Kupowanie domowej listy kontrolnej dla kupującego po raz pierwszy

Flirtowałeś z ideą posiadania domu. Być może Zillow stało się jedną z najczęściej odwiedzanych przez Ciebie witryn, a może przypadkowo wpadłeś na jakąś? otwieram domy IRL, prowadziłam scenariusze finansowe na kalkulatorze hipotecznym i czerpię radość z przeglądania kafelków próbki. Ale teraz zastanawiasz się, jak przejść od „chciałbym kiedyś mieć swój dom” do faktycznego zaciągnięcia kredytu hipotecznego, zakupu domu i zainstalowania tych płytek metra.

Bez wątpienia zakup domu to ogromna decyzja finansowa – prawdopodobnie największa w twoim życiu. Od poznania ważnej różnicy między wstępną kwalifikacją a wstępnym zatwierdzeniem do zrozumienia takich rzeczy, jak nieprzewidziana wycena i depozyt, proces ten może wydawać się zniechęcający. Dodaj do tego emocjonalny rollercoaster, który znajduje Twój wymarzony dom i czeka na odpowiedź na Twoją ofertę.

Jednak podział procesu zakupu domu na etapy sprawia, że ​​jest on znacznie łatwiejszy w zarządzaniu. Oto przewodnik krok po kroku, wspierany przez ekspertów, jak kupić dom.

1. Uporządkuj swoje finanse

Na tym wczesnym etapie przygotuj się na silnego, kwalifikowanego kupca, oszczędzając na zaliczkę i uzyskując kredyt w doskonałej formie.

Obraz finansowy każdego kupującego będzie wyjątkowy. Tak, ocena kredytowa 740 lub wyższa nagradza Cię najlepszymi stopami procentowymi i obniżaniem wpłata 20 procent lub więcej do domu pozwoli Ci zaoszczędzić od płacenia Prywatnego Ubezpieczenia Hipotecznego, lub PMI. (PMI zazwyczaj kosztuje od 0,5 do 1 procenta całej kwoty pożyczki w skali roku, choć najczęściej jest to miesięczna premia). PMI są dostarczane przez prywatne firmy ubezpieczeniowe, ale aranżowane przez twojego pożyczkodawcę). Ale oddychaj spokojnie: nadal możesz kupić dom ze znacznie niższą oceną kredytową i znacznie mniejszą zaliczką. Jako jeden przykład — ponieważ istnieje wiele opcji pożyczek [UWAGA: LINK DO JEDNEJ Z INNYCH HISTORII Z PAKIETU] — Twoja ocena kredytowa może wynosić nawet 500 dla jednego Pożyczka FHA (kredyt hipoteczny wspierany przez rząd, ubezpieczony przez Federal Housing Administration), o ile odłożysz 10 procent, lub może to być 580, jeśli odłożysz 3,5 procent, wyjaśnia Ignacio Rodriguez z Westside Estate Agency w Malibu w Kalifornii. W przypadku konwencjonalnych pożyczek będziesz dążyć do uzyskania zdolności kredytowej na poziomie co najmniej 620.

Pomysł tutaj? Nie pozwól, aby doskonałość była wrogiem dobra! Wzrost rynku może Cię wyprzedzić, jeśli czekasz latami, aby zgromadzić wystarczającą ilość 20% zaliczki na koncie oszczędnościowym lub aby Twoja zdolność kredytowa wzrosła do wyjątkowej kategorii.

Oszczędzanie na zaliczkę

Niezależnie od tego, czy celem zaliczki jest 3,5 procent, czy 20 procent, będziesz chciał zacząć oszczędzać pieniądze tak szybko, jak to możliwe. „Idealnie, jest to konto, które przynosi odsetki”, mówi New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglasa Ellimana.

Rozważ rozmowę z doradcą finansowym na temat swojej strategii spłacania wysoko oprocentowanych pożyczek przy jednoczesnym oszczędzaniu na dom. W zależności od warunków rynkowych kupno domu przed innymi długami może mieć absolutny sens —ahem, te nieznośne pożyczki studenckie! – są spłacane, aby można było budować kapitał i mieć aktywa, które mogą z czasem nabierać wartości, mówi Barton Barrett.

Zwiększanie kredytu

Jeśli chodzi o kredyt, masz prawo, z mocy prawa, do bezpłatny raport kredytowy każdego roku. Ten raport w rzeczywistości nie powie ci twoich wyników (które mogą się różnić w trzech biurach), ale pomoże ci wskazać wszystko, co obniża twój wynik. Jedna na pięć osób ma błędy na swoim koncie raport, według Federalnej Komisji Handlu, więc będziesz chciał naprawić wszelkie błędy, zanim zaczniesz kupować kredyt hipoteczny. Możesz mieć oko na swoją rzeczywistą ocenę kredytową dzięki darmowym narzędziom do śledzenia wyników online, takim jak Credit Karma. Lub wiele banków i firm wydających karty kredytowe ma bezpłatne narzędzia do śledzenia oceny kredytowej zintegrowane z kontem online.

Teraz jest również dobry moment, aby dodać trochę TLC. Konsekwentne dokonywanie płatności na czas to najlepsza rzecz, jaką możesz zrobić dla swojej zdolności kredytowej. Możesz go szybko zwiększyć, spłacając saldo karty kredytowej, aby Twoje wykorzystanie na każdej karcie nie przekraczało 30 procent — oznacza to, że jeśli masz limit 1000 USD, utrzymuj saldo poniżej 330 USD, aby udowodnić wierzycielom, że nie przekraczasz limitu się.

---

2. Złap list kwalifikacyjny

Zanim zaczniesz patrzeć na domy, będziesz chciał zdobyć pismo wstępnej kwalifikacji, który stwierdza, że ​​pożyczkodawca jest wstępnie gotów udzielić Ci pożyczki do pewnego momentu. To sygnał dla agentów nieruchomości, że poważnie myślisz o zakupie, a nie tylko o oglądaniu domów dla zabawy. List kwalifikacyjny pomoże ci również ustalić budżet i zawęzić, które domy będą w twoim przedziale cenowym, mówi nowojorski agent nieruchomości Rebecca Blacker z Warburg Realty.

O czym należy pamiętać: Wstępna kwalifikacja to mały krok w kierunku pożyczki. Sam zgłaszasz informacje o swojej zdolności kredytowej i swoich dochodach, a pożyczkodawca da ci wyobrażenie o tym, na ile możesz sobie pozwolić. Uprzednie zatwierdzenie jest jednak o wiele bardziej szczegółowym procesem i przybliży Cię do tabeli końcowej: to jest wtedy, gdy informacje o Twoich dochodach i Twojej ocenie kredytowej zostaną zweryfikowane. Więcej na ten temat poniżej.

---

3. Wynajmij agenta nieruchomości

Pomyśl o swoim agencie nieruchomości jako o kapitanie zespołu kupującego dom. Z tego powodu będziesz chciał zatrudnić agenta, który może uzyskać silne rekomendacje dla pośredników hipotecznych, prawników zajmujących się nieruchomościami i specjalistów od inspekcji domów, mówi agent agenta z Nowego Jorku. Kemdi Anosike Warburg Realty. „Co najważniejsze, potrzebujesz agenta nieruchomości, który cię wysłucha i zrozumie twoje potrzeby” – mówi Anosike.

Możesz przeprowadzić wywiad z kilkoma, dopóki nie znajdziesz idealnego dopasowania. Kilka pytań do rozważenia:

• Z iloma innymi klientami obecnie współpracujesz?
• Jak długo pracujesz w tej okolicy i jak dobrze znasz okolice?
• Jaka jest Twoja nisza? (Niektórzy agenci mogą na przykład szczycić się współpracą z kupującymi dom po raz pierwszy)
• Czy możesz podzielić się kilkoma referencjami?

Och, i wiecie co? Prawdopodobnie nie będziesz musiał płacić za agenta nieruchomości. To sprzedawca najczęściej pokrywa koszty prowizji zarówno dla agentów kupującego, jak i sprzedawcy, wyjaśnia Joan Pallone, pośrednik w handlu nieruchomościami. Pallone i Współpracownicy w Broomfield w stanie Kolorado. Istnieją rzadkie wyjątki, kiedy kupujący płacił prowizję swojego agenta, na przykład gdy dom jest sprzedawany przez właściciela.

---

4. Uzyskaj wstępną zgodę na kredyt hipoteczny

Jeśli uzyskasz wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, staniesz się silnym nabywcą przed zaczynasz polować na dom i składać oferty. „Często „idealne domy” są dostępne na rynku krócej niż kilka dni”, mówi Stevie Rangel, agent firmy Compass w Los Angeles w Kalifornii. Nie chcesz walczyć o wstępne zatwierdzenie, gdy inni kupujący składają oferty. Wielu sprzedawców nie będzie przyjmował ofert od potencjalnych nabywców, którzy nie mają jeszcze ustalonego finansowania.

Podczas tego kroku, który jest bardziej formalny i dokładny niż wstępna kwalifikacja, przekażesz swojemu pożyczkodawcy wiele dokumentów, takich jak W2, odcinki wypłat, wyciągi bankowe i deklaracje podatkowe. Miej zorganizowaną i gotową do pracy dokumentację.

---

5. Niech rozpoczną się poszukiwania domu

Na tym etapie masz na myśli budżet i przekazałeś swojemu agentowi nieruchomości, co jest ważne w poszukiwaniu domu – czy to duże podwórko dla twojego psa, krótki dojazd do pracy, czy spacer-in gabinet.

Kiedy zwiedzasz domy lub otwierasz domy, weź ze sobą notatnik, aby śledzić zalety i wady każdej nieruchomości. To trudne, ale nie rozpraszaj się wadami, które można łatwo naprawić, takimi jak niebieska sypialnia Ciasteczkowego Potwora lub nudne światła na piersiach dla budowniczych. Zwróć uwagę na rzeczy, które będą trudniejsze do rozwiązania, takie jak ciśnienie wody i ilość naturalnego światła.

Może to być miłość od pierwszej wycieczki do domu lub możesz potrzebować zobaczyć kilkadziesiąt domów, zanim znajdziesz ten właściwy. Według A raport z Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

---

6. Składać ofertę

Otrzymałeś wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, a Twój agent nieruchomości znalazł nieruchomość, którą kochasz. Czas złożyć ofertę!

Twój agent nieruchomości będzie miał „komputery”, które pokażą, za co sprzedały się inne domy w okolicy, i pomogą w określeniu Twojej oferty. Często kupujący po raz pierwszy będą niepotrzebnie martwili się, że zapłacą zbyt dużo za dom, mówi Angela Carrasco, agent nieruchomości z siedzibą w Los Feliz w Kalifornii. A częstym błędem popełnianym przez kupujących po raz pierwszy jest zbyt niska cena, przestrogi DAniele Kurzweil, licencjonowany sprzedawca nieruchomości z zespołem Friedman w firmie Compass w Nowym Jorku. Nawet jeśli słyszałeś, że Twój rynek faworyzuje kupujących, prawdopodobnie nadal nie chcesz zejść poniżej ceny ofertowej. „Problem z tą taktyką polega na tym, że sprzedawca nie będzie postrzegał cię jako poważnego” – mówi Kurzweil.

Ale istnieją pewne zabezpieczenia, które zapewniają, że nie przepłacasz, wyjaśnia Carrasco, o ile nie zrzekasz się swoich nieprzewidzianych okoliczności. „W rzeczywistości transakcja nie zostanie zamknięta, co oznacza, że ​​pożyczkodawca nie zatwierdzi pożyczki, jeśli dom nie wycenia”, mówi Carrasco. (Więcej o ewentualnościach i ocenach wkrótce!)

Jeśli naprawdę zakochasz się w domu i jesteś na konkurencyjnym rynku, możesz osłodzić swoją ofertę listem od kupującego, który pomoże Ci wyrazić, dlaczego interesujesz się domem w osobisty sposób, mówi Beatrice de Jong, agentka nieruchomości z Los Angeles i trendy konsumenckie ekspert w Otwarte drzwi. „Najlepsze listy ofertowe koncentrują się na aspektach domu, które kochasz, komplementuj sprzedawców za ich gustów lub sposobu, w jaki utrzymywali dom, i pokaż im, że jesteś zaangażowany w płynne zamknięcie ” ona mówi.

Kiedy składasz ofertę, sprzedawca zazwyczaj wymaga „zarobionych pieniędzy”, aby zawrzeć umowę. „Zadatny depozyt jest sygnałem dobrej wiary w imieniu kupującego, że poważnie traktuje dom i chce umieścić trochę skóry w grze” – mówi Salt Lake City, pośrednik w handlu nieruchomościami w stanie Utah. Jen Horner z RE/Max Masters. Wymagana kwota zadatku może się różnić w zależności od umowy, preferencji sprzedawcy, a także miasta lub stanu, wyjaśnia Horner. Zazwyczaj kaucja spada od 1 do 5 procent ceny zakupu domu, mówi. Kupujący może odzyskać zapłacone pieniądze, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku z powodu określonego w warunkach umowy. Niektóre typowe warunki umowy, które chronią nabywców, umożliwiając im wycofanie się z zakupu, dotyczą inspekcji domów, finansowania, które upadły, oraz wycen domów, które są zbyt niskie.

Po złożeniu oferty sprzedawca ją zaakceptuje, złoży kontrofertę lub wręcz ją odrzuci.

---

7. Umów się na inspekcję

Gdy sprzedawca zaakceptuje Twoją ofertę, nadszedł czas na inspekcję domu. Prawie wszystkie oferty obejmują „warunki kontroli domu”, które pozwalają kupującemu wycofać się z umowy, jeśli wystąpią poważne problemy z wynikami kontroli.

Inspektor będzie szukał wszelkiego rodzaju problemów, jakie potencjalnie może mieć dom, od fundamentów po dach, w tym takich jak wadliwe okablowanie lub oznaki wzrostu pleśni.

Standardowa inspekcja domu, zgodnie z Amerykańskie Stowarzyszenie Inspektorów Domowych, zawiera kompleksowe spojrzenie na następujące kwestie:

• System grzewczy
• Centralna klimatyzacja
• Hydraulika wewnętrzna
• Systemy elektryczne
• Dach i poddasze
• Ściany, sufity i podłogi
• Okna i drzwi
• Fundacja
• Piwnica

Inspektorzy domów szukają problemów, które mogą stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa, ale nie zajmują się kwestiami kosmetycznymi. Zgłoszą coś w rodzaju pęknięcia w osadzie, ale nie zauważą niechlujnego malowania.

Kupujący przez większość czasu płacą za inspekcje domu, wyjaśnia Pośrednik w handlu nieruchomościami Kelly Malloy, z Windermere Real Estate w Seattle. Zaleca dodanie lunety kanalizacyjnej, która bada zewnętrzną instalację wodociągową. Razem kosztuje to od 700 do 800 USD, ale może się różnić w zależności od rynku lub wielkości domu.

W zależności od umowy Ty — kupujący — możesz poprosić sprzedawcę o wykonanie napraw w oparciu o inspekcję lub udzielić Ci kredytu na wykonanie napraw. Zanim dotrzesz do ostatniego stolika, przekażesz pieniądze i podpiszesz dokumenty, będziesz miał okazję zrobić ostatni przegląd, aby upewnić się, że wszystko, co miało zostać naprawione, zostało rozwiązane. Jeśli to możliwe, zaplanuj to po wyprowadzce się sprzedawców — na wypadek, gdyby przeprowadzki spowodowały jakiekolwiek szkody.

Czasami jednak umowa kończy się niepowodzeniem – może zbyt wiele czerwonych flag pojawiło się podczas inspekcji domu, a sprzedawca chce lub jest w stanie wykonać pracę, wyjaśnia Malloy. Chociaż może to trochę kłuć, zaufaj temu procesowi, radzi. Twój dom jest tam!

---

8. Uzyskaj wycenę

Następna w kolejce jest wycena, która jest wymagana, jeśli zaciągasz kredyt hipoteczny, ale można się jej odstąpić w transakcji gotówkowej. W tym czasie do domu przychodzi licencjonowany rzeczoznawca i przeprowadza dokładny spacer po domu, aby określić, ile jest wart. Twój rzeczoznawca sprawdza, za jakie podobne domy w okolicy sprzedano ostatnio, a także za jakie remonty lub modernizacje, które mogą mieć wartość dodaną do domu, oraz zwracając uwagę na stan własność. Zasadniczo rzeczoznawca stara się upewnić, że cena umowna jest uczciwa nie tylko dla kupującego i sprzedającego, ale także dla pożyczkodawcy. Jeśli wycena jest niższa niż cena umowna, pożyczkodawca nie zatwierdzi pożyczki.

Nawet w sytuacji wielu ofert właściciel musi mieć na uwadze wycenę – wyjaśnia Brandy Grell, współpracownik w RE/MAX Specjaliści w Stillwater, Minnesota. Jeśli zaoferujesz 230 000 $, a wartość domu wyniesie 210.000 $, dodatkowe 20 000 $ musi zostać wzmocnione. „Bank pożyczy tylko taką wartość, jaką uważa, że ​​wart jest dom”, mówi Grell.

W tym momencie mogłoby się rozegrać kilka scenariuszy. Najlepszy scenariusz dla kupujących? Sprzedający renegocjuje, aby cena sprzedaży była zgodna z wyceną. Inną opcją jest wpłacenie większej kwoty na zaliczkę, aby zrekompensować różnicę między tym, za co wyceniono dom, a tym, za co go kupujesz. Ponadto ewentualna wycena domu zawarta w umowie pozwala odejść od transakcji, jeśli wycena jest niska, a otrzymasz zwrot zadatku.

---

9. Udaj się do stołu zamykającego

Odłóż szampana na lód: jesteś w domu. Może to jednak potrwać trochę dłużej, niż się spodziewałeś. Średnio zamknięcie kredytu mieszkaniowego trwa 45 dni, według firma oferująca oprogramowanie pożyczkowe, Ellie Mae, ale o jedno na trzy zamknięcia są opóźnione. Niepowodzenia, które mogą przesunąć datę zamknięcia lub wymagać zmiany terminu, mogą obejmować problemy z inspekcji lub wyceny lub wahania kredytu, które zmieniają warunki pożyczki. Możesz tego uniknąć, nie robiąc niczego, co wpłynęłoby na Twój wskaźnik kredytu lub zadłużenia do dochodu, np. Wydłużenie limitu karty kredytowej lub zaciągnięcie kredytu samochodowego.

Co najmniej trzy dni robocze przed zamknięciem otrzymasz swój „Ujawnienie końcowe”, pięciostronicowy dokument zawierający warunki pożyczki i listę opłat związanych z zamknięciem.

Koszty zamknięcia zwykle wynoszą od 2 do 5 procent pożyczki, więc jeśli kupujesz dom za 250 000 USD, spodziewaj się, że koszty zamknięcia wyniosą od 5 000 do 12 500 USD. Możesz spłacić to z własnej kieszeni lub możesz włączyć to do swojej pożyczki, ale pamiętaj, że jeśli zrobisz to drugie, zapłacisz za to odsetki. Niektórzy wspólne koszty zamknięcia obejmują opłaty za wycenę, udzielenie kredytu, poszukiwanie tytułu, plus przedpłacone wydatki, takie jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domów i odsetki do momentu wymagalności pierwszej płatności.

Na zamknięciu podpiszesz wszystkie wymagane dokumenty dotyczące kredytu hipotecznego, przekażesz czek kasjerski na zaliczkę i inne opłaty oraz otrzymasz klucze do nowego miejsca. Niektóre stany wymagają, aby prawnik był zaangażowany w transakcje dotyczące nieruchomości lub był obecny przy zamknięciu. Kupujący często wybierają współpracę z prawnikiem jako dodatkową ochronę, jeśli sprzedaż ma komplikacje, takie jak zakup domu w strefie powodziowej lub zakup domu z wykluczeniem.

W zależności od warunków pożyczki może być również wymagane założenie rachunku powierniczego. Zasadniczo przechowuje to twoje pieniądze do czasu, aż staną się wymagalne, a w kontekście kredytów hipotecznych może być wykorzystane do: płacić za takie rzeczy, jak podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i opłaty HOA, wyjaśnia Nora Apsel, współzałożycielka Morty. Bank pobiera od Ciebie z góry płatność depozytową, a następnie co miesiąc wpłacasz na konto przez cały okres spłaty pożyczki, mówi Apsel. To usprawnia płatności, ale także pomaga chronić pożyczkodawcę, aby Twój dom nie był przejęty z powodu niezapłaconych podatków od nieruchomości, jak ten facet, który stracił dom za niepłacenie 8,41 $!

Po zamknięciu nadszedł czas, aby szablować tego szampana i rozwinąć powitalną matę powitalną „home sweet home”. Jesteś właścicielem domu!

Ta treść jest tworzona i utrzymywana przez stronę trzecią oraz importowana na tę stronę, aby pomóc użytkownikom podać ich adresy e-mail. Możesz znaleźć więcej informacji na temat tej i podobnych treści na piano.io.