īres ienākumiem.
"Mēs atrodam uzticamus nomniekus, un mēs pat varētu viņiem piedāvāt īres atlaidi, lai viņi varētu palīdziet viegli pārvaldīt māju," viņa saka, piebilstot, ka visi viņas īrnieki ir ilgtermiņa īrnieki, kuri paliek uz gadu. vidēji. "Protams, mēs saņemam izmisīgākus zvanus, ja kaut kas notiek, bet daudzi no viņiem labprāt rūpējas par zālienu paši."
Džonatana Deivisa nekustamo īpašumu fotogrāfija
Nensija saka, ka vispārējai apkopei, kas varētu ietvert rūpīgu tīrīšanu, kaitēkļu apkarošanu un jaunu krāsu, vajadzētu maksāt aptuveni 3% līdz 5% no nomas ienākumiem.
"Viens no lielākajiem izaicinājumiem, par ko mēs pārliecināmies, ka īpašnieki ir informēti, ir tas, ka laika gaitā notiek nolietojums," saka Kevins Grehems, uzņēmuma vadītājs. Austrumu Rietumu viesmīlība. "Mēs vēlamies pārliecināties, ka viņi ir informēti par to, kad viņiem, visticamāk, būs jāpārkrāso māja un jānomaina paklāji un galvenās ierīces. Tādā veidā viņi var paturēt prātā vismaz mentālo rezervi, ja ne finansiālu rezervi, lai segtu šīs lietas.
Pareizi rūpējoties par jebkuru īpašumu, ir jāseko līdzi ainavu veidošanai; mehānisko sistēmu, elektriskās un santehnikas darbības nodrošināšana; strukturālo elementu, piemēram, jumta seguma, ietvju, piebraucamo ceļu, saglabāšana; kaitēkļu apkarošana; un uzturēt komfortablu un tīru iekšējo vidi.
Apakšējā līnija
Lai gan ieguldījumi nomas īpašumā var būt izdevīgi ilgtermiņā, paturiet prātā, ka to rentabilitāte ir atkarīga no vairākiem ārējiem faktoriem, tostarp mājokļu tirgus pieprasījuma un piedāvājuma, kas vienmēr ir svārstās. Tas nozīmē, ka ir svarīgi arī atlaist īpašumu, tiklīdz tā vērtība pārstāj augt. Tas ir tas, kas ir gudrs ieguldījums.
Sekojiet House Beautiful tālāk Instagram.
Šo saturu izveido un uztur trešā puse, un tas tiek importēts šajā lapā, lai palīdzētu lietotājiem norādīt savas e-pasta adreses. Papildinformāciju par šo un līdzīgu saturu, iespējams, varēsiet atrast vietnē piano.io.
