Wat is een ADU? Waarom u een accessoire-woning aan uw achtertuin zou moeten toevoegen

Bijkomende wooneenheden, of ADU's, zijn op zichzelf staande woonstructuren die los staan ​​van, maar op hetzelfde terrein staan ​​als, een hoofdverblijf. Hoewel ze al eeuwen bestaan ​​onder verschillende namen - de schoonfamilie, omaflat of koetshuis, bijvoorbeeld: recente staatswetgeving in het hele land is samengevoegd om het bouwen veel gemakkelijker te maken een. Snelgroeiende markten met grote woningtekorten hebben het voortouw genomen (in 2021 versoepelde Californië de ADU-bouwregelgeving om meer huurwoningen aan de markt toe te voegen). Maar of u nu verhuurder wilt worden of niet, de nieuwe wetten bieden tal van mogelijkheden voor huiseigenaren die hun achtertuin willen upgraden.

Zelfs als u gewoon op zoek bent naar extra ruimte, kan het ADU-compatibel maken van uw structuur u helpen de vierkante metersbeperkingen voor uw primaire woning te omzeilen. Hier is alles wat u moet weten om uw eigen te maken.

De eerste stap zou moeten zijn om uw staats- en stadsbestemmingswetten te controleren - en als u in een gemeenschap woont die wordt bestuurd door een VvE, controleer dan ook die voorschriften. In sommige gevallen heb je pech. In andere zullen de verordeningen u helpen te begrijpen wat er mogelijk is op uw perceel. Op sommige plaatsen mag bijvoorbeeld slechts één extra appartement worden gebouwd; andere beperken u tot één extra structuur, maar het kan twee eenheden bevatten, wat uw ROI zou kunnen verdubbelen als u huureenheden bouwt. Als u een professional inhuurt, zijn deze vroege planningsfasen een goed moment om een ​​architect of ontwerper in te schakelen. Ze zijn goed thuis in deze codes en kunnen u helpen erachter te komen hoe u uw middelen kunt maximaliseren.

Een ding om op te merken: Bijbehorende wooneenheden zijn per definitie voor bewoning. Dus zelfs als je van plan bent om de ruimte als kantoor of trainingsstudio te gebruiken, zijn er nog een paar functies die je hebt verplicht om op te nemen: verwarming, een slaapkamer, een complete badkamer en een kleine keuken met kookplaat en koelkast. De structuur moet ook een eigen aparte ingang hebben, of deze nu aan uw huis vastzit of niet. “Veel van mijn cliënten willen een aparte unit voor hun ouders, maar denken dat hun ouders die zullen gebruiken de keuken in het hoofdgebouw”, zegt Mary Maydan, directeur van Maydan Architects in Palo Alto, Californië. "Je moet nog steeds een kleine keuken bouwen."

ADU's hebben tal van voordelen, maar het is belangrijk om uw primaire motivaties vast te stellen voordat u baanbrekend werkt. Voor sommigen is het een geweldige manier om extra inkomen verdienen door het onroerend goed te huren. Weet gewoon dat lokale wetten over het algemeen veel ontvankelijker zijn voor langetermijnverhuur - de toename van tolerante ADU-wetten is tenslotte gedeeltelijk een reactie op het woningtekort in het land. (Als je ernaar op zoek bent stap in het Airbnb-spel, ga eerst wat graven om erachter te komen wat er is toegestaan; sommige plaatsen stellen harde limieten aan het aantal dagen dat een woning kan worden gebruikt als kortetermijnverhuur, wat uw vermogen om uw investering terug te verdienen zal beperken.)

Voor velen is een ADU een geweldige manier om een gastenverblijf, of het nu bedoeld is als verblijfplaats voor bejaarde ouders of als landingsplaats voor bezoekende kinderen. Zo bouwde Maydan twee decennia geleden haar eerste ADU: het was in haar eigen achtertuin, als een plek waar haar ouders voor langere tijd konden verblijven.

A privé terugtrekken in de achtertuin by Reath Design heeft allover ramen om het ontwerp onder te dompelen in de natuur.

Voor anderen is een ADU een manier om lokale limieten op vierkante meters voor hoofdwoningen te omzeilen. Door een aparte ingang te kiezen, kunt u soms meer dan 1.000 vierkante voet winnen - en in veel gevallen kunt u dichter bij de perceelgrens bouwen dan u ook voor uw hoofdwoning mag doen. "In ons gebied kun je maar op een klein percentage van je kavel bouwen, maar sommige mensen hebben echt meer ruimte nodig", zegt Maydan. "Ze hebben de extra keuken niet nodig - soms hebben ze zelfs de extra badkamer niet nodig - maar het is een slimme manier om het vloeroppervlak te maximaliseren."

Er zijn twee hoofdtypen ADU: een achtertuin die gescheiden is van het hoofdhuis, of een aangebouwde eenheid die een muur deelt. (Om redenen van brandveiligheid zullen de units technisch gescheiden zijn, maar u kunt een deur hebben die ze met elkaar verbindt zolang de ADU ook een eigen ingang heeft.) Elke stijl heeft voordelen en nadelen, en - ervan uitgaande dat uw woning geschikt is voor beide typen - wilt u de mogelijke gevolgen voor privacy, buitenruimtes, parkeren of zelfs uw buren afwegen.

"Als je het doet als een toekomstige inkomstenbron, zoals een huureenheid, wil je misschien niet dat het erbij zit omdat je je privacy wilt", zegt Maydan. "Als je het wilt als extra ruimte voor een fitnessruimte of met uitzicht op het zwembad, hebben we [gekoppelde] huizen gebouwd met veel glas - het is als een uitbreiding [van de hoofdwoning], en het is erg mooi. Het hangt af van wat de klant nodig heeft en wat zijn toekomstige behoeften zullen zijn.” Een andere factor om te overwegen: hulpprogramma's. Hoewel het duurder is om de nutsvoorzieningen van de unit tijdens de bouwfase van het hoofdgebouw te scheiden, is het een slimme zet als je ooit van plan bent om de unit als verhuur te gebruiken.

Uw landschap kan ook bepalen wat en waar u kunt bouwen. "Opgraven is behoorlijk moeilijk als er een huis in de weg staat, en het kan moeilijk zijn om een ​​machine in de achtertuin te krijgen", zegt Matt Hutchins, directeur van CAST Architecture in Seattle. "Wat de haalbaarheid betreft, kijken we naar wat de bestemmingscode toestaat en naar de uitdagingen die de locatie met zich meebrengt - topografisch, geologisch en vanuit een boomperspectief. Soms moeten we in een helling graven of rond een grote boom werken, maar dat doen we liever dan de boom omhakken, vooral als het een centraal punt in het interieur worden.” Andere veelvoorkomende valkuilen die van invloed kunnen zijn op uw plannen zijn septische velden en bestaande nutsvoorzieningen lijnen.

Zelfs als het landschap of andere obstakels je hebben opgesloten, zou je versteld staan ​​van wat een architect kan bedenken in een kleine voetafdruk - en met tiny houses trending (En hun eigen zoekcategorie op Airbnb), kan de investering nog steeds de moeite waard zijn. "We hebben mensen die contact met ons opnemen en die, als je hun tuin zou zien, zouden zeggen: 'Je kunt op geen enkele manier een ADU op dit perceel plaatsen'", zegt Malinowski. "De ene was 250 vierkante voet en de staatswet had een maximale hoogte van 4 meter - dat was alles waarmee ik moest werken. En toch hebben we een klein huisje van twee verdiepingen gemaakt met een ladder en een slaapzolder, en mensen zullen daarnaar kijken en zeggen: 'Oh, mijn God, dat is het meest goddelijke kleine plekje.'

Het bouwen van een ADU is een geweldige manier om uw voetafdruk te vergroten, maar dat betekent niet noodzakelijkerwijs dat u naar de hekken moet zwaaien, alleen omdat u dat kunt. “Het is niet altijd slim om tot het volledige [toegestane] bedrag te bouwen. Aan het einde van de dag moet je ook een mooie achtertuin hebben - je bouwt geen stad, " zegt Maydan.

De 'bunkie' van ontwerpster Sarah Richardson wat Ontarians een klein gemeubileerd bijgebouw noemen, is slechts 130 vierkante voet, maar bevat een logeerbed. Foto door Valerie Wilcox.

U kunt ook een bundel besparen op belastingen en toeslagen door slim om te gaan met vierkante meters. In Californië, bijvoorbeeld, stijgen de toegestane kosten voor het bouwen van een ADU met duizenden dollars wanneer u de drempel van 750 vierkante voet overschrijdt. Voor huiseigenaren van wie de plannen in dat bereik zweven, zegt Mike Malinowski, president van Applied Architecture, Inc. in Sacramento, Californië, helpt klanten hun ontwerp op maat te maken om kosten te besparen: "Als iemand naar ons toe kwam om een 800 vierkante voet ADU, zeggen we: 'Dat kunnen we doen, maar weet u dat u uzelf $ 10.000 kunt besparen met 51 vierkante meter minder voeten?'" Omdat wetten per staat en stad verschillen, kan het inschakelen van een ontwerpprofessional om u te helpen bij het navigeren door de administratieve rompslomp u tijd, hoofdpijn en geld besparen.

Net als elk ander renovatie- of bouwproject is ADU-stickershock echt. Bouwkosten zijn niet lineair en sommige componenten zijn hetzelfde geprijsd, of uw project nu 400 of 4000 vierkante voet is. Er zijn bijvoorbeeld instapkosten verbonden aan taken zoals het loodgieten van een badkamer of het laten taxeren van uw eigendom door een lijstenmaker. "Het maakt niet uit hoe klein je het maakt, de keuken en badkamer hebben bepaalde infrastructuurvereisten, en die veranderen niet [in prijs]," zegt Malinowski. En hoewel het misschien verleidelijk is om geld te besparen met een kant-en-klare ADU die u ter plekke installeert, zegt Malinowski dat het eindresultaat niet altijd de besparingen oplevert die u verwacht. Hoewel het prijskaartje er op het eerste gezicht misschien aantrekkelijk uitziet, "moet je nog steeds tekeningen laten maken om te laten zien waar het zit, de tegenslagen en hoe de nutsvoorzieningen zullen worden aangesloten", zegt hij.

Als u een ander bouwproject in de maak heeft op uw eigendom, maar u bent nog niet klaar om u te binden aan een ADU nu, Maydan zegt dat het geen slecht idee is om de basis te leggen terwijl je alle handelaars hebt ter plekke. "Het is net alsof je je voorbereidt op een toekomstig zwembad", zegt ze - je kunt de elektriciteit, het sanitair en het gas laten lopen lijnen van tevoren, zodat er minder gegraven hoeft te worden wanneer u klaar bent om de ADU op te bouwen weg.

Volg House Beautiful op Instagram.

Kaitlin Petersen

Bijdragende schrijver

Kaitlin is de hoofdredacteur van Zaken van Thuis en de gastheer van de podcast Handelsverhalen. Ze schrijft al meer dan tien jaar over stijl en design en haar werk is verschenen in Elle Decor, Huis Mooi, Metropolitan huis En Veranda, net zoals Chicago, Texel maandelijks, Time-out New York, en de internationale edities van Vanity beurs En Mode. In haar vrije tijd kajakt ze op de Hudson River, tuiniert ze op haar terras in Brooklyn en speurt ze in Zillow af naar boerderijen uit de 19e eeuw om in haar hoofd te decoreren.