Dzīvoklis vs. Co-Op: kāda ir atšķirība starp dzīvokli un kooperatīvu?
Plāno iegādāties dzīvokli? Pirms uzsākt meklējumus, lai atrastu ideālo vienību, ir svarīgi zināt dažādus pieejamos īpašumu veidus. Neapšaubāmi visizplatītākie ir “kooperatīvie uzņēmumi” un “kooperatīvie dzīvokļi” — vārdi bieži tiek lietoti kā sinonīmi, taču patiesībā tie nebūt nav sinonīmi.
Tātad, kāda ir atšķirība starp abiem? “Kondomīnijs, vairāk pazīstams kā a dzīvoklis, ir vienība, kas ir daļa no lielāka kompleksa, kas ir pilns ar atsevišķām vienībām,” stāsta Serhant brokeris Ariels Mahgereftehs, kurš turpina paskaidrot, ka, lai gan visi dzīvokļi pieder atsevišķi, visi pārējie pārvaldības pienākumi gulstas uz dzīvokļu valdi.
No otras puses, kooperatīvs vai kooperatīvs mājoklis nodrošina "visiem cilvēkiem, kuriem pieder īpašuma daļas, piekļuvi šai kopienai", viņš turpina. "Tā ir galvenā dzīvesvieta, taču tā vietā, lai māju īpašniekiem piederētu tiesības uz īpašumu, katra persona, kas ir daļa no kopienas, ir kooperatīvā akcionārs. Tas ir ļoti līdzīgi uzņēmuma akciju piederībai.
Vai neesat pārliecināts, kurš no tiem ir piemērots jums? Lasiet tālāk, lai noteiktu, kurš īpašuma veids vislabāk atbilst jūsu vajadzībām.
Kooperatīvie uzņēmumi kopumā ir lētāki nekā dzīvokļi
Saskaņā ar Nacionālā mājokļu operatoru asociācija, kooperatīvo uzņēmumu cenas bieži vien ir zemākas nekā vidējais dzīvoklis, turklāt jūs parasti saņemat vairāk kvadrātmetru par vienu dolāru.
Dzīvokļu pircējiem pieder nekustamais īpašums, bet kooperatīvajiem investoriem tā nav
"Kad jūs iegādājaties dzīvokļu māju, jūsu dzīvoklis, kā arī daļa no kopējām telpām pieder jums," saka Mahgereftehs. "Bet, pērkot kooperatīvu," viņš precizē, "jūs faktiski nepērkat savu dzīvokli, tā vietā jūs pērkat akcijas korporācijā, kas ir jūsu ēka."
Kooperatīviem parasti ir nepieciešama lielāka pirmā iemaksa
"Viena no priekšrocībām, iegādājoties dzīvokli, ir tā, ka, meklējot dzīvokli, jums nav nepieciešams tik daudz skaidras naudas," atzīmē Mahgereftehs. "Jūs maksājat ikmēneša maksu, kas paliek nemainīga visu jūsu uzturēšanās laiku." No otras puses: “Es esmu redzējis kooperatīviem, kuru cena sākas ar 15%, un citiem, kas vēlas 50% samazinājumu," saka Sotheby’s International Realty asociētais brokeris. Seleste Pandija, kurš apgalvo, ka dzīvokļa pirmās iemaksas cena patiešām ir atkarīga no aizdevēja, lai gan "lielākajai daļai kooperatīvo kopienu ir nepieciešama vismaz 20% pirmā iemaksa", apgalvo Mahgereftehs.
Dzīvokļus ir vieglāk iegādāties
Kad esat izteicis piedāvājumu par kooperāciju, jums būs jāiziet intervija (ja vien tā nav sponsoru vienība, t.i., tirgū pirmo reizi). "Kontamiem nav nepieciešama intervija," saka Pandijs. Kooperatīvo uzņēmumu pircējiem ir jāiziet arī stingrāka finanšu pagātnes pārbaude. "Kooperatīvie uzņēmumi rūpīgāk aplūko jūsu parāda attiecību pret ienākumiem un likviditāti pēc slēgšanas," viņa atklāj. Tāpēc laiks, kas nepieciešams kooperatīva iegādei, parasti ir daudz ilgāks. Turklāt stingrākais pārbaudes process apgrūtina ārzemniekiem iespēju iegādāties kooperatīvus.
Kooperatīvus ir grūtāk izīrēt vai pārdot
“Ir stingrākas apakšnomas politikas un stingrākas valdes politikas attiecībā uz to, kas var iegādāties,” atzīst Mahgereftehs, tādēļ, ja meklējat lai iegādātos un uzreiz pārceltos uz dzīvokli (vai vēlies to ātri pārdot tālāk), kooperatīvais uzņēmums nebūs piemērots tu.
Dzīvokļiem ir lielākas slēgšanas izmaksas
“Darījumos ar dzīvokļu un vienas/daudzģimenes māju izmaksas lielākoties nosaka valsts nodokļi, kas attiecas uz īpašuma atrašanās vietu,” saka Donalds Šārps, Movement vecākais kredītu speciālists Hipotēka. "Piemēram, Ņujorkas štatā ir 2% hipotēkas nodoklis. To zināmā mērā var ietekmēt arī faktiskā hipotēkas summa, piemēram, ja aizdevums pārsniedz 2 miljonus ASV dolāru, nevis 1 miljonu ASV dolāru. Citas saistītās izmaksas dzīvokļos ietilpst īpašumtiesību apdrošināšana (otra augstākā maksa), kas parasti maksās aptuveni 2% no hipotēkas summas, kā arī fiksēta aizdevēja maksa un advokāta maksa. maksa. Viens svarīgs punkts: “Lielāko daļu slēgšanas izmaksu neiekasē faktiskais aizdevējs,” atzīmē Šarps.
No otras puses, kooperatīvo uzņēmumu pircēji ir atbrīvoti no lielākās daļas slēgšanas izmaksu, taču viņiem joprojām ir jāmaksā vairākas fiksētas maksas. "Šīs maksas neatkarīgi no cenas vai aizdevuma summas sasniegs nedaudz mazāk par 5000 USD par katru darījums,” saka Šarps, piebilstot, ka pārējās maksas ir dažādas iesniegšanas maksas, ko neiekasē aizdevējs. Tomēr kooperācijām ir neticami zemas slēgšanas izmaksas salīdzinājumā ar citiem īpašuma veidiem.
Apakšējā līnija?
“Izvērtējot, kurš īpašuma veids viņiem ir vispiemērotākais, pircējiem vajadzētu apsvērt iespēju iegādāties dzīvokļus, ja viņiem nav pārlieku liela kapitāla, jo nav prasības pēc slēgšanas likviditātes vai maksimālās parāda un ienākumu attiecības,” iesaka Mahgereftehs. "Kooperācijas ir jāapsver, ja pircēji vēlas vairāk vietas par mazāku naudu."
Sekojiet House Beautiful tālāk Instagram.
