Co to jest ADU? Dlaczego warto dodać dodatkową jednostkę mieszkalną do swojego podwórka
Możemy zarabiać prowizję za linki na tej stronie, ale polecamy tylko te produkty, które popieramy.
Akcesoryjne jednostki mieszkalne lub ADU to wolnostojące obiekty mieszkalne, które istnieją oddzielnie od głównego miejsca zamieszkania, ale na tej samej nieruchomości. Chociaż istniały od wieków pod różnymi nazwami – mieszkanie teściów, mieszkanie babci czy powozownia, na przykład — ostatnie ustawodawstwo stanowe w całym kraju połączyło się, aby znacznie ułatwić budowę jeden. Przodowały rozwijające się rynki z dużymi niedoborami mieszkań (w 2021 r. Kalifornia złagodziła przepisy budowlane ADU, aby zwiększyć liczbę wynajmów na rynku). Ale niezależnie od tego, czy chcesz zostać właścicielem, czy nie, nowe przepisy oferują wiele możliwości właścicielom domów, którzy chcą ulepszyć swoje podwórka.
Nawet jeśli po prostu szukasz dodatkowej przestrzeni, dostosowanie struktury do wymogów ADU może pomóc w obejściu ograniczeń dotyczących metrażu głównego mieszkania. Oto wszystko, co musisz wiedzieć, aby stworzyć własne.
Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego w twoim stanie i mieście – a jeśli mieszkasz w społeczności zarządzanej przez HOA, sprawdź również te przepisy. W niektórych przypadkach możesz mieć pecha. W innych zarządzenia pomogą ci zrozumieć, co jest możliwe na twojej parceli. Na przykład niektóre miejscowości pozwalają na wybudowanie tylko jednego dodatkowego mieszkania; inne ograniczają Cię do jednej dodatkowej struktury, ale może ona obejmować dwie jednostki, co może podwoić Twój zwrot z inwestycji, jeśli budujesz jednostki na wynajem. Jeśli zatrudniasz profesjonalistę, te wczesne etapy planowania to świetny czas na zatrudnienie architekta lub projektanta. Będą dobrze zorientowani w tych kodach i pomogą Ci dowiedzieć się, jak zmaksymalizować zasoby.
Należy zwrócić uwagę na jedną rzecz: dodatkowe jednostki mieszkalne są z definicji przeznaczone do mieszkania. Więc nawet jeśli planujesz wykorzystać tę przestrzeń jako biuro lub studio treningowe, wciąż masz kilka funkcji Wymagane jest uwzględnienie: ogrzewania, sypialni, w pełni wyposażonej łazienki oraz małej kuchni z płytą kuchenną i lodówka. Struktura musi również mieć własne osobne wejście, niezależnie od tego, czy jest przymocowane do twojego domu, czy nie. „Wielu moich klientów chce oddzielnego pokoju dla swoich rodziców, ale myślą, że ich rodzice będą z niego korzystać kuchnia w głównym budynku”, mówi Mary Maydan, dyrektor Maydan Architects w Palo Alto, Kalifornia. „Nadal musisz zbudować małą kuchnię”.
ADU mają wiele zalet, ale ważne jest, aby określić swoje główne motywacje, zanim zaczniesz działać. Dla niektórych to świetny sposób dodatkowy dochód z wynajmu nieruchomości. Po prostu wiedz, że ogólnie lokalne przepisy są znacznie bardziej podatne na wynajem długoterminowy — w końcu boom na liberalne przepisy ADU jest po części reakcją na niedobór mieszkań w kraju. (Jeśli szukasz wejdź do gry Airbnb, najpierw trochę poszukaj, aby dowiedzieć się, co jest dozwolone; niektóre miejscowości nakładają surowe ograniczenia na liczbę dni, przez które nieruchomość może być używana jako wynajem krótkoterminowy, co ograniczy Twoją zdolność do zwrotu z inwestycji).
Dla wielu ADU to świetny sposób na stworzenie domek gościnny, niezależnie od tego, czy ma służyć jako miejsce zamieszkania dla starzejących się rodziców, czy lądowisko dla odwiedzających je dzieci. W ten sposób Maydan zbudowała swoje pierwsze ADU dwie dekady temu – było to na jej własnym podwórku, jako miejsce, w którym jej rodzice mogli przebywać przez dłuższy czas.
Dla innych ADU jest sposobem na obejście lokalnych ograniczeń powierzchni dla głównych rezydencji. Dołączając osobne wejście, możesz czasami zyskać ponad 1000 stóp kwadratowych – aw wielu przypadkach możesz budować bliżej linii działki, niż jest to dozwolone w przypadku głównego mieszkania. „W naszym regionie można budować tylko na niewielkim procencie swojej parceli, ale niektórzy ludzie naprawdę potrzebują więcej miejsca” — mówi Maydan. „Nie potrzebują dodatkowej kuchni – czasem nawet nie potrzebują dodatkowej łazienki – ale to sprytny sposób na maksymalne wykorzystanie powierzchni”.
Istnieją dwa główne typy ADU: mieszkanie przydomowe oddzielone od głównego domu lub dołączona jednostka, która dzieli ścianę. (Ze względów przeciwpożarowych jednostki będą technicznie oddzielne, ale można je połączyć drzwiami, o ile ADU ma również własne wejście). Każdy styl ma zalety i wady oraz — zakładając, że Twoja nieruchomość jest w stanie pomieścić oba typy — będziesz chciał rozważyć potencjalny wpływ na prywatność, przestrzeń na zewnątrz, parking, a nawet sąsiadów.
„Jeśli robisz to jako przyszłe źródło dochodu, takie jak wynajmowana jednostka, możesz nie chcieć jej dołączać, ponieważ chcesz zachować prywatność” – mówi Maydan. „Jeśli chcesz, żeby to było dodatkowe miejsce na siłownię lub z widokiem na basen, zbudowaliśmy domy [dołączone] z dużą ilością szkła – to jest jak przedłużenie [głównej rezydencji] i jest bardzo ładne. To zależy od tego, jakie są potrzeby klienta i jakie będą jego przyszłe potrzeby”. Kolejny czynnik do rozważenia: narzędzia. Chociaż oddzielenie mediów jednostki od głównego budynku na etapie budowy jest droższe, jest to sprytne posunięcie, jeśli kiedykolwiek planujesz używać jednostki jako wynajmu.
Twój krajobraz może również decydować o tym, co i gdzie możesz budować. „Wykopy są dość trudne, jeśli na drodze stoi dom, a próba wprowadzenia maszyny na podwórko może być trudna” — mówi Matt Hutchins, dyrektor firmy CAST Architecture z siedzibą w Seattle. „Jeśli chodzi o wykonalność, przyglądamy się, na co pozwala kod zagospodarowania przestrzennego i wyzwaniom, jakie będzie stwarzać strona — topograficznym, geologicznym iz perspektywy drzewa. Czasami musimy kopać na zboczu wzgórza lub pracować wokół dużego drzewa, ale wolelibyśmy to zrobić niż ściąć drzewo, zwłaszcza jeśli jest stanie się centralnym punktem wnętrza”. Inne typowe pułapki, które mogą mieć wpływ na twoje plany, to szamba i istniejące media linie.
Nawet jeśli uwięził cię krajobraz lub inne przeszkody, byłbyś zdumiony tym, co architekt może wymyślić na niewielkiej powierzchni — i przy małe domy zyskują na popularności (I własną kategorię wyszukiwania na Airbnb), inwestycja może się nadal opłacać. „Skontaktowali się z nami ludzie, którzy, widząc ich podwórko, powiedzieliby:„ Nie ma możliwości, aby postawić ADU na tej działce ”- mówi Malinowski. „Jeden miał 250 stóp kwadratowych, a prawo stanowe miało ograniczenie wzrostu do 14 stóp – to wszystko, z czym musiałem pracować. A jednak stworzyliśmy mały, dwupiętrowy domek z drabiną i poddaszem do spania ludzie będą patrzeć na to i mówić: „O mój Boże, to jest najbardziej boskie małe miejsce”.
Zbudowanie ADU to świetny sposób na zwiększenie zasięgu, ale to niekoniecznie oznacza, że powinieneś rzucić się na płoty tylko dlatego, że możesz. „Nie zawsze mądrze jest budować do pełnej [dozwolonej] kwoty. W końcu trzeba też mieć ładne podwórko – nie buduje się miasta” mówi Majdan.
Możesz także zaoszczędzić pakiet na podatkach i opłatach, będąc świadomym metrażu. Na przykład w Kalifornii opłaty związane z budową ADU rosną o tysiące dolarów po przekroczeniu progu 750 stóp kwadratowych. Właścicielom domów, których plany mieszczą się w tym zakresie, Mike Malinowski, prezes Applied Architecture, Inc. w Sacramento w Kalifornii, pomaga klientom dostosować projekt, aby zaoszczędzić na opłatach: „Jeśli ktoś przyszedł do nas, chcąc zrobić 800 stóp kwadratowych ADU, mówimy: „Możemy to zrobić, ale czy jesteś świadomy, że możesz zaoszczędzić 10 000 USD przy 51 metrach kwadratowych mniej stopy?'" Ponieważ przepisy różnią się w zależności od stanu i miasta, skorzystanie z pomocy profesjonalisty w zakresie projektowania, który pomoże Ci uporać się z biurokracją, może zaoszczędzić czas, ból głowy i pieniądze.
Tak jak każdy inny projekt remontowy lub budowlany, szok naklejkowy ADU jest prawdziwy. Koszty budowy nie są liniowe, a niektóre komponenty są wyceniane tak samo, niezależnie od tego, czy projekt ma 400, czy 4000 stóp kwadratowych. Na przykład istnieją koszty początkowe związane z zadaniami, takimi jak hydraulika w łazience lub wycena nieruchomości przez osobę zajmującą się ramami. „Bez względu na to, jak małe to zrobisz, kuchnia i łazienka mają pewne wymagania dotyczące infrastruktury, a te nie zmieniają się [w cenie]”, mówi Malinowski. I choć kuszące może być zaoszczędzenie pieniędzy dzięki gotowemu modułowi ADU instalowanemu na miejscu, Malinowski mówi, że efekt końcowy nie zawsze zapewnia oczekiwane oszczędności. Chociaż cena może wyglądać atrakcyjnie na pierwszy rzut oka, „nadal trzeba wykonać rysunki, aby pokazać, gdzie się znajduje, niepowodzenia i sposób podłączenia mediów”, mówi.
Jeśli masz inny projekt budowlany na swojej nieruchomości, ale nie jesteś gotowy, aby się do niego zobowiązać ADU teraz, Maydan mówi, że to niezły pomysł, aby położyć podwaliny, kiedy masz wszystkich handlarzy na miejscu. „To tak, jakby przygotowywać się do przyszłego basenu” — mówi — możesz poprowadzić elektrykę, hydraulikę i gaz linii z wyprzedzeniem, aby było mniej kopania, gdy będziesz gotowy do zbudowania ADU w dół droga.
Śledź House Beautiful na Instagram.
Pisarz współpracujący
Kaitlin jest redaktorem naczelnym Biznes w domu i prowadzący podcast Opowieści handlowe. Od ponad dekady pisze o stylu i designie, a jej prace pojawiają się m.in Elle Decor, Dom Piękny, Dom Metropolitalny I Weranda, jak również Chicago, Miesięcznik Teksasu, Czas wolny Nowy Jorkoraz międzynarodowych wydań m.in Targowisko próżności I Moda. W wolnym czasie pływa kajakiem po rzece Hudson, uprawia ogrody na swoim brooklyńskim tarasie i przeszukuje Zillow w poszukiwaniu wiejskich domów z XIX wieku do udekorowania w jej głowie.
Każdy element na tej stronie został ręcznie wybrany przez redaktora House Beautiful. Możemy otrzymać prowizję od niektórych przedmiotów, które zdecydujesz się kupić.
©Hearst Magazine Media, Inc. Wszelkie prawa zastrzeżone.
