De verborgen kosten en gevaren van het omdraaien van huizen

Iedereen die net zo geobsedeerd is door HGTV zoals we zijn, kan vergeven worden dat we ons overgeven aan fantasieën over het opzeggen van je dagelijkse baan en jezelf opnieuw uitvinden als een Opknapper-stijl huisverbetering superster. Ik bedoel, wie zou niet de volgende willen zijn? Joanna Gaines of Leanne Ford? Maar als uw mijmeringen uw realiteit snel overtreffen, wilt u misschien twee keer nadenken voordat u zich als eerste op de huizenmarkt stort. Shows hebben de neiging om sommige van de minder glamoureuze delen van het proces te verdoezelen (hallo HVAC reparatie werk), buig de beperkingen van tijd en ruimte (u doet dit allemaal in een week, zegt u?) en prijs arbeid en materialen tegen tarieven die normaal gesproken in deze eeuw niet worden gezien.

En hadden we al gezegd dat we zo dichtbij een recessie ingaan? We spraken met deskundige huisvinnen om te zien wat er precies komt kijken bij het maken van een huis voor winst, de verborgen kosten en gevaren, en waarom nu

niet de beste tijd zijn om het uit te proberen.

Het grote plaatje

Er is een reden waarom de mensen die het meest geschikt zijn voor het omdraaien van een huis, degenen zijn met ervaring in aangrenzende velden - denk aan makelaars in onroerend goed, algemene aannemers en ontwerpers. Ze hebben de meest diepgaande kennis van wat er nodig is om een ​​huis te bouwen en te onderhouden, zowel wat betreft het soort manuren als materiaalkosten die gemoeid zijn met grote renovaties, en hun expertise kan een deel van de kosten compenseren die gepaard gaan met de Verwerken. Als makelaar kunt u bijvoorbeeld de makelaarskosten aan de verkoopkant met maximaal 5% minimaliseren; ontwerpers en aannemers kopen materialen vaak in tegen groothandelsprijzen in plaats van tegen verkoopprijzen.

"De meeste flippers hebben de neiging zich te concentreren op de esthetische dingen, maar flippen vereist veel vaardigheden waar mensen niet aan denken", zegt Christopher Totaro, een voormalige aannemer die huizen omdraaide voordat hij agent werd bij het in New York gevestigde vastgoedbedrijf Warburg Vastgoed. “Je moet marktkennis hebben op het gebied van vastgoed en een diep begrip van het bouwproces, en je moet beslissingen nemen op basis van wat de markt wil, niet wat jij wil."

Veteranen die het huis omgooien, zeggen zelfs dat de meest voorkomende (en dure) fout die first-time fixers maken, is dat ze de omvang van het werk onderschatten. “Tenzij de koper een doorgewinterde woninginspecteur is met het vermogen om snelle beslissingen te nemen over sanitair, verwarming, elektriciteit, overstromingsgebieden, problemen met de gemeente, asbest, koolmonoxide, waterdruk, ramen, apparaten en allerlei andere elementen, een ramp is bijna gegarandeerd”, zegt Totaro’s collega Gerard Pracht. Totaro voegt eraan toe: "Als je op een aannemer vertrouwt om je te laten weten of iets zal werken, dan zit je boven je hoofd."

Insiders uit de branche hebben ook een beter idee van het soort bureaucratische bureaucratische rompslomp en gemeentelijke richtlijnen die maar al te vaak projecten ophouden - en hoe ze er omheen kunnen navigeren. "Ik raad aan om de stadsplanner te bezoeken en meer te lezen over de bouwrichtlijnen van steden en dorpen", zegt Alison Pickart, ontwerper uit San Francisco. "Misschien zult u merken dat bepaalde gebieden geen werk in het weekend toestaan, wat uw bouwtijdlijn zou kunnen verlengen." En dus uw winst.

Aannemers te huur

Over aannemers gesproken, hun reputatie gaat hen vooruit (dat wil zeggen, laat ons iemand zien die het werk op tijd en binnen het budget voltooit, en we zullen u hun gewicht in goud geven). Complicaties duiken altijd op, deadlines komen en gaan en budgetten stijgen tot soms duizelingwekkende hoogten. En hoewel de meeste flippers op zijn minst een idee hebben van wat materialen hen kunnen kosten, zijn er maar weinig erkennen - laat staan ​​nauwkeurig kunnen inschatten - wat de mankracht is die nodig is om die materialen te installeren regio gegeven.

“Vastgoedontwikkelaars hebben een scherp inzicht in de arbeidskosten in de markt waar het werk wordt uitgevoerd”, zegt Pickart. “De kosten in landelijke gebieden in bepaalde staten zullen enorm verschillen van die in buitenwijken buiten de grote en zelfs middelgrote steden. Dit geldt vooral als je begint en geen crew hebt die gestimuleerd wordt om het werk tegen de beste prijs voor je te doen.”

Als je geen bemanning hebt die je vertrouwt, kan het vinden van een bemanning zijn eigen soort nachtmerrie zijn, omdat ze notoir moeilijk te achterhalen zijn. En hoe langer het duurt om uw project te starten en te beëindigen, hoe meer geld u uiteindelijk gaat betalen aan diverse kosten die helemaal niets met uw reparatie- of renovatiewerkzaamheden te maken hebben.

Geld geld geld

De meeste beginnende huisflippers houden rekening met twee hoofdcijfers wanneer ze afwegen of ze een project willen aannemen: de prijs waartegen je een huis koopt en waarvoor je het verkoopt. Maar doorgewinterde huisvinnen wijzen er snel op dat er een regenboog van getallen is die u moet meenemen in uw risico-rendementsverhouding.

Als eigenaar van het onroerend goed moet u meteen de aankoopkosten betalen, van eigendomsrechten en taxatiekosten tot leninglasten en hypotheekbetalingen, en misschien zelfs kosten voor het sluiten van onroerend goed als u een makelaar moet betalen (hoewel de makelaarskosten van 5 tot 7% ​​meestal de verantwoordelijkheid zijn van de verkoper, die, als u erover nadenkt, u op de keerzijde). Volgens Homes.com, kunnen de sluitingskosten oplopen tot 2-3% van de aankoopkosten. Er worden ook vaak holdingkosten over het hoofd gezien, zoals belastingen en nutsvoorzieningen; hoe langer u eigenaar bent van het huis, hoe meer u verschuldigd bent.

Dan is er de kwestie van vermogenswinsten. Als u van plan bent om tijdens de bouwperiode in uw flip-eigendom te wonen, hoeft u geen belasting te betalen over eventuele winsten zodra het huis is verkocht. Maar zo niet, dan zit je tussen de 10 en 37% van je inkomsten, afhankelijk van waar je woont, wat je verdient en hoe lang je het onroerend goed in bezit hebt.

De dobbelstenen gooien

Als je dit allemaal weet, zijn er een paar dingen die je kunt doen om het proces een beetje soepeler te laten verlopen als je je huis-flipping-spieren nog steeds wilt spannen. "Blijf bij een stevig gebouwde maar lelijke fixer", zegt Pickart. "Je zult zoveel beter af zijn als je je alleen kunt houden aan cosmetisch werk terwijl je het bedrijf leert."

Maar als je hart op een groter project is gericht, is haar advies om "zoveel mogelijk te leren over het huis en de buurt voordat je koopt, en een goed ontwikkeld plan op het gebied van ontwerp, engineering, verf, verlichting en afwerkingsschema's voordat u begint met werken om u te helpen bij het uitvoeren in de minste hoeveelheid tijd. Plan om op uw inspectiedag te zijn en aantekeningen te maken, let goed op alles wat de inspecteurs vinden, en plan een doorloop met uw ingenieur en architect (als er groot werk nodig is) en krijg zoveel mogelijk informatie van hen zodat u weet wat u aan het doen bent tegen."

Je moet ook denken als een detective en praktisch zijn. "Zoek naar de perfecte storm", zegt Totaro. "Identificeer een gebied dat zich snel uitbreidt en vind iets dat verontrust is in een mate die past bij uw vaardigheden. Koop geen huizen met fundamenten die aan het zinken zijn. Begin klein."

En onthoud dat timing net zo belangrijk is als al het andere. House flippen is al moeilijk genoeg in tijden van zekerheid. "Er is altijd risico in onroerend goed", zegt Pickart. Als je in de industrie wilt springen, overweeg dan misschien om het volgend jaar te doen, hopelijk wanneer de coronaviruspandemie geen grote schade aanricht aan wereldwijde systemen. Natuurlijk, de rentetarieven zijn op een historisch dieptepunt, waardoor geld lenen om een ​​huis te kopen betaalbaarder is dan ooit, maar met een record van 3,3 miljoen Amerikanen die werkloosheid (wat de vraag oproept, wie koopt?), hele industrieën die worden weggevaagd en de wereld op de rand van een wereldwijde recessie, is het misschien een goed moment om blijf zitten.

Volg Huis Mooi op Instagram.

Deze inhoud is gemaakt en onderhouden door een derde partij en geïmporteerd op deze pagina om gebruikers te helpen hun e-mailadressen te verstrekken. Mogelijk vindt u meer informatie over deze en soortgelijke inhoud op piano.io.