Dzīvojamo māju informācijas atklāšanas likumi stigmatizētiem īpašumiem

Pilna intervija ar Ēriku Goldmenu ir parādīta House Beautiful spoku mājas aplādes 2. sezonā, 2. sērijā. Tumšā māja. Klausieties epizodi šeit.

Lai gan štatu informācijas izpaušanas likumi dažādās valstīs ir ļoti atšķirīgi, ir dažas lietas, par kurām lielākā daļa cilvēku piekrīt, ka tam vajadzētu būt standarta praksei, kad mājas pārdošana: jums ir jāatklāj, vai uz svina bāzes krāsas ir uz jebkura īpašuma, kas celts, piemēram, pirms 1978. gada, un kādā līmenī. informācija par remonta vēsturi ir izplatīta izpaušana dažādos štatos, kā arī acīmredzami fiziski bojājumi, kas var kļūt bīstams. Bet ko darīt, ja īpašumā notiek kaut kas slikts nav atstāt fiziskas pēdas?

Nekustamā īpašuma terminoloģijā a stigmatizēts īpašums ir definēts kā īpašums, kura raksturs vai stāvoklis ir mainīts, un tādējādi pastāv risks, ka īrnieki un pircēji to atteiks, ja to uzskata par psiholoģiski vai emocionāli nepilnīgu. Visizplatītākie stigmatizējošie notikumi ir slepkavība, vardarbīgi noziegumi vai nāve. Tātad, vai kāds

tic spokiem vai iesprostota enerģija jebkurā tiešā nozīmē, slikta vibrācija ir svarīga, un īpašumu var vajāt slikta reputācija. Un šādiem īpašumiem var būt juridisks pienākums atklāt šo reputāciju atkarībā no dažiem faktoriem.

Fakts, ka ir pieņemti likumi, lai risinātu jautājumu par stigmatizētiem īpašumiem un to, kā tie būtu jārisina, liek domāt, ka sabiedrība dara rūpēties par īpašuma reputāciju. Tātad, mēs runājām ar tiesību zinātnieku un profesoru Ēriku Goldmenu no Santaklāras universitātes, lai mazliet tālāk izpakotu šo koncepciju. Tālāk uzziniet vairāk par stigmatizēto īpašumu jomu, kā arī informācijas izpaušanas likumiem.

Iedzīvotāju informācijas atklāšanas likumi

Iedzīvotāju informācijas atklāšanas likumi ir ļoti sarežģīta tiesību joma, iespējams, tāpēc, ka tie ļoti atšķiras dažādās valstīs. Dažos štatos pārdevējam ir pienākums izpaust informāciju neatkarīgi no tā, vai pircējs to kādreiz jautā, un pat tad, ja ir veikta īpašuma pārbaude. Piemēram, Aļaskā saraksta aģentam "jāatklāj visas zināmās slepkavības vai pašnāvības pēdējā gada laikā. Gadījumā, ja aģents nezina, viņi nav atbildīgi." Tikmēr Meinā "pārdevējam būtu nepieciešama rakstiska pārdevēja atļauja, lai atklātu informāciju pircējam, ja tas jautā," un Montānas štata likumi "aģentam aizliedz izpaust pašnāvības vai noziedzīgu nodarījumu". Spauldings Dekons, dekontaminācijas pakalpojums, kas piedāvā nozieguma vietu, uzkrāšanu un metolaboratoriju tīrīšanu. Patiešām, valsts informācijas atklāšanas likumi bieži ir pretrunā viens otram.

"Es domāju, ka tas patiesībā atspoguļo viedokļu spīdzināšanas raksturu", kas parādās stigmatizētās īpašuma lietās, Goldmens domā. «Tiesneši ne vienmēr vienojas par to, kas ir jāatklāj. Un štatu likumdevēji ir pieņēmuši likumus, kuros teikts, ka ir gadījumi, kad jums ir jāatklāj, vai ir gadījumi, kad jums nav pienākums atklāt, un arī šie likumi nav saskaņoti. Tātad realitāte ir tāda, ka tie ir vienkārši jautājumi, kas ir jāsaka pārdevējam un kad, un tomēr atbildes ļoti atšķiras dažādās jurisdikcijās un atkarībā no konkrēta veida faktiem, kas varētu būt nepieciešami atklāts."

Pat visstingrākajā informācijas izpaušanas likuma štatā Kalifornijā ir parametri. Pēc trim gadiem nāve nav jāatklāj. "Kaut kur ir jābūt robežai, vai ne? Ir tikai jābūt pamatam, lai teiktu, ka [kā pārdevējs] es neesmu atbildīgs par to, ka mājas pastāv jau 150 gadus un cilvēki tur noteikti ir miruši," saka Goldmens.

Latentais vs. Patentu defekti

Izpakojot informācijas izpaušanas likumus, ir svarīgi saprast atšķirību starp patentētiem un latentiem defektiem. "Patentu defekti ir [fiziskās] lietas, kurām vajadzētu parādīties standarta īpašuma pārbaudē," skaidro Goldmens. Īpašuma inspektors apmeklē māju un uzraksta ziņojumu, kurā norādītas visas iespējamās problēmas ar īpašumu. Lielākā daļa pircēju izvēlas īpašuma apskati, taču viņi var atteikties no īpašuma apskates un ja viņi noslēdz izpārdošanu, viss, kas tika atklāts iepriekš, tagad ir viņu kā jaunā atbildība īpašniekiem.

Dažreiz pārdevējs faktiski veic pārbaudi pats. "Šeit, Kalifornijā, kur mums ir diezgan karsts nekustamā īpašuma tirgus, nav nekas neparasts, ka pārdevējs veic īpašuma pārbaudi un nodrošina to visiem potenciālie pircēji, pirms viņi piedāvā savus piedāvājumus, lai paātrinātu procesu un novērstu dažas iespējamās iespējamās situācijas, ko pircējs varētu iekļaut piedāvājumā," Goldman piezīmes.

Savukārt latentie defekti ir lietas, kuras "īpašuma inspektors, veicot savu parasto rūpību, varētu neatrast. Bet, ja pārdevējs zina par latentiem defektiem, kurus īpašuma instruktors nevar atrast un ko pircējs neredzētu, viņam var būt pienākums tos atklāt," piebilst Goldmens.

Kāpēc latentie defekti ir svarīgi? Nefiziskas problēmas joprojām var ietekmēt pircēja vēlmi iegādāties īpašumu, vienkārši un vienkārši. Slepkavības kontekstā pārdevējs var zināt, ka pircējs nav informēts par šo notikumu, taču, ja viņš zināja, viņš to var uzskatīt par mājas materiālo stāvokli.

Vai dažas stigmas ir labākas par citām?

Spoks, kas vajā īpašumā, ir stigma, kas var ietekmēt īpašumu, taču to ir grūtāk pierādīt nekā faktisku notikumu, piemēram, nāvi vai slepkavību uz vietas. Tāpēc reti kad īpašums tiek atzīts par stigmatizētu, jo juridiskā kontekstā tiek uztverta paranormāla darbība. jo ir grūtāk iegūt uzticamus un ticamus pierādījumus, ko varētu iesniegt tiesā, skaidro Goldmens. Protams, ir arī izņēmumi," kā Stambovskis vs. Aklijs gadījumā, kad tiesnesis mēģināja nākt klajā ar taisnīgu risinājumu, pamatojoties uz ļoti specifisku apstākļu kopumu.

Interesanti, ka dažkārt ir otrādi, jo stigmatizēts īpašums patiesībā varētu būt vērtīgs vairāk tās tumšās vēstures dēļ. Mājas reklamēšana kā vajāta "var piesaistīt nelielu, bet potenciāli ļoti ienesīgu tirgu," saka Goldmens. Taču ir arī daži sarežģīti informācijas atklāšanas likumi, kas to arī padara sarežģītu. Ja brokeris vēlējās māju reklamēt kā spokainu, viņam būs jāspēj dokumentēt šo parādību vai arī nepārspīlēt mājas spokaino dabu. "Es nedomāju, ka vairums brokeru būs pārliecināti par šāda veida izpaušanu, jo viņi nevar garantēt, ka spoki joprojām būs tur. un viņi nevar īsti pārbaudīt pagātnes uzvedību." Tā vietā viņiem tas būtu jāveido spekulatīvāk vai jāsniedz kvalificēts atklāšana.

"Ja māja tika reklamēta kā spokaina un tas kļuva par daļu no darījuma, un tad patiesībā tā nav spoku, tas ir tikai tiešu nepatiesu reklāmu vai krāpšanu, vai nepatiesu īpašuma vērtības un stāvokļa uzrādīšanu," Goldman saka. "Ir virkne juridisku doktrīnu, kas šādos apstākļos nodrošinātu pircējam regresa tiesības. Tas ir viens no iemesliem, kāpēc brokeri, visticamāk, neteiks, ka mājā vajā, jo viņi nevēlas savu profesionālo reputāciju un finanses aiz apgalvojuma, ka viņi ne vienmēr tic, ka var apstiprināt."

Padomi pārdevējiem un pircējiem

Nekustamā īpašuma izpaušanas likumi nepārprotami ir ļoti sarežģīti un grūti orientējami gan pircējiem, gan pārdevējiem neatkarīgi no tā, vai īpašums ir "stigmatizēts" vai nē. Mēs lūdzām Goldmanu dalīties ar saviem labākajiem padomiem visām iesaistītajām pusēm. Šeit ir viņa pieci galvenie padomi:

• Pirmkārt un galvenokārt, vislabāk ir sadarboties ar nekustamā īpašuma aģentu, kuram uzticaties, lai palīdzētu jums orientēties sarežģītajā informācijas izpaušanas likumu pasaulē, it īpaši, ja jums nav pieredzes nekustamo īpašumu jomā.
• Digitālais laikmets ir padarījis pircējam vieglāku piekļuvi informācijai, tāpēc izmantojiet to savā labā un Google meklējiet jebkura īpašuma adresi, kuru plānojat iegādāties.
• Kā pircējs uzdodiet jautājumus par lietām, kas jums traucē darījumus. Pārdevējiem nav iespējams paredzēt visu pircējiem svarīgo lietu kopumu, tāpēc, ja esat pircējs, jums ir jāatbalsta sevi.
• Kā aģents vai pārdevējs, ja rodas šaubas, atklājiet informāciju (atkarībā no tā, kādā stāvoklī atrodaties!), taču dodiet tikai solījumus, ko varat izpildīt.
• Dokumentējiet visu informāciju. "Ja tas nav rakstiski, tas kļūst daudz mazāk ticams, ka tam būs sekas, viss ir jādokumentē," saka Goldmens.

---

Vai vēlaties dzirdēt padziļinātus spoku stāstus par stigmatizētiem īpašumiem, kā arī Ērika Goldmena ieteikumus informācijas atklāšanai? Klausīties Tumšā māja.