Een erfpachtbezit renoveren

Door Paula Higgins, chief executive, Homeowners Alliance

Het is een vraag die de meeste huiseigenaren zichzelf op een of ander moment zullen stellen. Moet ik verhuizen of verbeteren?

Naarmate de omstandigheden veranderen, gezinnen groeien en rusteloosheid toeslaat, staan ​​we voor het dilemma van: of we nu verkopen en iets nieuws zoeken of onze bestaande huizen een nieuw leven geven met een vernieuwing. De laatste jaren lijkt het laatste voor velen de voorkeursoptie te worden. Uit een onderzoek van verzekeraar Hiscox bleek inderdaad dat het aandeel mensen dat besluit om hun huis te verbeteren in plaats van te verhuizen, is gestegen van slechts 3 procent in 2013 tot 15 procent nu.

Maar het renoveren van een huis is niet altijd zo eenvoudig als je zou hopen, vooral als je in een erfpacht.

Wat is een erfpacht?

Als u erfpacht heeft, bent u niet de daadwerkelijke eigenaar van de woning; je hebt gewoon een huurovereenkomst van de bezitter (soms de verhuurder genoemd) om de woning een aantal jaren te gebruiken. De huurovereenkomsten zijn meestal langlopend - vaak 90 jaar of 120 jaar en zo hoog als 999 jaar - maar kunnen kort zijn, zoals 40 jaar.

De meeste flats zijn erfpacht en als u de afgelopen jaren een nieuwbouwwoning hebt gekocht, is het mogelijk dat u ook erfpacht heeft. De regering heeft een verbod afgekondigd op de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen in erfpacht; er is echter geen datum vastgesteld waarop dit van kracht wordt.

Mag ik renovatiewerkzaamheden uitvoeren aan mijn erfpachtwoning?

Het uitvoeren van huisrenovaties op erfpachtgrond is ingewikkelder omdat u in wezen niet de eigenaar bent van het onroerend goed dat u renoveert. Daarom heeft u toestemming nodig van uw eigenaar voordat u verbouwingen uitvoert.

Controleer eerst uw huurovereenkomst om te zien of u wijzigingen mag aanbrengen (sommige huurovereenkomsten kunnen alleen u bepalen) toestemming nodig hebben voor grote werken met loodgieterswerk of elektra, anderen kunnen aangeven dat u toestemming nodig heeft voor alle werk.)

Overleg vervolgens met uw rechthebbende. Wat de eigenaar (of verhuurder) wil weten, is dat eventuele renovaties die u van plan bent te maken, het onroerend goed zullen verbeteren en de waarde ervan niet schaden.

Als je een flat bezit, is het ook mogelijk om een ​​aandeel in eigendom te hebben, wat betekent dat je het eigendom samen met je buren bezit. Maar in deze gevallen zijn dezelfde regels van toepassing: u moet de voorwaarden van uw huurovereenkomst controleren om te zien of toestemming vereist is en u moet mogelijk nog steeds de toestemming van de eigenaar krijgen om werken uit te voeren.

Zijn er extra kosten te betalen?

Ja, die zullen er zijn, dus het is belangrijk om hier rekening mee te houden bij het budgetteren van het project.
Het is waarschijnlijk dat de rechthebbende zijn eigen controles op uw voorstellen wil laten uitvoeren. Dit kan betekenen dat u een landmeter opdracht geeft om uw plannen te controleren - en u zult de rekening moeten betalen. De prijzen zijn afhankelijk van de landmeter die wordt aangesteld en hoe groot het project is.

U kunt dan te maken krijgen met administratiekosten voor het verlenen van een Licentie voor Wijzigingen, en u moet de advocaatkosten van uw rechthebbende betalen voor het juridische werk dat hiermee gepaard gaat. Volgens Schema 11 van de Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 moeten alle kosten redelijk zijn, dus als de vermelde vergoedingen buitensporig lijken, kunt u ze aanvechten.

Zijn er projecten die ik moet vermijden?

Niet noodzakelijk, maar het is vermeldenswaard dat sommige projecten hogere kosten met zich meebrengen dan andere. Een zolderverbouwing is daar een voorbeeld van. Als u in een appartement in een verbouwd huis woont, heeft u mogelijk exclusieve toegang tot de loft en heeft u daarom plannen om deze om te bouwen tot woonruimte. Het is echter belangrijk om te onthouden dat, hoewel je er toegang toe hebt, dit niet betekent dat je er wettelijke rechten over hebt.

U moet toestemming vragen om het hok om te bouwen, en het soort documentatie dat u nodig heeft, hangt af van of het is opgenomen in uw huidige huurcontract. Als dat niet het geval is, moet de advocaat van uw eigenaar een akte van wijziging opmaken om u de huur van de ruimte toe te kennen.

En ongeacht of uw huurovereenkomst de zolderruimte wel of niet omvat, u heeft altijd toestemming van de eigenaar nodig om deze te renoveren in de vorm van een Verbouwingsvergunning. Vanwege de enorme omvang van het project kan het zijn dat de administratie- en juridische kosten die door uw eigenaar in rekening worden gebracht aanzienlijk hoger zijn, soms tot £ 10.000.

Wat als ik doorga zonder toestemming?

Als u geen toestemming krijgt van uw eigenaar voordat u werkzaamheden uitvoert, kunnen zij u ertoe brengen het onroerend goed terug te brengen naar hoe het oorspronkelijk was - en u bent aansprakelijk voor alle kosten!

En je kunt het probleem niet vermijden alleen omdat je van plan bent te verkopen. Als u uw eigendom komt verkopen, zullen de nieuwe kopers waarschijnlijk vragen om de schriftelijke toestemming van uw eigenaar voor eventuele wijzigingen.

Bij HomeOwners Alliance helpen onze juridische adviseurs erfpachters elke dag. Als u wat advies nodig heeft over uw huurcontract word vandaag nog lid.

Huis. Huis. verblijfplaats. Neem deel aan het gesprek met #HouseHomeAbode

Deze inhoud is gemaakt en onderhouden door een derde partij en geïmporteerd op deze pagina om gebruikers te helpen hun e-mailadressen te verstrekken. Mogelijk vindt u meer informatie over deze en soortgelijke inhoud op piano.io.