Woningrenovaties die geld verspillen

Neem deze ene regel in acht. Het toevoegen van een afgeschermde veranda mag de waarde van de eigendomsnaald in het Midwesten niet verplaatsen, maar het geeft een onmiddellijke boost in het zuiden. Trekt jouw specifieke buurt jonge gezinnen aan? Sla de chique douche over voor een functioneel bad. "Kijk niet naar nationale rapporten, kijk niet naar je grotere metrogebied", zegt Todd Banister, de nummer één agent bij Harry Norman Realtors in Atlanta. "Wat in uw huis kan werken, werkt misschien niet 15 mijl verderop, en vice versa."

Open plattegronden, de rigueur in moderne woningbouw, kunnen zonnig en ruim aanvoelen. Maar door te veel muren te verwijderen - of de verkeerde muren - kan je huis er zelfs kleiner uitzien, zegt Liz Haynsworth, een ervaren huisflipper en de blogger achter Het is geweldig om thuis te zijn. "Het oog weet niet waar het moet kijken. Het begint te voelen als een galerij of een bowlingbaan in plaats van een thuis", zegt ze.

Om een ​​openheid te creëren die nog steeds huiselijk aanvoelt, overweeg dan om een ​​deuropening te verbreden tot een boog. Een halve muur met ingebouwde planken is een ander slim compromis dat extra opslagruimte toevoegt.

Een grote mastersuite is een aanwinst voor kopers - tenzij je bestaande slaapkamers hebt opgeofferd om er een te bouwen, zoals deze huiseigenaren deed. David Roberts, eigenaar van Roberts architecten en constructie in Chicago, hoort vaak van klanten die precies dat voorstellen. "Ik zeg tegen hen: 'Misschien moet je hier over nadenken in termen van langere waarde, en bedenken dat alle huizen in jouw straat vier- en vijf slaapkamers, en je krijgt de enige twee slaapkamers in de buurt." Fantastische kasten voor hem en haar zullen de eenvoudige wiskunde op een onroerend goed niet veranderen lijst.

Nog steeds zin in walk-ins? U kunt beter investeren in een master-toevoeging dan in het verwijderen van kamers.

"Degene die je hoort op de vastgoedschool is: 'Voeg geen zwembad toe tenzij je bereid bent er geld aan te verliezen'", zegt Banister. Voor sommige kopers vertegenwoordigt een zwembad een bodemloze put van onderhoudskosten of, als ze kleine kinderen hebben, een knipperend gevarenbord. Als je in een koeler klimaat woont of in een gemeenschap met een zwem-tenniscentrum, heeft het huis in het water nog minder allure.

Zelfs zwembadliefhebbers delen misschien niet uw Clark Griswold-achtige visie van een achtertuinparadijs. "Ik heb een foto in mijn kantoor van mijn geweldige zwembadopstelling - de vorm, het dek, het materiaal", zegt Banister. 'Ik wil niet het zwembad van iemand anders.' Mele Kalikimaka.

Als je hele huis de originele jaren 70-sfeer rockt, doe dan niet de moeite om één badkamer opnieuw te doen. Als de tijd daar is, beweeg dan gewoon. Elke koper die bereid is de rest van het huis op zich te nemen, zal hoe dan ook zijn of haar eigen afwerkingen willen kiezen. "Dit geldt momenteel met name in Dallas", zegt Haynsworth. "Als je gaat verbouwen, is het een beetje een alles-of-niets-situatie."

Het is prima om in de loop van de tijd een grootschalige woningrenovatie aan te pakken, als het budget het toelaat. Als een oud armatuur kapot gaat, vervang het dan in ieder geval. Maar als uw oog alleen op wederverkoop op korte termijn is gericht, laat dan het pastelporselein met rust.

Hoewel het toevoegen van een tweede verhaal met extra slaapkamers een geweldige manier is om uw huiswaarde op te pompen, betalen slecht doordachte add-ons niet. "We hebben allemaal een geval gezien waarbij iemand een mooi boerderijhuis nam en ergens in een trap vastliep en vast kwam te zitten" wat mensen een doos erbovenop zouden noemen, en het past er niet in en het is echt een beetje onhandig", zegt Roberts. De locatie van de trap kan bijzonder lastig zijn. Een klant heeft misschien een idee dat de trap netjes een kast vervangt, zegt hij, terwijl ze in werkelijkheid de kast en de gang en een deel van de keuken zouden vervangen.

Afhankelijk van uw kavel kan terugbouwen een betere optie zijn dan opbouwen. Kortom: schakel een gerenommeerde bouwer of architect in om u te helpen bij het bedenken een slim plan met aantrekkingskracht.

Het is een oud onroerend goed gezegde dat je niet het duurste huis in de buurt moet kopen. Upgrade ook niet naar de chicste werkbladen in de buurt. Je zou de kosten van die luxe koelkast of Italiaanse designtegel in een huis van een miljoen dollar kunnen terugverdienen, maar waarschijnlijk niet in een huis van $ 400.000. "Geef je huis een paar knallen een beetje hoger dan je prijsklasse, zodat het opvalt, maar je moet op de rem trappen", zegt Banister.

Anders dan in de mode, is het niet altijd goed om voorop te lopen in huisontwerp, vooral niet als je op het punt staat te verkopen. Witte daken kunnen bijvoorbeeld uw elektriciteitsrekening verlagen, maar ze hebben geen conventionele aantrekkingskracht. "Ik heb een goede vriend die onlangs kunstgras in haar achtertuin heeft gelegd", zegt Haynsworth, "en hoewel dat een geweldige oplossing voor haar was, zullen toekomstige huiseigenaren loop waarschijnlijk naar binnen en zie alleen dollartekens met de noodzaak om opnieuw te graszoden." Hoewel kopers sproeischuimisolatie misschien waarderen, verwacht niet dat ze daarvoor betalen nog steeds ongewoon voordeel.

Zoals het gezegde luidt: als het niet kapot is (en de inspectie kan doorstaan), repareer het dan niet. Als uw dak twintig jaar oud is maar niet lekt, of als uw verouderende oven en airconditioner halfjaarlijkse onderhoudsbeurten ondergaan, is het niet nodig om ze proactief te vervangen. U krijgt misschien te maken met uw uiteindelijke verkoopprijs, maar waarschijnlijk niet voor de duizenden die het zou kosten voor een nieuwe. "Vooral als het goed inspecteert, kan een effectieve onderhandelaar uiteindelijk rondkomen met 50-75% van de kosten, en misschien minder in een situatie met meerdere biedingen", zegt Banister.