Przepisy dotyczące ujawniania informacji o miejscu zamieszkania dla nieruchomości napiętnowanych

Pełny wywiad z Ericiem Goldmanem znajduje się w sezonie 2, odcinku 2 podcastu House Beautiful nawiedzonego domu, Ciemny Dom. Posłuchaj odcinka tutaj.

Chociaż stanowe przepisy dotyczące ujawniania informacji różnią się znacznie w poszczególnych stanach, są pewne rzeczy, które większość ludzi zgadza się, że powinny być standardową praktyką, gdy sprzedaż domu: Musisz ujawnić, czy farba na bazie ołowiu jest obecna na jakiejkolwiek nieruchomości wybudowanej na przykład przed 1978 r. i na pewnym poziomie informacji na temat historii napraw jest powszechnym ujawnieniem w różnych stanach, podobnie jak oczywiste uszkodzenia fizyczne, które potencjalnie mogą się stać niebezpieczny. Ale co, gdy coś złego dzieje się na nieruchomości, która? nie? zostawić fizyczny ślad?

W terminologii nieruchomości a napiętnowana własność jest definiowana jako nieruchomość, której charakter lub stan uległ zmianie, a zatem istnieje ryzyko odrzucenia przez najemców i nabywców, którzy uznają ją za wadliwą psychicznie lub emocjonalnie. Najczęstszymi zdarzeniami stygmatyzującymi są morderstwa, przestępstwa z użyciem przemocy lub śmierć. Więc czy ktoś, czy nie

wierzy w duchy lub uwięziona energia w jakimkolwiek dosłownym sensie, złe wibracje mają znaczenie, a nieruchomość może być nawiedzana przez złą reputację. A takie nieruchomości mogą być prawnie zobowiązane do ujawnienia tej reputacji, w zależności od kilku czynników.

Fakt, że prawa zostały uchwalone w celu rozwiązania problemu napiętnowanych nieruchomości i sposobu, w jaki należy się z nimi obchodzić, sugeruje, że opinia publiczna czy dbać o reputację nieruchomości. Rozmawialiśmy więc z naukowcem prawa i profesorem Ericiem Goldmanem z Uniwersytetu Santa Clara, aby nieco głębiej rozwiać tę koncepcję. Dowiedz się więcej o dziedzinie stygmatyzowanych nieruchomości, a także o przepisach dotyczących ujawniania informacji poniżej.

Przepisy dotyczące ujawniania informacji o miejscu zamieszkania

Przepisy dotyczące ujawniania informacji o miejscu zamieszkania to bardzo skomplikowana dziedzina prawa — być może dlatego, że są bardzo zróżnicowane w poszczególnych stanach. W niektórych stanach sprzedawca jest zobowiązany do ujawnienia informacji, niezależnie od tego, czy kupujący kiedykolwiek o to poprosi – a nawet jeśli odbyła się inspekcja nieruchomości. Na przykład na Alasce agent aukcji „musi ujawnić wszelkie znane morderstwa lub samobójstwa w ciągu ostatniego roku. W przypadku, gdy agent jest nieświadomy, nie ponosi odpowiedzialności”. Tymczasem w Maine „agent potrzebowałby pisemnej zgody sprzedającego na ujawnienie informacje dla kupującego, jeśli zapyta”, a w Montanie prawo stanowe „zabrania ujawniania przez agenta samobójstw lub przestępstw”, zgodnie z Spaulding Decon, usługa odkażania oferująca miejsce zbrodni, gromadzenie i sprzątanie laboratorium. Rzeczywiście, stanowe przepisy dotyczące ujawniania informacji często są ze sobą sprzeczne.

„Myślę, że to właściwie odzwierciedlenie torturowanej natury opinii”, które pojawiają się w napiętnowanych sprawach majątkowych, myśli Goldman. „Sędziowie nie zawsze zgadzają się co do tego, co należy ujawnić. I stanowe legislatury uchwaliły prawa mówiące, że są chwile, kiedy musisz ujawnić, lub są chwile, kiedy nie jesteś zobowiązany do ujawnienia, a te prawa również nie są zharmonizowane. Rzeczywistość jest więc taka, że ​​są to proste pytania, co musi sprzedać lub powiedzieć i kiedy, a jednak odpowiedzi różnią się znacznie w różnych jurysdykcjach i w zależności od konkretnego rodzaju faktów, które mogą być konieczne ujawnione."

Nawet w stanie Kalifornia, w którym obowiązują najsurowsze przepisy dotyczące ujawniania informacji, istnieją pewne parametry. Po trzech latach śmierci nie trzeba ujawniać. „Gdzieś musi być jakieś odcięcie, prawda? Musi być tylko podstawa, żeby powiedzieć, że [jako sprzedawca] nie jestem odpowiedzialny za to, że domy istnieją od 150 lat i ludzie na pewno w nich zginęli – mówi Goldman.

Utajone vs. Wady patentowe

Ważne jest, aby zrozumieć różnicę między wadami patentowymi a ukrytymi podczas rozpakowywania przepisów dotyczących ujawniania. „Wady patentowe to [fizyczne] rzeczy, które powinny pojawić się podczas standardowej kontroli nieruchomości” – wyjaśnia Goldman. Inspektor nieruchomości odwiedza dom i sporządza raport, w którym wymienia wszelkie potencjalne problemy z nieruchomością. Większość kupujących decyduje się na inspekcję nieruchomości, ale mogą zrezygnować z inspekcji nieruchomości i jeśli sfinalizują sprzedaż, wszystko, co zostało ujawnione wcześniej, jest teraz ich obowiązkiem jako nowego właściciele.

Czasami sprzedawca sam przeprowadzi inspekcję. „Tu, w Kalifornii, gdzie mamy dość gorący rynek nieruchomości, nie jest niczym niezwykłym, że sprzedawca przeprowadza inspekcję nieruchomości i zapewnia ją wszystkim potencjalni nabywcy przed złożeniem ofert jako sposób na przyspieszenie procesu i usunięcie niektórych potencjalnych nieprzewidzianych okoliczności, które kupujący może uwzględnić w ofercie”, Goldman notatki.

Z drugiej strony wady ukryte to rzeczy, których „inspektor nieruchomości może nie znaleźć w trakcie wykonywania swojej zwykłej staranności. Ale jeśli sprzedający wie o ukrytych wadach, których instruktor nieruchomości nie może znaleźć i których kupujący nie zauważył, może być zobowiązany do ich ujawnienia – dodaje Goldman.

Dlaczego ukryte wady mają znaczenie? Kwestie niefizyczne mogą nadal wpływać na gotowość kupującego do zakupu nieruchomości, jasne i proste. W kontekście morderstwa sprzedający może wiedzieć, że kupujący nie jest świadomy tego zdarzenia, ale gdyby był świadomy, może uznać to za stan materialny domu.

Czy niektóre stygmaty są lepsze od innych?

Duch nawiedzający nieruchomość to piętno, które może mieć wpływ na nieruchomość, ale trudniej to udowodnić niż faktyczne wydarzenie, takie jak śmierć lub morderstwo na miejscu. W związku z tym rzadko zdarza się, aby nieruchomość została uznana za napiętnowaną z powodu postrzeganej aktywności paranormalnej w kontekście prawnym ponieważ trudniej jest uzyskać wiarygodne i wiarygodne dowody, które można by przedstawić w sądzie – wyjaśnia Goldman. Oczywiście są wyjątki”, jak w sprawie Stambovsky vs. Ackley przypadku, gdy sędzia próbował znaleźć słuszne rozwiązanie oparte na bardzo konkretnych okolicznościach.

Co ciekawe, czasami jest odwrotnie, ponieważ napiętnowana nieruchomość może być rzeczywiście warta jeszcze z powodu jego mrocznej historii. Reklamowanie domu jako nawiedzonego „może przyciągnąć mały, ale potencjalnie bardzo lukratywny rynek” – mówi Goldman. Ale są też pewne skomplikowane przepisy dotyczące ujawniania informacji, które również to komplikują. Jeśli pośrednik chciałby reklamować dom jako nawiedzony, będzie również musiał być w stanie udokumentować to zjawisko lub nie obiecywać zawyżonej nawiedzonej natury domu. „Nie sądzę, aby większość brokerów była pewna tego rodzaju ujawnienia, ponieważ nie mogą zagwarantować, że duchy nadal tam będą i tak naprawdę nie mogą zweryfikować przeszłego zachowania”. Zamiast tego musieliby sformułować je w sposób bardziej spekulacyjny lub pod warunkiem, że ujawnienie.

„Jeśli dom był reklamowany jako nawiedzony i stało się to częścią umowy, a wtedy w rzeczywistości nie jest nawiedzony, to jest po prostu fałszywą reklamę lub oszustwo lub błędne przedstawienie wartości i stanu nieruchomości ”, Goldman mówi. „Istnieje szereg doktryn prawnych, które w takich okolicznościach zapewniłyby kupującemu regres. To jeden z powodów, dla których brokerzy raczej nie powiedzą, że dom jest nawiedzony, ponieważ nie chcą swoją reputację zawodową i finanse stoją za oświadczeniem, że niekoniecznie wierzą, że mogą uprawomocnić."

Wskazówki dla sprzedawców i kupujących

Przepisy dotyczące ujawniania nieruchomości są oczywiście bardzo skomplikowane i trudne w obsłudze zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest „napiętnowana”, czy nie. Poprosiliśmy Goldmana, aby podzielił się swoją najlepszą radą dla wszystkich zaangażowanych stron. Oto jego pięć kluczowych wskazówek:

• Przede wszystkim najlepiej jest współpracować z agentem nieruchomości, któremu ufasz, aby pomóc Ci poruszać się po skomplikowanym świecie przepisów dotyczących ujawniania informacji, zwłaszcza jeśli nie masz żadnego doświadczenia w obrocie nieruchomościami.
• Epoka cyfrowa ułatwiła kupującemu dostęp do informacji, więc wykorzystaj to na swoją korzyść, a Google adresu każdej nieruchomości, którą rozważasz.
• Jako kupujący zadawaj pytania dotyczące rzeczy, które mogą złamać umowę. Sprzedający nie są w stanie przewidzieć pełnego zakresu rzeczy, które mają znaczenie dla kupujących, więc jeśli jesteś kupującym, musisz się bronić.
• Jako agent aukcji lub sprzedawca, jeśli masz wątpliwości, ujawniaj informacje (w zależności od tego, w jakim jesteś stanie!), ale składaj tylko obietnice, których możesz dotrzymać.
• Dokumentuj wszystkie ujawnienia. „Jeżeli nie jest to na piśmie, to jest o wiele mniej prawdopodobne, że będzie to miało konsekwencje, wszystko powinno być udokumentowane” – mówi Goldman.

---

Ciekawi Cię bardziej szczegółowe historie o duchach na temat napiętnowanych nieruchomości, a także porady dotyczące ujawniania informacji od Erica Goldmana? Słuchać Ciemny Dom.