Zamknięcie domu: czego powinien oczekiwać każdy nabywca domu

Zamknięcie domu wydaje się być łatwym procesem, prawda? Podpisz jakieś papiery, odbierz klucze do nowego mieszkania, wypij szampana. Ale wielu, powiedzmy, zwroty akcji mogą pojawić się w ciągu tych tygodni między przyjęciem Twojej oferty a zamknięciem pożyczki.

Od nieprzewidzianych problemów, które mogą opóźnić zamknięcie do ogromnych kosztów, zamknięcie domu wymaga pewnego hartu ducha (i tak, także małej fortuny). Aby pomóc w odkryciu procesu zamknięcia, specjaliści ds. kredytów hipotecznych i nieruchomości podzielili się swoją wiedzą Dom Piękny. Oto, co według nich każdy nabywca domu powinien wiedzieć o zamknięciu — terminy, przeszkody, koszty i nie tylko.

Po pierwsze, czym dokładnie jest zamknięcie?

Jeśli chodzi o zakup domu, możesz myśleć o stole zamykającym jako o mecie. Zamknięcie to spotkanie, podczas którego przeglądasz i podpisujesz stos dokumentów prawnych, mówi Holden Lewis, ekspert ds NerdPortfel.

„Wśród wielu podpisów, które nabazgrasz, obiecujesz spłacić kredyt mieszkaniowy, dajesz pożyczkodawcy prawo do odzyskaj swój dom, jeśli nie dokonasz płatności, a własność nieruchomości zostanie przeniesiona na ciebie”, Lewis mówi.

Twój pożyczkodawca jest zobowiązany do ujawnienia zamknięcia na trzy dni robocze przed planowanym zamknięciem. Aby pomóc Ci przygotować się do zamknięcia prawdopodobnie największej pożyczki w Twoim życiu, możesz wcześniej przejrzeć te dokumenty, aby upewnić się, że całkowita miesięczna płatność odpowiada Twojemu ostatniemu szacunkowi pożyczki, a warunki pożyczki — takie jak stopy procentowe i ewentualne kary za wcześniejszą spłatę — są dokładnie takie, jak byłeś przy nadziei.

Zazwyczaj spotkanie zamykające trwa od 1 do 1,5 godziny, mówi Lewis. Niektóre firmy umożliwiają elektroniczne podpisywanie dokumentów przed zamknięciem, a podczas COVID-19 więcej zamknięć odbywa się wirtualnie za pośrednictwem bezpiecznych portali.

Zamknięcie osi czasu

Pewnie jesteś ciekawy: kiedy twój oferta zostaje przyjęta, jak szybko możesz wprowadzić się do swojego domu? W normalnych czasach zamknięcie kredytu i zdobycie kluczy do nowego mieszkania zajmuje średnio od 30 do 45 dni. Jednak proces zamykania trwa obecnie nieco dłużej (średnio 58 dni), ponieważ rekordowo niskie stopy procentowe zwiększyły popyt ze strony kupujących, mówi Andrina Valdes, COO Pożyczki mieszkaniowe Cornerstone, Inc.

W miarę zbliżania się daty zamknięcia pojawia się wiele ruchomych części i często występują pewne problemy, które mogą jeszcze bardziej opóźnić datę wprowadzenia się. Głębokie oddechy, prawda?

Niektórych z tych problemów można uniknąć. Na przykład, chociaż możesz być podekscytowany zakupem nowych, błyszczących urządzeń do swojego domu, nie powinieneś otwierać nowej linii kredytowej ani uruchamiać istniejącej karty kredytowej przed zamknięciem kredytu, wyjaśnia Toma Kalaghera, urzędnik ds. kredytów hipotecznych w Alabamie. Może to spowodować utratę stosunku zadłużenia do dochodu, opóźniając lub nawet zagrażając zatwierdzeniu pożyczki.

Jednak niektóre opóźnienia w zamknięciu są poza twoją kontrolą, takie jak zastawy na tytule domowym, an ocena która jest niższa niż cena oferty lub problemy, które pojawiają się podczas ostatecznego przeglądu. Data zamknięcia może również zostać przesunięta, jeśli kupujący i sprzedający nie zgadzają się co do tego, jakie naprawy należy wykonać w nieruchomości po kontrola, mówi Melissa Terzis, agentka ds RLAH Nieruchomości który jest licencjonowany w Waszyngtonie i Maryland.

Powiązany: Wszystko, co powinieneś wiedzieć o inspekcjach domowych

Jednym ze sposobów, w jaki możesz pomóc w przeprowadzeniu procesu zamykania tak płynnie, jak to możliwe, jest szybka reakcja, gdy pożyczkodawca zażąda dokumentów, mówi Orlando Górnik, prezes Miner Capital Funding. Może to obejmować posiadanie spis dokumentów gotowe, w tym federalne deklaracje podatkowe, ostatnie wyciągi bankowe i list podarunkowy, jeśli członek rodziny daje ci pieniądze na pomoc w zaliczka. (Pożyczkodawcy chcą się upewnić, że to naprawdę prezent i nie przesadzasz z nieformalną pożyczką).

Koszty związane z zamknięciem

Zakup domu wiąże się z cała masa opłat. Ocena, inspekcja domu, wyszukiwanie tytułów, gwarantowanie kredytu - to tylko niektóre z opłat i usług wymaganych do sfinalizowania kredytu hipotecznego. Łącznie wydatki te są znane jako koszty zamknięcia.

Powiązany: 5 ukrytych kosztów zakupu domu

Aby zaplanować koszty zamknięcia, spodziewaj się zapłaty od 2 do 5 procent wartości domu, mówi Miner. Jeśli kupiłeś dom o wartości 350 000 $, musiałbyś mieć budżet od 7 000 do 17 500 $, aby zamknąć pożyczkę. Możesz być w stanie rzucić koszty zamknięcia na swoją pożyczkę. Zaletą jest to, że nie będziesz musiał przynosić dodatkowych pieniędzy do stołu zamykającego oprócz zaliczki, mówi Miner. Minusem jest to, że będziesz płacić odsetki od tych kosztów zamknięcia.

Kiedy planujesz wydatki na zamknięcie, istnieją dwie kategorie: te, które możesz rozejrzeć, i te, których nie możesz, wyjaśnia Lewis. Opłaty, za które możesz robić zakupy, obejmują opłaty pobierane bezpośrednio przez pożyczkodawców, opłaty pobierane przez firmę która przeprowadza zamknięcie, inspekcję domu, ubezpieczenie domów, aw niektórych stanach ubezpieczenie tytułu własności. Koszty zamknięcia, na które nie masz wpływu, obejmują wycenę i podatki od nieruchomości.

Kiedy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, otrzymasz trzystronicowy dokument o nazwie Loan Estimate. Zwróć uwagę, Lewis zaleca, na sekcję o nazwie „Całkowite koszty pożyczki”.

Jeśli ubiegasz się o więcej niż jedną pożyczkę - tak jak powinieneś - te kwoty w dolarach będą się różnić i zauważysz, który pożyczkodawca oferuje najniższe opłaty - mówi.

Po zamknięciu nadszedł czas na zabawne rzeczy: dekorowanie nowej przestrzeni i planowanie (wirtualnej) parapetówki!

Śledź House Beautiful na Instagram.