Przewodnik po nieruchomościach inwestycyjnych: wszystko, co musisz wiedzieć o zarządzaniu nieruchomością inwestycyjną
Każdy element na tej stronie został ręcznie wybrany przez redaktora House Beautiful. Możemy otrzymać prowizję od niektórych przedmiotów, które zdecydujesz się kupić.
Inwestycje w nieruchomości od dawna są popularnym sposobem uzyskiwania pasywnego dochodu. Nieruchomość inwestycyjna, czy to mieszkalna, czy komercyjna, to nieruchomość zakupiona specjalnie w celu uzyskania zwrotu poprzez dochód z najmu lub wzrost wartości. Inwestycja powinna generować dochód, zwiększać wartość lub zapewniać korzyści podatkowe— albo jeszcze lepiej, zrób wszystkie trzy. Niezależnie od tego, czy jest to dom jednorodzinny, kompleks wielorodzinny, czy apartament, możesz czerpać zyski z nieruchomości inwestycyjnej poprzez wynajem krótko- lub długoterminowy. Era pracy z domu jest również idealna dla obecnych właścicieli nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ wielu najemców wynajmuje przez cały rok i na dłuższe okresy.
Zastanawiasz się, czy nieruchomość inwestycyjna jest dla Ciebie odpowiednia? Poprosiliśmy kilku ekspertów od nieruchomości i właścicieli domów o najważniejsze kwestie do rozważenia przed podjęciem decyzji. Czytaj dalej, aby uzyskać ostateczny przewodnik po
kupowanie i zarządzanie domem inwestycyjnym (i jak wybrać najlepszy dla siebie rodzaj nieruchomości!).
JBR LIFE Media dla Island Sotheby’s International Realty
Zrobić matematykę
Zanim odłożysz pieniądze na dom inwestycyjny, ważne jest, aby ustalić, czy masz czas, zasoby finansowe, cierpliwość i zaangażowanie niezbędne do jego utrzymania. Inwestycje w nieruchomości nie przynoszą znaczącego zysku z dnia na dzień, a wielu nabywców nieruchomości inwestycyjnych czeka latami (a nawet dziesięciolecia), aby ich inwestycje doceniły. Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością (i działanie jako czyjś właściciel) wymaga osoby komunikatywnej, poręcznej i zorientowanej na szczegóły — zwłaszcza jeśli planujesz zaoszczędzić pieniądze, pomagając sobie w naprawach. Bardzo ważne jest również zapewnienie sobie marginesu bezpieczeństwa finansowego. Osoby z zaległym długiem, kredytami studenckimi lub niezapłaconymi rachunkami medycznymi powinny pomyśleć dwa razy.
Zatrudnij profesjonalistę
Dzięki pośrednikom w handlu nieruchomościami i profesjonalnym zarządcom nieruchomości możliwy jest sukces nawet bez znajomości konkretnego rynku. Joe Bełza firmy Compass w Neapolu na Florydzie, która ma ponad 20-letnie doświadczenie w branży nieruchomości, mówi, że Domy maklerskie, takie jak Compass, mogą poprowadzić Cię przez ten proces nawet po zakupie inwestycji własność.
PRO WSKAZÓWKA
Za opłatą Compass, Sotheby’s International Realty i inne agencje mogą pomóc w znalezieniu najemców dla Twojej nieruchomości inwestycyjnej.
„Dla tych, którzy szukają możliwości inwestycyjnych, współpraca z profesjonalnym agentem nieruchomości ma kluczowe znaczenie” – mówi Philip White, dyrektor generalny Sotheby’s International Realty. „Mogą pomóc Ci skontaktować się z ekspertem, który może doradzić w zakresie lokalnych przepisów podatkowych, a zwłaszcza jeśli chcesz inwestować za granicą, programów wizowych, które mogą być dla Ciebie dostępne. Sotheby’s International Realty jest obecna w 79 krajach i terytoriach, więc nasi klienci korzystają z naszej rozległej program polecający, który umożliwia naszym klientom w Kalifornii na przykład kontakt z lokalnym ekspertem na Kajmanach Wyspy”.
Belz powtarza to powiedzenie: „Jeśli nie masz umiejętności, aby mierzyć liczby i wiedzieć, po jakiej kapitalizacji powinieneś kupować, twój agent jest jeszcze ważniejszy”.
Jonathan Davis Fotografia nieruchomości
Rozważ rodzaj i lokalizację
Nieruchomości mieszkalne są zwykle bardziej dostępne i przystępne cenowo niż nieruchomości komercyjne, dlatego wielu inwestuje w mieszkania, domy jednorodzinne lub domy wielorodzinne. Nancy, która chce pozostać anonimowa, od 17 lat jest pośrednikiem w handlu nieruchomościami i zapalonym inwestorem w nieruchomości w Neapolu na Florydzie. Ona i jej mąż zarządzają 73 nieruchomościami na wynajem w południowo-zachodniej Florydzie, w tym ośmioma, czteropleksowymi, dwupoziomowymi i domami jednorodzinnymi. Radzi szukać ładnych dzielnic i domów bez opłat Homeowners Association (HOA) i nie bać się naprawiacza, jeśli masz czas i środki. „Nawet jeśli nie jest to najatrakcyjniejszy dom w danej okolicy, możesz kupić coś za rozsądną cenę i wyremontować go wewnątrz i na zewnątrz” ona mówi.
Ważna jest również lokalizacja, a wiele poszukiwanych nieruchomości inwestycyjnych znajduje się w dużych miastach, miejscowościach nadmorskich, górskich miasteczkach lub malowniczych miejscowościach.
“Popyt w Hawaje na rynku wtórnym nie ucichł, a Floryda pozostaje gorącym celem podróży” – ujawnia White. „Rynek drugiego domu odnotował dramatyczny wzrost cen, zwłaszcza w segmencie z wyższej półki. Rynki kurortów w USA również cieszą się zainteresowaniem, podczas gdy międzynarodowe, przyjazne podatkom miejsca docelowe, takie jak Bahamy i Kajmany, pozostają popularne jako miejsca drugiego domu”.
Poznaj zasady
Bez względu na rodzaj kupowanej nieruchomości, ważne jest, aby zapoznać się z różnymi przepisami i jurysdykcjami obowiązującymi w każdym stanie. Na przykład Neapol ma dość surowe ograniczenia dotyczące wynajmu, które można obejść, jeśli przeprowadzisz badania.
„W Neapolu możesz wynająć swoją nieruchomość na minimum 30 dni trzy razy w roku” – mówi Belz. „Ale jeśli znajdziesz się na obrzeżach Neapolu, mamy wiele dzielnic bez ograniczeń wynajmu, w których ludzie kupują na wynajem krótkoterminowy, w tym Airbnb. Dla każdego inwestora bardzo ważne jest zapoznanie się z tymi przepisami i zasadami. Mieliśmy parę, która chciała kupić mieszkanie, ale ostatecznie kupiła dom jednorodzinny w sąsiedztwie bez ograniczenia wynajmu, ponieważ zdali sobie sprawę, że ograniczenia dotyczące mieszkań nie przyniosą pieniędzy, których potrzebowali robić."
A co z nieruchomościami w oznaczonym czasie?
Jeden rodzaj nieruchomości, który nie ma zazwyczaj okazuje się, że jest to prawdziwa nieruchomość inwestycyjna, to prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie (dla niewtajemniczonych jest to mieszkanie, zwykle w ciągu społeczność hotelowa lub kurortowa, z kilkoma właścicielami, z których każdy ma zagwarantowaną ilość czasu w nieruchomości rok; obejmują one domy w kurortach, takich jak Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham i podobnych lokalizacjach). Wbrew pozorom, nieruchomości w oznaczonym czasie nie są świetną inwestycją, jeśli chodzi o generowanie zwrotu, ponieważ wiążą się z wyższymi niż typowe wydatki. Oprócz kosztów użytkowania w oznaczonym czasie większość wymaga rocznych opłat za utrzymanie.
Ale Mike Kennedy próbuje to zmienić: Kennedy założył Koala, platforma, która pomaga właścicielom nieruchomości w oznaczonym czasie w bezpiecznym wynajmowaniu ich niewykorzystanych udziałów w oznaczonym czasie. „Nikt nie powinien kupować nieruchomości w oznaczonym czasie, aby uzyskać z tego dochód” mówi Kennedy. „Wewnętrzna wartość lub rzeczywista wartość rynku jest całkowicie zdeterminowana przez podaż i popyt tego typu timeshare. Jednak właściciele, którzy mają naprawdę wysokiej jakości produkt, mogą być pożądanym wynajmem wakacyjnym dla młodych rodzin lub grup, ponieważ nieruchomości w oznaczonym czasie łączą to, co najlepsze w hotelach i wynajmach wakacyjnych. Masz na rynku ten hybrydowy model, który w wielu przypadkach nie jest w pełni wykorzystywany przez jego właściciela. Z tej perspektywy właściciele z pewnością mogą spieniężyć swoje niewykorzystane nieruchomości i do pewnego stopnia zarobić.
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Więc zaryzykowałeś i kupiłeś — teraz, aby jak najlepiej wykorzystać swoją inwestycję. Musisz krytycznie zastanowić się, w jaki sposób można wykorzystać nieruchomość i ile wysiłku chcesz w nią włożyć – i na jak długo. Oto od czego zacząć.
Określ, w jaki sposób chcesz korzystać z nieruchomości
Istnieje kilka sposobów, w jakie można podejść do nieruchomości inwestycyjnej. Po pierwsze, zależy to od tego, czy będziesz korzystać z nieruchomości, czy będzie ona służyła wyłącznie do wynajmu. Na przykład Belz mówi, że wiele osób kupuje drugie domy, aby samemu cieszyć się nieruchomością, ale także generować dochody z wynajmu, gdy ich tam nie ma.
„Wiele osób, które mają jedną lub nawet kilka nieruchomości, nie jest w stanie uzyskać ogromnych zysków” – mówi Belz. „Są w tym, aby pokryć znaczną część swoich kosztów”.
Oblicz, ile powinieneś pobierać miesięcznie
Mając to na uwadze, zastanów się, jak pobierać opłaty za wynajem. Ogólną zasadą, mówi Nancy, jest to, że miesięczny czynsz musi być równy lub nie mniejszy niż 1% ceny zakupu, aby generować dochód. Oczywiście ceny w sezonie w niektórych miejscach, takich jak sezon narciarski w Lake Tahoe czy lato w Hamptons, mogą przekroczyć ten procent.
PRO WSKAZÓWKA
Aby nieruchomość inwestycyjna przynosiła zysk, miesięczna opłata za czynsz powinna przekraczać 1% ceny, którą za nią zapłaciłeś.
Obniż koszty, będąc bardziej praktycznym
Nancy mówi, że aby wyeliminować koszty, sama zarządza nieruchomościami. Jest to wygodne, ponieważ mieszka w tym samym obszarze, co jej nieruchomości i może szybko zatrzymać się w domu, jeśli wystąpi problem. „Jeśli nie masz nic przeciwko odbieraniu telefonów i sprawdzaniu swoich domów, możesz zaoszczędzić pieniądze, nie korzystając z zewnętrznej firmy zarządzającej” – mówi Belz. „Ale ludzie na obu końcach spektrum, bez względu na to, jak bardzo się trzymają, mogą odnieść sukces. Znam ludzi, którzy sami zarządzają nieruchomościami i zapewniają naprawdę dobrą obsługę, a ci sami ludzie po prostu chcą wracać do wynajęcia każdego roku.”
...lub zwiększ przychody, zatrudniając firmę zarządzającą nieruchomościami
Jednak firma zarządzająca nieruchomościami może pomóc w uzyskaniu większych przychodów na dłuższą metę, zwłaszcza jeśli wynajmujesz krócej na weekend lub tydzień. Pomaga to również złagodzić presję związaną z dyżurowaniem podczas korzystania z obiektu przez gości. East West Hospitality, założona 30 lat temu, ma doświadczenie w prowadzeniu setek wakacyjnych obiektów wynajmu i zarządzaniu domami dla właścicieli w całym kraju.
„Jako firma zarządzająca nieruchomościami będziemy współpracować z kupującym, aby oszacować przychody w oparciu o nasze doświadczenie na rynku”, mówi Theron Gore, CMO Gościnność Wschód-Zachód. „Prowadzimy wiele rozmów z kupującymi na temat ich celów związanych z nieruchomościami i możemy im doradzić, jak uzyskać największy zwrot lub po prostu pokryć ich koszty”.
W warunkach inflacji i stosunkowo niskich stóp procentowych nieruchomości pozostają pewną inwestycją, wyjaśnia White.
„Luksusowe nieruchomości, ze wszystkimi swoimi wzlotami i upadkami, utrzymały wartość – a nawet zyskały na wartości” – mówi. "W rzeczywistości, Dziennik Wall Street ostatnio zgłoszone że na tym dynamicznie rozwijającym się rynku mieszkaniowym wielu właścicieli domów zarobiło w zeszłym roku więcej na uznaniu domu niż na pracy”.
Daj dobry program
Ważny jest również projekt i prezentacja wizualna. „Zdecydowanie najlepszym sposobem na maksymalizację zwrotu jest posiadanie naprawdę dobrze utrzymanej nieruchomości” mówi Bełz. „Brzmi to oczywiste, ale jest krytyczne. Radzę również wynająć świetnego profesjonalnego fotografa, który robimy, niezależnie od tego, czy jest to mieszkanie za 100 000 USD, czy za 15 milionów na plaży. Pierwszy pokaz jest zawsze online.”
Gore mówi, że lokale East West generujące największe przychody to zazwyczaj te, które są niedawno odnowione i mają nieco nowocześniejszy wystrój, ale zawsze sprowadza się to do indywidualnego gustu i budżetu.
„Kiedy ktoś się wyprowadza, sprzątamy to profesjonalnie, ale staramy się też wprowadzać ulepszenia” — mówi Nancy. „Niezależnie od tego, czy jest to blat, który potrzebuje nowego kwarcu, czy granitu, stale staramy się podnosić wartość nieruchomości, gdy mamy szansę dostać się tam między najemcami, zanim zapełnimy je ponownie na kolejny rok lub pięć lat. Nigdy nie wiadomo, jak długo zostaną.
Dzięki uprzejmości East West Hospitality
Przecieki hydrauliczne, nieznośny sąsiad lub zepsuta zmywarka… lista jest długa. Pomimo pieniędzy, które możesz zarobić z dochodów lub uznania najemców, zarządzanie nieruchomością nadal wiąże się z bólem głowy.
Po pierwsze, wymagają sporo czasu; jednak mniej, jeśli zatrudnisz zewnętrzną firmę zarządzającą nieruchomościami. Mimo to może to być drogie i zmniejszyć Twój zwrot. Nancy mówi, że nawet posiadanie jednej, dwóch lub trzech nieruchomości może być jak praca w niepełnym wymiarze godzin, zwłaszcza jeśli zarządzasz tym sam.
Poznaj różnicę między zarządzaniem krótkim a wynajem długoterminowy
Nieruchomości inwestycyjne świetnie nadają się zarówno na wynajem krótko-, jak i długoterminowy, ale wymagają one różnej ilości czasu po stronie właścicieli. Na przykład wynajem krótkoterminowy może być bardziej opłacalny w dłuższej perspektywie, ale wiąże się z większymi kosztami, takimi jak opłaty za sprzątanie lub naprawy, ponieważ obiekty są coraz częściej wykorzystywane, a wynajem długoterminowy wymaga mniej z tygodnia na tydzień lub z miesiąca na miesiąc utrzymanie.
„Trudno powiedzieć, ile godzin tygodniowo” — mówi Nancy. „Jeśli masz tyle nieruchomości, co my, około 73, jest to praca na pełen etat. Musisz pokazać nieruchomość, przyciągnąć najemców, zarządzać nią, być w stanie naprawić rzeczy, być dostępnym, aby ją zaktualizować i tak dalej. Jeśli go zaktualizujesz, może to potrwać kilka tygodni lub miesięcy”.
Z drugiej strony, jeśli chcesz zapłacić firmie zarządzającej nieruchomościami, takiej jak East West Gościnność, o wiele łatwiej jest zarządzać nieruchomościami z daleka, zwłaszcza jeśli nie mieszkasz w tym samym miasto lub stan. Skraca czas, ale może zaszkodzić twoim finansom.
Odrób swoją pracę domową
Chociaż nie musisz być ekspertem na rynku, na którym kupujesz, musisz mieć pewne środki i przenikliwość biznesową.
„Posiadanie niezawodnego agenta jest najlepsze, ale musisz być naprawdę zaznajomiony z pewną dzielnicą, w której kupujesz” – mówi Nancy. „Pomogło nam jeździć po okolicy w poszukiwaniu sprzedaży przez właściciela, sprawdzać Zillow lub mieć agenta, który się tobą opiekuje. Nigdy nie wiadomo, co zastaniesz jeżdżąc po okolicy — ktoś może rzucić na ich podwórku tabliczkę z wyprzedażą.
Nie daj się zainwestować emocjonalnie
Kolejną złotą zasadą nieruchomości inwestycyjnej jest to, aby nigdy się zbytnio nie przywiązywać. „Nieruchomości inwestycyjne nie są twoim domem” – mówi Bełz. „Jeśli jesteś zbyt emocjonalnie przywiązany do nieruchomości, możesz nie spojrzeć na liczby poprawnie. Liczby muszą mieć sens – a jeśli nie, musisz być gotów odejść.
Twój zwrot zależy również od klimatu rynkowego — chociaż dzięki pracy zdalnej wiele rynków, które kwitły w szczycie sezonu, są teraz popularne przez cały rok. Południowa Floryda, zwykle popularna zimą, jest teraz całorocznym celem podróży dla tych, którzy chcą uciec z miast, mówią Belz i Nancy. Gore mówi, że czas, jaki ludzie spędzają na wynajmie w górskich miasteczkach, również rośnie z roku na rok.
„Podczas gdy popyt jest nadal wysoki, rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych i niskie zapasy mogą wpłynąć na zdolność kupujących do dokonywania zakupów tak szybko, jak podczas pandemii”, mówi White. „W USA popyt na drugie domy wykazywał oznaki ochłodzenia wiosną 2021 r., ponieważ niektóre biura zaczęły ponownie otwierać się, a zasady udzielania kredytów hipotecznych na nieruchomości wakacyjne zostały początkowo zaostrzone. Jednak nawet gdy liczba transakcji spadła na niektórych rynkach, aprecjacja cen pozostała silna ze względu na niskie zapasy”.
Pomimo chęci natychmiastowego przyjęcia ludzi do domu, bądź ostrożny: niektóre z największych lekcji, jakie Nancy ma nauczyli się przez lata zaciągać wysokie depozyty zabezpieczające, wysokie depozyty na zwierzęta domowe – a przede wszystkim dobre zaplecze czeki. Dokładna kontrola najemców może zaoszczędzić pieniądze i czas, nawet jeśli na papierze wyglądają jak najlepiej sytuowani ludzie.
„Zwierzęta domowe mogą absolutnie zaśmiecać miejsce, a to, z czym mieliśmy do czynienia, było niewiarygodne” – mówi. Jednak budowanie zaufania klientów może pomóc w złagodzeniu części pracy po stronie właścicieli.
PRO WSKAZÓWKA
Ogólna konserwacja powinna kosztować około 3% do 5% dochodu z wynajmu.
„Znajdujemy najemców, którzy są rzetelni i godni zaufania, a nawet możemy zaoferować im zniżkę w czynszu, aby mogli pomagaj w lekkim zarządzaniu domem”, mówi, dodając, że wszyscy jej najemcy to najemcy długoterminowi, którzy zostają na rok przeciętny. „Oczywiście otrzymujemy bardziej zdesperowane telefony, jeśli coś się dzieje, ale wielu z nich chętnie zajmuje się pielęgnacją własnego trawnika”.
Jonathan Davis Fotografia nieruchomości
Nancy twierdzi, że ogólna konserwacja, która może obejmować dokładne czyszczenie, zwalczanie szkodników i nową farbę, powinna kosztować około 3% do 5% dochodu z wynajmu.
„Jednym z największych wyzwań, o których dbamy, aby właściciele byli świadomi, jest to, że z biegiem czasu następuje zużycie” – mówi Kevin Graham, COO of Gościnność Wschód-Zachód. „Chcemy mieć pewność, że zostaną poinformowani o tym, kiedy prawdopodobnie będą musieli odmalować dom, wymienić dywany i sprzęt AGD. W ten sposób mogą mieć na uwadze przynajmniej rezerwę psychiczną, jeśli nie rezerwę finansową, na pokrycie tych przedmiotów.
Właściwa pielęgnacja każdej nieruchomości wymaga nadążania za kształtowaniem krajobrazu; zapewnienie sprawnego działania systemów mechanicznych, elektrycznych i hydraulicznych; zachowanie elementów konstrukcyjnych, takich jak pokrycia dachowe, chodniki, podjazdy; ochrona przed szkodnikami; oraz utrzymanie wygodnego i czystego środowiska wewnętrznego.
Najważniejsze!
Chociaż inwestycje w nieruchomości na wynajem mogą być korzystne na dłuższą metę, należy pamiętać, że ich rentowność wynosi zależne od kilku czynników zewnętrznych, w tym popytu i podaży na rynku mieszkaniowym, które zawsze są zmienne. To powiedziawszy, ważne jest, aby móc również zrezygnować z nieruchomości, gdy tylko przestanie ona zyskiwać na wartości. Na tym polega inteligentne inwestowanie.
Śledź House Beautiful na Instagram.
Ta treść jest tworzona i utrzymywana przez stronę trzecią i importowana na tę stronę, aby pomóc użytkownikom podać ich adresy e-mail. Możesz znaleźć więcej informacji na temat tej i podobnych treści na piano.io.
